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相続された家を売却するときは、築年数が経ちすぎて価値がつかないというケースが残念ながら多いです。
こうした場合は家を取り壊して、土地だけを売るという形をとります。
土地を売る際は測量や、境界確認を行う必要性があります。これらの作業に伴う費用もあるので、注意しましょう。
この記事では、土地を売却する際の手続きの流れを説明します。
土地の査定方法は？査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント
土地を売却する流れ【全9ステップ】
土地売却は、基本的にこの流れで進んでいきます。
家やマンションと違い、内覧が無いので、その分楽に進めることができるのが特徴です。しかし独自の注意点もいくつかあります。
事前に流れを頭に入れておいて、余裕を持って売買契約を結びましょう。
【Step1】土地の相場を調べる
土地を査定する前に、査定額を比較するため相場を調べておきましょう。
資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」というサイトで相場を調べることが可能です。
その他の、土地の評価額を調べる最も一般的な方法が、路線価を使う方法です。
路線価は路線価図というマップを使って算出しますが、これは「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトにまとめられています。
こちらは練馬区のあるエリアの路線価図を拡大したものです。
340C、350Cという文字は1㎡あたりの評価額(単位:千円)を表しています。つまり、340Cは34万円/㎡となります。
路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！路線価図の見方・計算方法
【Step2】土地の査定
土地の査定は、不動産一括査定サイトを使って依頼する方が多いです。
不動産一括査定サイトは、60秒ほどで簡単な土地の情報を記入するだけで平均最大6社へ査定依頼ができる優れものです。
複数社の査定額を比較して、高値評価してくれた業者と契約すれば、ほぼ確実に土地を高く売ることができます。
不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
また、査定申し込みまでに準備したほうが良い書類は、以下の通りです。
- 敷地測量図・土地境界確定図
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 各種物件調査資料など
査定時には、土地を取得した時の各種書類が必要です。
購入時の状態や価格がわかれば、査定の計算がスムーズかつ正確になりますよ。
【Step3】媒介契約
こちらの手続きも、家やマンションを売る場合と特段変わりません。査定額をもとに絞り込み、信頼ができる業者を探していきましょう。
もし物件が残っている場合は、取り壊しをするか、そのまま売るか、どちらをお薦めしてくるかチェックしておきましょう。
不動産の媒介契約には3通りの方法があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの契約の内容には、以下のような違いがあります。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告※ |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | 可能 | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
一般媒介契約は、契約した複数社のうち、最終的に成約した1社のみに仲介手数料を支払います。
販売活動でコストをかけたのに回収できないリスクがあるので、この契約方法だとお金をかけてくれにくいのがデメリットです。
一方、専任媒介契約は成約さえとれば仲介手数料をもらえることが保障されているので、業者のモチベーションが高いです。迷ったら専任媒介契約を選びましょう。
ただ、別荘やデザイナーズマンションなどの人気物件は、一般媒介契約を結ぶことで競争が働いて高く売れるということもあります。
詳しくはこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。
媒介契約までに準備したほうが良い書類は、こちらの4種類です。
- 登記済権利証(登記識別情報)
- 登記簿謄本(登記事項証明書)
- 地図(公図)
- 本人確認書類
これに加えて、上で紹介した査定時に必要な書類も必要になってきます。
【Step4】測量・境界測定
土地境界が確定していなかったり、登記簿に記載された内容と実情に乖離があったりすれば、売却前に測量をおこなう必要があります。
土地測量の流れは、以下の通りです。
- 資料調査・費用見積もり
- 近隣への挨拶
- 測量
- 関係者の境界立ち会い
- 境界杭の設置
- 確認書等の作成
トータルで3、4ヶ月かかるので、なるべく早い時期から作業はじめておくことをおすすめします。
土地測量の費用は、一般的には1回35万円~45万円、土地が私道に接している場合や、下記のような条件にあてはまる土地は1回60万円~80万円となります。
- 印鑑証明書の取得が必要
- 土地の形が複雑
- 近所付き合いが悪く、測量の協力・承認がない
- 面積が非常に大きい
また、測量時に近隣トラブルが起きて境界確定まで更に時間がかかることもあります。日頃からご近所付き合いには注意しましょう。
【Step5】販売活動の開始
媒介契約・境界確認が完了したら、仲介業者によって広告作成やポスティング、レインズへの登録などの販売活動が開始されます。
こうした営業活動に売主自身は参加しませんが、仲介業者などに書類の取得などを依頼されるケースもあります。
加えて、仲介業者が今どのようなことをおこなっており、申込が何件あつまっているのかなどの報告は、できるだけ密に取っていくことが失敗を防ぐコツです。
- 専属専任媒介契約：1週間に1回、メールか文書で連絡
- 専任媒介契約：1週間に1回、メールか文書で連絡
- 一般媒介契約：なし
上記の通り、契約内容ごとに、仲介業者から販売活動の報告などをおこなう最低限の頻度は決まっています。
ただ、これはあくまで最低限の頻度であり、より多くの連絡が必要なケースも多々あります。
【Step6】申込者による現地確認
ネットや紙媒体で広告を撒けば、それを通して購入希望者から問い合わせが来ます。
現地確認の申込があったら、日程を調整して実際に現地確認をしてもらいます。
現地確認に売主側の仲介業者はマストで同席しますが、売主本人は必ずしも同席が必要という訳ではありません。
売主が同席することでプラスになることもあればマイナスになることもあるので、事前に仲介業者に相談した上で、どのように対応するか決めておきましょう。
【Step7】売買交渉（価格交渉）
現地確認のあと、希望者に購入の意志がある場合、仲介業者を通して購入申込書が送られます。
売主側がこれを承諾すれば売買契約へと進みますが、その前に実際の取引価格(成約価格)をいくらにするかの話し合い・相談が行われるのが一般的です。
交渉が行われる場合、多くのケースで、買主側から売主側へ売り出し価格から値下げを希望されます。
【Step8】売買契約締結
交渉が上手くいけば、契約締結となります。もし相手が住み替えを希望している場合、今の物件に住宅ローンの残債があるのかどうかこの時までには必ず確かめておきましょう。
残債があると、契約時期が延期される可能性があります。売買契約では、売買契約書の読み合わせがメインとなります。
基本的には、売主と買主に一人ずつ仲介業者がつくので、彼らも同席します。
その他に諸々の決め事を共有し、確認が取れれば両者が捺印をして契約完了となります。
【Step9】決済・土地引き渡し
売買契約締結後、期日を決めて決済、引き渡しを行います。
相続した土地を売却する流れ
土地を売却するといっても、相続した土地を売却する流れは一般的な土地の売却と異なります。
相続人が複数いる場合は手続きなど必要なので、どのような手順で売却を進めていくのか把握しておきましょう。
【Step1】遺産分割協議(遺言書がない場合)
相続した土地の取扱いは、被相続人が作成した遺言書に基づいておこなわれます。
被相続人が遺言書を用意していない場合は、相続人同士で話し合いをおこない、相続人の選定や、相続の内容を全員の合意のもと決定して、書面(遺産分割協議書)に定めます。
これを、遺産分割協議と言います。
【Step2】相続登記をする
遺言書や遺産分割協議書の内容をもとに、相続登記を実施します。
定めた条件通りに相続登記をおこなったら、その通りの割合で持分が配分されます。
【Step3】相続した土地を売る
相続登記が完了すると、本格的に土地の売却に移ります。
土地を売却する流れは、相続した土地でも変わらず不動産会社に仲介を依頼して売却します。
不動産会社に査定を依頼して、査定価格に納得できれば媒介契約に移り、売却活動を開始します。
不動産会社に査定を依頼する際は、最初から1社に絞らず複数社に依頼して比較しながら決めることをおすすめします。
【Step4】売却益を分ける
土地の売却が終わった後は、売却益を分割して相続人に渡します。
相続人が1人の場合は分割する必要がありませんが、2人以上いる場合は遺産分割協議で決めた通りに分割します。
土地売却に必要な書類【一覧】
土地売却を行うにあたって、以下6種類の書類を手元に用意しておく必要があります。
| 必要な書類 | 使用目的 | 取得できる場所 |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 法務局 |
| 測量図 | 土地情報の確認 | 地方公共団体や国土地理院 |
| 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 実印・印鑑証明 | 書類への捺印と実印証明 | 市役所(印鑑証明書) |
| 身分証明書 | 売主本人の確認 | 免許証、保険証以外は市役所 |
| 地積測量図・境界確認書 | 土地の確認 | 土地購入時に入手、※紛失した場合は法務局 |
また書類の種類によっては取り寄せるのに時間がかかるものもあります。
ここから、各書類がどのような目的で使用されるのかについて解説します。
登記済権利証
登記済権利証は、土地の所有者や権利関係を証明する重要な書類です。
売却にあたって、所有権を正当に移転するためにも必要な書類です。
なお、新たに登記済権利証を取り寄せる場合、法務局に申請してから発行までに約1週間程度の時間がかかる場合があります。
そのため、売却を検討しているなら、早々に取り寄せておくのがいいでしょう。
測量図
測量図は土地の形状や面積、境界の位置を明確に示すための書類です。
売却時には、購入者へ土地の具体的な形状や面積を把握させるために使用します。
測量図は、地方公共団体や国土地理院に申請をすることで取得できますが、その取り寄せには1週間から数週間かかることもあります。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、土地の価値を証明する書類です。
売却価格を決定する際の参考情報として使用されます。
また、税金の清算を行う際にも必要となるため、必ず手元に準備しておく必要があります。
通常、毎年固定資産税の納税時期に市町村から送られてくるため、特別な手続きを行うことなく取り寄せられます。
実印・印鑑証明
実印と印鑑証明は、売却に関する重要な書類に押印するときに必要です。
印鑑証明は、その印鑑が本人のものであることを証明する書類で、所有者の同意を証明になります。
これらは市町村の役場で取得できますが、取得までに数日かかることがあります。
身分証明書
身分証明書は、土地売却時に本人確認を行うために必要です。
パスポートや運転免許証など、写真付きで住所と氏名が確認できるものが求められます。
また、身分証明書の有効期限内に売却が完了することを確認しましょう。
地積測量図・境界確認書
地積測量図や境界確認書は、土地の正確な面積や境界位置を明確にするために必要です。
これらの書類は、土地の評価や取引の透明性を確保するために重要です。
地積測量図や境界確認書は公証人役場や土地家屋調査士に依頼することで作成可能ですが、作成には数週間の時間を要します。
土地売却が流れ通り進まないケース
土地売却は手続きが多く感じますが、スムーズに進めば３～6か月で全工程が完了します。
ただ、周囲の環境によってはスムーズに売れない場合もあります。それはどんなケースなのでしょうか？
買主からクレームを受けた
売主の中には、無理難題を言ってきたり、値引きを要求したりするクレーマー気質の人も少なくありません。
特に土地を売る期限が迫っている場合、売主は「誰でも良いから早く売りたい」と思ってしまいがちです。クレーマー気質の人は、こうした事情を見て無理難題を押し付けてくるのです。
土地売買は、どうしても大金を払ってくれる買主の優位で進みます。ですが、最終的に誰と契約するかは土地の所有者自身が決められるのです。
もし、あまりにも買主の要求がひどいなら申し込みを断るのも手ですが、できれば事前に交渉にどこまで応じるかを不動産会社と話しあい、広告文に明記するのが理想的です。
買主に売買契約をキャンセルされた
内覧をクリアして売買契約を結んだとしても、引き渡しまでに向こうからキャンセルされるかもしれません。
良い土地はすぐに購入されるので、数件を同時に抑えている買主も少なくないのです。
買主が契約をキャンセルした時は、価格全体の1～2割の手付金を売主に支払うようになります。
手付金は交渉をして金額を自由に設定できるので、キャンセルをされたら、手付金の額を増やし、次の契約で条件提示してみましょう。
不動産会社のモチベーションが低い
契約した不動産屋の営業マンが期待通り働いてくれず、土地が売れ残ってしまうケースもあります。
一人の営業マンが多数の案件を抱えていたりすると、あなたの土地の販売活動は後回しにされる可能性もあります。
あまりに怠慢な働きぶりなら業者変更もあり得ますが、契約は3か月ごとの更新なので違約金が発生することもあります。
また、売主側が急に契約解除を要求すると、向こうも企業として対策してきて、トラブルに巻き込まれるかも知れません。
怠慢が見えたら期限を決めて改善を要求し、その上で期日に解除を要求するほうがトラブルは起きにくくておすすめです。
不動産会社から囲い込みを受けた
不動産売買が成立すると、売主と買主がそれぞれの仲介業者に仲介手数料を支払います。
ただ一部に、自社が仲介している売主と買主同士をマッチングさせ、仲介手数料を両取りしようともくろむ不動産会社も存在します。
こうした業者は他社に仲介されてる買主に土地を購入されないよう、あえて宣伝をしないケースもあります。これがいわゆる囲い込みです。
売り出し中の土地はレインズというデータベースに登録され、全ての不動産会社が閲覧できるようになっています。囲い込みをされている場合、そもそもレインズに登録されていない可能性もあります。
囲い込みをどうしても避けたい場合は、SRE REALTY(旧SRE不動産)のように片手仲介しか扱っていない業者と契約することをおすすめします。
共有名義人と意見が一致しない
夫婦共同で購入した土地や、兄弟で相続した土地を売る場合は、全員の意見が一致しないと売りに出すことはできません。
不動産は資産の中でも高価なので、その扱いを巡って一生埋まらない溝ができる可能性もあります。
土地を相続する前に、みんなで処分を話し合うようにしましょう。
また、離婚した元夫婦などは、話し合う中で感情的になるケースも多いです。こうした場合は、弁護士を交えて話し合うこともできますよ。
土地査定は無料で出来る！コスト0で相場を自分で調べる方法と査定方法・注意点
土地売却を流れ通りスムーズに進めるコツ
【コツ1】実績のある会社と契約する
不動産仲介売買を生業としている業者の中でも、空地や敷地の売買が得意な業者は限られています。
過去に土地売却の豊富な実績がある不動産会社ほど、独自の販売ルートを持っているケースが多く、高額かつスムーズに売却することが可能です。
【コツ2】適切な価格で売り出す
どんな商品でも言えることですが、良いものでも適切な価格より高額の場合、買い手は少なくなりがちです。
また、相場よりも高値を付けて売り出しても、売れ残って結果的に値下げせざるを得ない可能性が高いです。
土地を早く売るなら、相場をチェックした上で、適切な価格で売り出すことが大切です。
【コツ3】複数社に査定を依頼する
不動産は一つとして同じものがなく、かつ不動産会社の売り方や実績もそれぞれ異なります。
そのため、土地をスムーズに売るには、出来るだけ多くの業者を比較して、信頼できるところに依頼することが大切です。
不動産一括査定サイトを有効活用すれば、スピーディに複数社を比較可能です。
【コツ4】土地の第一印象を改善する
土地が売れるかどうかは、広告写真や現地調査時の第一印象に左右されることも多いです。
荒れた土地、雑草が伸びた土地は、一度しっかり掃除をしておくだけで、スムーズに売れやすくなります。
放置した土地には、近隣住民や通りすがりの人から不法投棄されたゴミなどが溜まっているケースもあるので、注意しましょう。
土地売却に関する注意点
土地を売却で起こりやすいトラブルを回避する為にも注意点をまとめました。
最適の不動産会社を選んで売却を進めていくと、様々な部分でサポートしてくれるので安心して売却を進めていきましょう。
注意点をしっかり把握した上で売却できるようにしておきましょう。
【注意点1】土地の管理は売却するまで必要
土地の売却が完了するまでは、土地の管理が必要になります。
不衛生な状態で土地を放置しておくと、売却活動をしても中々売れなくなってしまいます。
ゴミの投棄の確認や、草刈りなど対策できることは対策しておきましょう。
【注意点2】契約不適合責任に注意する
契約不適合責任は、買主に土地を売った後に買主に言っていない欠陥が発覚した時に負う責任で、場合によっては賠償金の支払いや契約解除など要求されてしまいます。
この仕組みは今までもありましたが、2020年4月1日の民法改正により、引き渡しからどれくらいの期間が空いたかに限らず、買主が隠れた瑕疵を見つけたタイミングで賠償を請求できる仕組みになりました。
| 項目 | 起算点と請求期間 |
|---|---|
| ① 債務不履行に基づく損害賠償請求権 | 権利を行使できると知った日から5年 |
| 権利を行使できると認められた日から10年 | |
| ② 不法行為に基づく損害賠償請求権 | 損害および加害者であると知った日から3年 |
| 不法行為を受けた日および加害者が権利行使可能になった日から20年 | |
| ③ (①②)による特則・生命・身体の侵害による損害賠償請求権 | 請求権の内容を知った日から5年 |
| 加害者が権利行使可能になった日から20年 |
| 項目 | 起算点と請求期間 |
|---|---|
| ① 債務不履行に基づく損害賠償請求権 | 加害者が権利行使可能になった日から10年 |
| ② 不法行為に基づく損害賠償請求権 | 請求権の内容を知った日から3年 |
| 不法行為を受けた日から20年 |
無駄なトラブルを避ける為にも、不動産会社に仲介を依頼する時に細かく物件の欠損を話しておきましょう。
土地売却の流れやポイントをおさらい
土地売却のよくある質問について回答していきます。
土地売却の流れは？
土地売却は、売却予定の土地の相場を調べることが最初です。
まずは、土地の相場を調べて査定に出すことで土地売却の一歩を踏み出すことができます。
何をすれば良いか分からない人は、土地の一括査定から初めて見ましょう。
【図解付】不動産売却の流れ全9ステップを手順に沿って解説！全体図から必要事項まで完全網羅
土地売却の注意点は？
- 更地にする場合は解体費用が発生する
- 売却するまで土地の管理が必要
- 契約不適合責任を把握しておこう
- 農地の売却は手続きが必要
土地売却をスムーズに行うためにも注意点をしっかりと把握しましょう。
売却にかかる費用や必要な資料を事前に準備しておくことでスムーズに売却することができます。
土地売却の注意点を徹底解説！売る前に知っておきたいポイント5選
土地売却をスムーズに行うコツは？
- 実績のある会社と契約する
- 適切な価格で売り出す
- 複数社に査定を依頼する
- 第一印象を改善する
コツを事前に確認しておくことで、売却する際に困ることなく土地を売却することができます。
事前に必ず確認するようにしましょう。
土地売却手続きの流れ・手順を事前に知ろう
土地売却の手続きの流れを事前に把握しているかどうかで、スムーズに売れるか、高く売れるか決まっていきます。
流れを知らず、行き当たりばったりで手続きを進めていると、結果的に時間がかかり、成約価格も低いまま終わってしまいます。
細かい部分は分からなくても、漠然と流れのイメージをしっておくだけで、結果は大きく変わるのです。
