家を貸す方法・手順を紹介！賃料相場や貸したい時の注意点を徹底解説

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「相続した家を売るのもあれだから、貸そうかな？」と考えている人もいますよね。

家の貸し出しは、家の状態や環境が揃っていれば貸すことが可能で、借主が見つかれば家賃収入を得ることができます。

しかし、家の貸し出しは魅力だけでなくリスクを把握しておかないと借主とトラブルに発展してしまいます。

そこで今回は、家を貸す方法や流れを分かりやすく説明します。

家を貸す事によって発生する税金や注意点も詳しく解説するので、家を貸そうか迷っている人は参考にしてください。

家を貸す相場

東京23区のファミリー向け戸建て(2LDK)・テラスハウスの家賃相場をまとめました。

地域	賃料平均
新宿区	27万円
世田谷区	23.72万円
大田区	22.66万円
杉並区	19.89万円
中野区	15.1万円
豊島区	27万円
板橋区	15.23万円
文京区	25万円
品川区	35万円
目黒区	25.88万円
北区	18.20万円
江東区	25.07万円
渋谷区	26.54万円
墨田区	-万円
台東区	23.0万円
港区	49.0万円
荒川区	26.28万円
練馬区	20.04万円
足立区	14.02万円
江戸川区	13.52万円
葛飾区	16.58万円

出典元:アパマンショップ東京都ファミリー向け戸建て・テラスハウスの家賃相場

東京都23区をみると15万円～40万円あたりが相場になっています。

23区外になると10万円以下になる地域もあります。

家を貸すメリット

家を貸すメリットは様々あります。

家を貸すか悩んでいる人はメリットを改めて把握していきましょう。

不労所得を得られる

家を貸すと、家賃収入を定期的に得ることができます。

ファミリー向けの戸建てだと長期間借りてくれるケースが多く、ワンルームマンションより安定した収益を出すことができます。

副業として認めてくれる

本業を持っているサラリーマンで、副業が認められていない会社でも家を貸して得られる不労所得は認めてくれるパターンが多いです。

相続の問題もあるので、不動産賃貸業は副業に該当しないことが一般的です。

副業が禁止されている会社でも副収入を得ることができるので、おすすめです。

免許・資格不要で始められる

家を貸すことに資格や免許は必要ありません。

宅地建物取引業の許可は必要なく、資格が無くても大家業をはじめられるので、初心者でも気軽に運営できます。

家を貸すデメリット

家を貸すことは魅力的なメリットも存在しますが、デメリットもあります。

家を貸す場合、借主が快適な環境で借りられる状態を維持する必要があります。

場合によっては利益が発生する前にコストを支払う必要があるので、リスクがあります。

空室のリスクがある

戸建ての貸し出しで入居者が決まらない場合、収入を得ることができません。

また家を保有しているだけで固定資産税が発生するので逆にマイナスになってしまいます。

空室期間が長くなると維持費用を支払い続ける必要があるので、売却を検討することをおすすめします。

リフォームでのコストが発生する

戸建てを貸し出しする際に、空室対策としてリフォームしなければならない場合もあります。

ユニットバスやキッチン・エアコンの状態を見て、新しいものに変える必要があればリフォーム費用が発生するので注意しましょう。

修繕費用でのコストが発生する

一戸建てを貸すと、不動産の所有権は賃主にあるので劣化して壊れたものは賃主が支払う必要があります。

シロアリの駆除や外壁塗装などの大規模修繕も貸す側が支払うので、家の状態を見て貸したほうが得か売却した方が得か判断しましょう。

家を貸す流れ

家を貸す流れを簡単にまとめると3Stepです。

家を貸すにはまず、賃料査定を行いどのくらいの価格で貸せるか調べます。

査定結果によっては売却するほうが得する可能性もあるので、貸すだけでなく売却することも視野にいれておきましょう。

Step1.賃料査定を依頼

まずは、実際に家の状態をみて賃料査定してもらいましょう。

一戸建ての賃料は管理会社によって賃料が大きく変わる傾向があるので、賃料査定は複数の管理会社に依頼することをおすすめします。

なるべく高い賃料で取り扱ってくれる管理会社を見つけましょう。

Step2.管理会社を選ぶ

賃料の査定結果をみた後に、管理会社を選びます。

管理会社は借主との契約だけでなく、空室になった際に入居者を探してくれたり家の空室対策をしっかりサポートしてくれたりする存在です。

優良の管理会社に依頼することによって、収益化もスムーズに行えるので、管理会社選びは慎重におこないましょう。

良い管理会社を選ぶ指標として、賃貸住宅管理業に登録されているかどうか確認しておくことをおすすめします。

賃貸住宅管理業は、管理戸数が200戸以上だと賃貸管理業の登録義務があります。

登録されていれば信頼性は一定数担保されているので、必ず確認しておきましょう。

Step3.借主と契約

管理会社を選ぶと、選んだ管理会社が入居者探しを行います。

借りたい人が現れると賃貸契約を結びます。

昔は連帯保証人をとって契約していましたが、近年は家賃保証会社に加入することが一般的になっています。

家賃保証会社は、万が一借主が滞納しても家賃保証会社が変わりに賃主に支払ってくれるので、賃主が理不尽な状態になることを防げます。

またある程度信頼性のある人でないと家賃保証会社に加入できないので、借りる人の信頼性を担保する為にも有効です。

家を貸す時に交わす契約の種類

所有する家を入居希望者に貸し出す場合、貸し出す機関に応じた賃貸借家契約を交わします。

交わす契約の種類は、以下の2種類のいずれかから選んで、契約を結びます。

普通借家契約

普通借家契約は、建物の使用収益及びその賃料を定めたうえで、法定更新がある賃貸借家契約です。

契約期間の設定は最低1年以上とし、賃貸できる機関に上限はありません。

とはいえ、通常2年間の契約期間を設けているところが多く、契約が切れる1年から半年以内に借用主から連絡がない限り、自動的に契約更新の手続きが行われます。

契約更新	あり ※正当な理由がない限り自動更新
契約期間	自由 ※定める場合は1年以上
契約手続き	書面・口頭どちらでも可
賃料増減額の特約	特約に関わらず、当事者は賃料の増減請求が可能
中途解約の有無	有効 ※特約がない場合は、双方の同意を持って締結

定期借家契約

定期借家契約とは、契約期間を設けた賃貸借家契約です。

賃貸できる期間が決まっているため、自動更新などの手続きが不要になるほか、公正証書等の書面での契約が必須になります。

なお、契約期間に下限・上限がないので、家を空けている期間を契約期間にする場合が多いです。

また、契約期間以降も住み続けたいという場合は、更新手続きではなく、再契約を結ぶことになります。

契約更新	なし
契約期間	設定必須※契約期間に下限・上限なし
契約手続き	公正証書など書面での契約が必須
賃料増減額の特約	定めに準ずる
中途解約の有無	特約に記載がない限り、途中解約は原則不可※ただし、以下の条件下でのみ途中解約が可能居住用で床面積200㎡未満の物件入居者がやむを得ない事情で、生活の本拠に使うのが困難になったとき

家を貸す時に選ぶ4つの管理形態

前節で紹介した2種類の借家契約のいずれかを用いて、入居者希望者との契約が締結したら、物件の引き渡しが始まります。

所有する物件を貸し出せば、所有者の立場は「物件のオーナー」となり、管理業務に徹しなければなりません。

しかし、本職の訪日有力しなければならないオーナーもいます。

物件の賃貸管理を行う際は、以下の管理形態から選んで、物件の管理を行います。

自主管理

自主管理とは、その名前の通り、オーナー自身が入居者と直接賃貸借契約を交わし、物件の管理を行う管理形態です。

当管理形態では、入居者から寄せられたクレームの処理や、家賃の回収、借家契約の更新業務など、数多の管理業務を自分の手でこなしていきます。

手間はかかりますが管理会社に業務委託をしない分、低コストで完結します。

また、自主管理を行う前の入居者募集から契約締結までは、不動産会社に仲介依頼をするのが一般的です。

管理委託

管理委託は、クレームの処理や、家賃の回収、借家契約の更新業務など、数多の管理業務をすべて管理会社に委託する管理形態です。

管理委託をお願いする場合、月家賃の5～15%前後を管理委託報酬として納めなければならず、自主管理を行うよりも、手取りが減ってしまいます。

しかし、管理業務のすべてを会社側がこなしてくれるので、オーナーは自分自身のことに時間を割けます。

サブリース

サブリースとは、不動産会社が物件オーナーから物件を借りて、賃貸借家契約を交わす方法です。

この方法を取っていると、物件オーナーと入居希望者との間に、不動産会社が介在するため、賃料が相場よりも安くなります。

また、サブリースには、空室でも賃貸保証がある賃貸保証型と、保証がないパススルー型があります。

リロケーション

リロケーションとは、転勤などで家を空ける際、一定期間のレンタルハウスという形態で家を貸し出す方法です。

リロケーションでの借家契約には、入居希望者とオーナー間の契約のみをリロケーション会社が代理で行う代理委託と、入居者募集から管理までを会社側が行う転賃借方式の2つがあります。

なお、当方法は、転勤や出張などで一時的に家を空ける期間内で家を貸す方法になるので、長期に渡る貸し出しには向いていません。

家を貸す時に発生する税金

家を貸すと収入が発生すると共に税金も発生します。

これから家を貸す時に支払う税金について解説します。

一戸建てを貸す家賃収入を得ようと考えている人は、どのような税金が発生するのか把握した上ではじめましょう。

固定資産税

固定資産税は、家を貸したとしても貸主が支払わなければならない税金です。

毎年1月1日時点の不動産の所有権で課税が決定されます。

不動産の所有者が貸主であれば固定資産税を支払う必要があるので注意しましょう。

所得税

家賃収入で得たお金は不動産所得に該当するので、所得税・住民税・復興所得税などの税金が発生します。

不動産所得税は、本業の給与所得と合算した上で税率が決まるので、所得税の税率を把握しておきましょう。

家を貸す時の注意点

ここまで、入居者募集から借家契約を交わすまでで行うことについて解説してきました。

入居希望者に家を貸す前に、物件所有者はいくつか確認しておく事項があります。

ここでは、家を貸す前にやっておくこと、貸し出しにあたって気を付けることを解説します。

ローン残債の有無

原則として、住宅ローンが残っている物件を借家として市場に出すことはできません。

理由は、金融機関と締結している住宅ローンの金銭消費貸借契約の資金使途に反するためです。

物件購入時に交わす住宅ローンの利用使途は、主に住居となる物件の購入を目的にしており、収益物件の購入を目的に融資を得ることはできません。

よって、家を貸すとなれば、住宅ローンの完済が絶対条件になります。

家を貸す際は賃貸借契約が必要

貸家の入居者を募集し、無事に人が来たらまず賃貸借契約を結ぶ必要があります。

賃貸借契約を結ぶ際は、敷金・礼金・賃料などを明記する、金額設定に十分考慮するというのは多くの方が意識していることと思います。

ただ、その他にも契約書の内容には注意したいポイントが多々あります。

契約書に書かれている項目の中に曖昧な意味しか分からない箇所がある場合は、必ず100％の意味を理解してから運用するようにしましょう。

家を手元に戻したい場合は定期借家契約を結ぶ

賃貸借契約の中には、退去の期限を定めない普通借家契約と、期間満了時に退去が必要な定期借家契約の2種類があります。

あなたが「貸した家はいつか手元に戻したい」と思っていても、入居者が何年住むか想像するのは難しく、場合によっては何十年住み続けることもあります。

普通借家契約を一旦結んだ後、契約内容を捻じ曲げて途中退去してもらうことは原則できません。

どうしても退去してもらいたいなら、説明をして納得してもらった後に、十分な額の退去料を支払わなければいけません。

この事態を防ぐためにも、手元に戻す前提で家を貸すなら定期借家契約を結ぶようにしましょう。

原状回復に関する内容を契約書に明記する

入居者が退去した後には、原状回復(元の状態に戻す)が必要となります。

生活によって傷んだキズ・凹みの修復や故障した設備の修繕など、原状回復のためにすべき作業は広範に渡り、高額の費用が発生します。

原状回復費は必ずしも貸主負担という訳ではなく、どこからどこまでは退去者が負担するといった取り決めを自由に決めることができます。

ただ、取り決めは事前に契約書に明記してあり、借主も納得した上で入居していないと効力を発揮しません。

原状回復費用の負担はどちらがするのか、どれくらいの割合を負担するのか、求める原状回復のレベルはどれくらいかをしっかり明記する必要があります。

賃貸事業ですべきことを把握していないのは危険

家を貸すと簡単に言いますが、賃貸事業は作業が多岐に渡るため、気軽にできるものではありません。

オーナーとして家を貸している以上、入居者の安全な生活を担保する責任が発生するので、オーナーの怠慢で入居者にケガを負わせる、金銭的リスクを発生させるといったことがあると収入を得るどころの話ではなくなってしまいます。

家を貸したいなら事前に賃貸事業の内容・実情を把握した上で万全な準備をしておきましょう。

借家の管理業務は大きく3つに分かれる

貸家のオーナーとしてやるべき管理業務は、大きく分けてこちらの3つです。

入居者管理業務	入居者の募集実施、賃貸借契約の締結、家賃の回収(通知・催促など含む)、トラブル・クレーム対応、退去・入居の管理
物件管理業務	建物の清掃、修繕・リフォーム、設備のメンテナンス・修理、防犯見まわりなど
経営管理業務	損益の管理、確定申告、納税

上記は家を貸す上でもかなり基本的な作業で、対応できない作業が一個でもあるなら一定水準以上の賃貸経営をおこなうのは難しいでしょう。

全てに手が回らない場合は一部の業務を管理会社に依頼することもできますが、そうなると別途で費用がかかるため、また経費を組み直す必要があります。

入居者は完璧な賃貸経営を求めてくる

入居者はオーナーが未熟で、契約や管理に不備があるということを想定していません。

入居者側で困ったことがあれば完璧に対応してくれるのがデフォルトだと思って引っ越してくるため、少しでも不手際を見せることで失望され、退去される可能性が高まります。

求められる水準が高いからこそ、ちょっとしたことで信頼を失ってしまうのです。

新米大家は失敗がつきものですが、それによって入居者の生活に支障が出るリスクを考えると、初心者だからという甘えは許されません。

継続的に利益を生むためには事前に勉強をし、失敗の可能性を出来るだけ減らす必要があります。

収支計画は何度も確認しよう

賃貸経営は毎月得られる利益と、維持・修繕にかかるコストの兼ね合いの中で黒字を出す必要があります。

そのため、収支計画をしっかり立てることが不可欠です。

ここが甘いと、簡単にコストが収益を逆転してしまいます。

入居のタイミングやいつまで継続して住んでくれるかなどは事前に把握できないので、それよりも出費をどのようにして抑えるかの計画を優先しましょう。

家の賃貸経営で発生する支出は以下が代表的です。

収支計画をプラスにするには満室の維持が不可欠

収支計画を黒字にしようと思った場合、2通りの方法が考えられるかと思います。

1つ目に関しては、維持費などを削減すると提供する物件の質が落ち、退去にもつながるのでおすすめできません。

貸家の中には1世帯向けから数世帯が同時入居できるものまで様々ありますが、まずは部屋数が満室になり、想定MAXの賃料収入が得られる状態に持っていくのが基本です。

それでも収支が改善されない場合は、コスト面のテコ入れをしていきましょう。

家を貸す前に知っておきたい質問

ここでは、所有する家を入居希望者に貸し出す前に知っておきたいことや、解決しておきたいことなどを質問形式で解説していきます。

Q.家を貸す前に済ませておくことはある？

実際に貸し出す物件の賃料査定を、不動産管理会社に出しましょう。

例えば、戸建て住宅を賃貸物件として貸し出す場合、賃料査定の結果は管理会社によって開きがあるので、必ず、複数の管理会社に査定依頼を出しましょう。

Q.住宅ローン返済中の物件でも賃貸経営できる？

住宅ローンが残っている状態の物件を賃貸物件として、市場に出すことはできません。

また住宅ローンの利用規約違反と見なされ、一括返済を借入先から請求される恐れがあります。

しかし、転勤など、やむを得ない理由で家を空ける場合、金融機関によっては、返済中でも住宅の賃貸化を認めてくれる場合があります。

このような方法をリロケーションといい、事前に銀行から承諾を得ていれば賃貸化が行えます。

ただし、原則は、住宅ローンの完済が絶対条件です。

Q.家を貸した時の収入と支出はどうなる？

家を貸した時の収入は、毎月一定額の家賃収益がメインになると同時に、礼金と更新料、駐車場などが貸主に入ってきます。

一方、貸主は以下の払いを課せられます。

場合によっては、支出が収入額を大きく上回ってしまう事例もあります。

賃貸経営を行うときは、収支のバランスが取れているかの確認を行ってから経営を始めましょう。

Q.家を貸すか売るかを選択するときの判断材料はある？

今所有している住宅に今後住みなおす予定があるかないかで、判断するのがいいでしょう。

一時的に家を空ける場合でも、またこの家に住む予定を立てているなら、家を空ける期間だけ住宅を賃貸化しておくのがおすすめです。

また、賃貸借家契約を結ぶ時は、賃貸期間が決められている定期借家契約で結ぶのが最適です。

一方、今後住む予定がないなら、売却してしまうのがおすすめです。

家の価値は築年数を経るごとに下がっていき、20年も経てば購入時の50%以下まで価値が下がっています。

売却を視野に入れながら、賃貸物件として収益を得る考えもありですが、管理維持費用や固定資産税、管理会社への支払いなど、多方面での支出を被ります。

家を借りるリスクを把握した上で進めよう！

家を貸すと安定した収入を得られる反面、損失するリスクなどもあります。

不労所得だからといって適当に運営していると、取り返しのつかない失敗に繋がるので注意が必要です。

まずは管理会社と相談して、家を貸す方がお得なのか・売る方がお得なのか慎重に話し合って方針を固めていきましょう。