売れないマンションを処分するには？処分の方法とかかる費用をケース別に解説

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離婚や相続、住み替えなどで、今まで住んでいたマンションを売ることがあります。

築浅のマンションなら高く売れる可能性もありますが、老朽化しているマンションだと買い手が付かないのが一般的です。

このように、手放したいけど売れないマンションはどう処分すれば良いのでしょうか？今回は、1日でも早くマンションを手放したい方に向けて、おすすめの方法を紹介していきます。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

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売れないマンションの放棄はNG！必ず処分しよう

マンションが売れないからと言って、マンションの所有を放棄することはできません。

空き部屋のまま放置すればいいんじゃない？と思うかも知れませんが、例え放置したとしても所有権を捨てることにはなりません。

そのため、固定資産税を毎年払わないといけませんし、管理費も払い続ける必要があります。

不動産売却した年の固定資産税は誰が支払う？どう精算する？精算の方法・注意点を解説

また、管理費や修繕積立金は築年数が経つごとに費用が上がる可能性もあるので、注意が必要です。

所有権は誰かに譲渡する、マンションが無くなるなどのケース以外に、所有権を手放すことは出来ないので注意しましょう。

老朽化・離婚・相続…マンションを処分すべき4つのケース

マンションは「最近いらなくなったな…」と感じた瞬間に、気軽に処分へ出せるものではありません。

手続きが複雑なのも一因ですが、マンションという超高額資産を本当に手放すかは、熟慮しないといけません。

今は「価値がほぼない」と思っていても、経済状況が変化すれば価格が数倍になる可能性もあります。

また、価値の少ないマンションでも担保にすれば、高額のローンを借りられます。

それでも、マンションの処分を早急に判断すべきケースはいくつか存在します。

ここからは、代表的な4つのケースを紹介します。

老朽化したマンションは解体前に処分

老朽化の著しいマンションは、事故が起きる前に早期処分する必要があります。

マンションは頑丈で築年数の経過にも強いですが、築50年前後になると事故リスクが上昇します。

劣化が進むと売却や譲渡がしにくくなり、最悪の場合自分で解体、改築をしないといけなくなります。

数千万円の出費が必要になる前に売ってしまうほうが絶対的にお得です。

築年数の浅さは高く売るために重要で、イメージ的には1年経つごとに価格が100万円下がると考えて良いでしょう。

築年数	㎡単価	価値減少率	平均価格	平均面積
～5年	7437万円	100%	4895万円	65.81㎡
6～10年	6117万円	82.2%	4243万円	69.37㎡
11～15年	5646万円	75.9%	3159万円	67.61㎡
16～20年	4673万円	62.8%	3159万円	67.61㎡
21～25年	3155万円	42.4%	1899万円	60.19㎡
26～30年	2997万円	40.3%	1670万円	55.74㎡
31年以上	2979万円	40.1%	1678万円	56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

少しでも早く処分を決断すれば、その分だけ高い利益を得ることができます。

夫婦共有のマンションは離婚前後に処分すべし

夫婦がお金を分担してマンションを購入する場合もあります。

万が一夫婦が離婚した時は、マンションをどう扱うか協議します。

どちらかが所有する形で丸く収まる可能性もありますが、住宅ローンの返済は分担するなど、取り決めが複雑になります。

マンションは真っ二つに分割できないのがトラブルの根本的な原因です。換金すれば1円単位まで分けることができ、更に溝が広がるのを避けることができます。

例え片方が購入価格を全額支払ったとしても、もう一方の主婦(主夫)も住まいをより良くするために尽力していたと認められれば、分割が必要となります。

分割相続したマンションも早期売却すべし

親の死後、マンションを兄弟が共同で相続するケースも多いです。

3人兄弟(姉妹)で相続した場合は地元に住む一人が妥協して住み続けることもありますが、兄弟間の連携が取れていない限り、この形はおすすめできません。

まず、一人に維持費やローンの支払いがのしかかりますし、かといって他の2人がいくら負担するか決めるのも喧嘩のもとです。

実家の取扱いを巡って家族の溝が深まった例は山程あります。これを防ぐためにも、早めに換金して平等に分担することをおすすめします。

実家を売却する手順を紹介！相続の注意点や損せず売るポイント・費用や税金を解説

住宅ローンが払えない時は任意売却がおすすめ

住宅ローンが期限内に払いきれず、どうにか差し押さえを免れたい時も処分が必要です。

ローン残高が1000万円、マンションの査定額が2000万円というケースなら、普通に売ってローンを完済することができます。

ただ，ローン残高を返せる見込みが無かったり、すでに返済期限を過ぎていたりする場合は任意売却という方法をとるようになります。

任意売却を業者に依頼すると、担当者は金融機関に売り出しの許可や返済額の値下げ交渉をおこないます。

その後、許可が出れば通常通り売っていき、利益を返済に充てます。

任意売却で残高を完済できなくても、支払い先をサービサー(債権回収会社)に変えて、無理のない範囲で返済をしていくことができます。

また、業者によっては任意売却の際に100万円相当の引っ越し代をくれることもあります。

ローンの払えないマンションは、任意売却をしないと裁判所に差し押さえられてしまいます。

差し押さえは白昼堂々おこなわれるので、プライバシーが侵害されてしまいます。

また、利益も任意売却に比べて低くなってしまいがちなので、注意しましょう。

マンション処分には積極的なものと消極的なものがある

マンションの処分には積極的な攻めの処分と、消極的な守りの処分があります。

例えば、高額利益を目指した仲介売却などは、積極的な処分と言えます。

一方、持っているだけでリスクになる老朽化したマンションやローンが残ったマンションの処分は、消極的な処分と言えるでしょう。

抽象的な概念ではありますが、これをイメージしておくと有利に処分することができます。

積極的な処分ができるマンションの特徴

積極的な処分をするなら、マンションの状態が良くなければいけません。

状態の良いマンションとは、主に以下のようなものを指します。

究極の攻めの処分は、一般媒介契約によってマンションを高く売る方法でしょう。

媒介契約は、業者に販売活動を任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払う契約のことです。

媒介契約には3種類の方法があり、専任媒介契約を選ぶのが一般的です。

契約の種類	契約の有効期間	売り手自身が買い手を見つけること	依頼可能な業者数	仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約	3ヶ月以内	できない	1社のみ	1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約	3ヶ月以内	できない	1社のみ	1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約	3ヶ月以内	可能	複数社と契約可能(契約数の上限なし)	なし

1社のみの契約がおすすめなのは、業者からすれば確実に成約=利益(仲介手数料を貰える)なので、モチベーションを高く保てるのです。

一方で、複数社と契約する一般媒介契約は、一番成約の早い1社にのみ仲介手数料が支払われます。

そのため、販売活動にお金をかけたとしても回収できる確証がなく、どうしても業者のモチベーションが低くなります。

ただ、都内一等地など、絶対に高く売れるマンションなら、一般媒介契約にすることで業者間に競争がおき、価格はどんどん吊り上がっていきます。

この状態が起これば、中古マンションを購入価格以上で売ることも夢ではありません。

ただ、一般媒介による売却を成功させるには、マンションの条件が相当良くないといけないので注意しましょう。

条件の悪いマンションの処分は「損切り」をイメージ

逆に、築50年以上のマンションなどは、どれだけ頑張っても高く売れる見込みは薄くなります。

マンション自体の条件が悪いのに、売主が熱を入れすぎて「絶対に高く売る！」と意気込んでも失敗してしまいます。

こうしたマンションの処分では、損切りの意識を持ちましょう。

損切りとは、どうしても高く売りたい！という意識を捨て、「今後かかる税金・コストをカットできるし、いらないマンションを処分もできる。その上お金まで貰えればラッキー」というように、コストカットに重点をあてて安値での取引をポジティブに捉えることです。

この意識を持っていれば、無理に高く売ろうとして損をすることはなくなります。

親から相続した不要なマンションは相続放棄すべき？相続後に処分すべき？

親の所有する老朽化の激しいマンションは、相続放棄をして処分することもできます。

相続放棄をすれば、固定資産税や管理費を支払わなくて済むのでお得です。

ただ、国は誰の名義でもなく誰の管理も受けていない不動産の存在を認めていないので、所有権(管理責任)は相続放棄をしても負うようになります。

管理責任を放棄するには、相続財産管理人を立てて裁判所へ申し立てをおこない、国に所有権を移せばOKです。

ただ、コストが最大で数百万円かかるのが難点です。

見映えが悪くても業者買取などで売れる可能性は十分にあります。一度所有して売却にチャレンジし、売れ残ったら自治体に寄付をするのがおすすめです。

売れ残ったマンションは業者買取がおすすめ

仲介売却で売れ残ってしまったマンションも、業者に買取依頼をすればすんなり引き取ってくれる可能性があります。

仲介売却はターゲットが素人になるので、壁のキズやフローリングの凹みがあると買ってもらいにくくなります。

一方、業者買取はプロがチェックをするので、見映えよりも構造の頑丈さなどを重視してくれます。

また、リノベーション前提で買い取るので多少の老朽化には目をつむってくれるところ、仲介手数料がかからないところも大きなメリットです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場？なぜ払うの？根拠・計算方法を解説

利益が仲介売却の6割ほどまで落ち込んでしまうのがデメリットですが、現在は本来の価値の8割ほどまで利益を上げてくれる買取業者も存在します。

おすすめのマンション買取業者はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください！

マンション買取業者おすすめランキング！買取大手の買取再販戸数や保証を徹底比較

売れないマンションを処分する最終手段「寄付」

業者買取は仲介売却よりもずっと成約しやすいと言いましたが、それでも状態によっては引き取ってくれないことがあります。

どうしても売れないマンションは、管轄の自治体や公益法人に寄付することで処分することもできます。

寄付なので利益は発生しませんが、管理する手間がなくなり、固定資産税などの支払いコストが0になるのは大きなメリットですよね。

ただ、どこの自治体もマンションの寄付を受け入れているわけではありません。

管理費は自治体持ちになるので、財政が苦しい自治体は受け入れを拒否するか、よっぽど立地の良い物件しか寄付を認めないでしょう。

処分できないマンションを賃貸に出して成功したケース

何をやっても処分できないマンションを、賃貸に出して成功したケースもあります。

賃貸経営だと住まい目的の人にも事務所目的の法人にも柔軟に対応できるので、ちょっとしたニーズのズレをクリアしやすくなるのです。

ただ、マンションを賃貸に出す際は、リフォーム・クリーニングなどの初期費用がかかるので注意しましょう。

また、例え入居希望者が出てきたとしても、処分を断られるほど状態の悪いマンションを継続利用してくれる保証はありません。

賃貸経営はあくまでつなぎで、売り時を見計らって売ってしまう出口戦略が重要になります。

一度売れ残った処分できないマンションを再度売り出すのも一つの手

半年以上も売れ残っている場合は、一旦販売を中止して、時間を空けて再度売り出すのも一つの手です。

現在、多くの方は中古マンションを不動産会社の公式HPやSUUMOなどのポータルサイトで探します。

ネットの物件情報は新着のものほど目立つ場所に掲載されていますが、掲載時間が経てば経つほど人目につかなくなり、成約率が激減します。

そのため、そのまま売り続けるよりは一旦販売を中止し、反省を生かして価格を修正した上で再度売り出しましょう。

もう一度「新着物件」に表示されれば、成約する可能性は高いですよ！

ただ、中古マンションの買主は特定地域の物件情報を数か月にわたって逐一チェックしています。

売却中止から再売却までの期間が短いと買い手に「前見た物件がまた売り出されている。裏があるな…」と思われ逆効果なので注意しましょう。

売れないマンションの売却処分におすすめの大手不動産会社のサービス

仲介売却では買い取ってもらえない築古マンションを「売却」という方法を持って処分するなら、中古マンションの買取や、有効活用の手段を提示してくれるサービスを提供している業者に依頼するのが最適です。

ここでは、売れないマンションの売却処分に最適な不動産会社を3社紹介します。

東急リバブル

企業名	東急リバブル株式会社
本社所在地	東京都渋谷区道玄坂1-9-5
買取対応エリア	東京・神奈川・千葉・埼玉・札幌・仙台・名古屋・福岡・大阪・兵庫・京都
買取対応不動産種別	土地・一戸建・マンション
口コミ・評判	東急リバブルの評判・口コミは？不動産売却・査定のメリット・デメリットや仲介手数料について解説

東急リバブルは、首都圏をはじめ、札幌市や仙台市、名古屋市など、日本を代表する主要都市を中心に不動産売買や賃貸物件の仲介・管理など、多岐に渡る不動産事業を展開しています。

そんな東急リバブルでは、売れないマンションの売却処分の方法として、自社買取サービスを行っています。

買取に際しては、リフォームやリノベーションなどを施さず、現状そのままの状態で査定及び買取を行ってくれます。

また、仲介売却でも売りに出したいという方には、買取保証サービスを勧めています。

お客様ニーズを第一に考えながら最適なプランを東急リバブルは提供してくれます。

また、東急リバブルでは、幅広いニーズに対応するため、以下のようなサービスを提供しています。

レジデンシャル不動産

企業名	株式会社レジデンシャル不動産
本社所在地	東京都足立区千住1丁目18番1号
買取対応エリア	全国 ※一部対応できないエリアあり
買取対応不動産種別	マンション

レジデンシャル不動産は、日本全国を対象に、中古住宅再生事業を展開している不動産買取専門会社です。

当社は、中古マンションの取り扱いに長けており、2023年7月末に発行のリフォーム産業新聞の「買取再販年間販売戸数ランキング2023」のマンション買取再販年間販売戸数ランキングで2年連続全国1位を獲得するなど、マンシヨン買取において高い実績を有しています。

レジデンシャル不動産では、他社では売れない、あるいは買い取ってくれない中古マンションであっても、物件の特徴を活かしたリノベーションを施して再販に繋げる力を持っています。

また、レジデンシャル不動産では、「一駅担当制」という制度を採用しています。

そのため、中古マンションの買取では、現地の不動産状況に詳しいスタッフから、詳細な話を伺いながらマンションの買取が行えます。

以下は、レジデンシャル不動産が中古住宅の売買に着手するときに取り組んでいる施策です。

株式会社インテリックス

企業名	株式会社インテリックス
本社所在地	東京都渋谷区渋谷2-12-19
買取対応エリア	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌・仙台・名古屋・大阪・京都・広島・福岡
買取対応不動産種別	マンション(※首都圏の一部エリアに限り戸建て・土地にも対応)

株式会社インテリックスは、首都圏をはじめ、札幌、仙台、名古屋などの主要都市を中心に不動産売買を行っている不動産会社です。

当社は、中古マンションの売買を専門的に行っており、住居用や投資用として活用するマンションの販売から売却、さらに、中古マンションのリノベーションにも着手しています。

仲介売却では売れないマンションの売却相談も行っており、このような相談を受けた際には、自社買取サービスを勧めたり、買取保証を付けた仲介売却のいずれかを勧めています。

買取サービスを提供するときは、お客様のニーズを第一に考えて、最適なプランをその場で提案してくれます。

また以下は、インテリックスが提供している中古マンションの買取方法です。

マンションを処分する際にかかる税金・費用はいくら？

寄付や業者買取で処分をする場合は、費用はほとんどかかりません。

一方、仲介売却は利益が高い分、費用も高額になります。

代表的な売却費用はこちらです。

ここからは、マンションの処分にかかる税金・費用を一つ一つ紹介していきます。

譲渡所得税は高額になりがち

費用の中で最も高額になるのが譲渡所得税で、これは売却価格が購入費用よりも高い時に発生し、所得税と住民税に上乗せされます。

ちなみに、譲渡所得税の課税額は以下の計算式で算出することができます。

譲渡所得税＝税率×{譲渡価額－(取得費＋売却費用)}

税率は、売ったマンションの所有期間が5年以下か、5年超かによって変化します。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30%	15%
住民税	15%	5%

より詳しい内容はこちらにまとめてあるので、お役立てください。

マンションを売る時にかかる税金はいくら？売却利益への課税額と計算方法・特例控除

印紙税は契約書に貼り付けて納付

印紙税は、国や自治体が安全・公平な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金です。

その名の通り、売却額に応じた印紙を契約書に貼り付けて納付します。

ちなみに、課税額はマンションの売却価格に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金	印紙税額
100万円以下	500円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円

住まいとして利用していたマンションを売る際は、税額は上記の通りです。

ただ、賃貸経営に出していたマンションを売る際は領収書にも同額の印紙を貼り付けるので、課税額が2倍になります。注意しましょう。

印紙はコンビニでも購入できますが、不動産取引で使うような高額の印紙は取り揃えていない可能性もあります。

基本的には郵便局で購入することをおすすめします。

不動産売却時の印紙税とは？収入印紙にかかる金額と賢い節税方法

登録免許税はマンション価格の1000分の20

登録免許税とは、マンションを売った後、正式に所有権を買主に移転する際かかる費用です。

この登録免許税は、マンション売却価格の1000分の20と決まっています。

つまり、マンションを1000万円で売った時は20万円の税金がかかってしまうということです。

また、所有権の移転手続きは司法書士に依頼することが多いですが、司法書士への報酬が約1万円、1件あたりの依頼費が5000円なので、更に1万5000円ほどのコストがかかります。

仲介手数料は売却価格の3％+6万円

仲介手数料は、不動産会社が販売活動をしてくれたことに対する報酬です。

支払う金額はマンションの売却価格に応じて、以下のように決まっています。

取引額	仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下	売却額×5％
200万円超400万円以下	売却額×4％＋2万円
400万円超	売却額×3％＋6万円

上記の数字は法律で決められた上限額ですが、慣例としてそのまま請求されることが多いです。

仲介手数料を法定上限額支払う根拠はありませんが、交渉をしてもなかなか値下げは成功しません。

大手仲介業者が実施している割引特典などを利用するのが最もスムーズですよ。

ページリンク	割引特典の内容
三井のリハウス	①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント ②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売	再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル	再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産	リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

築古マンションや立地の悪いマンションは仲介売却で売れ残りやすい

費用が高くつくとはいえ、最も利益が高くなるのはやはり仲介売却です。

そのため、マンションを処分しようとした時は、まず仲介売却から挑戦することをおすすめします。

ただ、仲介売却は全国不特定多数に向けて売るので、単純な手続きではなくPRの上手さ、営業マンの実力なども結果に大きく関わってきます。

また、物件の印象によって価格は高くなるので、売主自ら積極的に掃除や整理整頓をする姿勢も重要です。

売主の努力でマンションを査定額より高く売った体験談が、こちらです。仲介売却を検討中の方はぜひ参考にしてみてください！

買取保証サービスを使えば売れ残りを気にせず仲介売却できる

最近、大手業者を中心に提供されているおすすめの売却方法が買取保証サービスです。

これは、一定の期間までは仲介売却をおこない、期間が過ぎたら買取にシフトする方法です。

まさに仲介売却と業者買取のいいところ取りで、売れ残りを気にせず高額売却にチャレンジすることができます。

買取までの期間は1.5ヶ月や3ヶ月と事前に設定しているところ、自分で決められるところもあります。

内容が少しずつ違う上、提供している業者がまだまだ少ないので注意しましょう。

マンションの買取保証サービスは本当にお得？メリット・デメリットを解説

マンションは戸建てや土地より処分が難しい

戸建ての家は解体して、更地にして売ることができます。

ただ、マンションは戸建てと違って簡単に立て壊すことができないので、処分が非常に難しいです。

マンションを購入する際は、いずれ売ることも想定しつつ「売れやすい部屋」を買うようにしましょう。

また、税負担が重いという時は、所有権を不動産屋に売り、自分は賃料を払いながら住み続けるリースバックという手段もあります。

処分の方法は一つではないので、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

【2024年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較！信頼できるのはどこ？

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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