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土地は売るとかなり高額になるもの。そこで適切な会計処理が行わなければ企業や個人に大きな影響を与える可能性もあります。
そして、土地の売却という点に注目して言えば、所有目的によって会計処理は違ってきます。
今回はその土地売却の会計処理について詳しく見ていきます。
土地売却の目的によって異なる仕訳の方法
先も書きましたが、土地の所有目的によって会計処理は変わってきます。
まずは、個人事業主や企業が事業で使用するための不動産を売り、利益が発生した場合は固定資産売却益という形で営業外収益や特別利益として計上します。
一般的には営業外収益としておけば問題ないということが出来ますが、利益の金額が非常に大きかった場合は特別利益として計算した方が合理的だということが出来ます。
逆に損が発生した場合には営業外損益もしくは特別損失として計算します。この場合も損の金額が非常に大きい時に備えて特別損益として計算する方が合理的だということが出来ます。
ここで、建物などの償却性資産を譲渡する場合と異なり、減価償却はおこなわない点については注意する必要があるようです。
不動産会社に譲渡(買取)した場合の仕訳
次に説明するのは、不動産会社が顧客に土地を売るために保有していた場合です。この時の処理は個人とは違ってくるのです。
一般企業が商品を仕入れてそれを売ることで利益を得るのと同様に棚卸資産を売ったと考えられ売り上げと売り上げ原価を計算する必要があります。
不動産会社の保有する土地が一般企業の保有する商品と同様の扱いになるため、同じ会計処理をする方が合理的なのです。
ちなみに個人事業者が事業と関係なく保有していた場合、譲渡所得に該当するので処理を行う必要はありません。事業用とプライベートは区別して考える必要があるようです。
土地売却の仕訳には固定資産売却損益勘定を使う
ここからは、土地を打った際の具体的な会計処理(仕訳)の方法を紹介します。
まず、土地売却の仕訳では、固定資産売却損益勘定が 使われます。
固定資産売却損益勘定：自動車や土地、建物などを売買したときに使われる勘定科目
ただ、※建物は課税対象な一方で土地は非課税なので、マイホーム(土地＋建物)を売る際は別々に仕分けをするようになります。
※一般的な居住用物件の売却では、消費税はかからない。
売上勘定を使っても仕訳できない？
売却代金はすでに出ているわけですから、わざわざ固定資産売却損益勘定というややこしい方法を使わなくても良いように感じますよね。
ただ、売却代金には税金や控除などが含まれていますし、私たち個人・法人の第三者にとっては不動産の売却益は売上(事業利益)ではありません。
そのため、土地売却の仕訳は個人・法人、収益物件か否かを問わず固定資産売却損益勘定を使うのです。
土地売却の仕訳で重要な「簿価」って何？
土地売却の仕訳には、簿価が使われます。
簿価は不動産の絶対価値で、市場や景気に関わらず設定されます。
建物の簿価は築年数の経過によって減少していきますが、一年ごとの減少幅は構造によっても違います。
詳しくはこちらをご覧ください。
土地単体を売った時の仕訳方法を実例で紹介
土地の仕訳は、実際の売却額が簿価より高いか低いかで異なります。
土地が簿価よりも高く売れた場合の仕訳
例えば、簿価が350万円の土地が、周囲の開発などの影響により450万円で売れたとします。
このとき、土地にかかる仲介手数料は売却額×3％+6万円なので、19万5,000円です。
このとき、以下のように損益通算されます。
| 借方 | 貸方 |
|---|---|
| 現金：430万5,000円 | 土地：350万円 |
| 支払手数料：19万5,000円 | 固定資産売却益：100万円 |
土地の売却価格が簿価より低い場合の仕訳
上のケースとは反対に、近くで事件や事故が起きた、大きな地震があったといった場合、売却相場は下がります。
では、簿価350万円の土地が250万円でしか売れなかった場合はどうするのでしょうか。
まず仲介手数料を求めます。
売上高が200万円超400万円以下の場合、仲介手数料は売却額×4％+2万円で求められます。この場合、>250万×4％+2万=12万円となります。
これを使って損益通算した結果が、こちらです。
| 借方 | 貸方 |
|---|---|
| 現金：238万円 | 土地：350万円 |
| 支払手数料：12万円 | |
| 固定資産税売却損：100万円 |
※仲介手数料の計算式は売却額に応じて3種類あります。こちらにまとめてあるのでぜひチェックしてください！
土地+建物の仕訳は消費税額も参考におこなう
土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税が課されます。
建物の消費税額は通常、売買契約書に記載されているので、これを参考に建物価格を仕訳します。
- 建物価格＝消費税額÷8×108＝1080万円(税込)
- 土地価格＝2000万－1080万＝920万円
このように、売却代金を仕訳していきます。
消費税がわからない場合は固定資産評価額で按分計算
売却代金にどれくらいの消費税が含まれるかわからない場合は、固定資産評価額を使って※按分計算します。
※按分計算：基準となる数量に比例した割合でものを割ること
- 建物価格=2000万÷(1100万+800万)×800万＝842万1,053円(小数点以下切り捨て)
- 土地価格＝2000万―842万1,053＝1157万8,947円円
固定資産評価額は、売買契約時に仲介業者が取得する公課証明に記されているので、そちらを見せてもらいましょう。
土地+建物売却時の仕訳事例をケースごとに紹介
一軒家や投資用物件の売却では、土地(敷地+庭地)と建物をまとめて譲渡するのが一般的です。
ただ、土地と建物ではかかる税金が違うので、計算は別々におこなうようになります。
按分計算の仕方は上で紹介した通りですが、仕訳ではここから更に簿価を使った計算をしなければいけません。
ここからは土地+建物の仕訳をケース別にシミュレーションしていきます。
土地・建物ともに売却益が発生したケース
簿価400万円の土地が500万円、簿価300万円の家が400万円で売れたとします。
この場合の仕訳は以下の通りです。
| 借方 | 貸方 |
|---|---|
| 現金：861万円 | 土地：400万円 |
| 支払手数料：39万円(21+18万) | 固定資産売却益：100万円 |
| 建物：300万円 | |
| 固定資産売却益：100万円 | |
| 仮受消費税：32万円 |
このとき、土地の売却代金は非課税売上に、建物の代金は課税売上とみなされますが、簿価との差額である100万円は不課税となります。
つまり、この場合の課税売上は建物の価格＋建物の固定資産税売却益＝400万円となり、それ以外は非課税売上となります。
土地・建物ともに売却損が発生したケース
簿価400万円の土地が300万円、簿価300万円の建物が200万円でしか売れなかった場合、仕訳結果は以下の通りです。
| 借方 | 貸方 |
|---|---|
| 現金：476万円 | 土地：300万円 |
| 支払手数料：24万円(14+10万) | 建物：200万円 |
| 固定資産売却損：100万円 | 土地：100万円 |
| 固定資産売却損：100万円 | 建物：100万円 |
| 仮受消費税：16万円 |
売却損は非課税扱いなので、この場合の課税売上は建物の20200万円のみとなります。
土地は売却益・建物は売却損が発生したケース
簿価400万円の土地が500万円で売れた一方、簿価300万円の建物が200万円でしか売れなかった場合、仕訳結果は以下のようになります。
| 借方 | 貸方 |
|---|---|
| 現金：669万円 | 土地：400万円 |
| 支払手数料：31万円(21+10万) | 固定資産売却益：100万円 |
| 固定資産売却損：100万円 | 建物：200万円 |
| 建物：100万円 | |
| 仮受消費税：16万円 |
この場合、土地取引は非課税対象なので、課税売上は建物の200万円のみです。
法人が不動産の仕訳をするときは自分が課税事業者かどうかの判断が重要
居住用建物の売買には通常、消費税が課税されませんが、企業・事業者、投資家が不動産を売却した場合は消費税が課税されます。
ただ、全てのケースで消費税が課されるのではなく、以下の条件を満たした場合のみ課税されます。
- 個人：2年前の事業年度の課税売上高が1000万円を超えた場合
- 法人：2期前の事業年度の課税売上高が1000万円を超えた場合
仕訳の際は、まず自分がこのケースに当てはまるかどうかチェックしましょう。
不動産売却時の仕訳に関する注意点
不動産売却時の仕訳に関する注意点として、次の点が挙げられます。
- 経費の領収書は必ず保管する
- 個人と法人で会計処理が異なる
- 個人の場合は譲渡所得税に注意する
それぞれのポイントを解説します。
注意点①経費の領収書は必ず保管する
不動産売買の契約書や仲介手数料などの領収書は、必ず保管しておきましょう。
確定申告の際に経費計上できるので、まとめておくことをおすすめします。
特に仲介手数料や登記費用の領収書は再発行が難しいので、紛失しないように気を付けましょう。
保管すべき書類がどれかわからなくなった際は、税理士などの専門家に相談すると良いです。
注意点②個人と法人で会計処理が異なる
不動産売却の会計処理は、個人事業主と法人で異なります。
個人事業主として利益が発生した場合は「事業主勘定」で仕訳するのに対し、法人では「固定資産売却損益勘定」として計上します。
他にも個人事業主であれば事業所得や給与所得などの種類ごとに税金を計算する必要があります。
個人事業主と法人で会計処理が異なるポイントをチェックしておきましょう。
注意点個人の場合は譲渡所得税に注意する
個人事業主が不動産売却をする場合、譲渡所得税の税率が不動産の所有期間によって異なります。
不動産を5年より長く所有している場合は長期譲渡所得として税率20.315％、5年以内であれば短期譲渡所得として税率39.63％となります。
税率が大幅に異なるので、所有期間が4年前後の場合は売却時期を翌年以降に延期するなどの方法で節税ができます。
また相続で不動産を所有した場合は、相続前から数えて所有期間が決まります。
そのため相続後すぐでも所有期間が5年を超えているケースもあるので、わからない場合は不動産会社などに相談してみましょう。
不動産売却の仕訳で困った際の相談先
不動産売却の仕訳で困った際の相談先としては、次の3つを利用するのがおすすめです。
- 最寄りの税務署
- 税理士
- 不動産会社
不動産売却は何度も経験することではないので、初めての場合は混乱する可能性があります。
専門知識を有する相手に早めに相談しておくと良いです。
以下にそれぞれの相談先を解説します。
最寄りの税務署
仕訳について悩んだ場合の相談先として、税務署の個人課税部門がおすすめです。
無料で帳簿のつけ方を指導してくれるので依頼料も必要ありません。
ただし、経費として落とせるかなどの判断が必要な場合は対応できないので気を付けましょう。
また個人事業主になったばかりで会計処理に慣れていない人は、税務署が開いている記帳説明会に参加するのも勉強になるのでおすすめです。
税理士
個人の確定申告や記帳に関する相談であれば、税理士に相談するのも一つの方法です。
専門知識が豊富なのでアドバイスをもらえば、大幅に節税もできる可能性があります。
売却を依頼した不動産会社に、不動産売却に詳しい税理士を紹介してもらうと良いでしょう。
不動産会社
税理士に相談するハードルが高ければ、不動産売却を担当してもらった不動産会社に相談する方法もあります。
不動産会社の担当者に経験があれば、簡単な質問に答えてくれる可能性もあります。
細かい相談先を不動産会社の担当者に質問することもできるので、相談しやすい不動産会社を選ぶことも重要です。
土地売却した後の仕訳は重要
売った後は一時的に所得が増えるので中には住民税などが増えるのではないかと不安に思う方もいるかもしれませんが、心配無用です。
不動産に関しては利益は一時所得ではなく譲渡所得として扱われるためです。
一方で生命保険の解約金や株式による利益によって得た利益は一時所得に含まれるのでそれなりの税金を払う必要があるのは事実です。
しかし、土地に関して言えばそれらとは異なり、給与所得などとは別に低い金利での課税が課されます。
譲渡所得の処理を忘れずに
では、この譲渡所得とは何なのでしょうか。
譲渡所得は不動産など固定資産を売った価格から買った価格と譲渡費用をプラスしたものを引いて合計した金額が譲渡所得とみなされます。ここでの譲渡費用とは仲介費用など売却にあたってかかったその他もろもろの諸経費のことを指します。
仲介をしてくれた不動産会社が正確な値段を出してくれるので計算間違いが起きにくいというメリットもあります。
また、土地だけでなく家をも含めた建物も売る場合は最大3000万円ものの控除を受けることが出来る場合もあるので、一時所得より格段に利率は低いということが出来ます。
つまり、土地を売ったからといって過度に税金が採られるということはありません。不要な土地や更地などもう売ろうと思ったら売ってしまう方がベストだということが出来るでしょう。
