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土地売却時の測量は、正式名称を「土地境界確定測量」といいます。
測量では、土地と土地の関係を確認し、面積の把握・確認をおこない、結果を測量図の形にします。
土地境界の確定は、近隣の土地権利者の立ち合いの元で、境界確認書を確認し、実印を押します。
そのほか、境界杭という杭を境界点に設置して、境界を目に見えるようにします。
ここからは、土地測量のより詳しい内容・相場・境界確定までの流れを紹介していきます！
※土地査定・売却のコツはこちらで紹介！
土地を売る時は測量を必ずするの？
結論から言えば、土地売却時に測量を絶対しなくてはいけないという決まりはありません。
ただ、買主から測量確認書の提出を求められる場合は多いので、実際は義務のようなものです。
測量費用と手間がもったいないから、買主に提出を求められても突っぱねることはできますが、「それでも買う」と言ってくれる買主を探すには時間が相当かかりますし、価格も売れ残り時期が長くなるとドンドン下がってしまいます。
昔は測量なしでも土地を売却できた
一昔前は、登記簿にかかれている土地の情報を利用して売買をしていました。
しかし、登記簿の情報はかなり前のもとののことも多く、現状を反映していない可能性が高いです。
そこで現在では、売却直前にしっかり土地を測量し、実際の面積・境界をチェックするようになっています。
土地売却前に行う測量が必要なケース
土地売却を行う前に実施する「土地測量」は、義務化されていません。
しかし、以下のようなケースでは、土地売却時に測量を必須でおこないます。
- 土地の境界に塀・フェンスなどの目印がない
- 境界杭がない
- 地価(◯/㎡)が高い
例えば、東京都港区の平均地価は328万円/㎡となっています。
こうした地価の高い土地なら、境界が少しズレるだけで価格が数百万円変化するので測量を必須でおこないます。
ただ、例え低相場エリアの土地だったとしても、境界を示さずに売るのは物を売る人間としては不誠実ですし、トラブルを招き兼ねないので測量しておくのがおすすめです。
ここでは、土地測量を行うべきケースについて解説します。
境界確認が必要な場合
土地の境界線が不明確な場合、土地の測量を行う必要があります。
境界確認は、売主が所有している土地の面積を正確に示し、買主に対して明確な情報を提供することを保証します。
また、土地の境界を明確にすることで、隣接する土地所有者とのトラブルを避けられます。
建築物または構造物が存在する場合
土地上に建物や他の構造物が存在する場合、その位置や大きさを正確に記録するために測量が必要です。
これは、建築物が土地の境界線を越えていないことを確認するため、または建築物が特定の建築基準や規制を満たしていることを証明するために行います。
土地が分割される場合
土地を分割して売却する予定の場合、測量は必須です。
これにより、各部分の正確な面積と境界線が決定され、分割後の各部分が法律や規制を満たしているかの確認が取れます。
土地の形状が不規則な場合
土地の形状が不規則で、面積を正確に計算するのが難しい場合、測量が必要です。
測量により、土地の面積と境界線が正確に決定され、売主と買主が公正な取引を行うことが可能になります。
土地に対する権利や制約が存在する場合
土地に対する権利や制約が存在する場合、これらが正確に理解され、記録されることは非常に重要です。
たとえば、その土地に対する通行権や用水権、果樹などの栽培権などの特殊な権利が存在する場合です。
これらは通常、地方政府や公的機関から設定され、売主はこれらを満たす必要があります。
また、特定の土地は建築制限や環境保護の制限を含んでいることもあります。
これらの制限は、建物の高さ、外観、使用目的、さらには建築物の構築が許可されるかどうかを規定しています。
土地の買主はこれらの制限を理解し、満たすことが重要です。
土地の地形が複雑な場合
土地が傾斜している、湿地や水域が含まれているなど、地形が複雑な場合には測量が必要です。
これにより、土地の特性や潜在的な問題を正確に評価し、これを買主に対して適切に開示することが可能となります。
地元の法律や規制により測量が必要とされる場合
一部の地域では、土地売却の前に測量を行うことが法律や規制によって義務化されている場合もあります。
この時に行う、測量は、売却手続きの一部に含まれています。
土地を測量せず売却できるケースも
大昔から代々相続している田舎の土地などは、広大過ぎて測量費用が高額になってしまいます。
こうした広大な面積の土地は、特別に測量なしでの売却が認められています。
逆に、田舎の小さな土地は㎡当たりの地価が非常に低額なので、買主から境界確認書を求められないことも多いです。
土地測量にかかる費用まとめ！土地家屋調査士に依頼しよう
土地の測量・境界確認は、土地家屋調査士という人たちが専門でおこなっています。
土地家屋の測量のプロであり、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格する必要がある。
依頼を受けて土地・建物の所在・形状・利用状況を確認し、図面作成や登記の申請手続きをおこなう。
土地家屋測量士は仲介業者から紹介されるのがほとんどで、依頼も業者が窓口となっている場合も多いです。
不動産会社の測量部門と認識したまま取引を終える方も多いですが、これは誤りです。
土地の測量費用相場と高額になるケース
土地の測量費用は、一般的に35～45万円程度が相場となります。
ただ、以下のような性質の土地では、測量費用が高額になってしまいます。
- 土地が市有地・国有地に面している
- 印鑑証明書の取得が必要
- 土地の形が複雑
- 近隣トラブルを抱えている
こうした土地では、官民立ち会い測量といって、国・自治体の人間も立ち会って測量します。
官民立ち会い測量の費用は、平均で60～80万円となります。
土地測量費用を安くしたいなら自分で土地家屋調査士を探す
土地の測量費用を節約したいなら、仲介業者が紹介する調査士ではなく、自分で見つけて依頼をする必要があります。
こちらのように、五三の桐に「測」の字が土地家屋調査士のマークです。こちらが掲げられている事務所に赴き、見積もりをしてもらうのも良いでしょう。
ただ、調査士事務所は不動産会社と違い、気軽に入れる雰囲気ではありません。
はじめての方は土地家屋調査士の情報がまとめられているサイトなどを活用するとスムーズですよ。
土地測量費用の負担は誰がする？
土地売却時の測量費用は基本的に売主が負担します。
測量図がほしいのは買主ですから、売主が負担するのは少し不公平にも感じますが、慣例上こうなっているわけです。
本来、測量費用は売主と買主で話し合い、どちらが負担するか決めるものですが、最終的に高価な購入価格を負担するのは買主なので頼みづらいのも確かです。
せっかく測量までしたのに契約をキャンセルされたら元も子もないので、財布が苦しくないなら気持ちよく費用を支払いましょう。
土地売却時の測量・境界確定の流れ
土地売却時の測量の流れは、以下の通りです。
- 資料調査・費用見積もり
- 近隣への挨拶
- 測量
- 関係者の境界立ち会い
- 境界杭の設置
- 確認書等の作成
ここから、それぞれの手続きの内容を詳しく見ていきます。
資料調査・費用見積もり
まず、担当の土地家屋調査士を決めます。
調査士は測量前にまず以下の書類をチェックします。
- 公図
- 登記簿
- 地積測量図
- 周辺の境界確定資料
合わせて近隣トラブルの有無なども調査し、費用の見積もり額を算出します。
もちろん、見積もり額はこの時点で売主にも共有されます。もし高額すぎるのであれば、測量を断ることもできます。
近隣への挨拶
その後、近隣へ挨拶に行きます。
基本的に挨拶をするのは調査士だけで良いですが、売主も付きそう場合があります。
前述の通り、測量後は近隣住民の立ち会いも必要なので、都合の良い日にちなどもこのタイミングで聞き取ります。
測量
土地家屋調査士によって土地の測量をおこないます。
測量した結果を基に、境界確定の協議をおこない、立ち会い準備をしていきます。
関係者の境界立ち会い
近隣の土地所有者や官民の現地立ち会いがおこなわれます。
ここでは、土地家屋調査士が定めた境界を全員が回りながら確認し、承諾を得ます。
立会人全員の承諾が得られれば、境界は確定です。
境界杭の設置
確定した境界を基に、境界杭を設置していきます。
確認書等の作成
測量データを基に、境界の確認書や登記申請の必要書類などを作成していきます。
測量依頼から境界確定まで平均3～4ヶ月！近所関係に注意して土地を早期売却しよう
測量を依頼してから境界が確定されるまで、平均3、4ヶ月はかかります。
中古の建物売却にかかる平均期間が3～6ヶ月ほどなので、これらより2倍の期間がかかることもあるということです。
また、土地の形状が複雑だったり、協議・立ち会いでなかなか承諾を得られなかったりすれば、測量だけで1年以上かかることもあります。
トラブルが起こる可能性も考慮して、なるべく早めに測量を依頼しておきましょう。
日頃からご近所付き合いには気をつけよう
境界の確定が遅れてしまう最大の原因が、近隣の方の協力を仰げなかった、トラブルが起こってしまったからです。
土地の測量は近隣に迷惑がどうしてもかかるので、こちらも低姿勢で強力をお願いしなければいけません。
また、あなたが依頼した境界確定でお隣の土地面積が減少すれば、後々どんなトラブルが起こるかわかりません。
今まで境界が確定していなかったのが悪いのですが、これで恨まれたら嫌な思いをするのはあなたです。
こうした事態が起こっても関係性を保てるように、ご近所付き合いには日ごろから気をつけていきましょう。
