マンション売却の見積もりとは？見積もりの流れ・注意点・見積もり価格以上で高く売るコツ

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中古マンションの売却を検討する際、売却価格は市場の需給バランス、立地、築年数、専有面積、管理状況、室内の状態などによって変わります。

そのため、売却価格の目安を把握するには、不動産会社による見積もり（査定）を受けるのが一般的です。

また最も高い見積もり額を提示した業者に即座に契約するのではなく、その業者が提供するサービスの質や実績、販売戦略なども考慮に入れる必要があります。

見積もり額だけでなく、販売計画の具体性やアフターサポート、手数料の明確さなど、総合的な観点から業者を選ぶことが大切です。

この記事では、中古マンションの見積もりを依頼する際の注意点と、適切な不動産業者の選び方について詳しく解説します。

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マンションの見積もりとは？【仕組みをわかりやすく解説】

マンションを評価する基準は、以下のようにさまざまな種類があります。

このうち、市場価格(実勢価格)の目安を把握するために、不動産会社の無料査定が利用されます。

中古の不動産には定価がないため、市場価格をチェックするには不動産会社の査定が参考になります。

また、市場価格には、「間取りが人気のタイプか」「地域が教育や医療に力を入れているか」などの基準も考慮されるため、各不動産会社のリサーチ力や実績によっても異なるケースが多いです。

加えて、不動産会社の査定価格は、周辺の成約事例や売出中物件、物件の状態、販売戦略などをもとに、一定期間内に売却できると見込まれる価格の目安として算出されることが多いため、マンションを売る際は仲介業者を選ぶ基準になります。

マンション見積もりはどこに依頼する？

前述の通り、マンションの市場価格の目安を調査する場合は不動産会社に依頼をするのが一般的です。

ただ、これはあくまで各不動産会社が算出した見積もり価格であり、法的な拘束力などがあるわけではありません。

離婚時や相続時の財産分与・遺産分割などの際に基準となる価格は、不動産鑑定士に依頼して評価してもらうのが一般的です。

不動産会社のマンション見積もりは原則無料

不動産会社にマンションの見積もりを依頼すると、原則無料で行ってくれます。

不動産会社が見積もりを無料で実施する理由としては、査定をきっかけに売却相談や媒介契約につながる可能性があるためです。

無料でマンション見積もりを依頼できるのは便利ですが、一方で無料であるがゆえに、不動産会社によっては見積もり価格が相場より低かったり高かったりするケースがあります。

こうした不動産会社と契約して損をしないためにも、事前に売却相場を調べておく、複数社のマンション見積もりを比較するといった対応が必要です。

マンションの見積もりが売却前に必要な理由

マンションを不動産会社に仲介してもらって売却する場合は、通常、査定が行われます。

これは、マンションをまず査定した上で売り出し価格や売却戦略を見極めるためです。

ただ、売主側からすると、見積もり価格を確認した上で、売主の希望とズレがないかを契約前に判断するというのが重要なポイントとなります。

見積もり価格をチェックした上で、そもそもマンションを売却に出すか否か、どの不動産会社と契約するかを判断する必要があります。

マンション見積もりの2つの方法

マンションの見積もりには、机上査定（簡易査定）と訪問査定という2種類の方法があります。

ネットなどで簡単に申し込める見積もりは、机上査定であることが多いです。こちらは申込フォームに記入した情報をもとに、市場の状態や地価、各社のデータベースなどを参考に価格をつける方法です。

一方、訪問査定は机上査定の方法に加え、担当者が実際に物件を訪問し、ネットでは分からない室内のキズ・凹み、眺望、日当たり、管理状況などをチェックします。

ネットの見積もり依頼サイトでは、この2つの査定方法を選べるところが多いです。

マンションを売る際は訪問査定を受けるのが一般的

よく机上査定と訪問査定のどちらを選べばいいかという質問がありますが、マンション売却を具体的に進める場合は、机上査定だけで判断せず、訪問査定を受けるのが一般的です。

つまり、マンションを売るならこの2つのフローのどちらかを選ぶことになります。

まず複数社に机上査定を依頼し、その後2〜3社に訪問査定を依頼して比較すると、査定額や担当者の説明を確認しやすくなります。

マンションの見積もり額を計算する方法

マンションの見積もり額は、3つの方法で計算されます。

マンションの利用状況、環境によって使う計算が異なるので注意しましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主に住まいとして使われるマンションの見積もりに利用されます。

住まいの価値である住みやすさや眺めの良さ、閑静かどうかなどは数値化しにくいので、過去の取引事例のデータを集積して見積もるのが効果的です。

この方法では、類似の物件の取引事例を集め、面積や築年数の違いを修正して価格を算出します。

その後、時の経過による相場の変化により、見積もり額を修正します。

マンションは戸建て住宅と違ってデザインや間取りの個別性が比較的低いので、この方法で見積もりがしやすいです。

原価法

原価法は、同じ建物を新たに建築した場合に必要な再調達原価を求め、築年数や劣化状況などを考慮して価格を算出する方法です。

これは築古の戸建て住宅や建物評価で使われることが多く、一般的な中古マンション一室の査定では、取引事例比較法が中心になることが多いです。

原価法では、同じ建物を新たに建築した場合に必要な再調達原価を求め、築年数や劣化状況、機能的な陳腐化などを考慮して減価修正を行います。

税務上の耐用年数は、建物の構造などによって定められています。

ただし、実際の査定では、法定耐用年数だけでなく、建物の維持管理状況や修繕履歴、設備の状態なども考慮される場合があります。

収益還元法

投資目的で利用していたマンションは、収益性の評価によって見積もりを決めます。

このタイプのマンションに使われるのが収益還元法です。

これは、今後の予測収益を計算し、それを割り戻して価格を見積もる方法です。

収益還元法には、一定期間の純収益を還元利回りで割って価格を求める直接還元法と、一定期間の将来収益と期間終了時の売却価格を現在価値に割り戻して評価するDCF法の2種類があります。

計算方法	具体的な計算例
直接還元法	直接還元法を用いた査定額の計算例 【計算式】 査定額【直接還元法】=一定期間の純収益(家賃収入-かかった費用)÷還元利回り【条件】 年間賃料収入：300万円 運営経費：50万円（管理費や修繕費、税金など） 還元利回り：5%（想定）【計算例】 純収益（NOI）の計算：年間賃料収入300万円－運営経費50万円＝250万円 査定額の計算：純収益250万円÷還元利回り0.05（5%）＝5,000万円以上より、査定額は5,000万円と計算されます。
DCF法	DCF法を用いた査定額の計算例 【計算式】 査定額【DCF法】＝各年の純収益（NOI）÷（1 + 割引率)^年数+最終売却価格÷（1+割引率)^保有年数【条件】 年間賃料収入：1年目300万円、2年目320万円、3年目340万円 運営経費：50万円/年（固定） 割引率：5% 保有期間：3年 最終売却価格：5,000万円【計算例】 各年の純収益：1年目：300万円－50万円＝250万円 　　　　　　　2年目：320万円－50万円＝270万円 3年目：340万円－50万円＝290万円 各年のキャッシュフローの現在価値：1年目：250万円 ÷ (1 + 0.05)^1＝238万円 2年目：270万円 ÷ (1 + 0.05)^2＝245万円 3年目：290万円 ÷ (1 + 0.05)^3＝250万円 最終売却価格の現在価値：5,000万円÷（1+0.05)^3＝4,319万円 査定額の計算：238万円+245万円+250万円+4,319万円=5,052万円以上より、査定額は5,052万円と計算されます。

マンション見積もりの注意点

注意点1】見積もり価格が相場より低いことがある

前述の通り、マンションの見積もり価格は各社の販売方針や周辺事例の見方なども影響します。

中には見積もり価格が相場価格より低い不動産会社も存在するので注意しましょう。

見積もり価格が相場より低い場合、販売方針が保守的である、周辺事例の見方が異なる、または高値売却よりも早期売却を重視している可能性があります。

査定額が低いと感じた場合は、どの成約事例を参考にしたのか、どの要素が減額要因になったのかを確認しましょう。

注意点2】見積もり価格が相場より高すぎることもある

一方で、4社に見積もり依頼をしたら、3社が平均3,000万円前後なのに対して、1社が4,000万円を超えているなど、飛び抜けて見積もり価格が高い不動産会社が現れることもあります。

飛び抜けて高い査定額が提示された場合は、その金額で売れる根拠を必ず確認しましょう。

根拠が曖昧なまま高額査定だけを強調する会社には注意が必要です。

注意点3】見積もり価格と成約価格はイコールとは限らない

1. 不動産会社によって査定が行われる(査定価格の提案)
2. 売主が最終的に売り出し価格を決定(または不動産会社の提案を承認)する
3. 買主と合意した成約価格を決定する

マンションは不動産会社の見積もり価格をベースにしつつも、最終的には売主の判断で価格を決定します。また、最終的な取引価格は、買主の希望価格も考慮した上での、双方の合意価格となります。

つまり、マンションは必ずしも見積もり価格通りに売れるわけではありません。

上記の点を売主は考慮した上で、どのように売り出し価格を設定するのか、買主の値下げ希望はいくらまで許容できるかといった点の整理が必要です。

注意点4】マンションは見積もりだけして売却しなくてもよい

マンションの見積もりを不動産会社に依頼する段階では、何かしらの契約を結ぶようなことはありません。

見積もりだけして、契約をしなくても当然問題はありません。

中には、見積もりをした後に契約を催促してくる不動産会社がいる可能性もあります。しつこい勧誘や不適切な対応がある場合は、消費生活センター、都道府県の宅建業担当窓口、宅建協会などに相談することを検討しましょう。

マンションの見積もりを成功させるポイント

ポイント1】見積もり前に売却相場を調べておく

前述の通り、マンションの見積もり価格には不動産会社が契約をとろうとする意図が含まれている場合などもあり、常に100％信頼できるわけではありません。

見積もりを実施する前に、下記のようなサイト・データベースを活用することで、価格の大まかなイメージをつかめます。

• 総合サイトの売出し物件情報を調査する
• マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」を使う

相場を調べておくことで、相場とかけ離れた査定額を見抜きやすくなります。

ポイント2】見積もり価格の根拠を確認する

マンションの見積もり結果は、上記のように資料で共有されます。

一般的にはマンションの価格に影響する各項目の評価と、その評価が価格にどう影響したかが細かく記載されています。

初心者からすると少し難しい内容ではありますが、見積もりの根拠を必ず確認して、不明な点は質問をするようにしましょう。

ポイント3】不動産会社選びでは見積もり価格以外も考慮する

前述の通り、不動産会社選びでは多くの方が見積もり価格を最も重要な基準と考えていますが、見積もり価格のみで選ぶのはリスクがあります。

その不動産会社の実績や口コミ評価はどうかなども、しっかりと確認をしておきましょう。

所有しているマンションは、一般的に高価な財産のひとつになるため、十分に比較せずに媒介契約を結ぶと、販売活動や価格交渉で後悔する可能性があります。

相手が信頼できる不動産会社なのか、担当者の説明が分かりやすいか、質問に具体的に答えてくれるかも確認しましょう。

ポイント4】各社の売却プランも確認する

マンションの見積もり結果を受けて、各不動産会社がどのような売却プランを考えているかどうかについても確認をしておきましょう。

特に売主側が知っておくべきは、下記の2点になります。

• 売り出し価格をいくらに設定するか
• 通常仲介業務以外の広告戦略はあるか

売り出し価格は基本的に、相場より高くするか、低くするかで下記のような影響が出ます。

	メリット	注意点
相場より低めに売り出す	問い合わせや内覧が入りやすく、早期売却を目指しやすい	売却価格が低くなる可能性がある
相場より高めに売り出す	希望価格に近い条件で売れる可能性がある	問い合わせが少なくなり、販売期間が長期化する可能性がある

売主の事情を踏まえて、どのような売り出し価格の設定を考えているのかを確認しておきましょう。

また、マンションの状態や不動産会社の戦略によっては、テレビCMの実施や雑誌への有料掲載など、通常の販売活動では行わないようなことを実施する可能性もあります。

この場合にかかる費用は、仲介手数料でカバーできず、売主の追加負担になる可能性もあるので注意が必要です。

ポイント5】複数社のマンション見積もりを比較する

不動産会社選びで後悔しないためには、複数社の査定結果を比較することが重要です。

複数社に見積もりを依頼すると、査定額だけでなく、価格の根拠、販売戦略、担当者の説明の分かりやすさも比較できます。

1社ずつ問い合わせるのが大変な場合は、不動産一括査定サイトを利用する方法もあります。

不動産一括査定サイトは、物件情報を入力することで、複数の不動産会社へまとめて査定依頼できるサービスです。

サービスによっては、最大6社程度に査定依頼できる場合があります。

ただし、提携会社数、対応エリア、依頼可能社数、連絡方法はサービスによって異なるため、利用前に確認しましょう。

マンション見積もりに使える不動産一括見積もりサイト5選

ここからは、マンション見積もりに使える査定サイトを5つ紹介していきます。

サイトの内容・特徴が少しずつ違うので、比較した上で自分にあったサイトを利用しましょう。

マンションマーケット│マンション価格相場を確認できる

マンションマーケットは、マンションの価格相場や売却査定に関する情報を確認できる中古マンション向けサイトです。

マンション名で検索して相場情報を調べたり、査定サービスを使って複数社に査定依頼をしたりできます。

マンションマーケットはマンション情報のデータベースとして使えるだけでなく、売却査定の入口としても活用できます。

売却査定や相談窓口が用意されているため、サービス内容を確認したうえで利用を検討しましょう。

電話番号	0120-205-666
通話料	無料
受付時間	10:00~19:00

分からないことがあれば、サービス内容や査定の流れを確認しておきましょう。

運営会社	株式会社マンションマーケット
設立	2014年5月
本社所在地	東京都中央区銀座7-13-12　サクセス銀座7ビル9階

マンションレビュー│価格推移や賃料情報も確認できる

マンションレビューは以下のようなコンテンツを使うことができる、マンションの総合サイトです。

マンションについて知れるだけでなく、価格相場や口コミなども確認できます。

マンションレビューは、売却査定の他に、賃料を査定することもできます。

マンションを見積もりに出す人の中には、売ってしまうか賃貸に出すか悩む方も多いと思います。

マンションレビューならそれぞれ見積もりを依頼して結果を比較できるため、売却と賃貸の両方を検討したい方にとって参考になります。

運営会社	株式会社ワンノブアカインド
設立	2009年9月10日
本社所在地	東京都港区虎ノ門3丁目4番7号 虎ノ門36森ビル 10階

マンションデータPlus│野村不動産グループが提供するマンションデータベース

マンションデータPlusは、野村不動産ソリューションズが提供するマンションデータベースです。

首都圏・関西・東海を中心にマンション情報を詳しく紹介しており、建物名を入力するだけで相場を調べることができます。

査定サービスを使えば、そのまま野村不動産ソリューションズに見積もり依頼ができるため、より踏み込んだ価格が知りたい方は検討しやすいサービスです。

運営会社	野村不動産ソリューションズ株式会社
設立	2000年11月6日
本社所在地	東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル

HOME4U│複数社へ査定依頼できる一括査定サービス

HOME4Uは、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サービスです。

大手から地域密着型の会社まで、複数の不動産会社の見積もり額を比較したい方に向いています。

また、HOME4Uはプライバシーマーク認定を受けており、個人情報の取り扱いに配慮した運営が行われています。

運営会社や個人情報の取り扱いを重視して一括査定サービスを選びたい人は、比較候補に入れやすいサービスです。

運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング
設立	1997年8月
本社所在地	東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）│匿名査定にも対応している不動産情報サイト

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）は、SUUMOやアットホームに並ぶ大手不動産情報サイトです。

売却見積もりサービスも提供しており、複数の不動産会社に一括見積もりを依頼できます。

個人情報を入力しない匿名見積もりサービスも用意されているので、まずは相場感を確認したい方は検討しやすいでしょう。

LIFULL HOME’Sは不動産情報が充実しており、売却査定だけでなく、住まい探しに関する情報も確認できる点が特徴です。

運営会社	株式会社LIFULL
設立	1997年3月12日
本社所在地	東京都千代田区麹町1-4-4

マンションの見積もりは売却時の重要なポイント

マンションの見積もりは、仲介業者を選ぶ際の重要な基準となります。

仲介売却の場合、実際の営業は仲介業者が行うので、売主は不動産会社選びに力を入れる必要があります。

マンションは見積もり価格通りに売らなければいけないわけではありませんが、見積もり価格は、不動産会社の相場判断や販売方針、過去の成約事例の見方を確認する材料になります。

高い査定額を提示した会社を選ぶ場合は、その価格で売れる根拠や販売戦略を確認することが重要です。

マンションの見積もりは、いくらで売れるかを確認するだけでなく、不動産会社選びにも役立てていくことが大切です。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

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