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現在、アベノミクスによる景気回復や東京オリンピック特需、金融緩和などにより、収益物件の需要が拡大しています。
収益物件を長年保有しており、売り時に悩んでいた方からすれば、2020年のオリンピック前が売却のベストタイミングに思えるでしょう。
しかし、収益物件の売り時は必ずしも金融状況・経済状況によって決めるべきものではありません。
今回は、どうすれば収益物件(投資物件)を賢く売ることが出来るのか、その方法を詳しく解説していきます。
この記事の監修者
宅地建物取引士/２級FP/住宅ローンアドバイザー
賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社の勤務を経て独立。2022年に法人設立。
現在は都心で不動産事業を営むかたわら、WEBメディアで監修や執筆に従事している。
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収益物件とは？
収益物件、別名収益不動産とは、賃料収入を得る目的で使用される不動産のことを指します。
この種の不動産には、マンションやテナントビル、商業施設などが含まれ、それらは個人や事業者に貸し出され、毎月定期的な収入を生み出します。
- 戸建て
- アパート・マンション
- オフィス系物件
- テナント物件
収益物件は、自己使用を目的としたマイホームとは異なり、投資目的で所有されるため、その購入には通常の住宅ローンではなく、不動産投資ローンが利用されます。
これらのローンは通常の住宅ローンに比べて高金利の特徴があります。
収益物件の運用は、物件の価値が増加することによる資産価値の上昇や、賃貸収入による定期的なキャッシュフローを生むことを目的としています。これらの物件は、投資家にとって長期的な収益源となり得るため、経済的な安定性や収益性を求める投資家には魅力的です。
しかし、物件の管理や運用には専門的な知識が必要であり、市場動向や不動産の状態によってはリスクも伴います。
収益物件を売却するメリット
収益物件を売却するメリットは大きく分けて3つあります。
- 入居者を募集する手間がかからない
- 修繕費用の発生や金利上昇のリスクを負わない
- まとまった資金が手に入る
収益物件を売ると、ある程度まとまった資金を手に入れられるので投資計画を立てやすくなります。
他にもメリットがあるので各自詳しく解説していきます。
入居者を募集する手間がかからない
収益物件は毎月一定の収入を得ることができますが、入居者が居なければ得られる収入が減ってしまいます。
収益物件を売却すると収入が減少する心配が無いので、収益の見通しを立てやすくなります。
修繕費用の発生や金利上昇のリスクを負わない
収益物件は一見、一定期間利益を定期的に貰える安定した投資に見えます。
しかし金利上昇で住宅ローンの金利が上がったり、マンションの修繕費用が予想以上にかかったりして、収益以上のお金がかかるケースもあります。
収益物件の売却は、上記のようなリスクを負わずに現金化できるのでリスクヘッジになります。
まとまった資金が手に入る
収益物件を売却すると、まとまった資金を得ることができます。
まとまった資金を得られると、資産運用計画を立てたり個人事業を始める資金に費やせます。
収益物件より一気に資金を得られるので、状況によって売却を検討することをおすすめします。
収益物件を売却するデメリット
収益物件を売却すると、売主は魅力的なメリットを得られますが、デメリットもあります。
- 定期的な収益が得られなくなる
- 売却から現金化まで時間がかかる
- オーナーチェンジ物件はトラブルになる可能性も
これから上記3点のデメリットを詳しく解説します。
収益物件を売却するデメリットを理解した上で、売却を検討してください。
定期的な収益が得られなくなる
収益物件を売却すると、定期的な収益を得られなくなります。
当たり前の事ですが、直近のまとまった資金に注目して定期的な収益が無くても大丈夫と思ってしまう人もいます。
特に収益性の高い物件は、収入が途絶えてしまうと私生活に影響してしまう可能性もあるので注意しましょう。
売却から現金化まで時間がかかる
収益物件を売却するには、3~6ヶ月以上かかります。
また築年数が高ければ高い程売れにくくなり、場合によってはリフォームが必要になります。
買手を探さなければならないので、直ぐにまとまった資金を得られると勘違いしないようにしましょう。
オーナーチェンジ物件はトラブルになる可能性もある
オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売りにだいしている物件のことで、買手が利回りを計算しやすくなるメリットがあります。
しかし既に入居者がいることによって、売買価格が安く設定されてしまうことが多いです。
また、買手が入居者の状況を把握出来ない為、取引が成立したあとにトラブルになる可能性もあります。
入居者のいる状態で収益物件を売却するには物件の価値を明確にして、売却手順を正しく行うことが重要です。
収益物件の売却価格の算出方法
収益物件(投資物件)の価格は基本的に収益力で測ります。
居住用物件のように住みやすさやブランドで価格が決定されることはないので注意しましょう。
以下は、収益物件の売却価格を算出する方法になります。
- 収益還元法
- 原価法
- 取引事例比較法
これらの方法は、不動産の特性や市場の状況を反映して、売却価格を算定します。
収益還元法
収益還元法は、将来その物件が生み出すであろう収益を現在価値に割り引いて算出する方法です。
(X年後の合計収益)÷(1＋年間割引率のY乗)
この計算には、予想される賃料収入や運営コスト、そして物件の耐用年数が考慮されます。
収益物件の場合、この方法が最も適切とされることが多く、特に賃貸物件の価値を評価する際に重宝されます。
原価法
原価法は、物件を新たに建設するのに必要な費用（再調達原価）を基にして、経年劣化や現在の状態を考慮して価値を算定します。
この方法は、物件の物理的な状態や建物の品質を重視する場合に適しています。
例えば、新築物件や近年建設された物件の評価にしばしば用いられます。
同じ3,500万円の物件があったとして、「現在3,500万円の物件」と「25年前の3,500万円」とでは価値が異なります。
そのため、現在の物価で同等の物件を買う場合、どれくらいの費用が必要になるかを求めるときに使用します。
取引事例比較法
取引事例比較法では、売却予定の物件と条件が似ている他の物件の最近の売却事例を参照します。
市場データを基に、類似物件の売買価格を比較することで、現実的な市場価値を把握することができます。
ただし、この方法は取引データの量と質に依存するため、情報が少ない地域や特殊な物件では適用が難しい場合があります。
最終的な売却価格は買主が決める
収益還元法を用いて売り出し価格を設定したら、それに沿って販売活動をしていきます。
ただ注意してほしいのが、最終的な売却価格を決めるのは買主ということです。
最終的には売主と買主が交渉をおこない、双方の落としどころで取引をおこないます。
収益物件を売却する方法・手順
収益物件を売却するには2通りあります。
- 不動産会社に仲介してもらい買手を探す
- 不動産会社に買い取ってもらう
それぞれの特徴やメリットを紹介するので、どちらが自分に向いているか確認しましょう。
不動産会社に仲介して買手を見つける
不動産会社に収益物件の査定を依頼し、媒介契約を結び買手に売却してもらう方法があります。
媒介契約は基本的に1社に厳選しますが、場合によっては複数社結ぶことも可能です。
しかし媒介契約を複数結ぶと、各不動産会社のモチベーションが下がったり、各社との連絡が手間になったりする可能性があるので注意しましょう。
一括査定サイトを利用することも一つの手段です。
不動産会社が仲介に入って売却すると、相場とあまり変わらない価格で売却できるのが魅力です。
一方で売却までに時間がかかることがデメリットになるので、なるべく急ぎで売却したい人は要注意です。
不動産会社が買取する
不動産会社は仲介だけでなく、物件を買い取ってくれるケースもあります。
不動産会社が買取して、後にリフォームして不動産会社が売却する流れになります。
不動産会社の買取は、買手を探すより早いスパンで売却することができるので、急いで売却したい人におすすめです。
また人に知られず売却できることもメリットで、周りの人に知られずに売却できます。
一方で相場価格より大きく下回って売却してしまう可能性もあるので、不動産会社としっかり相談しましょう。
収益物件を高く売るコツ
収益物件を高く売るコツは下記の通りです。
- 高く売れる時期に合わせる
- 売却価格は利回りを基準にして算出する
- 複数の不動産会社に査定してもらう
収益物件の売却タイミングを間違えると、売主が大きく損失してしまうケースもあるので注意しましょう。
高く売れるタイミングで売る
収益物件は、状況によって高く売れるケースがあります。
- 修繕前
- マンション価格が値上がりしている時
- 入居者が満室になっている
マンションは老朽化がすすむと、様々な修繕工事が必要になり費用がかさみます。
修繕費用が売却金額を上回る場合は、修繕前に売却することによって利率をアップできます。
利回りを基準にして売却価格を算出する
収益物件を売る場合、利回りを基準に売却価格を算出すると相場に近い価格を提示できます。
基本的に物件は相場と乖離した価格を提示すると売買が成り立たないので注意しましょう。
個人で価格を明確に算出するのは難しいので、不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。
複数の不動産会社に査定をだす
収益物件の売却を考えている人は、まず一括査定サービスに出して様々な不動産会社の査定結果をみてみましょう。
最初から不動産会社を1社に絞って売却を勧めると、他の不動産会社に依頼した方が高く売れた場合、損失になります。
現在は、一括査定サービスという複数の不動産会社に簡単に査定を依頼できるサービスがあります。
一括査定サービスの中でもHOME4Uがおすすめです。
HOME4Uは査定してくれる不動産会社を厳選しており、運営元もNTTグループと信頼性が高いです。
収益物件の売却が失敗してしまう原因
収益物件の売却が失敗する原因の多くは、売主自身の考え方にあります。
自分ではお得なタイミングに売り出したと思っても、気づかないうちに失敗しているというケースが多々あるのです。
厄介なのは、自分の中で損をしたことに気付かないまま収益物件を手放してしまうケースです。
この状態を防ぐためにも、何を持って売却成功とするのかをしっかり考え直しておく必要があります。
ここからは、失敗してしまう誤った考え方を紹介していきます。
税金や運用コストを考えていない
買った時よりも高く売ることを収益物件売却の成功だと考える方は多いです。
確かに、表面上は得をしているように見えます。ただ、必ずしもこの基準で売り時を設定するのが正解ではありません。
2000年代は不況やリーマンショック、東日本大震災でガクっと相場が落ちてから、アベノミクスによる経済回復などで相場が戻ってきたという経緯があります。
そのため、2010年前後に購入した物件なら買った時より高く売れる可能性は十分あります。
ただ、まず売却価格と購入価格のみで比較をしてしまうと、収益物件の運用にかかったコストや税金の存在を忘れてしまいます。
こうしたコストも全て含めて結構なプラスになっているなら、お得と言えるかもしれません。
ただ、物件を高く売るためには、築年数が浅いうちに売却することが前提になります。
2010年新築の収益物件なら2020年に売れば高額利益を得られるかも知れません。しかし、肝心な投資によって得られる利益は限定的です。
頑丈なマンションなら、築年数が1年経過するごとに、資産価値がだいたい50万円前後減っていきます。
ただ、入居者がいてしっかり経営が回っているのであれば、1年で50万円以上の収益を挙げることはできます。
つまり、購入価格＞売却価格だったとしても、売却価格と投資で得られた利益を合計すれば、売り急いだ場合よりも高い利益を得られる可能性が高いです。
このように、売り時はあくまでトータルの損得で測ることをおすすめします。
ローン残債を考慮していない
収益物件の売り時を考える上でもう一つ重要になるのがキャッシュフローです。
キャッシュフローというのは、年間税引き後の利益のこと。つまり、賃貸経営を1年間続ければいくら得られるかという予想額です。
キャッシュフローが500万円で、現在の売却価格が2000万円の場合、「4年分のキャッシュフローが手に入る」という言い方をします。
不動産投資は利益をより高い物件に転化して、どんどん規模を大きくするのがセオリーです。そのため、早めにキャッシュフローを回収するのは大きなメリットがあります。
ただ、ここで注意したいのが住宅ローンの残債の存在です。
残債が2000万円。年間の返済額が200万円の場合、5年後に売れば残債は1000万円まで減っています。一方、4年分のキャッシュフロー2000万円が今すぐ回収できたとしても、残債が2000万円ある場合は相殺され、利益は残りません。
会計上はどちらも同じに見えますが、手残りのお金が大きく変わってきてしまうのです。
収益物件の売り時を見極める方法
収益物件(投資物件)の売り時を見極めるためには、時間の要素をしっかり見極める必要があります。
あなたが投資家だとして、現在は上手く収益を得ているかもしれませんが、10年後はどうなるか分からなかったとします。
この時、10年分のキャッシュフローがまとめて手に入るからといって、早く収益物件を売ることが適切でしょうか？
同じ金額でも、その価値は市場の状況、個人の環境によって大きく変わっていきます。
逆に、時間を延ばせば売却価格の低下、賃料の低下、大規模修繕の可能性などのリスクも発生します。
そもそも築年数が経っていけば、借主からの人気は下がっていってしまいます。
このように、時間の経過によって状況は変わってきます。それを考慮せず、単にキャッシュフローのみで売り時を決定すると失敗する可能性が高くなってしまいます。
2023年は収益物件が高値で売れる？
収益物件の売却を考えている方の中には、「不動産を売っても損しないか」と、不安を抱えている方もいます。
不動産価格は、その時の景気や金利状況、さらに売り出す物件の状態等で決定するため、常に価格が同じというわけではありません。
しかし、漬け論を述べると、2023年現在、収益物件を売るには最適なタイミングといえます。
その理由として、以下の2点が挙げられます。
- マンションの売却相場が上昇傾向にあるため高値で売却しやすい
- 金融緩和政策の影響で低金利状態が続いている
ここからは、上記2つの理由について解説します。
マンションの売却相場が上昇傾向にあるため高値で売却しやすい
参照：国土交通省 不動産価格指数(令和５年７月・第２四半期分)より
現在のマンション売却相場は上昇傾向にあります。
これは、過去数年間のデータと比較しても明らかです。
国土交通省の不動産価格指数によると、2023年4月の時点でマンション価格は2010年の192.0%に達しており、これは過去数年間で見られる最大の上昇率です。
このような状況は、マンションを高く売却する絶好の機会を意味しています。
特に投資用マンションを持つオーナーにとって、今が売却に適した時期であることは間違いありません。
金融緩和政策の影響で低金利状態が続いている
金融緩和政策による低金利の状態が続いています。
参照：フラット35｜民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）より
これは、不動産購入者にとって住宅ローンの負担を減らすことを意味し、結果的に不動産市場への需要を高めています。
例えば、4,000万円の住宅ローンを2％の金利で35年間で借りる場合、月々の返済額は約13万3,000円となり、総返済額は約5,565万円になります。
しかし、金利が2.5％に上がると、月の返済額は約15万4,000円、総返済額は約6,465万円と大きく増加します。
このように、低金利の状況はマンション購入者にとって魅力的であり、投資用マンションの売却者にとっても有利です。
したがって、2023年は収益物件を高く早く売却しやすいタイミングであり、売却を考えているオーナーにとっては絶好の機会と言えるでしょう。
収益物件(投資物件)の売り時は自分で決断するのがベスト
収益物件は今が売り時と言われていますが、かといって周りに流されて高額な資産を手放してしまうのは大変危険です。
あくまで自分が売りたい、売るべきと思った時に売るのが成功の近道でもあります。
なぜなら、売却が成功したかどうかの基準は本人にしか設定できないからです。
売り時を見極めるのも十分必要ですが、その前に本当に売ってしまっても良いのかを自分の環境を見て考える必要があります。
