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土地の上に建物を建築しようとする際、土地に高低差や傾斜がある場合、地盤・排水条件に問題がある場合などは、造成工事が必要になることがあります。
造成工事とは、切土や盛土、整地、擁壁の設置、排水施設の整備などによって、土地を建築や利用の目的に適した状態へ整える工事です。
造成工事について詳しく分からないという土地所有者も少なくありません。
そのまま工事を進めようとすると、「どのような工事方法があるの？」「どれぐらいの費用や期間がかかるの？」という疑問にぶつかることになります。
そこで造成工事を検討している人のために、工事の種類や方法、かかる費用や期間について解説していきます。
造成工事とは土地を利用目的に適した状態へ整える工事
造成工事とは、切土や盛土、整地、擁壁の設置、排水施設の整備などによって、土地を建築や利用の目的に適した状態へ整える工事です。
例えば住宅を建てたい土地が田んぼや畑の場合、そのままでは住宅用地として適さないことがあります。
田んぼや畑を住宅用地として利用するには、造成工事に加え、農地転用、接道条件、都市計画上の制限などを確認する必要があります。
必要な許可を得ても、土地の条件によっては住宅を建築できない場合があります。
造成工事の内容や規模、土地の所在地によっては、都市計画法、盛土規制法、農地法、建築基準法、自治体の条例などに基づく許可や届出が必要です。
そのため造成工事についての理解を深め、工事前に自治体や専門業者へ確認することが重要です。
造成工事の種類
造成工事と一言でいっても、その種類にはさまざまなものがあります。
それぞれ適しているケースや特徴が異なるため、用いる際には注意が必要です。
整地による造成
人の手が施されていない土地の多くには、傾斜や凹凸があります。
そのような土地を平らに整えることが整地です。
宅地として造成する際にも用いられる方法で、土地を平らに整えることで、建築や維持管理がしやすくなり、購入希望者が利用後の状態をイメージしやすくなる場合があります。
伐採や防草による造成
建築予定範囲や通路部分に樹木・雑草がある場合は、工事内容に応じて伐採、除根、除草などを行います。
木や草は伐採・除草しても再び生えてくることがあるため、根を取り除いたり、防草シートなどを使ったりする方法が有効です。
ただし、防草シートの隙間や劣化した部分から雑草が生えることもあるため、定期的な補修や除草が必要になる場合があります。
また、樹木の種類や土地の所在地によっては、森林法、景観条例、保存樹制度などに基づく届出や許可が必要になる場合があります。
伐採前に自治体や施工業者へ確認してください。
地盤改良
軟弱な地盤に建物を建築すると、地盤沈下や建物の傾きが生じる原因になりかねません。
地盤調査の結果、建物を支える力が不足していると判断された場合は、表層改良、柱状改良、鋼管杭などの地盤改良を行うことがあります。
工法は予算だけでなく、地盤の状態、建物の構造、支持層の深さなどを踏まえて専門家が選定します。
地盤調査結果や建物の設計条件に基づき、設計者や地盤改良業者と相談して工法を決めましょう。
盛土や土留めによる造成
道路や周辺の土地よりも低い土地では、浸水や排水の状況を確認し、必要に応じて盛土、排水施設、土留め、擁壁などを計画します。
盛土によって土地の高さを上げる場合は、土砂の流出や崩落を防ぐための土留めが必要になることがあります。
高低差があり、土砂の崩落を防ぐ必要がある場合は、構造計算や自治体の基準に基づいて擁壁を設置します。
盛土の要否や高さは、自治体の基準や周辺環境を踏まえて判断する必要があります。
残土処分による造成
傾斜地などにある土地を整地する際に、切土といって土地を切り取る作業を行うケースがあります。
土地を切り取った際に出る土が、建設発生土や残土です。
掘削によって発生した土は、土質や汚染の有無を確認したうえで、現場内での埋め戻し、他工事での利用、受入施設への搬出などによって処理します。
無断でほかの土地へ搬入・投棄することはできません。
造成工事の方法
造成工事の種類について解説してきましたが、ここからは具体的な造成工事の方法について解説します。
粗造成
粗造成は、建物解体後などの土地から廃材や障害物を撤去し、必要に応じて大まかな整地や転圧を行う仕上げ方法です。
砕石敷きや舗装などの仕上げを行わないため、比較的簡易な状態で引き渡されます。
仕上げの範囲は契約によって異なるため、廃材撤去、整地、転圧、残土処分など、どこまで工事費に含まれるかを見積書で確認しましょう。
砂利造成
土地に砂利を加えて、転圧する造成方法が砂利造成です。
砂利造成は水はけが良くなったり、外観を整えたりすることもできます。
また、砂利の種類によっては歩行時に音が出るため、防犯対策の補助として利用されることがあります。
防草仕上げ
防草仕上げは、防草シートなどを用いて雑草の発生を抑える方法です。
きれいに仕上げるためには事前の除草が重要になるため、事前処理を徹底して行いましょう。
ただし、施工方法や製品の耐久性によって効果が異なり、定期的な補修や除草が必要になることがあります。
コンクリート・アスファルト舗装
土地を駐車場や通路として利用する場合は、砂利、アスファルト、コンクリートなど、用途や予算、排水条件に合った仕上げを選びます。
コンクリートとアスファルトにもそれぞれメリット・デメリットがあり、舗装を利用する際にはそれらを理解しておくことが必要です。
一般的には、コンクリートは耐久性が高く、アスファルトは初期費用を抑えやすい傾向があります。
造成工事の流れ
ここからは造成工事の大まかな手順と流れについて説明していきます。
実際に工事を進めることになった際に戸惑わないよう、この機会に理解しておきましょう。
- 土地・法令・インフラの調査
- 測量・地盤調査
- 造成計画・排水計画の作成
- 必要な許可・届出
- 近隣説明・着工準備
- 重機・資材の搬入
- 樹木の伐採・除根と掘削・残土処分
- 切土・盛土・残土搬出
- 擁壁・排水施設などの施工
- 転圧・整地・仕上げ
- 検査・完了
土地・法令・インフラの調査
造成工事を始める前に、土地の高低差や境界、前面道路、上下水道などのインフラ状況を確認します。
あわせて、都市計画法、盛土規制法、農地法、自治体の条例などに基づく許可や届出が必要かを確認します。
測量・地盤調査
土地の形状や高低差を把握するために測量を行います。
建物を建築する場合は、必要に応じて地盤調査を行い、地盤改良の要否を判断します。
造成計画・排水計画の作成
測量や調査結果をもとに、切土・盛土の量、擁壁の位置、排水設備、工事方法などを計画します。
周辺の土地や道路へ雨水・土砂が流出しないよう、排水計画を立てることも重要です。
必要な許可・届出
工事内容や規模、土地の所在地によっては、開発許可や盛土規制法上の許可、農地転用などの手続きが必要です。
申請や自治体との協議には時間がかかる場合があるため、早めに確認しましょう。
近隣説明・着工準備
騒音、振動、粉じん、工事車両の出入りなどが想定される場合は、工事内容や期間を近隣住民へ事前に説明しておくと、トラブル防止につながります。
自治体の条例や許可条件で説明が求められる場合もあります。
地鎮祭を行う場合もありますが、地鎮祭は希望に応じて行う任意の儀式です。
重機・資材の搬入
造成工事では、掘削機や転圧機械、ダンプ車両などを使用します。
前面道路の幅員や電線、進入口の広さによっては、使用できる重機や工法が制限されるため、事前確認が必要です。
樹木の伐採・除根と掘削・残土処分
重機・資材を搬入した後は、具体的な造成作業に移っていきます。
木や草の伐採・除根、地盤の掘削、残土処分などを行いながら土地を造成します。
切土・盛土・残土搬出
掘削によって発生した土や、現場内で利用できない残土を搬出します。
また、土地の高さを調整するために必要な部分へ土を追加し、盛土を行います。
擁壁・排水施設などの施工
土地に高低差がある場合は、必要に応じて擁壁や土留めを施工します。
雨水や地下水を適切に排出するため、側溝や排水管などの排水施設を設置する場合もあります。
転圧・整地・仕上げ
転圧は、盛土や砕石を締め固め、沈下や不均一な状態を抑えるために行います。
建物を支える地盤の強度が不足する場合は、転圧とは別に地盤改良が必要です。
その後、用途に応じて整地、砂利敷き、防草、舗装などの仕上げを行います。
検査・完了
工事後は、計画どおりに造成されているか、排水や擁壁に問題がないかなどを確認します。
許可を受けた工事では、自治体などによる完了検査が必要になる場合があります。
造成工事にかかる費用
造成工事には、その土地に応じて異なる費用がかかります。
また、造成後の用途によっても費用はさまざまです。
費用は傾斜、地盤、切土・盛土の量、擁壁の有無、残土処分、重機の進入条件、許可申請などによって大きく変わります。
傾斜地の工事費用
傾斜地の場合は、斜面の崩壊などのリスクに備えてさまざまな工事を施す必要があります。
また、傾斜が大きく、擁壁や大量の残土処分が必要な土地では、平坦地より造成費が高くなる傾向があります。
| 傾斜角度 | 費用（坪単価） |
|---|---|
| 傾斜3〜5度 | 35,000〜38,000円 |
| 傾斜5〜10度 | 60,000〜63,000円 |
| 傾斜10〜15度 | 85,000〜90,000円 |
| 傾斜15〜20度 | 130,000円前後 |
※傾斜角度だけで費用を算定することはできません。擁壁、切土・盛土量、残土処分、地盤、重機の進入条件などによって実際の費用は大きく異なります。
費用は、現地測量と造成計画を作成したうえで確認しましょう。
田んぼの工事費用
田んぼや湿地だった土地は、軟弱な地盤や高い地下水位に注意が必要です。
建築前に地盤調査を行い、結果に応じて地盤改良や盛土、排水対策などを検討します。
田んぼを宅地として利用する場合は、表土の処理、盛土、地盤改良、排水設備、農地転用などに費用がかかります。
坪単価だけで判断せず、調査・設計を含む見積もりを取得しましょう。
駐車場の工事費用
駐車場を造成する際には、砂利敷き、アスファルト舗装、コンクリート舗装などから、用途に応じた方法を選びます。
駐車場造成の費用は、面積、舗装方法、路盤の厚さ、排水設備、区画線、車止め、照明などによって異なります。
台数だけでは総額を算定できないため、現地条件を踏まえた見積もりが必要です。
畑の工事費用
畑を宅地として利用する場合は、表土の処理、盛土、排水対策などが必要になることがあります。
土の入れ替えや地盤改良が必要かどうかは、地盤調査と造成計画に基づいて判断します。
工事費用は土壌の状態や工事の方法によって大きく異なるため、現地調査を受けたうえで見積もりを確認しましょう。
造成工事の期間は規模や許可手続きによって異なる
造成工事と聞くと、非常に長期間にわたって工事をする必要があると感じる人もいるでしょう。
小規模な整地や砂利敷きであれば、数日から数週間で終わる場合があります。
一方、切土・盛土、擁壁、排水施設、地盤改良を伴う工事では、数週間から数か月以上かかることがあります。
また、測量、設計、自治体との協議、開発許可や盛土規制法上の許可などが必要な場合は、着工までにさらに期間を要します。
大規模な造成では、工事内容や許可手続きによって数か月以上かかる場合があります。
施工期間だけでなく、事前調査や設計、申請期間も含めて計画しましょう。
造成工事の費用を抑える方法
上で解説したように、造成工事の費用は比較的大きくなる場合があります。
そのため、できれば費用を抑えておきたいところですよね。
これから紹介するポイントを参考に、工事内容と費用を比較しましょう。
複数の業者の見積もりを取る
造成工事の見積もりは、1つの業者だけに頼むのではなく、複数の業者に依頼するとよいでしょう。
複数の業者の費用や工事内容を比較しながら、自分に合った業者を選択できるからです。
複数社から見積もりを取る場合は、工事範囲や使用材料、残土処分、許可申請、追加費用の条件をそろえて比較しましょう。
一括見積もりサービスを利用する場合は、運営会社や登録業者の審査基準、個人情報の提供先も確認してください。
業者の手配方法を比較する
不動産会社や建築会社を通して工事を依頼すると、紹介料や管理費が含まれる場合があります。
一方で、工事全体の調整や責任窓口を任せられる利点もあります。
直接発注と紹介業者への発注には、それぞれメリット・注意点があります。
費用だけでなく、施工管理、許可申請、保証、責任の所在を比較して選びましょう。
工事時期にも注意する
工事業者だけでなく、工事時期についても注意が必要です。
工事費用とは直接の関係はありませんが、建物の解体や工事の時期によって、住宅用地に対する固定資産税の特例が受けられない場合があります。
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地・建物の状況に基づいて課税されます。
住宅用地では、住宅1戸につき200㎡までの部分について固定資産税の課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1となる特例があります。
住宅を解体して1月1日時点で更地になっている場合は、原則として住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
解体や造成の時期は、自治体や税理士へ確認しましょう。
また、老朽化した建物に倒壊などの危険がある場合は、安全性を優先する必要があります。
管理不全空家等や特定空家等への勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となる場合があります。
造成工事の注意点
造成工事に関する知識を深めてきたところで、造成工事を実際に行う際の注意点について解説します。
実際に工事を進めていく中で、失敗したと思うことがないように確認しておきましょう。
事前説明を行う
工事では、騒音、振動、粉じん、工事車両の出入りなどが発生することがあります。
そのため、こうした影響が想定される場合は、工事内容や期間を近隣住民へ事前に説明しておくと、トラブル防止につながります。
自治体の条例や許可条件で説明が求められる場合もあります。
造成工事は自由にできない
「自分の所有する敷地内だから自由に工事できる」と考える人もいるかもしれません。
しかし、造成工事は個人で自由にできるものとは限りません。
土地の造成は、都市計画法、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）、農地法、建築基準法、自治体の条例などによって規制される場合があります。
盛土規制法の規制区域では、土地の用途にかかわらず、一定規模を超える盛土・切土・土石の堆積について許可や届出が必要になる場合があります。
これらの法律や手続きは複雑なため、個人で判断せず、自治体や工事を依頼する業者に確認しましょう。
マニフェスト制度を理解する
マニフェスト制度とは、産業廃棄物の処理を法律に基づいて適正に行っているかを管理するための制度です。
多くの工事業者は、工事で排出された産業廃棄物を適切に処理していますが、不適切な処理や不法投棄を行う業者がないとは限りません。
産業廃棄物の処理を不適切な業者へ委託すると、排出事業者や委託者が責任を問われる可能性があります。
契約上、誰が排出事業者となるかを確認し、許可を持つ収集運搬業者・処分業者へ委託しましょう。
産業廃棄物が発生する工事では、マニフェストが適切に交付・管理される体制になっているか確認し、処理後は最終処分まで完了したことを確認する必要があります。
造成工事を依頼する業者の選び方
造成工事の業者を適当に選んでしまうと、工事後に後悔したり失敗したりする可能性があります。
そうならないためにも、自分に合った適切な工事業者を選ぶことが必要です。
以下に、工事業者を選ぶ際のポイントをまとめました。
- 見積書に工事範囲と追加費用の条件が記載されている
- 造成・擁壁・排水工事などの施工実績がある
- 必要な建設業許可や産業廃棄物関連の許可を確認できる
- 残土・廃棄物の搬出先と処理方法が明確である
- 工事保険や保証、事故時の対応が明確である
- 許可申請や検査への対応範囲が明確である
ホームページだけで判断できない場合は、口コミやレビューも参考になります。
ただし、口コミは参考情報の一つにとどめ、許可、施工実績、見積内容、保険、保証、現場管理体制などを確認して判断しましょう。
造成工事の際はつなぎ融資を利用できる場合がある
造成工事には多くの費用がかかる場合があります。
造成費を住宅ローンの借入対象に含められるかどうかは、金融機関や商品、工事の契約時期によって異なります。
住宅ローン実行前に支払いが必要な場合は、自己資金やつなぎ融資が必要になることがあります。
住宅ローンの実行前に造成費の支払いが必要な場合は、つなぎ融資が選択肢になることがあります。
ただし、利用条件や費用を確認し、自己資金や分割実行型の住宅ローンなどと比較しましょう。
つなぎ融資の仕組み
つなぎ融資は、住宅ローンを借りる前の段階に一時的な融資を受ける仕組みです。
商品によっては、土地の取得費や造成工事費、建物の着工金・中間金などに利用できる場合があります。
つなぎ融資を利用するには、住宅ローンの審査や建築計画などの条件を満たしたうえで、つなぎ融資についても審査を受ける必要があります。
一般には、住宅ローンの実行時に、つなぎ融資の元金や利息を一括返済します。
ただし、利息の支払い時期や返済方法は金融機関・商品によって異なります。
つなぎ融資を使う際の注意点
つなぎ融資は、建築中の住宅へ通常の住宅ローンと同じ抵当権を設定できない期間に利用されることが多く、住宅ローンより金利や手数料が高くなる傾向があります。
担保や保証の条件は商品ごとに異なります。
借入額が大きい場合は利息負担も大きくなるため、金利だけでなく、事務手数料、印紙代、融資期間なども確認しなければなりません。
事前に自分が利用しようとしているつなぎ融資の金利や手数料、返済条件を調べておきましょう。
造成工事の基本的な内容を事前に理解しよう
造成工事は、土地に高低差や傾斜がある場合、地盤・排水条件に問題がある場合などに必要となります。
すべての建築予定地で大規模な造成が必要になるわけではありません。
どのような種類があり、費用・期間がどれぐらいかかるのかを把握しておかないと、後から後悔する可能性があります。
そのような事態を避けるためにも、事前に造成工事に関する知識を身に付けておくことが必要です。
