家の評価額の出し方・調べ方は意外と簡単！自宅でできる計算方法【専門家監修】

	サイト名	運営会社	登録会社数	同時依頼件数	対応地域	入力時間の目安	査定可能な種類	査定実績	利用満足度	IR活動 営業利益	IR活動 株価
HOME4U	公式HP	NTTデータ・スマートソーシング	約２,300社	最大6社	全国	約1分	8種	査定数累計55万件以上	9割	58,302百万円	19.73円
すまいValue	公式HP	合同6社	6社	最大6社	全国	約1分	7種	87万人以上	95.5％	98,124百万円	157.28 円
リビンマッチ	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約1,700社	最大6社	全国	約45秒	11種	約440万件	82%	172百万円	75.55円
おうちクラベル	公式HP	SREホールディングス株式会社	約1,500社	最大15社	全国	約1分	5種	非公開	記載なし	2,212百万円	85.83円
いえカツLIFE	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約800社	最大6社	関東エリア	約1分	5種	年間50万人以上	96.3%	921百万円	25.07円
イエウール	公式HP	株式会社Speee	約2,300社	最大6社	全国	約1分	7種	年間20万人以上	記載なし	90百万円	-2.61円

あなたが住んでいる家は、買った当時の価値のままではありません。経過した築年数や壁のキズ・汚れの分だけ、評価は下がっていきます。

自分の持ち家の評価を調べることは、相続や売却の際には必要となってきますが、特にイベントがなくても自分の家の最新評価は知っておきたいものです。

意識しない方も多いですが、家はほとんどの人にとって持っている中で最高額の資産です。

その資産の評価額が分からないということは、今後の人生で大きな選択ミスをする要因になりかねません。

「家の評価額を調べるなんて面倒だなあ…」と思う人も多いですが、調べ方を知っていればネットで簡単に出来るので、不動産会社に来店する必要がなく、費用もかかりません。

今回は、家の評価額を調べる方法を初心者にもわかりやすく解説していきます。

この記事の監修者

監修者

合同会社ＬＲプラス　代表社員

山田幸平

慶應義塾大学経済学部を卒業後、大手監査法人の金融部、独立系会計コンサルティング会社のＭ＆Ａ部門を経て2009年に独立。

独立後は、設立間もないベンチャー企業から100年超の社歴を有する老舗まで幅広く税務や財務のお手伝いをしております。

不動産に関してはＭ＆Ａ支援の場面や個人投資家の資産運用の相談の時に対応しております。

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【概要】家の評価額とは？

家の評価額とは、不動産評価額のことを指し、土地や建物などの不動産に関わる税金を求める時に使用する基準額です。

例えば、所有する自宅を売却するとき、どれくらいの価値があるのかを調べたいときや、固定資産税・都市計画税などの税金を納める時に、この評価額を使用します。

不動産評価額には、種類があり、納税や売却など、目的によって計算方法が異なります。

家の評価額は4種類【それぞれの内容と計算方法】

家(建物+敷地)の評価額には、4つの種類があります。

単に「家の評価を知りたい」と思っても、その目的によって調べる評価額は異なってくるのです。

ここからは、4つの評価額のそれぞれの内容・目的と計算方法を解説していきます。

評価額1】家の時価(実勢価格)

家を売る前に必ず調べたいのが、時価(実勢価格)です。

いわゆる市場価格のことで、不動産屋が算出する査定額もこれにあたります。

時価の調べる際は、まず取引事例比較法、原価法、収益還元法という3つの計算方法から最適なものを選びます。(または、複数の計算方法を併せて算出）

その結果を地域のブランドや経済状況、アクセスの良さなどの項目に応じて修正して算出します。

時価を調べる明確な計算式はないので、不動産会社ごとに金額が違うことも多いです。

そんなあいまいな評価額なのであくまで売る際の参考にする程度で、公式書類に時価を書き込むことはできません。

実勢価格の求め方

家を売却する前に調べておきたい実勢価格を求める際は、毎年自治体から通知される固定資産税納付通知表内の固定資産税評価額を基に計算していきます。

以下は、固定資産税評価額を使用して、実勢価格を求める時の計算式です。

例えば、所有している家の固定資産税評価額が2,100万円だった場合の実勢価格は、3,300万円(2,100万円÷0.7×1.1)となります。

なお、ここで求める実勢価格は、あくまで目安額です。

正確な価格を知りたいときは、不動産会社に訪問査定の依頼を出すことで正確な価格が知れます。

評価額1】公示価格

公示価格は、国土交通省が毎年1月1日に発表する全国の土地の価格です。

時価も含めて全ての不動産の評価は、この公示価格を基準にしておこなわれます。

公示価格は経済状況や周辺環境を鑑みて付けられるので、時価と似てはいますが重要さは段違いです。

ただ、公示価格は土地一つ一つの状態(表面は荒れているか、地質は汚染されていないか、など…)をチェックしてはいないので、売却価格とイコールではありません。

土地の上に建物が建っている場合は築年数、眺め、方角など、より多くの要素が関わってくるので公示価格だけではカバーできません。

家を売る際は。必ず不動産会社にチェックしてもらうことをおすすめします。

公示価格の求め方

公示価格は、国土交通省が管理・運営している不動産情報ライブラリ(旧：土地総合情報システム)を用いることで調べられます。

都道府県地価調査(基準地) 基準地番号 札幌中央-1【調査基準日-令和6年7月1日】

評価額3】基準地価

基準地価は、都道府県が主体となって算出される価格です。

計算の仕方は公示価格とほぼ同じなのですが、最も異なるのは評価をする範囲の違いです。

公示価格は都市部の土地を中心に算出されますが、基準地価はそれ以外の工業地、農地なども調べられます。

評価額4】固定資産税評価額

固定資産税評価額は、その名の通り不動産の固定資産税を計算する際に使う評価額のことです。

固定資産税評価額は毎年おくられてくる固定資産税通知書に記載されているので、こちらを確認すればOKです。

出典：国税庁「固定資産税評価額」

固定資産税評価額の求め方

固定資産税評価額を基に、固定資産税を求めるときは、以下の計算式を使用します。

基本的には、上記計算式を用いて納付する恋低資産税の税額を算出しますが、自治体によって、固定資産税の税率が異なります。

また固定差資産税は、建物と土地のそれぞれにかかります。

建物にかかる固定資産税は、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は同額ですが、土地にかかる固定資産税は、土地種類に応じて、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額が変動します。

なお、納付額の相場としては、公示価格の7割ほどになります。

ちなみにこの評価額をもとに、相続税評価額も計算します。

相続税評価額に関してはこちらに詳しくまとめているので、併せてお読みください。

家の評価額(時価)を調べる簡単な方法

ここまで4種類の家の評価額について解説しましたが、家を売る時にチェックしたいのが時価(実勢価格)です。

時価と売れる金額はほとんどイコールなので、まず時価を調べて、そもそも売るべきか、いつ売り出すかの判断をするのがおすすめです。

ただ、前述の通り不動産の時価はプロが専門知識をフル活用して算出するので、素人にはなかなか難しいです。

ただ、時価(売却価格)が公表されている、似た家を参考に自分の家の時価をイメージすることはできます。

そのやり方について、ここから分かりやすく解説していきます。

似ている家の成約事例・売り出し価格のデータを集める

まずは、評価したい自分の家と似ている物件の過去の成約事例や、現在売り出し中のもののデータを集めていきましょう。

データが集まっている以下のようなサイトを使って、周辺地域の調査をするのがおすすめです。

次に、似ている家の特徴ですが、できれば以下の項目が同じ事例を探しましょう。

データの数が多いほど、実際に近い評価額が計算できます。

取引事例比較法を使う

データをある程度集めたら、次に評価額の計算をしていきます。

評価額の計算方法は、主にこちらの3種類です。

取引事例比較法は、その名の通りいくつかの類似の事例の相違点に着目して評価額を算出します。

例えば、家A(築30年木造、××駅まで徒歩5分)と築年数、構造、アクセスの条件が同じ取引事例が2つ(家Bと家C)あれば、以下のように評価額を計算します。

家の評価額を調べる方法

ここからは、売却価格を決める時の指標になる評価額を知りたいときに用いる調査方法を5つ紹介します。

方法1】固定資産税納税通知書で把握する

固定資産税納税通知書は、家の公式な価値を把握するための一つの手段となります。

これは、市町村から毎年送られてくる書類で、土地や建物の評価額とその計算方法が詳細に記されています。

評価額は、その土地や建物を所有している1月1日時点での価格を基に計算され、新たに家を建てたり、リフォームをしたりした場合でもその影響を反映します。

そのため、この納税通知書を見れば大まかな評価額が把握できます。

また、固定資産税評価額は、公示価格の70％になっているので、「固定資産税評価額 ÷ 0.7」という計算式を用いることで公示価格が求められます。

公示価格は、実勢価格の代用として使用されることもあるので、公示価格を不動産価格の相場の目安にできます。

方法2】固定資産評価証明書で把握する

固定資産評価証明書は、市町村が発行する公的な証明書で、土地や建物の評価額と、その評価に至った経緯や根拠の確認ができます。

家や土地の売買や相続、贈与などの際には、評価証明書が必要となるケースが多く、一般的には申請を行ってから数日後に発行されます。

この証明書を取得することで、より正確な評価額の把握ができます。

ただし、固定資産評価証明書は、資産に関する個人情報を取り扱う書類なので、先の固定資産課税明細書のように、自動的に送付されるものではありません。

そのため、自分の手で市役所に問い合わせて取り寄せて確認するしか方法がありません。

取得には1枚数百円程度の手数料がかかり、戸建て住宅の場合、土地と家屋でそれぞれ1枚ずつ必要になります。

方法3】不動産情報ライブラリ(旧：土地総合情報システム)を用いて調べる

不動産情報ライブラリ 検索結果一覧(東京都 千代田区 の土地取引)

不動産情報ライブラリ(旧：土地総合情報システム)は、国土交通省が運営する公式サイトであり、不動産の取引情報や公示価格、土地の形状や利用状況など、さまざまな情報を提供しています。

具体的な利用方法は、サイト上で特定の地域や不動産を検索し、該当する情報を見つけ出すだけです。

こうした情報をもとに市場価格を推定することで、自宅の評価額を間接的にでも把握できます。

方法4】不動産一括査定サイトを活用する

不動産一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社による評価額を一度に比較できます。

これは、各社の市場価格の見方や評価基準の違いを把握する上で有用です。

具体的には、サイトに必要な情報を入力し、申し込むと各社から評価額や見積もりが届くシステムとなっています。

ただし、あくまで参考の一つと考え、最終的な評価額は訪問査定等により確定されることを理解しておきましょう。

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家の評価額(実勢価格)と実際の売却価格(成約価格)が異なる理由

前述の通り、戸建て住宅などの不動産を売却する際は、不動産会社の査定価格(実勢価格)の見積もりを参考に価格が設定されます。

この実勢価格は市場価格とも言い換えることができますが、しかしながら、住宅Aの実勢価格として不動産会社が算出した金額が、実際に住宅Aを売却した時の価格と異なるケースもあります。

このような状況が起こる理由を解説します。

理由1】売主が評価額と異なる金額設定ができるから

不動産会社がおこなった見積もりは売り出し価格の参考にはしますが、最終的にいくらで売り出すかについては、売主が最終的な判断をおこないます。

1. 不動産会社によって査定がおこなわれる
2. 売主が最終的に売り出し価格を決定する
3. 買主と合意した成約価格を決定する

つまり、住宅Aの実勢価格の見積もりが2,000万円だった場合、相場より高く売るために売主は1割増しの2,200万円で売り出す、、、といった対応も可能なのです。

このように、そもそも評価額が売買時において参考にされる訳では必ずしもありません。

理由2】売却価格(成約価格)は買主と売主の合意価格だから

上記と加えて、家を売買する際の価格は、買主と売主の合意によって決まります。

例えば、住宅A(実勢価格：2,000万円)を売主が2,200万円で売り出し、そこに購入を希望する方が1,800万円で取引はどうか？というような交渉をおこないます。

これに売主も合意をすれば売却価格は1,800万円になりますし、売主が「間をとって2,000万円でどう？」と逆に交渉を持ちかけて合意されれば、売却価格は2,000万円となります。

このように、実際の取引では価格は言い値によって決まるため、評価額と異なる金額になるケースも多々あります。

家を評価額より高く売るポイント

ポイント1】営業力がある・実績の高い不動産会社と契約する

中古住宅の商品価値の大きな部分を占める築年数・立地(アクセス、周辺環境)・機能といった部分は売却前に変えられるものではありません。

ただし、同じ物件でも仲介業者の営業力が高ければ、相場価格より高く売れる可能性はより高まります。

過去の仲介売買実績はどのような状況か、口コミ評価は高いかといったところから、実際に担当者と対面してみて、信頼できるか、話が分かりやすいかといった部分までチェックしていきましょう。

ポイント2】売り出し価格をどのように設定するか考える

売主が関与できる売却戦略の大きな部分が、売り出し価格をどのように設定するかです。

不動産会社から査定価格を算出された場合、売り出し価格を査定価格より低くするか、または高くするかによって売却の方針は変わります。

査定価格が適正価格だとすると、売り出し価格を査定価格より高値に設定した場合、相場より高く売れますが成約までにかかる期間が長引く傾向にあります。

一方、売り出し価格を査定価格より低く設定すると、平均より早く成約されますが、成約価格が相場よりも低くなります。

売主が家を早く売りたいのか、それとも高く売りたいのかによって価格の設定方法は変わってきます。

不動産売却の利用者が気にしているポイント

株式会社グローベルスが不動産売却をした134名を対象に実施した独自アンケートによると、不動産売却をした人たちは「金額の高さ＞売却の早さ」を優先していることがわかりました。

多少時間がかかっても(+6ヵ月程度)、相場と同じやそれ以上に高く売りたい	105名（78.4%）
多少価格が下がっても(相場の2割減程度)、できるだけ早く(依頼から換金まで2週間程度で)売りたい	29名（21.6%）

ポイント3】売却のスケジュールに余裕を持たせる

前述の通り、適正価格よりも高値で売り出すと、成約までに時間がかかることが多いです。

これは、物件の条件・状態に対して割高だと思う購入希望者が多く、買い渋られてしまうからです。

それでも売り出し価格で売却したいのであれば、時間がかかったとしても物件を気に入って、購入してくれる方を待ち続けるしかありません。

スケジュールに余裕がなく早めに売却しないといけない場合、売り出し価格を高めに設定していても、途中で値下げをする必要があります。

このように、スケジュールに余裕がないと売却価格も安くなるため、高く売りたいならできるだけスケジュールに余裕を持つ必要があります。

家の評価額に関するよくある質問

ここでは、家の評価額を算出する上で知っておきたいことや事前に解決しておきたいことを質問形式で解説します。

「家の評価額を調べたい」といっても、目的によって評価額の調べ方が変わってきます。

例えば、自宅を売却するために評価額を確認しておきたい場合は、時価(実勢価格)からおおよその価格の確認ができます。

固定資産税の通知書(課税明細書)の例【東京都主税局】

役所の固定資産課税帳簿を閲覧したり、自治体から固定資産評価証明書を取り寄せて確認することも可能です。

また固定資産税は、相続税評価額を計上するときに使用するので、通知書が来たら大切に保管しておきましょう。

マンションの評価額を求めるときは、建物と土地に分けて、それぞれの評価額を算出して合算することで求められます。

しかし、購入予定の物件が新築の場合はモデルルームやモデルハウスを展示している販売元に問い合わせたり、中古物件の場合は、仲介会社の担当者に問い合わせることで確認ができます。

なお、確認できる価格はあくまで参考価格であり、実際の価格と乖離している可能性が高いです。

固定資産税の評価額が高くても、不動産の売却価格が低い場合が多々あります。

そもそも建物の固定資産税評価額は、新築当初の請負工事金額の約50％～60％で評価され、築年数を重ねても固定資産税が変動することはありません。

また固定資産税評価額は、あくまで、固定資産税等の税金を課すための評価額であり、時価に応じて評価額が減額していけば、税収にバラつきが生まれます。

近隣住居の評価額と自宅の評価額を比較して、あまりにも金額差がある場合は、自治体に問い合わせれば、適切な評価がなされているのか同課の審査申請ができます。

家の評価額と価値・売値の違いを理解しよう

ここまで家の評価額について解説しました。

家の時価は本来の価値とも、売値とも異なることが理解できたでしょうか。

この辺を整理できずに認識していることが。不動産取引を何となく不透明に見せている大きな原因でもあります。

違いを理解して、家の評価額を調べていきましょう。