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親が亡くなったときなどに、不動産を子どもが相続します。
しかし、物件から遠く離れて住んでいる場合などは、不動産をもらっても、なかなか上手く利用することができませんよね。
こうした場合は、売却や処分をすることが大切ですが、そのためには相続した不動産の価値がどれくらいなのかめどをつけておくことが重要です。
相続した不動産は、独自の評価額がつくので、これを参照して相続税の目安をつける、手続きの参考にすることがおすすめです。
この記事では、そんな相続した不動産の評価額の内容、調べ方について解説します。
相続した不動産の評価額の求め方
不動産の相続税評価額は、相続税を申告するために作成する遺産目録で記入するもので、相続税や贈与税を計算するときに使用します。
また評価額を求める先は、土地と建物、それぞれで異なる求め方をします。
ここでは、土地と建物、それぞれの相続税評価額の求め方について解説します。
土地の相続税評価額の計算
土地の評価額は、相続人が死亡した日、もしくはその前年の1月1日に公表された公示地価か路線価に評価率をかけて算出します。
- 公示地価：各市町村が公表する土地の価格
- 路線価：国税庁が公表する土地の基準価格
また評価率とは、平成30年1月1日以降の相続開始の場合は70%、それ以前は80%で計算していました。
つまるところ、土地の相続税評価額は、公表されている公示地価または路線価に70%または80%をかけて算出された金額ということになります。
例えば、公示地価が3,000万円、相続開始が平成30年1月1日以降だった場合の評価額は3,000万円 × 70% = 2,100万円となります。
建物の相続税評価額の計算
建物の評価額は、新築時の価格に対して、一定の減価償却率をかけて算出します。
減価償却率とは、建物の種類や築年数により異なります。
例えば、戸建て住宅の減価償却率は年2%が基準になりますので、新築時の価格から基準日までの年数を考慮して評価額を算出します。
例えば、新築時の価格が5,000万円、築10年の住宅の場合、評価額は5,000万円 – (5,000万円 × 2% × 10年) = 4,000万円となります。
相続税評価額は時価×0.8で求められることも可能
冒頭でも触れたように、相続した不動産の評価額には、相続税評価額というものもあります。
周辺状況や金融状況によって変わる時価であり、相続税を計算する際に利用されます。
この相続税評価額は、路線価によって算出した金額の0.8倍なので、上の計算が出来ていればカンタンに計算できます。
遺留分の計算では相続税評価額を使わない
遺留分とは、相続権を持つ各人が最低これくらいはもらうべきという最低ラインのことです。
相続時はこのルールを守らないと、大きなトラブルを招きかねないので注意しましょう。
遺留分は法定相続分の半分と決まっており、具体的には配偶者が法定相続分の4分の1、子どもたちは法定相続分の8分の1と決まっています。
こちらの計算は相続税評価額ではなく、時価で求められるので注意しましょう。
相続した不動産の時価評価額を調べる手順
相続した不動産の評価額を調べるには、以下の手順を踏む必要があります。
- 固定資産税通知書をチェック
- 路線価図をチェック
- 計算式を使って評価額を算出
ここからは、それぞれの手続きを初心者にもわかりやすく解説していきます！
【Step1】固定資産税通知書をチェック
不動産の所有者に対して課される税金の一つに固定資産税があります。
固定資産税は1年に4回納付するのが一般的ですが、その都度、通知書が自宅に郵送されます。
これを確認することで、所有している不動産の面積がわかります。面積は相続した不動産の評価額を調べる上で重要となります。
固定資産税の通知書は紛失すると原則再発行できません。注意して保管しましょう。
【Step2】路線価図をチェック
面積が分かれば、路線価を読みとって評価額を算出することができます。
路線価は「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトにある路線価図というマップを使って読み解いていきます。
該当する都道府県をクリックし、一番上の「路線価図」というリンクをクリックすれば、細かいエリアを指定する画面にうつります。
こちらも指定して、更に細かいエリアを指定すれば、該当地域の路線価図をチェックできます。
こちらは、練馬区の一部のエリアの路線価です。
340C、350Cといった文字は、1平方メートルあたりの評価額(単位：千円)を表しています。
つまり、340Cは34万円／1平方メートルということです。
【Step3】計算式を使って評価額を算出
1平方メートル当たりの評価額がわかったのですから、先ほどチェックした不動産の面積をかければ評価額を算出することができます。
ただ、この値はあくまで時価であり、都市開発などがあれば頻繁に変化することを覚えておきましょう。
また、後述しますが相続物件を第三者に向けて売却する場合、成約価格は市場価値によって変化します。
ニーズや第一印象の良さによって価格は大きく変わるので、掃除・整理整頓が何よりも重要です。
路線価のない土地は倍率方式で評価額を求める！
不動産の中には、路線価がない土地というのもいくつかあります。
特に、相続した不動産の中では、原野商法で買わされたものも多く、こうした土地は評価額がつきにくいです。
原野商法とは、バブル期に頻発した詐欺の手口で、価値のない地方の土地などを「持っていると今後価値が急激に増加する」といった甘い言葉で騙し、買わせるというものです。
相続される土地の中では、世代によっては原野商法によるものが増加しているので気をつけましょう。
路線価のない土地は倍率方式を使う
上記のような、路線価のない土地を相続で取得してしまった場合はどうすれば良いのでしょうか。
このときに有効なのが、固定資産税を利用する倍率方式という方法です。
この方式は、不動産の価値を計るために固定資産税評価額を利用します。
以上のような計算式で価格を求めることが可能ですが、計算のために必要な情報は時期によって変更するので注意しましょう。
倍率方式を利用するときの注意点
倍率方式を利用するときに注意しておきたいのが、まず固定資産税評価額は3年に1度改定されるということです。
毎年変わる路線価よりも変更に気付きにくいので注意しましょう。
もう1つの注意点は、倍率は国税局が地域ごとに定めているということです。
地域によって倍率が違うので、他地域の事例を参考にしすぎると数字に誤りが出てしまいます。
倍率方式は路線価方式にくらべてこうしたミスが起こりやすいので注意しましょう。
相続不動産の売却は評価額より査定額が重要
上記のような評価額は不動産のデータ集めには最適です。
しかし、相続した物件を売る場合は、それよりも査定額が大切になります。
査定額とは、不動産業者が算出した売却予想額のことです。
不動産の購入を決めるのは、最終的には人なので、国がきめた評価よりも、取引事例から導き出される市場価格の方が参考になりますよ。
第一印象によっても売却価格は大きくアップ！
中古の不動産売却は、市場によって成り立っています。
これはどういうことかというと、公園のフリーマーケットをイメージしたらわかりやすいです。
出品されている手作りの雑貨は、専門の雑貨屋に出したら価値がつかないようなものも中にはあります。
ただ、買い手がその魅力に惹かれれば、高い金額で購入される可能性は高いです。
不動産もこれと同じで、築年数やアクセスによって査定額は決まることは決まりますが、それ以上に掃除や整理整頓など、売主の努力次第で成約価格は査定額以上にアップするのです。
不動産を高く売るコツはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！
不動産一括査定サイトを利用しよう
査定のときに活用できるのが、不動産一括査定サイトです。
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