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法人が土地などの固定資産を売却・買換えする場面では、圧縮記帳という税務処理が関係することがあります。
圧縮記帳は税制上の言葉であり、不動産売却に関する税務の中でも理解しにくい領域です。
不動産と税に関わる用語は難易度が高く、専門性がないとわかりにくいものでもあります。ただし、買換えや事業用資産の売却を検討する場合は、制度の概要を理解しておくと安心です。
この記事では、土地売却で関係することがある圧縮記帳や買換え特例とは、どのようなものかを解説します。
圧縮記帳は課税を繰り延べる税務処理の一つ
圧縮記帳とは、国庫補助金・保険金・収用・特定資産の買換えなど一定の場合に、取得した固定資産の帳簿価額を圧縮し、課税を将来に繰り延べる税務処理です。
土地売却に関係する場面では、譲渡益の全部または一部について、すぐに課税せず、買換資産の取得価額を低くすることで将来に課税を繰り延べる形になります。
これを利用することで、一時的な所得の増加によって行われる課税を繰り延べられる場合があります。
つまり、税金そのものがなくなるのではなく、税金の支払いを遅らせる効果がある制度です。
高額で売却できても、譲渡益が出れば税金が発生する可能性があります。そのため、売却価格が大きくなる場合ほど、税務上の取り扱いを確認しておくことが大切です。
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圧縮記帳によって土地売却の税を後回しにする
前述の通り、土地売却時に圧縮記帳や買換え特例を利用すると、適用要件を満たす場合に、その年の課税を一部または全部繰り延べられることがあります。
ただ、これで土地売却にかかる税金の支払いがなくなったわけではなく、支払いが後回しになったということです。
買換資産の取得価額を税務上低くするため、将来その資産を売却したときの譲渡所得が増えやすくなります。
具体的な圧縮記帳・買換え特例の考え方
ここからは、土地売却時にこの方法を使ったときにどのような考え方になるかを説明します。
たとえば、簿価が1,000万円の土地を時価3,000万円で売却できたとします。
この場合、まず売却価格3,000万円から簿価1,000万円を差し引いた2,000万円が譲渡益の目安になります。実際の計算では、取得費や譲渡費用なども考慮します。
その後、一定の買換え特例や圧縮記帳の要件を満たす場合に、譲渡益の課税を繰り延べる処理を検討します。
たとえば、売却代金をもとに新たな事業用不動産を購入し、制度の要件を満たす場合は、譲渡益に対応する金額を買換資産の取得価額から差し引くなどして、課税を将来に繰り延べられる場合があります。
このとき重要なのは、売却代金で新しい不動産を購入したからといって、単純に「売却価格－購入価格＝利益0」となるわけではない点です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。買換資産の購入額をそのまま差し引いて、譲渡益を0にするわけではありません。
税務上の処理と会計上の考え方
圧縮記帳は、税務上の課税繰延べ処理です。
圧縮記帳を行うと、買換資産の帳簿価額を圧縮することで、その年の課税を繰り延べる効果があります。
ただし、繰り延べた利益が消えるわけではありません。買換資産の取得価額が低くなるため、将来その資産を売却したときに、譲渡所得が大きく計算される場合があります。
そのため、圧縮記帳や買換え特例を利用する際は、目先の税負担だけでなく、将来売却時の税負担も含めて検討することが重要です。
圧縮記帳・課税繰延べが認められる主なケース
圧縮記帳は実質的には課税の繰り延べ処理というのは前述の通りですが、利用できる状況は限定されています。
法人税上の圧縮記帳として、主に以下のような制度があります。
- 国庫補助金で固定資産を取得した場合
- 工事負担金で固定資産を取得した場合
- 保険金などで固定資産を取得した場合
- 交換により資産を取得した場合
- 収用などにより代替資産を取得した場合
- 特定の資産買換えを行った場合
法人には圧縮記帳の制度があります。一方、個人の事業用資産の買換えでは、所得税の「特定の事業用資産の買換え特例」として課税繰延べを受けられる場合があります。
つまり、事業用の土地建物などを一定の要件で買い換える場合、買換え特例により課税を繰り延べられることがあります。
ただし、すべての土地売却や買換えで利用できるわけではありません。売却した土地建物等が事業に使われていたものであることなど、制度ごとの要件を満たす必要があります。
圧縮記帳を行うときの注意点
圧縮記帳には税金の支払いを遅らせるというメリットがありますが、デメリットもあります。
土地を売り、そのお金で買った土地を再び売るときは、買換資産の取得価額が低くなるため、将来その資産を売却したときの譲渡所得が大きくなり、税負担が発生しやすくなります。
つまり、圧縮記帳や買換え特例は、課税時期を後ろにずらせることが主な効果であり、税額そのものが必ず減るわけではありません。
支払いのタイミングが大きくずれるので、しっかりとした資金計画を組まなければなりません。
土地の買い換えは慎重に
このように、土地にかかる税金の支払いを後回しできたからといって、必ずお得になるということではありません。
そもそも、不動産を何回も買い換えることで利益を上昇させていくのは簡単ではありません。買換えを繰り返しても、必ず利益が増えるとは限りません。
そうした中で、遅らせていた税金の支払いが将来発生する可能性もあります。税額が軽減される場合でも、資金繰りへの負担が大きくなることがあります。
何でもタイミングを遅らせれば良いというものではないので、気を付けましょう。
圧縮記帳の利用時には税理士に相談すべし
圧縮記帳や買換え特例は要件が複雑なため、法人・個人を問わず慎重な確認が必要です。
個人の場合は、事業用資産の買換え特例など、所得税上の別制度として検討します。
仕組みが複雑なうえ、適用要件や申告方法を誤ると税負担に大きく影響する可能性があります。
もし、実際に圧縮記帳や買換え特例の利用を希望している場合は、税務判断に詳しい税理士へ相談しましょう。
