![GRO-BELラボ[株式会社グローベルス]](http://gro-bels.co.jp/labo/wp-content/uploads/2024/08/ラボ ロゴ-02-1.jpg)
皆さんは、最近流行りのリースバックをご存じでしょうか？
今までは、住んでいる家を売ったら住み続けることができず、引っ越しをしないといけませんでした。
リースバックは、家を不動産会社に買い取ってもらって買取代金をもらい、その後は借家として家賃を払いながら住み続ける方法です。
引っ越し代金の支払いが不要で、まとまったお金を好きな時にもらえるので、年金収入だけでは物足りないシニアの方などにも人気です。
国土交通省から住宅のリースバックに関するガイドブックが出ているので、こちらもあわせて確認をしてみてください。
今回は、家を不動産会社により高額で買い取ってもらうにはどうすれば良いのかを解説していきます。
リースバックの相場は「リースバックの現状について」賃料の査定方法(自由回答抜粋)によると買取価格×(6～8％÷12ヶ月)となっています。
物件の買取価格が5,000万円の場合は、5,000万円×(6～8％÷12ヶ月)＝250,000円～333,333円が賃料の相場となります。
リースバックを成功させたい方は、ぜひご覧ください。
| 提携業者数 | 売却期間 |
|---|---|
| 100社以上 | 最短5日 |
| 対象エリア | 費用 |
| 全国47都道府県 | 無料 |
- 誰にも知られずに売却できる
- 一括でお金が手に入る！
- いつでも買戻し可能
リースバックの買取価格は市場価格の60～80％
リースバックの買取価格の相場は、一般的に仲介市場価格の60%から80%程度となっています。
この範囲が設定されている理由は、リースバック企業が物件の維持管理や運用に必要なコストをカバーし、リスクを管理するためです。
仲介市場価格とは、同じ物件が市場で取引される場合の価格を指し、これに対しリースバックの買取価格は一定のディスカウントが適用されます。
なお、この価格は物件の状況や市場の状況、リースバック契約の内容により変動するため、常に注意深く市場を観察する必要があります。
地域による相場価格に差がある
地域によってもリースバックの買取価格の相場は変動します。
例えば、大都市圏や人口が集中する地域では、需要が高く、それに伴い買取価格も高くなる傾向があります。
一方で地方都市や人口が少ない地域では、需要が低いため買取価格も低めに設定されることが多いです。
そのため、投資家は物件の地域性を理解し、相場価格を把握することが求められます。
また、地域の開発計画や将来の人口動向など、長期的な視点も必要となります。
リースバックの買取価格と家賃の関係
リースバックの買取価格と賃料は密接に関連しています。
リースバック物件の家賃は、下記の計算式によって求められます。
以下は、『家賃＝買取価格×期待利回り(7～10％)÷ 12ヶ月』を基に、買取価格1,000万円、2,000万円、3,000万円時の賃料がいくらになるのかを一覧化したものになります。
| 買取価格 | 利回り7%時の賃料 | 利回り8%時の賃料 | 利回り9%時の賃料 | 利回り10%時の賃料 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 約5.8万円 | 約6.6万円 | 約7.5万円 | 約8.3万円 |
| 2,000万円 | 約11.6万円 | 約13.3万円 | 約15万円 | 約16.6万円 |
| 3,000万円 | 約17.5万円 | 約20万円 | 約22.5万円 | 約25万円 |
リースバックの買取価格が低い理由
理由1】再販コストが利益から引かれるため
リースバック物件は、賃貸期間が終わった後に物件を仕入れて再販することも想定した買取価格となっています。
中古の家を買い取ってそのまま販売しても利益にはならないので、内装・外観を工事したり、リフォームをおこなったりして、付加価値をつけた上で再販をするのが一般的です。
このような、リフォームなどの費用は不動産会社が持つため、売買価格から差し引かれているケースが一般的です。
ただし、買取価格は買い戻しを前提にしている場合でも、時価から差し引かれるケースが多いため、注意が必要です。
理由2】状態の悪い家でも瑕疵の確認をせず買い取るため
買取の場合、シロアリ被害や柱の腐食などの瑕疵の確認をせずに、現物引き渡しをおこないます。
| 物理的な欠陥 | 水漏れ・雨漏りや設備の故障・柱の腐敗や耐震性の不足 など |
|---|---|
| 法律的な瑕疵 | 建築制限のオーバー、接道義務を果たしていない など |
| 心理的な瑕疵 | 過去に自殺や殺人事件が物件内で起きた、近隣に指定暴力団事務所があった など |
| 環境的な瑕疵 | 夜中を通して騒音や睡眠を妨害するレベルの振動があるエリアだった など |
仲介売却の場合、瑕疵は事前に買主側に告知されて、瑕疵の分も考慮しながら双方合意の上で価格設定をおこないます。(契約不適合責任)
買取の場合は、不動産会社が全て瑕疵・欠陥の修繕費などを負担する代わりに、状態が悪い物件を買い取る前提で金額設定をおこなうため、価格が差し引かれます。
こちらも前述の話と同様、買い戻しを前提としている場合でも価格が差し引かれているケースが多いです。
| 提携業者数 | 売却期間 |
|---|---|
| 100社以上 | 最短5日 |
| 対象エリア | 費用 |
| 全国47都道府県 | 無料 |
- 誰にも知られずに売却できる
- 一括でお金が手に入る！
- いつでも買戻し可能
リースバックの買取価格を上げることは可能なのか？
前述の通り、リースバックでの買取価格は、時価と比べて安値になりがちです。
一方で、リースバックの買取価格を上げる方法もいくつかあります。
成約価格(売買価格)はあくまで売主・買主の合意で決まる
不動産買取は仕組み上、不動産会社から先に買取価格を提示された上で売主がそれに承諾するという流れになりがちです。
しかし、不動産売買契約は前提として売主・買主の合意に基づいて条件を決めるので、売主側からも希望を伝えることは悪いことではありません。
不動産会社が話し合いに応じるかどうかはまた別の話にはなりますが、条件を上げたいのであれば、売主からの働きかけも不可欠となります。
買取価格の相場は不明確な部分も多い
- 買い戻しをおこなう場合も、再販コストが買取価格から引かれている
- 再販で想定より利益が出た場合も、利益の還元は原則おこなわれない
前述の通り、リースバックの買取相場は時価の約7割前後まで下がりますが、その根拠として挙げられる考え方が全ての状況にあてはまる訳ではありません。
特に注意すべきが、再販で利益が出た場合の還元は実施されるのかどうかについてです。
| 買取時の不動産会社の想定コスト・買取価格 | 実際の再販コスト・再販利益 |
|---|---|
|
|
前述の通り、不動産会社は買取時に詳細な物件調査をおこなう訳ではないので、仕入れてから再販コストが予想より低くなったり、予想より利益が上がったりする可能性もあります。
この場合、買取価格は実際より余計に下げてしまったことになりますが、その差額分を後で還元する対応は一般的ではなく、ほとんどありません。
東急リバブルとや野村の仲介＋(野村不動産ソリューションズ)など、公に利益還元保証を制度として設けているのはごくわずかしかありませんが、話し合い次第では条件を取り付けられる可能性もあります。
リースバックの買取価格を上げる方法
では、リースバックの買取価格を上げるにはどうすれば良いのでしょうか？
詳しく解説していきます。
買取価格を上げるには査定額を見比べる作業が必須
リースバックの流れは以下の通りです。
- 査定申込
- 査定結果とリース料の提示
- リースバック契約・成立
最初に査定を依頼すれば、いくらで買い取ってくれるかの金額を提示してくれます。
それを見て契約をしなくても良いので、どんどん査定を依頼して一番高い会社と契約するのがおすすめです。
日頃利用している不動産会社1社にリースバックを依頼する人もいますが、他社と比較しないと買取価格が高いのか低いのか分からないので危険です。
相見積もりをするのも一つの手
買取価格を上げる方法の一つに相見積もりというものがあります。
これは、他社の査定結果を持ち寄って、「この会社ではこれくらいの金額がついたんですが、御社も少し高くしてくれませんか？」と依頼する方法です。
買取価格が決まる基準が意外とあいまいで、営業マンの判断で価格が上がるケースも多々あります。
相見積もりは後ろ盾がある分、素人でもやりやすい交渉方法です。
高く買い取ってほしい旨を伝える
前述の通り、みんながみんな高く買い取ってほしいと思っている訳ではありません。
「相場より高く買い取ってもらうことなんて出来ない」と勝手に思っている人が多いです。
こうした背景から、不動産屋も足元を見て少し安めに買取価格を設定していてもおかしくはありません。
まずは、少しでも高く買い取ってほしいという旨を不動産会社に伝えましょう。
そうすることで、最適なプランを提案してもらえる可能性がグッと増えます。
高値買取をしたいなら不動産一括査定サイトを使おう
複数業者に査定依頼をする時、自力でめぼしい業者に連絡をして依頼をすると、時間がかかりますし優良業者を見逃しやすくなります。
そうしたミスを防ぐために活用したいのが不動産一括査定サイトです。
簡単な物件情報・所在地を入力すれば、査定に対応する業者が全て表示されます。
場合によっては他県の優良業者も査定に対応しており、確実にお得に売ることができます。
リースバックの場合は見積もりを出すのも買取価格を出すのも同じ人なので、見積もりを比較して高いところに依頼をしたら、確実にお得になると言えます。
気になるのが業者の質ですが、一括査定サイトは独自で登録審査をおこなっており、悪徳業者やクレームを受けた業者の登録を解除します。そのため、安心して査定依頼をすることができます。
サイトの運営は登録業者の広告費で成り立っているので、利用料は完全無料です。
査定額を見たいだけの方(今すぐリースバックをする予定のない方)でも利用可能なので、まず利用してみましょう！
リースバックの買取価格は初心者でも上げられる！
リースバックの買取価格は、上記で説明したやり方で上げることができます。
確かに事前準備をするのは面倒ですし時間も使いますが、ここをしっかりやることで今後の10年間が楽になります。
ポイントをしっかり押さえて、より高く買い取ってくれる業者を探していきましょう。
