家の売却相場はいくら？一戸建てを売る際の相場の調べ方と築年数・立地の関係や査定額との違いを解説【2025年】

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転勤や離婚などの理由で持ち家を売却しようと思った時、不動産会社に売却価格の査定を依頼して、現在の価格を知ることから始めるのが一般的です。

築年数が経過した家の価格は購入時と異なるため、売却を考えている方は今の時点での金額を知る必要があります。また、仲介売却では、不動産会社(仲介業者)も仲介物件の状態や価値を事前に知っておく必要があります。

ただ、家の査定価格は不動産会社によって異なることもあり、中には相場に沿わない価格を提示されることもあります。こうした不動産会社と契約するのは損なので、事前に売却相場を調べておいた上で、査定を依頼して価格をチェックするのがおすすめです。

今回は、家の売却相場を調べる方法について、詳しく解説していきます。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

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家の売却相場を調べる方法

前提として、中古の戸建は立地や間取り、面積、築年数、所有者の権利関係や売却理由など、一つとして同じものはありません。

これを物件の個別性と呼んだりしますが、不動産売買市場は個別性があるからこそ、相場を調査するのも容易ではありません。

その中で相場を算出する方法としては、大きく分けて2通りがあります。

1. 現在売り出し中の物件価格を参考にする
2. 過去の物件成約事例を参考にする

ここからは、それぞれの詳細について解説します。

方法1】現在売り出し中の物件価格を参考にする

周辺エリアに、自身の住宅の他にも売り出し中の中古戸建があれば、SUUMOなどに掲載されている、それらの物件の価格を参考に相場をイメージすることが可能です。

中古戸建の価格は、下記のような社会情勢・金融情勢の変化によっても大きく変化します。

つまり、同じ物件でも違う時期の価格を参考にすれば、見込みがズレる可能性があります。

その点、同じタイミングで売り出した物件の価格をチェックすることで、こうした外的要因による価格の影響をあまり考える必要がなくなります。

一方で、この方法は下記の2点に注意をする必要があります。

特に3つ目の、売り出し中の物件価格は最終的な取引時の価格ではないという点は注意が必要です。

1. 不動産会社によって査定がおこなわれる(査定価格の提案)
2. 売主が最終的に売り出し価格を決定(または不動産会社の提案を承認)する
3. 買主と合意した成約価格を決定する

売り出し価格は売主(＋売主側仲介業者)が一方的に決めたもので、最終的な価格は買主と相談をして、合意した価格となります。

下記データは首都圏の中古マンション売り出し価格と取引価格(成約価格)の乖離率を成約までにかかった期間ごとに整理したものですが、特に成約まで8ヵ月以上かかったマンションは、売り出し価格から1割以上価格が減少しています。

こちらのデータは中古マンションに関するものですが、中古戸建でも同様の傾向が見られます。

方法2】過去の物件成約事例を参考にする

国土交通省「不動産情報ライブラリ」などのデータベースを使うと、特定のエリア内での過去の成約事例を検索することができます。

前述の方法は売り出し価格を調査する方法ですが、この方法は成約価格を調査するので、実際の取引価格とより近い金額を調査することができます。

ただし、この方法は過去の取引を参考にするため、前述の通り、外的要因に価格が影響する可能性も考慮する必要があります。

また、データベースに掲載されている物件情報だけでは、物件の外観や詳しい内容が分からないため、もっと高く売れてもおかしくない物件を安く買い叩かれたのか、状態がそこまで良くない物件を営業力で高く売ったのかなどは分かりません。

もっとも、成約価格は売主と買主で合意をした価格ではいくらでも構わないので、例えば約30坪(約101㎡)・築20年の物件が2,000万円で成約していたとして、同一条件の物件の市場価格は2,000万円前後であるとは言い切れません。

売り出し価格を参考にする場合も同じですが、一つの事例で判断するのではなく、複数の事例を考慮して考える必要があります。

首都圏にある家の売却相場の傾向【2025年最新】

最新(2025年5月度)のデータによると、成約件数、価格ともに増加傾向にあります。

成約価格は3ヵ月ぶりの上昇ではあるものの、大きな下落はなく比較的横ばいかつ高水準に落ち着いているという状態です。

※カッコ内は前年同月比(単位:%)

また、首都圏のエリアごとに見ると成約件数は全体的に増加している一方で、価格は東京23区内を除き、前年比で軒並み低下しています。

※カッコ内は前年比(単位:%)

首都圏にある家の売却相場【築年数別】

戸建て住宅の売却価格は、その年の経済状況やエリア需要、地価変動などの外的要因の影響で常に価格が前後しています。

しかし、家の資産価値を決める要因の最たる部分は、物件の築年数によるところが大きいです。

以下は、首都圏にある中古戸建住宅の売却価格の相場を築年数別でまとめた表とグラフになります。

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築10年	6,590万円	7,753万円	4,314万円	3,584万円	3,691万円	4,781万円	4,599万円
～築15年	5,751万円	6,574万円	4,361万円	3,283万円	3,737万円	4,597万円	4,996万円
～築20年	5,874万円	7,130万円	4,108万円	3,009万円	3,018万円	4,098万円	4,449万円
～築25年	6,081万円	8,146万円	3,787万円	2,644万円	2,591万円	3,932万円	4,604万円
～築30年	4,791万円	5,991万円	3,491万円	2,001万円	2,200万円	4,140万円	5,098万円
築30年～	4,151万円	5,231万円	2,874万円	1,439万円	1,451万円	3,328万円	4,011万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

上記の表とグラフを見る限り、築年数がプラス5年間加算されていくにつれて、売却価格が下落し続けています。

この傾向から、どんなに条件の良い家でも築年数の経過による価値下落を避けることができないことを暗示しているため、家の売却を考えているなら、早々に結論を出すのがいいでしょう。

ここからは、各築年数ごとに見られる売却相場の特徴について解説して行きます。

～築5年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

新築～築5年未満の家の売却価格は、販売価格の約9割近い価格で販売されている傾向にあり、後述する築年数を経た物件の中では高値で取引されます。

また市場に出回ることが稀という理由から高値で取引されています。

売却価格は、新築の時の販売価格からやや下がりますが、下落率が1割未満なため、元値に近い価格で売却ができます。

しかし、家を売却するには住宅ローンの完済が必須なうえ、利益が出た時に収める譲渡所得税の税率が非常に高いです。

特に住宅ローンを元利金等返済で借入れているなら、利息分の返済負担が重く、元金があまり減っていない状態です。

加えて、家の価値は入居した時点で下がり続けるので、築5年程度で売却してもローン返済ができない可能性が高いです。

また売却による利益が出た場合の譲渡所得税の税率は、所有期間が5年未満という理由で「短期譲渡所得」が適用されます。

税区分	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税
短期譲渡所得	5年未満	30%	0.63%	9%
長期譲渡所得	5年以上	15%	0.315%	5%

よって、築5年未満の家を売却する場合は、ローン残債と査定価格の把握、売却後の手取り金がいくらになるのかの3点を確認したうえで売却に臨みましょう。

～築10年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築10年	6,590万円	7,753万円	4,314万円	3,584万円	3,691万円	4,781万円	4,599万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築6年～築10年が経過した家を売却した時の価格相場は、新築～築5年目の家を売却した時の価格相場よりも1割程度下がっていますが、エリアごとの相場価格で見た場合、そん色ないレベルで売却が行えます。

また東京都(都区・多摩)、神奈川県以外は、築5年未満よりも高値で取引されている傾向にあります。

さらに、売りに出す家があるエリアの需要や利便性が高い場合は、購入価格に近い価格帯で売却できる可能性があります。

この結果から、築10年未満の物件の需要は高く、エリアによっては高値で取引できます。

～築15年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築15年	5,751万円	6,574万円	4,361万円	3,283万円	3,737万円	4,597万円	4,996万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築11年～15年が経過した家の売却価格の相場は、築5年未満の売却価格の相場から約2割程度落ちた価格帯で取引されています。

また、首都圏内で築10年の家を売却した時の価格相場と比較しても、1,000万円以上の開きが生まれたエリアはありません。

築11年～築15年の家の売却価格が大きく下がっていないのは、中古物件として見た場合、新築よりも購入がしやすいという印象を受けるためです。

築15年未満であれば、住居内のキッチンや浴室、トイレなどの各種設備に不備・不調がないうえ、リフォームを施す必要がありません。

一方、エアコンや給湯器、ガスコンロなどの一部の設備は築10年を経過した時点で交換が必要になってきます。

小規模な修繕・改修、設備交換が必要になるものの、買主からすれば、新築よりも安値で買えるという利点があるので、物件によっては高値で取引できます。

～築20年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築20年	5,874万円	7,130万円	4,108万円	3,009万円	3,018万円	4,098万円	4,449万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築16年～築20年を迎えた家を売却した時の売却価格の相場、新築～築5年未満の家の売却価格の相場から約2～3割程度下落した価格で取引されています。

またエリアごとに取引価格に差が生じ始めている状態です。

しかし、売りに出す家があるエリアによっては、築20年を迎える家であっても高値で取引できる可能性があります。

高値で取引する場合、外壁や住宅内のフローリング・壁紙を定期的にメンテナンスしてあげたり、エアコンや給湯機など一部の設備を交換した状態で売りに出すことで、購入希望者の目を引くことができます。

～築25年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築25年	6,081万円	8,146万円	3,787万円	2,644万円	2,591万円	3,932万円	4,604万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築21年～築25年を迎えた家の売却価格は、前述した築20年の売却価格の相場とそん色ない価格帯で売却できますが、新築～築5年時の売却価格と比較した場合、約3割5分の割合で下落しています。

しかし、築年数が20年を超えた時点で売却価格の下落は緩やかになっていきます。

この時点で家の売却価格の大部分を土地価格が占めており、建物の価格はほぼゼロに等しい状態です。

特に木造建築の物件の耐用年数は22年とされ、売却相場に大きな影響をもたらしはしませんが、新築志向が強い傾向にある日本では、耐用年数に沿った形で建物の価格を決定する傾向にあります。

～築30年の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
～築30年	4,791万円	5,991万円	3,491万円	2,001万円	2,200万円	4,140万円	5,098万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築年数が30年になると、外壁や内装、住居設備が激しく痛み出し、修繕費が高くなります。

また売却価格の相場も6割から5割近くにまで下落し、価格の大部分を土地価格が占めている状態になります。

築30年になる家を売却する場合、リノベーションやリフォームを施した状態で売りに出すのがいいと考える方もいますが、買主の購入ニーズから外れるほか、売却できても修繕にかけた費用の回収ができないなどのデメリットを抱えています。

築30年を迎えた家を売却するときは、複数の不動産会社に相談し、売却戦略を立てながら対策を講じていきましょう。

築30年以降の家の売却価格の相場

築年数	東京都	東京都(都区部)	東京都(多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円
築30年～	4,151万円	5,231万円	2,874万円	1,439万円	1,451万円	3,328万円	4,011万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】

築年数が30年を超えた家の売却価格は、新築～築5年の売却価格よりもさらに低額で取引されており、下落率は5～6割近くにまで下がります。

売却価格もほぼ土地価格での取引になってしまうため、エリアによっては、相場以下で家を売却する羽目になります。

築年数が30年を超えた家を売却する際は、築古物件の取り扱いに長けた会社を探して、売却戦略を構築してみましょう。

また、エリアによっては仲介での売却が難しいということもあります。

そのことも踏まえて、業者買取を視野に入れて売却に臨みましょう。

【都市別】家の売却相場価格

家の相場価格は、住宅が建っている立地も評価額の1つとして見られています。

東京を始め、北海道や大阪、愛知、福岡などの主要都市に人口集中が起きると同時、地方では、人口減少による過疎化が進んでいます。

【首都圏】家の売却相場価格

まず首都圏と言われている一都三県の売却価格の動向を一覧化してみます。

エリア	売却価格	前年同期比
東京都	5,792万円	9.6%
神奈川県	4,002万円	4.0%
埼玉県	2,292万円	-9.4%
千葉県	2,636万円	6.1%

参照:レインズ｜マーケットデータ「2024(令和6)年6月度(全国版)」

一都三県の売却状況はいずれも上昇傾向にあることから、エリア需要及び人口集中の高さが伺えます。

売却価格が右肩上がりであれば、築年数が古くとも地価の高騰によって幾分かはカバーできる可能性があります。

ただし、地域別でみると、伸び悩んでいるところや逆に下がっているところもあるので、県全体で人口推移を見るよりも所在地別で確認してみるのがいいでしょう。

【地方都市】家の売却相場価格

次に地方都市に当たる北海道、宮城、東京、静岡、愛知、大阪、広島、福岡の八大都市圏の売却価格の動向を一覧化してみます。

エリア	売却価格	前年同期
北海道	1,805万円	-4.4%
宮城県	2,423万円	10.1%
東京都	5,792万円	9.6%
静岡県	1,913万円	0.5%
愛知県	2,817万円	-0.5%
大阪市	2,138万円	-3.7%
広島県	2,236万円	24.9%
福岡県	1,914万円	-7.1%

参照:レインズ｜マーケットデータ「2024(令和6)年6月度(全国版)」

日本8大都市圏に当たる8つの都道府県の中でも、売却価格に大きな開きが生まれています。

上記で一覧化している売却価格は、県全体で見た時の売却相場価格になります。

これを地域別でより細分化していくと、この価格を下回っていく地域や逆に上回る価格で取引されている地域がちらほら出てきます。

家の売却相場を査定の前に調べるメリット

家を不動産会社に査定依頼する前に価格相場を調べておくことは、複数のメリットがあります。

ここからは、メリットを1つずつ紹介していきます。

メリット1】査定額の低い不動産会社と契約するリスクが減る

不動産会社が算出する査定額は「うちの会社が仲介をすれば、(通常の売り出し条件・売り出し期間内で成約した場合)これくらいの金額で売れる」という見込みでもあります。

そのため、査定価格を比較して、高く査定をしてくれた不動産会社と契約をすれば、高く売れる可能性は高まります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、高値で売れる可能性は高まりますが、依頼した不動産会社の査定価格が、相場より高いという保証はありません。

例えば、3社に査定を依頼した場合、その金額が全て相場額より低い可能性もあります。

この場合、「3社の中で一番査定額が高い不動産会社と契約したから、高く売れる」と思うのは間違いです。

こうした状況は、事前に売却相場を調査した上で、複数社に査定を依頼することでリスクを減らせます。

メリット2】家売却の計画や目標をより正しく立てられる

家を売却する際には、売却する目的や、最低クリアしたい価格や期限などがあるはずです。

ただし、これらの目標は、家がいくらで売れるかの見込みが大きくズレていると達成することができません。

例えば、現在の住まいを売却して新居に住み替える場合は、売却で得られる代金の価格帯がある程度正しく分からなければ、購入すべき新居の価格や、追加したい住宅オプションなどを事前に決めていくことができません。

売却相場を事前に調べておくことで、こうしたズレを回避して失敗リスクを減らすことができます。

メリット3】不動産会社に足元を見られるリスクが減る

事前に売却相場を知っておくことで、不動産会社に足元を見られて不利な契約を結ばれるリスクが減ります。

これは、売却相場より低い査定額を提示された時に契約を回避できるというのはもちろんですが、飛びぬけて高い査定額を提示された場合も気づくことが出来るという点が挙げられます。

前述の通り、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格を比較してより高く査定をしてくれたところと契約することで、売却が成功する可能性は高まります。

ただし、中には他の不動産会社の査定額より2割前後高い価格を提示してくるところも存在します。

査定価格は各社の営業力も加味されるとは言え、例えば5社に査定依頼した上で1社だけ飛びぬけて高くなるというケースは、通常では考えにくいです。

下記の調査結果にも分かるように、不動産会社を選ぶ際に多くの方は査定価格の高さを最重要ポイントだと考えています。中にはそれを逆手にとって、敢えて高い査定価格を提示する悪徳業者も存在します。

こうした不動産会社と契約すると詐欺被害を受けるリスクなどもありますが、事前に売却相場を調べておくことで、相場とかけ離れた不動産会社の存在に気付ける可能性は高まります。

メリット4】家が高く売れるタイミングが分かる

家の売却相場を1度調べるだけでは分かりませんが、売り出し物件の情報を継続的に調べることで、価格の推移状況などをある程度把握することができます。

実際、現時点(2025年1月)は、ロシアからの木材輸入の停止や、建築・建設業界の人手不足などによる人件費高騰により、建築費用が高騰しており、それに伴い中古戸建の価格も上がっています。

引用：一般社団法人建設物価調査会 主要資材価格動向

価格相場を継続的に見ていくことで、こうした市場全体への影響が周辺エリアで出ているかどうかなどをチェックすることができます。

家売却相場を自分で調べる方法

紹介した評価の仕組みを使って計算すれば、家の売却相場を算出することはできます。

ただ、実際の査定ではこれに以下の項目を考慮して価格を修正します。

素人が自力で1から相場を算出するのはほぼ不可能ですが、以下の3つのサイトを利用すれば相場を調べることができます。

それぞれの使い方を、より詳しく見ていきましょう。

方法1】国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約データを確認する

不動産情報ライブラリは、国交省が運営している情報データベースで、地域名で検索をすれば過去5年間の取引事例を誰でも見ることができます。

家(戸建て)の相場を調べるには、「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」という項目で「土地と建物」をチェックしましょう。

その後、地域や年数で絞り込むと、このように成約事例が出てきます。

成約した物件の細かい内容も見られるので、だいたい周辺地域はいくらで売れているのか、類似物件はいくらで売れたのかの目星を付けることができます。

方法2】不動産ポータルサイト(SUUMOなど)の売り出し物件情報を確認する

SUUMOやライフルホームズといった不動産ポータルサイトには、売り出し中の物件情報が掲載されています。

土地総合情報システムはあくまで過去の事例を調べるサイトでしたが、ポータルサイトを使えば不動産市場の現況がわかるので信ぴょう性はより高いです。

ただ、こちらに記載されている価格は売り出し中の価格なので、実際の成約価格よりも少し高めに設定されていることが多いです。

参考にする際は注意をしましょう。

方法3】不動産一括査定サイトを使用する

家の相場を調べる際に必須のツールが不動産一括査定サイトです。

簡単な物件情報を送信して、査定対応する優良業者を漏らさず一括で依頼できる優れもので、1社ずつ査定依頼をする手間が大幅に省けます。

上2つは他の事例を元に相場を予測する方法でしたが、一括査定を依頼すると不動産会社が家の調査をしてくれるので精度は一気に上がります。

査定の精度は年々上がっており、現在は売却価格とほぼイコールになってきました。そのため、高い査定額を付けてくれた業者と契約を結べば高値売却できる可能性はかなり高いです。

サイトの詳しい利用方法はこちらにまとめています。ぜひお読みください。

家売却相場を使って有利に売るポイント

家の売却相場を調べたら、その後は実際に不動産会社へ査定を依頼して、契約を進めていきます。

この契約前後で、調べた売却相場のデータを使って、より有利に家を売り出していくことも可能です。

ポイント1】成約事例や売り出し物件との価格差を逐一確認する

同じ条件で売られている・または過去に成約した物件の価格より査定額が低い場合は、なぜこのようになったのか確認してみましょう。

場合によっては、不動産情報ライブラリなどに記載されている過去の具体的な成約データなどを不動産会社に共有した上で、「なぜ、今回の査定価格は過去の事例と価格差があるのか」「過去のケースの物件を、もし御社(依頼した不動産会社)が査定した場合はいくらになるのか」などを聞いてみるのも一つの手です。

過去のデータとも比較をすることで、納得のいく状態で売却を進めやすくなります。

ポイント2】評価が低い理由をデータと比較しながら確認する

家の査定評価は、下記のように不動産査定書の中で、各項目の評点という形で算出されます。

評点は物件の状態や周辺の生活インフラ、交通の便の良さなどの複数項目に対して、他の物件と比較した評価(より優れている場合はプラス、劣っている場合はマイナス)を点数方式で付けたものです。

例えば、不動産査定書の中で交通の便に関する評価がマイナスの物件があったとして、その類似物件(別の仲介業者)がSUUMOなどで「アクセス良好！」などといったアピールポイントが記載されていたとしたら、評価の基準について一度確認しておくべきでしょう。

家の売却相場に関するよくある質問

ここでは、家の売却相に関する質問を解説していきます。

当サービスは、基本無料で利用でき、マンションか戸建てなどの物件種別を選択駆使、不動産がある立地情報を入力することで、査定額の算出ができます。

そのほかにも、以下の方法で家の売却相場を調べることも可能です。

また上記6点を比較して不動産会社を選ぶなら、一括査定サイトを利用して会社を探すのがおすすめです。

机上査定(簡易査定)は、査定した物件の情報を入力して、不動産会社に送信して結果を持つ方法です。

査定結果は、送信した会社が保管している過去の取引情報と類似する物件の売却価格を参考に価格を出しています。

一方、訪問査定は、現地に査定担当者を呼んで査定をお願いする方法です。

実際に物件を内見して評価額を算出してくれるので、先の机上査定よりも精度の高い査定を行ってくれます。

資産価値が下がる大きな理由は、建物の構造を成している建材に設けられた法定耐用年数が大きく絡んでいます。

法定耐用年数は、建材の種類によって異なり、設けられた年数を超えた物件の資産価値はほぼゼロに等しいと言われています。

また法定耐用年数を設けることで、納税者の公平性が保てると同時に、納税負担の軽減、減価償却費を正しく計算できます。

もっとも、資産価値がゼロになったからといって住めないことはなく、修繕・改修といったメンテナンスを施してあげているかいないかで、査定結果が大きく前後します。

例えば、物件の状態では、築年数と構造の2点が絡んでおり、そこから、資産価値を導き出すのに必要な法定耐用年数を知ることができます。

法定耐用年数は資産価値を導くのに必要な指標の1つで、法定耐用年数は建物の構造で使用されている建材ごとに決まっています。

法定耐用年数を超過している物件でも住めますが、資産価値はゼロに等しいです。

ここには、「家売却相場と築年数の関係」が絡んでいます。

また物件の立地や周辺環境では、そこに住む需要や、不動産の収益性、キャッシュフローが絡んでいます。

先の「地域別の家売却相場【3大都市圏】」から伺えるように、人の流入が激しい都市部になるほど、売却相場が高く、地方・郊外といった、過疎化が進んでいるエリアほど、安値で取引されています。

つまるところ、好条件下の物件でも、収益性や需要が低いと判断されれば、類似する物件の売却価格の事例でも安値で取引されるケースがあります。

もっとも、不動産に定価がないのも、物件の状態や立地、周辺環境の3つが大きく絡んでいるためといってもいいでしょう。

レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】から東京都内の成約価格を築年数ごとに整理したものがこちらになります。

築年数	東京都全域	下落率	シミュレーション
～築5年	6,828万円	100%	100%
～築10年	6,590万円	96.5%	93.45%
～築15年	5,751万円	84.2%	86.9%
～築20年	5,874万円	86.0%	80.35%
～築25年	6,081万円	89.0%	73.8%
～築30年	4,791万円	70.1%	67.25%
築30年～	4,151万円	60.7%	60.7%

上記のデータは同一の物件を指している訳ではないため、新築時から等間隔で価値が下落していると仮定するとシミュレーションの通りとなります。

これに、2,000万円で買った家を当てはめると、下記の通りとなります。

築年数	価格	シミュレーション
～築5年	2,000万円	100%
～築10年	1,869万円	93.45%
～築15年	1,738万円	86.9%
～築20年	1,607万円	80.35%
～築25年	1,476万円	73.8%
～築30年	1,345万円	67.25%
築30年～	1,214万円	60.7%

ただし、上記はあくまで参考価格であり、様々な要因によって金額は変化する可能性があります。

※前述の築年数別の価格推移シミュレーションの結果を参照

※前述の築年数別の価格推移シミュレーションの結果を参照

※前述の築年数別の価格推移シミュレーションの結果を参照

住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査 」によると、2022年度の土地付き注文住宅の全国平均価格は4,694.1万円、建売住宅は3,719万円となっています。

	土地付き注文住宅	建売住宅	マンション	中古戸建	中古マンション
全国	4,694.1	3,719．0	4,848．4	2,703．6	3,156．9
首都圏	5,406.1	4,342．9	5,327．7	3,340．1	3,518．0
近畿圏	4,893.8	3,713．0	4,973．9	2,523．6	2,775．6
東海圏	4,693.9	3,151．1	4,434．9	2.316．7	2,220．7
その他	4,151.0	2,947．5	4,018．5	2,149．8	2,546．6

※単位：万円
※出典：住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査 」

これに対して、前述のシミュレーションから大まかに築30年で購入時の約60%まで等間隔で下落するとした場合、下記の仮定ができます。

築年数	価格(土地付き注文住宅)※	価格(建売住宅)※	シミュレーション　　(小数点2位以下四捨五入)
築0年	4,694.1万円	3,719万円	100%
築1年	4633.1万円	3670.7万円	98.7%
築2年	4567.4万円	3618.6万円	97.3%
築3年	4506.3万円	3570.2万円	96.0%
築4年	4445.3万円	3521.9万円	94.7%
築5年	4379.6万円	3469.8万円	93.3%
築6年	4318.6万円	3421.5万円	92.0%
築7年	4257.5万円	3373.1万円	90.7%
築8年	4191.8万円	3321.1万円	89.3%
築9年	4130.8万円	3272.7万円	88.0%
築10年	4069.8万円	3224.4万円	86.7%

※価格は小数点2位以下四捨五入

上記の仮定に基づくと、築6年の価格は土地付き注文住宅の場合は4318.6万円、建売住宅の場合は3421.5万円となります。

築年数	価格(土地付き注文住宅)※	価格(建売住宅)※	シミュレーション　　(小数点2位以下四捨五入)
築0年	4,694.1万円	3,719万円	100%
築1年	4633.1万円	3670.7万円	98.7%
築2年	4567.4万円	3618.6万円	97.3%
築3年	4506.3万円	3570.2万円	96.0%
築4年	4445.3万円	3521.9万円	94.7%
築5年	4379.6万円	3469.8万円	93.3%
築6年	4318.6万円	3421.5万円	92.0%
築7年	4257.5万円	3373.1万円	90.7%
築8年	4191.8万円	3321.1万円	89.3%
築9年	4130.8万円	3272.7万円	88.0%
築10年	4069.8万円	3224.4万円	86.7%

※価格は小数点2位以下四捨五入

レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】から、築20年の価格相場を購入時のおよそ75%とまずは仮定します。

※上記はあくまで参考価格であり、様々な要因によって金額は変化する可能性があります。

建物：土地＝60～70％：40～30％とする場合、3000万円が建物と土地の合算価格なのであれば価値は900万円～1,200万円、建物のみの価格なのであれば価値は1285万円～2,000万円となります。

家の売却相場を知ることが売却成功の近道

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