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土地を複数もっていて管理が面倒だから一つの土地にしたいという方は意外と多いのではないでしょうか。
今回は土地の合筆に際し、かかる費用、メリット・デメリットの紹介をしていきます。
合筆をお考えの方はぜひ参考にしてください。
合筆は土地の所有者が複数いる際に、権利関係をわかりやすくできるというメリットがあります。
土地を複数名義で所有している方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
土地の分筆についてはこちら！
土地の合筆登記には満たさなければならない条件がある
隣接する2筆以上の土地を一筆の土地に法的に合体すること
はじめに、土地の合筆登記とは、互いに接する土地を１つの土地としてまとめる手続きのことをいいます。
土地の合筆登記は、分かれている土地をひとまとめにして売却したい場合や、相続のために土地をうまく分けるために１度土地をひとまとめにする場合がケースとして考えられます。
原則、土地の所有者が申請することになっているのですが、土地が共有の場合や所有者が死亡しているケースなども少なくありません。
合筆ができる条件
土地の合筆登記を申請するにあたり、いくつかの条件を満たしている必要があります。
- 字名が同じ
- 合筆する土地の所有者が同じ
- 土地の用途が同じ
- 土地が接続している
- 抵当権などが所有権以外にないこと
- 字名が同じであること
以上が合筆登記に必要な条件となっています。
これを満たしている場合にのみ土地をまとめることができるので、合筆を検討されている方はよく確認しましょう。
合筆できない場合がある
条件以外に気をつけておきたいポイントがいくつかあるので紹介していきます。
地番区域が異なっている場合は、接続している土地でも合筆することができません。
また、所有者が同じ場合でも所有権の登記がなされていない場合は土地をまとめることはできません。
合筆をお考えの方はで、所有権の登記について不安のある方は事前に確認しておくことをおすすめします。
もし所有権が違った場合は名義変更からおこなうことになります。
合筆できない土地のケースをわかりやすく解説！
土地の合筆はどんなケースにも有効というわけではなく、不動産登記法によって厳しく制限されています。
こちらで定められた分筆できない土地の例は、以下の7ケースです。
- 接続していない土地の合筆
- 地目が違う土地の合筆
- 地番が違う土地の合筆
- 所有者が違う土地の合筆
- 所有者の持ち分が違う土地の合筆
- 片方が所有権登記されていない場合の合筆
- 片方に抵当権設定がされている場合の合筆
接続していない土地の合筆
土地同士に接続がない場合は合筆をすることはできません。
この場合は合筆を諦めざるを得ませんが、もし間の土地が私有地なら購入して接続させ、3つの土地を合筆するという方法もあります。
地目が違う土地の合筆
地目とは土地それぞれの利用目的のことです。
地目は何となく家が建っているから住宅地、お店が建っているから商業地というわけでなく、国や自治体によって細かく種類が定められています。
この地目が異なる土地同士は合筆することはできません。
上のようなケースなら農地を潰して転用した上で合筆するようになります。
地番が違う土地の合筆
見た目では一つに見える土地でも、公式には2つの土地が合わさっているだけということもあります。
土地にはそれぞれ地番というものが割り振られており、地番ごとに権利者が定められています。
この地番が違えば実際の所有者が異なるということなので、合筆はできません。
地番は路線価図から確認できます。だれでもアクセス可能なので、気軽にチェックしてみましょう。
所有者が違う土地の合筆
例え夫婦だったとしても、土地所有者が違えば合筆することはできません。
所有権の移転登記で同一の権利者に変えた上で合筆をしましょう。
所有者の持ち分が違う土地の合筆
兄弟で相続した土地などには、持分が定められています。
この持分の割合が異なる場合、合筆することはできないので注意しましょう。
片方が所有権登記されていない場合の合筆
周囲があなたを土地の所有者だと認めていても、登記簿に記載がなければ正式な所有者とは認められず、合筆をすることはできません。
相続した土地は親名義のままなことも良くあるので、必ず合筆前にチェックしましょう。
片方に抵当権設定がされている場合の合筆
住宅ローンなどで不動産を担保にした場合、金融機関に抵当権というものが設定されます。
これは、ローンが返済できなくなったときに不動産を強制的に売ることのできる権利のことです。
これが付いている場合は合筆も売却もできないので、まず残債を完済しましょう。
土地の合筆登記は自分でやると費用がお得！
土地の管理に関する申請は少し複雑であるので、専門の業者に頼んで合筆登記のための資料作成や手続きの補助をおこなってもらう方が多いかと思います。
業者に調査や手助けを依頼した際、どれくらいの費用となるのでしょうか。
業者は費用が高い
業者に依頼する場合、測量、書類の作成、調査をおこなってくれます。ここの場合にかかる費用は3万円～6万円が相場であるとされています。
これは2つの土地を一つにまとめる際の値段の相場となりますので、合筆を検討している土地が3つ、4つとある場合は値段が増えていきます。
土地の数だけ費用が倍になっていくと考えておくのが良いでしょう。
値段を調べてみたら「高い…」と思った方は多いのではないでしょうか。
または、業者に頼まなくても一人で手続きくらいできるのではないかとお考えに方もいらっしゃいますよね。
結論、土地の合筆は自分でおこなってしまう方がかなり費用を抑えることができるのです。
合筆登記は一人でもできる
合筆登記には測量が必要ないので自分でおこなうことが可能となっています。
登記申請書が土地1つにつき600円かかり、公図の費用が500円程、地積測量図も500円程、登録免許税が1000円かかります。
これらの書類を自分で集めると、数千円程度の費用で済むのです。
自分でできる申請に業者を挟んで何万円も払うのは少しもったいないような気がします。
また、合筆登記は自分の都合の良いときにおこなえ、申請書類の不備などは法務局の方が指摘してくれるので自分で申請してしまうことをおすすめします。
なにかわかわないことがあった際は法務局に問い合わせて聞いてみることも方法の一つです。
土地合筆は管理が簡単になることが最大のメリット！
証明書の発行などが1筆分で済むようになるので、土地の管理がラクになります。
土地がいくつにも分かれている場合は、土地ごとに書類や申請が必要となりますし、家に土地の数だけ書類等が届くことになります。
もし管理に困っているという方は、土地をまとめることで管理がラクになるかもしれませんよ。
さらに費用の削減になる
土地に関して、何か書類の作成が必要となった場合、土地がいくつかに分かれている場合は、その数だけ印紙代がかかることになってしまいます。
ひとまとまりになっているのであれば、費用は最小限に抑えることができますので、名義変更や住所の変更手続きなどにかかる費用を抑えることができますよ。
合筆は費用が意外と高額！利用するときは要注意
ここまで土地を合筆するメリットばかり説明しましたが、費用はしっかりかかっていまうので、合筆をする意味をもう一度よく考えて、慎重におこないましょう。
合筆登記は、先に書いたように自分でおこなうことができればとても費用が抑えられるのですが、心配な方は業者に依頼することがあると思います。
この際は、3～6万円の費用がかかってしまいますので、費用がかさむという点であまりいいことではないといえます。
再び土地を分ける際にも分筆費用がかかる
一度まとめて、均等に土地を分け直すという際に、分筆費用がかかります。
これは相続や贈与の際におこなわれることが多いです。
相続や贈与を考えている方は、再び費用がかかることを確認しておいてください。
