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将来の売却を考えてマンションを購入することには、多くのメリットがあります。
一般的にマンションは一戸建て住宅よりも資産価値が下がりにくく、将来売りやすいという特徴があります。
以下は、中古マンションと一戸建ての築年数ごとの成約価格を表したデータです。
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024）」
図表7-1から、戸建住宅は築年数が経過するにつれて成約価格が大きく下落する傾向が見られます。
特に築20年を超えると、新築時の価格から大幅に下落していることが分かるでしょう。
一方、マンションは一般的に戸建住宅と比較して築年数による価格の下落が緩やかであり、立地や管理状態が良ければ、築年数が経過しても高い資産価値を維持できる可能性があります。
上記のデータから将来的な売却を考慮した場合、マンションは戸建住宅よりも有利な選択肢といえそうです。
とはいえ、どのようなマンションを選べば高値で売却できるのか、また売る際に注意すべき点は何かを理解しておくことが重要です。
この記事では、「マンションは売るつもりで買うべき？」という疑問に答えるために、売却しやすい物件の特徴や、高く売るためのコツを解説します。
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
マンションを売るつもりで買うメリット
マンションを購入する際、「将来売ることを前提にする」という考え方は、資産価値を最大化するうえで非常に有効です。
ここでは次の3つのポイントに分けて、長期的な視点でのメリットを解説します。
- ライフスタイルの変化に対応しやすい
- 収入の変化に対応しやすい
- 高値売却しやすい
ライフスタイルの変化に対応しやすい
結婚や出産、転職、子どもの独立など人生の節目ごとに「今の住まいが最適かどうか」を見直す機会が訪れるため、ライフステージが変わると住まいに求める条件も変わります。
売却を前提に購入しておけば、ライフスタイルの変化に合わせた住み替えがスムーズです。
例えば、都心の駅近マンションは単身者や共働き夫婦に人気ですが、家族が増えると郊外の広い物件に住み替えたくなることがあります。
売却しやすい物件を選んでおけば、次の住まいへの移行が容易です。
収入の変化に対応しやすい
近年、収入の増減が予測しにくい時代になっています。
終身雇用の考え方が薄れ、転職や独立、副業など、多様な働き方が一般的になったため、収入の変化に応じて住まいを見直すことができる選択肢を持つことが大切です。
例えば、収入が増えた場合はより利便性の高い立地や広い間取りの物件へ住み替えられますし、収入が減少した場合でも、売却を前提にしていれば適正な価格で売却し、住宅ローンの負担を軽減しながらコストを抑えた住まいに移行しやすくなります。
もし売却が難しい物件を購入していた場合、住宅ローンの返済条件の変更を銀行に相談するなど、選択肢が限られてしまいかねません。
高値売却しやすい
マンションは築年数が経過するにつれて一般的に価値が下がりますが、立地や需要が高い物件は価格の下落を抑えやすく、売却時に高値を維持しやすくなります。
また、将来売るつもりで買うことで、買主の需要が高い条件を満たしたマンションを選ぶことができ、希望価格に近い条件での売却が期待できます。
例えば都心部や再開発が進むエリアのマンションは、人口増加や利便性向上により資産価値が維持されやすいのが一般的です。
また、新築マンションの供給が少ない時期や市場が活況なタイミングで売却すれば、購入時よりも高い価格で売却できる可能性があります。
このような市場の動向を考慮することで、売却時の利益を最大化することが可能です。
売るつもりで買うべきマンションの特徴
売るつもりで買うべきマンションの特徴は、以下のとおりです。
- 立地が良い
- 築年数が浅い
- 耐用年数が長い
- ブランド力が高い
- エリアの将来性が高い
- 管理会社の質が良い
立地が良い
マンションの資産価値を左右するのは、駅からの距離や商業施設の充実度、教育・医療機関の有無などです。
特に都心部や人気エリアでは需要が高く、築年数が経過しても資産価値が大きく下がりにくい傾向があります。
例えば、東京都内でも山手線沿線や再開発が進むエリアのマンションは、高い需要を維持しやすいです。
マンションを売るつもりで買うなら、将来的にも需要が安定している立地を選ぶことが重要です。
築年数が浅い
築年数が浅いマンションは売却時に高値がつきやすく、資産価値を維持しやすい傾向にあります。
以下の表は、東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」のデータであり、中古マンションの売却価格は築年数の経過とともに減少していることが分かるでしょう。
| 価格 | |
|---|---|
| 築0～5年 | 7,808 |
| 築6～10年 | 7,156 |
| 築11～15年 | 6,619 |
| 築16～20年 | 5,972 |
| 築21～25年 | 5,320 |
| 築26～30年 | 3,835 |
| 築31年～ | 2,455 |
※参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024）」
築5年以内のマンションは「ほぼ新築」として評価されやすく、新築マンションと比較して割安に購入できる点が魅力のため、売却時に有利です。
一方、築20年以上のマンションはリノベーションが必要となることが多く、売却が難しくなる可能性があります。
将来的に高値で売却することを考えるなら、築年数の浅いマンションを選ぶのが賢明です。
耐用年数が長い
マンションの耐用年数が長いほど資産価値が高く維持されやすく、売却時にも有利です。
耐用年数とは法律上の減価償却期間を示すもので、長いほど構造がしっかりしており、耐久性に優れていることを意味します。
特に、鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は法定耐用年数が47年と最も長く、資産価値が落ちにくいのが特徴です。
一方、木造（22年）や軽量鉄骨造（19〜27年）は耐用年数が短いため、資産価値の下落が早くなります。
資産価値を維持し、売却時に高く売れるマンションを選ぶなら、耐用年数の長い「鉄筋コンクリート造（RC造）」または「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」を選びましょう。
これらの構造のマンションは耐久性や安全性が高く、長期的に安定した資産となるため、売るつもりで買う場合には最適な選択肢となります。
ブランド力が高い
大手デベロッパーが手掛けるマンションは建物の品質や管理体制が優れており、資産価値が維持されやすい傾向があります。
また、ブランド名による信頼性が高いため、買い手が見つかりやすいのも特徴です。
例えば、「三井不動産」「住友不動産」「野村不動産」などの大手ブランドのマンションは管理が行き届いており、築年数が経過しても市場での人気が高くなっています。
特にタワーマンションや大規模開発の物件は、ブランド価値が資産価値の維持に大きく影響します。
売却時のリスクを減らし、資産価値を高めるためには、ブランド力の高いマンションを選ぶのも一つの手です。
エリアの将来性が高い
マンションを売るつもりで購入するなら、エリアの将来性を見極めることが重要です。
不動産の価値は建物自体の状態だけでなく、立地や周辺環境の変化によっても大きく左右されます。
特に、再開発が進んでいるエリアや今後インフラ整備が予定されている地域では、人口増加とともに需要が高まるため、築年数の古いマンションでも高値で売却されるケースが少なくありません。
一方、新たに高層ビルが建設される予定の場所では日当たりや景観が悪化し、資産価値が下がるリスクもあります。
購入時には、マンション周辺の開発計画をWEBで調べておきましょう。
管理会社の質が良い
管理が行き届いているマンションは、共用部分の清掃や設備のメンテナンスが適切に行われるため築年数が経過しても住み心地が良く、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
逆に、管理が不十分なマンションは老朽化が早まる可能性があるほか、将来修繕積立金などの大幅な値上げがされる可能性があるため、売却時に不利です。
将来、マンションを売るつもりで買うなら、購入時に管理会社の実績や管理体制を確認し、質の高い管理が行われているマンションを選びましょう。
売るつもりで買うべきマンションの特徴の優先度
資産価値を意識してマンションを購入する場合、すべての理想条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、優先順位をつけることが重要です。
特に「築年数」「立地」「耐震性・耐用年数」は売却時の価値に大きく影響するため、これらの条件を優先して選ぶことをおすすめします。
マンションの資産価値は築年数が経過するほど下がる傾向にあり、新築から10年以内の物件は価格の下落が緩やかですが、それ以降は下落幅が大きくなるのが一般的です。
また、立地の良さは売却のしやすさに直結し、駅や商業施設に近い物件ほど需要が高まります。
さらに、耐震性の高い鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションは、長期的な資産価値の維持が期待できます。
上記3つの条件を満たすマンションは将来的な売却時に高値がつきやすく、資産価値を維持しやすいため、長期的に見ても有利な選択となるでしょう。
売るつもりで買うなら避けるべきマンション
マンションを購入する際、「売るつもり」で選ぶことは資産価値を守るうえで重要です。
しかし、中には将来的な売却が難しくなったり、価値が大きく下落したりする可能性があるマンションも存在します。
ここでは、売るつもりで買うなら避けるべきマンションの特徴について解説します。
- 旧耐震基準のマンション
- 定期借地権付きのマンション
- 交通の便が悪いエリアにあるマンション
- メゾネットタイプのマンション
旧耐震基準のマンション
マンションを売るつもりで買うのであれば、旧耐震基準のマンションは避けるのが無難です。
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認で適用されていた耐震基準のことを指し、震度5強程度の地震で倒壊しないことを前提としています。
一方、1981年6月1日以降に適用された新耐震基準では、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないことが前提です。
したがって、次の理由から旧耐震基準のマンションは売却しにくいとされています。
- 耐震性に不安がある
- 住宅ローン審査で不利になりやすい
- 耐震補強工事や建て替えで問題になりやすい
旧耐震基準のマンションは耐震性を向上させるために大規模な耐震補強工事が必要になることがありますが、耐震補強工事には多額の費用がかかるうえ住民の合意形成が難しく、なかなか実施できないケースも多いです。
さらに、建て替えが必要となる場合は住民の多くが高齢であることが多く、引っ越しや建て替えに対する負担を考慮して反対するケースも少なくありません。
そのため、老朽化したまま放置されることが多く、売却の際には大きな障害となります。
将来的にマンションを売るつもりで買うなら、少なくとも1981年6月以降の新耐震基準の物件を選ぶことが重要です。
定期借地権付きのマンション
売るつもりで買うのであれば、定期借地権付きのマンションは避けるべきです。
定期借地権とは土地を一定期間借りてその上に建物を建てる権利のことで、借地契約満了後は建物を取り壊し、更地にして土地を地主に返還しなければなりません。
解体費用をカバーするための積立金が必要となり、追加コストが発生します。
また、通常のマンションは土地・建物・設備が資産価値に影響を与え、減価償却の対象となるのは土地以外ですが、定期借地権付きの物件では土地の価値も契約終了に近づくほど減少します。
そのため、築年数が進むと資産価値が大きく下がり、売却が難しくなるケースがほとんどです。
さらに、定期借地権付きのマンションは融資をしてくれる金融機関が限られており、住宅ローンの審査が厳しくなります。
購入後の売却が困難になる可能性が高く、契約内容の事前確認が欠かせません。
結論、定期借地権付きのマンションは将来の資産運用や売却においてリスクが大きいため、避けるのが無難でしょう。
交通の便が悪いエリアにあるマンション
買い手はアクセスの良い立地を重視するため、交通利便性はマンションの資産価値に大きな影響を与えます。
例えば最寄り駅から徒歩15分以上かかるマンションや、最寄り駅がバスのみに限られるマンションは、通勤時間を重要視する多くの人々にとって魅力的ではありません。
また、鉄道や地下鉄のアクセスが乏しいエリアも、買い手に敬遠されがちです。
メゾネットタイプのマンション
メゾネットタイプのマンションは一部の買い手にしか人気がないため、売却を難しくする可能性があります。
メゾネットタイプのマンションとは1つの住戸が2階以上にわたる構造の物件であり、一般的なマンションと比べて住みづらいと感じる人も少なくありません。
特に、高齢者や小さな子どもがいる家庭にとっては、階段の上り下りが不便に感じることもあるでしょう。
将来売るつもりで買うのであれば、メゾネットタイプのマンションは購入者層が限られるため一般的なマンションを選んだほうが安心です。
マンションを売る前提で買う時のポイント
マンションを売る前提・売るつもりで購入するメリットを説明してきましたが、この視点でマンションを購入する場合、どのような点に気を付けて物件選びをしていけば良いのでしょうか？
ここからは、マンション選びで抑えておきたいポイントを解説します。
売る時期を逆算してマンションを選ぶ
売る前提でマンションを選ぶ際、どのタイミングでマンションを売却するかのイメージを持っておくと物件選びがスムーズに進みやすいです。
例えば、現在3歳の子どもが独立するのを一つの目安にするのであれば、購入から15～20年ほどの期間でなるべく資産価値を落とさないことが重要になります。
購入需要の最大化を考えてシンプルなマンションを選ぶ
売る前提でマンションを購入する場合、購入を検討してくれる人数が出来るだけ多いことが、売却の成功に繋がります。
購入需要が最も多いマンションは、デザインや間取りがシンプルで、面積が大きすぎず小さすぎないものです。
一般的な中古マンションの購入需要は一人暮らし用より2人暮らし以上の間取りが高く、住宅ローン控除や固定資産税軽減の条件などを考えると面積50㎡以上のものが一般的です。
売るつもりで買ったマンションを高く売るコツ
マンションを売却する際「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然ですが、適切なタイミングや売却戦略を知らないと、相場より安く売れてしまうこともあります。
ここでは、売るつもりで買ったマンションを高く売るコツを解説します。
- 所有期間が5年を超えてから売却する
- 2～3月に売却する
- 競争の少ない時期を狙って売る
- 売出価格を高めに設定する
- 自分でも相場を調べる
- 内覧対応に力を入れる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
所有期間が5年を超えてから売却する
マンションを売却する際、所有期間が5年を超えてから売ると税金の負担を軽減できます。
なぜなら、譲渡所得税と呼ばれる税金の計算方法が所有期間によって変わるためです。
譲渡所得税とはマンションの売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、所有期間によって税率は異なり、5年以下の短期譲渡所得の場合は約39％、5年を超える長期譲渡所得の場合は約20％に軽減されます。
つまり、5年を超えて売却すると税負担を約半分に抑えられるわけです。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
例えば1,000万円の譲渡所得が発生した場合、5年以内の売却では約396万円の税金がかかりますが、5年を超えると約203万円に抑えられます。
差額は約193万円にもなり、売却益をより多く手元に残すことが可能です。
ただし、マンション売却のタイミングは市場の状況や個人の事情にも左右されるため、必ずしも5年を超えてから売ることが最適とは限りません。
売却時期に余裕がある場合は、5年以上所有することで税負担を軽減できるメリットを考慮しましょう。
2～3月に売却する
マンションをできるだけ高く売るためには、市場が活発な2～3月に売却するのが有利です。
2～3月は新年度に向けて転勤や進学などのライフイベントが重なることでマンション購入を検討する方が増えるため、売却価格を高めに設定しやすくなります。
以下の表は、マンションの月ごとの取引件数をまとめたデータです。
| 月 | 取引件数 |
|---|---|
| 2023年12月 | 19,199件 |
| 2024年1月 | 14,658件 |
| 2024年2月 | 16,899件 |
| 2024年3月 | 23,228件 |
| 2024年4月 | 19,608件 |
| 2024年5月 | 18,383件 |
| 2024年6月 | 18,555件 |
| 2024年7月 | 19,789件 |
| 2024年8月 | 17,967件 |
| 2024年9月 | 18,772件 |
| 2024年10月 | 18,390件 |
| 2024年11月 | 18,100件 |
※参考：国土交通省「不動産価格指数」
例えば、2024年3月のマンション取引件数は23,228件と他の月と比べて明らかに多く、市場が活発であったことがデータからも分かります。
売却を成功させるためには1～2ヶ月前から準備を始め、2〜3月に成約できるように計画しましょう。
競争の少ない時期を狙って売る
マンションを高く売るためには、競争の少ない時期を選んだ売却が重要です。
同じマンションや近隣エリアで複数の物件が売り出されていると、価格競争が発生しやすく、売却価格が下がるリスクが高まります。
特に、同じマンション内で複数の部屋が売り出されている場合は要注意です。
階数や日当たりの違いはあっても駅までの距離や周辺環境は共通しているため、買い手はより安い物件を選ぶのはもちろん、競合物件が多い状況で早く売ろうと値下げすると他の売主も追随して価格を下げる可能性があり、結果的に市場全体の価格が下がってしまいます。
このような競争を避けるためには、他の部屋が売れた後に売却を開始するなど、タイミングを見極めることが大切です。
また、近隣の類似物件と競合しないために独自の価値をアピールすることも有効です。
例えば、管理体制の良さ、リフォーム済みの内装、最新設備の導入など、他の物件と差別化できるポイントを強調すれば価格競争を回避しながら高値で売れる可能性が高まります。
マンションを高く売るためには競争が激しい時期やエリアを避けるとともに、物件の魅力を最大限に活かす工夫が求められます。
売出価格を高めに設定する
不動産取引では購入希望者が「少しでも安く買いたい」と考えることが多いため、売出価格をあらかじめ値下げ交渉を見越した金額に設定することで、最終的な成約価格を希望に近づけられます。
例えば4,200万円で売却したい場合は4,280万円で売り出し、交渉が入った際に80万円の値下げを受け入れることで、希望額に近い価格で売却できる可能性が高まる形です。
ただし、高く設定しすぎると買い手が付かないリスクもあるため、慎重な価格設定が不可欠です。
不動産市場は常に変動しており、周辺の競合物件と比較してあまりにも高い価格を設定すると購入希望者から敬遠されてしまいます。
不動産会社と相談しながら最終的な成約価格を見据えて売出価格を調整し、できるだけ高く売る工夫をしましょう。
自分でも相場を調べる
マンションをできるだけ高く売るためには、自分でも価格相場を調べておくことが大切です。
相場を把握しておけば不動産会社が提示する査定価格が適正かどうかを見極められるほか、適正価格で売り出すことで売却期間の長期化を防ぎ、スムーズな取引につなげやすくなります。
自分で相場を調べる際は、「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」、不動産ポータルサイトなどの情報を活用しましょう。
内覧対応に力を入れる
購入希望者が実際に物件を訪れる内覧は、写真や広告だけでは伝わらない魅力をアピールする大切な機会です。
第一印象を良くするために室内の清掃や整理整頓を徹底し、購入希望者に快適な空間を提供しましょう。
特に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）は内覧者が注目するポイントであり、カビや水垢が残っているとマイナスの印象を与えやすいため、こまめな清掃が欠かせません。
また、生活感が出すぎないよう不要なものは片付け、できるだけシンプルなインテリアに整えることも大切です。
さらに、内覧時には物件の魅力をしっかり伝えることが求められます。
例えば、「南向きのため日当たりが良く、冬でも暖かい」「スーパーや駅まで徒歩5分以内で利便性が高い」といった具体的な情報を伝えると、購入希望者が実際の生活をイメージしやすくなります。
内覧は購入を決断する重要なステップであり、売却価格にも影響を与えるため、事前準備をしっかり行って購入希望者が「この家に住みたい」と思える環境を整えましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを高く売るためには1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
各社が異なる視点で価格や販売戦略を提案してくれるため、より自分に合った条件でマンション売却をするための選択肢が増えます。
特に、一括査定サービスを利用すると効率的に複数社から査定を受けられ、それぞれの価格設定や提案を比較しやすくなります。
査定価格だけでなく、提案内容やサポート体制などもチェックして、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
マンション売却時の注意点
マンションを売却する際は、単に高く売ることだけでなく、売却手続きやスケジュールにおいても慎重に進める必要があります。
ここでは、マンション売却時の注意点を紹介します。
- 売却スケジュールに余裕を持つ
- 売却時にはローンを完済する必要がある
- 不動産会社の囲い込みに注意する
売却スケジュールに余裕を持つ
マンション売却にかかる期間は、販売活動を開始してから一般的に3〜6ヶ月かかるとされています。
売却価格にこだわると買い手が見つかるまでさらに時間が長引く可能性もあるため、売却スケジュールには余裕を持つことが重要です。
東日本不動産流通機構のデータを見ると、首都圏における中古マンションの平均売却期間は約3ヶ月であり、不動産会社への査定依頼や必要書類の準備などの期間を含めると半年は必要になることが予想されます。
| 年度 | 日数 |
|---|---|
| 2020年 | 88.3日 |
| 2021年 | 74.7日 |
| 2022年 | 71.4日 |
| 2023年 | 80.1日 |
| 2024年 | 85.3日 |
※参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年度）」
売却時にはローンを完済する必要がある
マンションを売却する際は住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できないため、売却も困難になります。
抵当権とは、金融機関が貸し付けたお金の担保として万が一返済が滞った場合に競売を行い、売却代金からローン残高を回収するための権利です。
また、マンションの売却価格がローン残高に満たない場合は「オーバーローン」と呼ばれ、売却後に自己資金などで差額を支払う必要があります。
したがって、マンションの売却を考える際は、「ローン残高がいくらなのか」、「売却代金でカバーできるか」の確認が重要です。
不動産会社の囲い込みに注意する
不動産会社の囲い込みとは、売主が依頼した不動産会社が物件情報を他の不動産会社と共有せず、あえて自社だけで売却を進めようとする行為を指します。
目的はいわゆる「両手仲介」と呼ばれるもので、売主と買主両方から仲介手数料を得ることです。
囲い込みが行われると物件情報が市場に十分に流れず、買い手が見つかりにくくなることに加え、販売期間が長引いて値下げを検討せざるを得ない原因にもなります。
このようなリスクを避けるためには、媒介契約を結ぶ際に囲い込みを行わないことを不動産会社と明確に約束することが重要です。
また、囲い込みを避けるために複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結ぶことも一つの手段といえます。
以下の表は、媒介契約の種類をまとめたものです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼可能数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社 |
| 買主を自分で見つける | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定無し |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意 |
| 活動報告の義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
マンションを売るつもりで買うことで売却しなくても得をする
マンションを売るつもりで買うことは、資産価値を最大化するための賢い選択です。
立地や築年数、ブランド力などの特徴を重視し、将来性のある物件を選ぶことで高値での売却が実現しやすくなります。
また、「マンションは売るつもりで買え」という言葉は、”いざ売ることになっても高く売れれば損しにくい”という意味の他に、”売るつもりで選ぶことで資産価値の高いマンションが選べるので、売却せず所有し続ける場合も得をする”という意味があります。
マンションは一生に一度の買い物ですから、様々な角度から比較をして、損をしないようにしましょう。
