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大きなマイホームを建てて家族と暮らす…。若い人にとっては人生の目標の1つですが、せっかく建てた持ち家に一生住めるとは限りません。
実際、建ててから大して時間が経っていない持ち家も、離婚・転勤・子どものいじめなど、思いもよらない理由で処分せざるを得ないケースがあります。
ただ、いざ持ち家を売るとなれば、いくらで売れるか、どうやったら売れるのかなど、基本的な知識さえないということが多々あります。
そこで今回は、持ち家を売る際に抑えておきたい基本的な内容を一挙紹介します。
これを読んで、はじめての持ち家売却を成功させましょう！
持ち家売却の流れ
家を売る手続きは、以下8つの手続きに分かれて進んでいきます。
- 不動産会社に相談
- 査定依頼・業者選び
- 媒介契約
- 販売活動・部屋のクリーニング
- 内覧
- 買付(購入申し込み書)をもらう
- 売買契約
- 引き渡し・決済
この流れを事前に知っておき、スムーズに進めることができれば、家を高く早く売ることが可能になります。
では、ここからはそれぞれの手続き内容をわかりやすく解説していきます！
不動産会社に相談
まずは、持ち家を売るとはどんなことか、だいたいいくらで売れていつまでに成約が取れるのかなどを不動産屋に相談してみましょう。
不動産会社によっては、相続や税金の問題まで相談にのってくれるところもあります。
査定依頼・業者選び
地域に対応している不動産会社の目星がついたら、査定を依頼します。
この時、なるべく複数社に査定を依頼して金額を比較するのがおすすめです。一括査定サイトをつかえば、効率良く複数社に査定依頼ができて便利ですよ！
媒介契約
不動産会社に広告出稿や他店への営業を依頼する代わりに、持ち家の売上を一部仲介手数料として支払う約束が媒介契約です。
媒介契約には以下3通りの方法があるので注意して選びましょう。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告※ |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | 可能 | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
業者からの拘束は、専属専任＞専任＞一般の順に厳しくなりますが、同時に販売コストをかけてくれる可能性も高まります。
一般媒介契約は複数業者と契約できるのでお得に感じますが、仲介手数料を支払うのは成約が取れた一社に対してのみなので、赤字を恐れてコストをかけてくれない可能性もあります。
よっぽどな事情がない限り、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
ただ、例外として別荘やデザイナーズマンションなど、立地や面積とは違う魅力があり、高値で売れそうな人気物件の場合は一般媒介契約にするほうが業者ごとに競争してくれるので、売却価格が高まる可能性があります。
つまり、コストをかけても成約さえ取れれば十分回収できるような高価な物件であれば、一般媒介契約のほうがおすすめの場合もあるということです。
販売活動・部屋のクリーニング
媒介契約を交わすと、仲介業者によって販売活動がおこなわれます。
販売活動では、主に以下4つの作業をおこないます。
- 指定流通機構へ登録
- 宣伝・広告作成
- 広告活動
- 内覧準備・実施
販売活動に関する内容はこちらにまとめてあるので、合わせてお読みください！
販売活動はほぼ業者に一任できますが、売主はこの間ただゆっくりしていて良いというわけではありません。
内覧に向けて、持ち家の整理整頓や清掃をおこなっていきましょう。
水回りなど、自力でキレイになりにくい部分はハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。
内覧
広告がしっかり出稿されていれば、それを見た購入希望者から電話・メールで問い合わせが来ます。
購入意欲の高い買主なら内覧を希望してくるので、スケジュールを合わせて調整しましょう。
内覧は平日の昼過ぎに1時間弱程度でおこなわれることが多いです。
内覧は不動産売却の最大の関門とも言われており、内覧希望が毎日来るような家でも内覧が上手くいかず成約まで数か月かかった例が多いです。
こちらに内覧を成功させるポイント16こを紹介しておくので、合わせてお読みください。
買付(購入申し込み書)をもらう
内覧をした結果、買主が気に入って購入を検討しているとなれば、業者に買付(購入申し込み書)が送られます。
買付が届いたら、スケジュールを確認して売買契約の準備を進めていきましょう。
ただ、注意点として買付には法的拘束力がなく、契約を途中キャンセルしても罰則を受けることはありません。
中には良さそうな物件をキープするため、複数の物件へ同時に買付を送っている人もいます。
ゴールはあくまで売買契約なので、それまでは気を緩めないようにしましょう。
売買契約
売買契約は、買付送付後から話し合いながら作成してきた売買契約書の読み合わせがメインの作業となります。
売買契約書の項目・フォーマットは原則自由ですが、以下の13項目はどの不動産会社でも共通していることが多いです。
| 番号 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| ① | 売買物件の表示 | 物件の面積や間取り、権利者などの詳細 |
| ② | 売買代金、手付金額、支払い日 | 売却代金の詳細(金額・ペナルティなど) |
| ③ | 所有権の移転・引き渡し日 | 物件の所有権はいつ移転されるかの明記 |
| ④ | 公租公課の精算 | 物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果 |
| ⑤ | 反社会的勢力の排除 | － |
| ⑥ | ローン特約 | 売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例 |
| ⑦ | 負担の消除 | 所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束 |
| ⑧ | 付帯設備等の引き渡し | 付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認 |
| ⑨ | 手付解除 | 契約キャンセル時の手付金と解除の要件 |
| ⑩ | 引き渡し前の物件の滅失・毀損 | 引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認 |
| ⑪ | 契約違反による解除 | 契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認 |
| ⑫ | 瑕疵担保責任 | 引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか |
| ⑬ | 特約事項 | その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定) |
売買契約書のひな形や作成時の注意点は以下にまとめてあります。参考にしてください！
引き渡し・決済
売買契約が終わると、約1.5か月間が空き、その後物件の引き渡しと税金・諸費用の決済を1日でおこないます。
なぜ不自然に期間が空いているかというと、買主が住宅ローン審査に通るのを待つ必要があるからです。
買い替えを希望する売主は、この期間を利用して新居を購入することが多いです。詳しくはこちらをご覧ください。
引き渡し日は、平日午前中に銀行の一室に集合し、売主・買主とそれぞれの仲介業者、司法書士などとともに手続きを進めることが多いです。
ちなみに、引き渡し・決済の流れは以下の通りです。
- 本人確認と書類の確認
- ローン融資を買い手がおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
引き渡し・決済に関する詳しい内容はこちらの2記事にまとめています。
持ち家売却にかかる時間は平均3～6か月
持ち家の売却にかかる期間は、査定申し込みから引き渡しまでで平均3～6か月ほどとなります。
ただこれはあくまで相場で、アクセスの良い都市部の家なら1、2ヶ月で取引されることもありますし、地方の郊外なら1年以上成約までかかることもあります。
持ち家を売る方は、なるべく長期スパンの計画を立てておくのがおすすめですよ！
持ち家を売却でかかる3種類の税金
持ち家を売ると、税金が新たにかかってしまいます。
持ち家売却にかかる税金は、主に以下の3種類です。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
ここからは、それぞれの内容をわかりやすく紹介していきます。
印紙税
印紙税は、国が安全な取引を保証してくれた見返りとして納める税金で、売買契約書に印紙を貼り付けて納付します。
印紙税は、持ち家の売却代金に比例して以下のように決まっています。
| 不動産売却代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
本来は買主に提出する分と売主の保管分の両方に印紙を貼り付けなければいけませんが、現在は売主保管分の印紙は提出分のコピーで済ませる方が多いです。
登録免許税
登録免許税とは、主に持ち家の権利移転時にかかる税金のことを指します。
課税額は、持ち家を売った価格の1000分の20となります。
登録免許税は、司法書士を介しておこなうことが多いですが、依頼をすると報酬として1万5千円ほどを支払うようになるので注意しましょう。
譲渡所得税
不動産売却益が購入費用よりも高くなった場合、譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税の納付額は、以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }
取得費とは持ち家の購入時にかかった諸費用のことですが、これに経過年数を反映した減価償却費を差し引いて計算します。
また、税率は持ち家の取得期間に応じて、以下のようになります。
| 短期譲渡所得(所有期間5年以内) | 長期譲渡所得(所有期間5年超) | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30% | 15% |
| 住民税 | 15% | 5% |
注意点として、所有期間は物件を取得した日から引き渡し年の1月1日までを指します。
つまり、取得日が2013年2月1日で引き渡し日が2018年3月1日とちょうど所有期間5年1ヵ月だったとしても、実際の計算は2013年2月1日～2018年1月1日で4年11か月となってしまい、軽減税率は適用されません。
譲渡所得税は確定申告をして納付する
譲渡税は、所得税と住民税に上乗せされる形で課されます。
このうち、所得税は引き渡し年の翌2月16日～3月15日までに確定申告をするタイミングで納付します。
不動産の確定申告は初めての方にとっては難しい手続きとなるので、こちらのガイドを見ながらやっていくのがおすすめですよ！
残りの住民税は、確定申告後の5月に送付される住民税納付書が届き次第おさめていきます。
納税のタイミングは年4回に分けられ、6月、9月、10月、翌2月末が支払い期限となります。
ちなみに、月末が土日の場合、期限は週明けの月曜日となります。
不動産売却でかかる税金はいつ払う？支払い時期について解説
持ち家を売る際の不動産会社の選び方
持ち家売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
持ち家を高く売るぞ！と意気込んでも、実際に広告活動や販売営業をおこなうのは契約した不動産会社です。
持ち家売却の結果は、最初の会社選びで8、9割の結果が決まっているといっても過言ではありません。
では、どのような点に注意して会社選びをおこなえば良いのでしょうか？
不動産会社を選ぶ際にチェックすべきポイントは、大きく分けて➀会社の実績②信頼性の2点となります。
この2つを兼ね備えている不動産会社は意外に少ないので、複数社を慎重に比較する必要があります。
➀会社の実績
まずは、不動産会社が持ち家を高く売る能力があるかどうかをチェックします。
過去の実績をチェックして、どれくらいの販売実績があるのかを客観的に評価しましょう。
その際にチェックしたいのが、どのタイプの物件の取り扱いを得意としているかです。
業者の中には、マンションの取り扱いが100％で、戸建て住宅はほとんど対応していないところもあります。
こうした業者に持ち家の売却を依頼しても、売却が成功する確率は低いでしょう。
口コミ評価や実績だけでなく、会社の得意・不得意もしっかりチェックしましょう。
②信頼性
特に大手業者と契約する際に警戒したいのが囲い込みのリスクです。
囲い込みとは、不動産取引で自社が契約する売主と買主を結び付けるために、外部への情報を遮断してワザと売却を遅らせるなどの行為を指します。
囲い込みを受けるとスピーディに売れない他、価格が下がる可能性も高いので注意が必要です。
また、囲い込みを受けるまでいかなくても、売主の足元を見て自分の利益になるように誘導してくる業者は多数存在します。
信頼できる不動産会社を選ぶには、以下のようなポイントをチェックする必要があります。
- 見た目が清潔か
- コミュニケーションに違和感がないか
- デメリットもしっかり教えてくれるか
本来、仲介業者は売却手続きをただこなす存在というよりも、ライフプランを一緒に考えてくれるパートナーという関係が理想です。
長期間を2人3脚で歩む相手として本当に適切かチェックしましょう。
持ち家売却に関する良くある質問10選
持ち家を売却して大金が懐に入れば確かにお得ですが、逆に失敗してしまえば大損ですよね。
せっかく買った持ち家をタダ同然で売ってしまうのだけは避けたいものです。
このページでは持ち家を売る流れからかかる税金まで、基本的な内容を分かりやすく紹介しましたが、これだけでは参考にしてスムーズに売却…とはいかないものです。
そこでここからは、持ち家の売却を検討している方からよく来る質問10個をわかりやすく解説していきます！
①持ち家ってそもそもいくらで売れるの？
こちらの記事にまとめてあるように、一戸建ての価値は築10年で半額になり、築15年で購入時の2割まで減少、築20年を超えた段階で0になると言われています。
単純に考えれば、この低下率を参考に購入価格を差し引けば売却価格を算出できますが、実際の価格はそうはいきません。
中古の持ち家は市場価格。つまり競合の状態や周辺環境の変化を鑑みて価格が付くので、必ずしも上で挙げたような指標が通用するとは限りません。
また、マイホームは多くの場合一生そこで住む目的で購入するので、築10年以内で売ってしまうケースはかなりレアです。そのため、実際は築20年超の物件も普通に売られています。
持ち家の相場価格に関しては、2,000万円～3,000万円ほどとなっています。
ただ、戸建て住宅はマンションなどよりもデザイン、間取りなどの個性が強く、個別に査定してもらわないとわからない部分も多々あります。
まずは不動産会社に査定を依頼するか、こちらで紹介されているような自分で出来る相場の調べ方を試すのがおすすめです！
②時間がないんだけどすぐに売ることはできる？
前述の通り、不動産会社に仲介を依頼して売り出す方法だと、平均3～6か月がかかってしまいます。
広告を使って第三者に売り出しているので、どんな良い物件だとしても運・タイミングが悪ければ売れるまで時間がかかってしまいます。
すぐに持ち家を売りたい方におすすめなのが、業者買取という売り方です。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 第三者の個人・法人 | 不動産会社 |
| 査定～引き渡しまでの期間 | 3ヶ月～半年以上 | 一か月前後 ※会社によっては更に早い場合も |
| 売却益 | 高い | 低い(相場は仲介売却の2～4割減) |
| 精神的な安心感 | 低い(いつ売れるかわからない) | 高い(初日に契約が可能) |
売却価格は低くなってしまいますが、成約までのスピードはかなり短縮できます。
近年では従来の買取価格より高値を目指す業者や、仲介と買取の長所を合わせた買取保証サービスも登場しています。
不動産の買取をお得にする方法は、こちらにまとめています。ぜひご覧ください！
③離婚したので持ち家を売りたい…まずどこから始めればいい？
離婚が原因で持ち家を売る場合は、まず登記内容から家の権利者の名前を確認しましょう。
あなたの単独名義であれば持ち家を自由に売ることができますが、以前の配偶者と共同名義になっている場合は、相手の同意が必要となります。
ただ、離婚して間もない夫婦が冷静に家の処分について話し合うことは難しいかもしれません。この場合は弁護士を間に立てるなどの対処が必要になります。
また、新居購入して間もない場合は、高額の住宅ローンが残っている場合があります。
売却代金を使ってローンが完済できれば問題ありませんが、返せないほどローンが残っている場合は任意売却という方法をとります。
詳しくは、こちらをご覧ください！
④仲介手数料っていくらかかるの？値下げはできる？
不動産会社に売却を依頼すると、仲介手数料を業者に支払います。
仲介手数料は、持ち家の売却価格に応じて以下のように決まります。
| 取引額 | 仲介手数料(法定の上限額) |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却額×5％ |
| 200万円超400万円以下 | 売却額×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売却額×3％＋6万円 |
上の式に当てはめると、1000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料は1000万円×3％+6万円=36万円となります。
仲介業者を立てずに個人間で売買をすれば手数料は取られませんが、手続きの不備よりも法的な不備が出やすく、リスクが大きいので注意しましょう。
仲介手数料の値引きは難易度が高いですが、以下の3通りの方法を使えば値下げができます。
- 値引き交渉を成功させる
- 不動産会社の限定キャンペーンを使う
- 大手不動産会社の値引き特典を使う
仲介手数料の値下げのコツはこちらにまとめてあります！
⑤引っ越しの期限までに持ち家が売れなかったらどうする？
転勤などの理由で不動産を売却する場合、新天地での仕事はじめには引っ越しを済ませなければいけません。
ただ、仲介売却が成功するかどうかには運やタイミングも重要となるので、引っ越しまでに持ち家が売れるとは限りません。
住み替えでは不動産を売り、その代金を使って新居を購入する売り先行が一般的ですが、最初に新居を購入してから旧居をゆっくり売っていく買い先行も一つの手です。
ただ、買い先行は家の高額な購入代金を自分の貯蓄から引き出すので、誰もが出来るわけではありません。
そこでおすすめなのが、買取保証サービスです。
大手を中心に実施されている売り方で、一定期間までは仲介売却をおこない、期限が過ぎたら仲介業者に買い取ってもらえるという方法です。
不動産買取はすぐ売れるのが魅力ですが、利益はどうしても低くなってしまいます。
買取保証サービスは期限付きで高値売却にチャレンジでき、確実に売れ残りを防止できるのが魅力です。
⑥不動産会社ってどこに依頼しても一緒じゃないの？
不動産関連の手続きは、今までは最寄りの不動産屋にお願いをするのが一般的でした。
ただ最近はネットによって最寄りとそれ以外の不動産会社を比較できるようになり、サービスの差異を誰でもチェックできるようになりました。
はじめて不動産売却をする方にとっては、確かにどの不動産屋にいっても話される内容は一緒に思えます。
ただ、例えば査定額に関して言えば、同じ物件も複数社に依頼すれば300万円以上違うことが良くあります。
現在は査定額と実際の売却額はほぼイコールなので、しっかり不動産屋を選ばないと300万円損をする可能性も十分あるということですね。
また、物件の検査・保証サービスも、全くないところから、かなり充実していることろまでピンキリです。
中古物件は売却前にしっかり検査をしないと引き渡し後に賠償請求されることが多々あります。
ただ、もし高額の賠償請求を受けた場合、保証サービスが付いていないとそのまま数千万円の支払いを課されてしまいます。
つまり、しっかり不動産会社を選べば300万円以上の利益が得られる一方で、数千万円の損失を防げるということです。
おすすめの不動産会社はこちらにランキング形式でまとめているので、ぜひ参考にしてください！
⑦全国規模の大手と地元の中小不動産屋…どっちを選べばいいの？
三井のリハウスや東急リバブルといった全国規模の有名大手業者から、地元一筋で営業している中小の不動産屋さんまで、仲介業者は全国にさまざまあります。
多くの方が大手に殺到する傾向にはありますが、以下のように大手と中小のそれぞれでメリット・デメリットがあるので、必ずしも大手に依頼すれば良いというわけではありません。
売却活動のコスト高い低い
| 【比較項目】 | 大手 | 地元中小 |
|---|---|---|
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| 売却活動のコスト | 高い | 低い |
| 集客力 | 高い | 低い |
| ネットを使った宣伝 | 不得意 | 得意 |
| 不動産タイプごとの実績 | タイプに関わらず平均的 | 得意・不得意がはっきりしている |
| 地域の情報 | 持っていない | 独自情報を持っている |
| 担当者の対応 | 比較的ドライ | 親身になってくれる |
| 囲い込みの危険性 | 大 | 小 |
| 最新の市場動向 | 対応 | 未対応なことも多い |
| 検査・保証 | しっかりしている | 対応が不十分な場合もある |
大手業者と中小業者には以上のようにそれぞれメリット・デメリットがあります。
なるべく、2タイプの業者を比較していくのがおすすめですよ！
⑧床のキズが気になるんだけど売る前にリフォームは必要？
中古物件を売る際は、フローリングや壁のキズが気になってしまいがちです。
こうしたキズを残したままで売ると価格が下がるんじゃないかと気になってしまいがちですが、中古住宅の買主はリフォームをする前提で家を探しているので、そのまま売ってしまって基本的には構いません。
ただ、水回り周辺のハウスクリーニングは内覧を成功させるためにも重要です。
クリーニング業者に依頼をする際の料金相場は、以下の通りです。
洗面所6,000~10,000円
| 場所 | 料金相場 |
|---|---|
| 浴室 | 10,000~20,000円 |
| トイレ | 6,000~13,000円 |
| キッチン | 10,000~24,000円 |
| レンジフード | 10,000~20,000円 |
全ての箇所のハウスクリーニングを依頼した場合は7万円前後の費用がかかってしまいますが、水回りが新品同様になれば成約率は飛躍的に高まりますよ！
⑨持ち家は空にしてから売らないとダメ？
家は住みながら売却をすることができます。
そのため、わざわざ仮住まいに引っ越して空にしなくても住みながら売ることは十分可能です。
ただ、内覧時に子供が走り回っていたりすると買主が集中できないので、内覧中は出払うなどの配慮は必要です。
⑩いらない持ち家は早く手放したい…価格にこだわる意味ってあるの？
不動産を売るほとんどの方が、不動産会社に言われるまま手続きをしていきます。
ただ、その人達の多くは、売主の努力次第で売却価格は大幅に上がるということを知りません。
例えばこちらの方はちょっとした工夫で中古の分譲マンションを査定額より600万円高く売りましたが、副収入で600万円が入ってくることなんて人生の中でそうそうありません。
不動産の価格はほとんどの方が意識しないからこそ、高額で売る施策が成功する可能性は十分あります。そしてもし成功すれば、人生を一変するほどの利益が手に入るのです！
持ち家を高額売却したいなら一括査定サイトを活用しよう
不動産を高く売った方の多くが利用しているのが、一括査定サイトというツールです。
持ち家のカンタンな情報を60秒ほどで入力すれば、平均最大6社に一括査定依頼ができるという優れものです。
査定額を比較すればどこが高値売却してくれるか一目瞭然ですし、各サイトが登録審査を厳しくおこなっているので、悪徳業者に引っかかる心配もありません。
一括査定サイトのサービス内容などは、こちらにわかりやすくまとめているのでぜひご覧ください！
