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土地の売却時の注意点としては、大きくわけて、土地・売却・不動産業者の3つについて注意点が挙げられます。
これらのポイントを把握し、対策しておくことで、円滑な土地売却を行うことができます。
この記事では、土地売却を成功させるポイントを絞って紹介していきます。
土地売却は何が必要？売る流れと方法・かかる費用や税金について解説
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
注意点1】土地の現況を確認する
実際の土地境界が実際と異なる場合は境界測量が必要
現行の基準と照らし合わせれば問題の有無がわかるとは必ずしも言えません。
不動産の公式情報は登記事項証明書(登記簿謄本)に載っていますが、これが実際の土地状況に合っているとは限らないからです。
特に土地の面積は登記内容と現況が異なる場合が多いです。地積が曖昧なまま土地を売れば実際と異なる価格で売買することになりますし、実際の境界を越えて近隣地の権利を脅かせば、裁判沙汰になりかねません。
郊外だと土地所有者の移り変わりもあまりなく、登記申請をする習慣もあるからかこうしたトラブルはあまりないですが、都市部は狭い土地にそれぞれ所有者がいることもあり、登記内容と現況のズレが起きやすくなっています。
目視で明らかに登記内容に問題があるとわかった場合や買主・業者から依頼を受けた場合は、測量業者に依頼をして境界測定をおこないましょう。
杭やフェンスで囲われている範囲が土地境界とは限らない
土地の中には杭やフェンスによって近隣との物理的境界ができていることがあります。こうした土地はすでに境界で区切られているとみて原則問題ありません。
ただ、中には例外もあります。
土地Aと土地Bの実際の境界(筆界)は中央の赤い線ですが、土地Aの料亭の営業範囲(所有権界)は、土地Bの境界を越えてしまっています。
本来はプロが定めた境界にお互い従うべきですが、料亭Aからすれば営業範囲を縮小せざるを得ないということで、恐らく反発が出ることでしょう。
こうした、筆界と所有権界の食い違いでおこるトラブルを解決する制度が、土地家屋調査士会ADRです。
これは土地家屋調査士会によって提供された制度で、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって問題解決を図ります。
注意点2】現行の建築基準法に抵触する可能性がある
前述の通り建築基準法は頻繁に改正されていますが、改正内容が一般に広く知れ渡ってはいません。
改正された建築基準が適用されるのは基本的に新築される物件に対してで、すでに立っている物件は基準法改正の度に建て替える必要がないからです。
築古物件が建っている土地を新居を建てる目的で購入する方は多いですが、物件を取り壊してその上に新しい家を建てようとしても、現行の基準法では建てられない可能性があります。
注意点3】建物付きの土地は売り方を確認する
建物が土地の上に建っている状態の場合、売却の方法は次の3パターンが考えられます。
- 土地と建物を併せてそのまま売る
- 古家付き土地として売る
- 建物を解体して更地として売る
戸建て住宅とその敷地を所有しており、それを売却したい場合は、戸建てと敷地を併せて売るのが一般的です。
ただし、建物の資産価値が築年数の経過によりほぼ無い場合は、古家付き土地(土地の上に不要な残置物が建っている状態)として売却することが可能です。
この場合、建物分の売却代金はほぼ得られませんが、建物の状態が悪くても、そのまま引き渡すことができます。
一戸建ての築年数と価値低下の関係(出典 国土交通省資料]築年数による建物の資産価値下落は築20年を過ぎたタイミングでほぼ0になり、そこから緩やかに下落推移をしていきます。
建物と土地を売るか、古家付き土地として売るかは、築20年が一つの基準になります。
注意点4】土地の売却相場を確認する
土地の査定を依頼する前に、自身でどれくらいの価格で売れるか、調べておくのがおすすめです。
土地売却の相場を調べる方法は、こちらの6種類が挙げられます。
- 不動産のポータルサイトを使う
- 国交省の「不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム)」を使う
- REINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)を使う
- 公示地価を使う
- 路線価を使う
- 固定資産税評価額を使う
これらの方法をマスターすれば、不動産の知識がない素人でも簡単に売却価格のイメージを掴むことができます。
土地売却の相場はいくら？土地を売る時の価格を決める要素と値段を自分で調べる方法
注意点5】土地の所有関係を事前に確認する
土地売却を依頼する人は、絶対にその土地の正当な所有者でなければいけません。
あなたが実質的な所有者だとしても、登記簿上の所有者は亡くなった親名義のままだったり、他に配偶者や兄弟など、共同で所有している存在がいたりする可能性があります。
亡くなった親名義のままの場合は、相続登記が必要になるので注意しましょう。
また、あなた以外にも複数の所有者がいる場合は、権利者全員の同意を得る必要があります。
加えて、土地を売る上で注意しないといけないのが、底地権と借地権の問題です。
- 底地権：地主が土地を貸す代わりに、借地人から賃料などをもらえる権利
- 借地権：土地を借りた人が自由に建物を建てることができる権利
地主が土地を売りたいと思っても、それを借りている人や、その上に建っている建物の所有者が別にいるので、簡単に売れる訳ではありません。
土地売却は何が必要？売る流れと方法・かかる費用や税金について解説
注意点6】仲介か買取かを判断する
不動産を売る方法は、大きく分けて以下の2つです。
- 仲介売却
- 業者買取
この4つの売り方は、それぞれこのような特徴があります。
| 売却方法 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 内容 | 仲介業者に販売活動を依頼 | 不動産会社に買い取ってもらう |
| 長所 | 高額で売れやすい | 成約の可能性が高く、現金化も早い |
| 短所 | 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) | 利益が低い(仲介の約3割減) |
一般的に土地売却ではいかに高く売るかが重視されるため、高値で売却できる仲介を選ぶのがセオリーです。
株式会社グローベルスが不動産売却をした134名を対象に実施した独自アンケートによると、不動産売却をした人たちは「金額の高さ＞売却の早さ」を優先していることがわかりました。
| 多少時間がかかっても(+6ヵ月程度)、相場と同じやそれ以上に高く売りたい | 105名（78.4%） |
|---|---|
| 多少価格が下がっても(相場の2割減程度)、できるだけ早く(依頼から換金まで2週間程度で)売りたい | 29名（21.6%） |
一方で、買取はスピーディに契約・現金化まで進むため、早く売らなければいけない事情がある場合はおすすめです。また、不動産会社は土地に瑕疵がある前提で買い取るので、状態が悪く仲介で売れ残ってしまった場合も成約できる可能性があります。
自分の状況や目標に合わせて、最適な売り方を選んでいきましょう。
注意点7】土地売却にかかる税金・費用を確認する
土地を売却したら、その売値がそのまま売主の手に入るわけではありません。
土地を売却することで、以下のような費用・税金が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 測量費用
- 整地・更地費用
具体的な利益目標を立てている方は、こうした各種費用の支払いによって100万円前後は引かれることを頭に入れておきましょう。
また、これらの諸費用・税金はそれぞれ払うタイミングが異なるので、いつ支払うかも事前に把握しておきましょう。
| 税金の種類 | 支払いタイミング・納税スケジュール | 税金の納付方法 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 不動産売買の契約時 | 契約書に収入印紙を貼付 |
| 譲渡所得税・特別復興所得税 | 原則として不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日 | 翌年の確定申告のタイミング |
| 住民税 | 不動産を売却した翌年度の6月以降 | 給与所得者は翌年の6月以降に給与から天引き 普通徴収は6月・8月・10月・翌年1月に分割で納付 ※一括支払いも可能 |
| 登録免許税 | 不動産の引渡時 | 登記の申請をするタイミング |
参考：国税庁 「土地や建物を売ったとき」
【専門家監修】土地売却でかかる税金はいくら？計算方法や節税方法・特例控除について解説
注意点8】不動産会社選びに力を入れる
仲介売却では、物件広告の掲載や他社への営業活動といった販売活動は、契約した業者にほぼ一任する形を取ります。
不動産売却の最も重要な部分を委任しているわけですが、査定額から売却の方法、かける予算まで会社によって販売スタイルは大きく異なります。
そのため、どの業者に依頼(契約)をするかが非常に重要になってきます。
不動産売却時の不動産会社選びで重視することは何ですか？（株式会社グローベルス調べ）- アンケート方法：インターネットによる無作為調査
- アンケート実施日：2024年10月1日~10月8日
- アンケート実施人数：1201人(男性：600人 女性：601人)
- 回答者年齢：30代：213人、40代：438人、50代：511人、60代：39人
株式会社グローベルスが実施したアンケート調査によると、不動産売却時にどの不動産会社と契約するかの判断基準として、査定価格を挙げる方が最も多い（33.3%）という結果になりました。
上記の調査の通り、多くの方は査定価格の高さを不動産会社選びの最も重要な判断基準と考えています。
ただし、査定価格が高くても、実力が伴わず高値で売却できないのであれば意味がありません。査定価格の他にも、不動産会社の実績や担当者の人柄など様々な面を評価して判断することをおすすめします。
土地売却には不動産一括査定サイトを活用すべし
土地を短期間で高値売却したい方におすすめなのが、不動産一括査定サイトです。
これは、土地所在地・面積といった情報を約60秒ほどで簡単に記入することで、平均最大6社以上に査定依頼できる優れものです。
複数社の査定額を比較すれば、どこが最も高値評価してくれるか一目瞭然です。
また、これまでは査定・売却に対応する業者をネット等から探し出し、電話で相談申し込みをして査定依頼…という流れを何回も繰り返していました。
それが不動産一括査定サイトを使うことで、一気に時間を短縮することができます。
サイトの詳しい使い方や、おすすめのサイト情報はこちらにまとめてあります。ぜひ参考にしてください！
不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
