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老後資産になりえる不動産を売却することは、人生でたった1～２回程度の経験で、大半の方が初めて行うものです。
また、売却時には数千万円単位という巨額なお金が動くため、失敗なく終わらせたいと思う方が少なからずいらっしゃいます。
実際、不動産売却の段取りを調べずに物件を売却してしまうと数百万円もの損失を生む危険性もあります。
今回は、失敗なく不動産売却を済ませるうえで、絶対にやってはいけないことを、不動産の売却前、売却期間中、売却後の３つの過程に分けて解説していきます。
なお、不動産売却の段取りは下記記事にて詳しく解説しています。
家の売却前にやってはいけないこと
ここでは、不動産売却を始める過程でやってはいけないことを６つ紹介します。
不動産売却を始めるこの過程で押さえておきたい要素は、不動産会社選びと住宅ローンの残債額、売り出し価格の設定の３つです。
これら要素を抑えず、売却活動に乗り出すと、損する可能性があります。
ここでやってはいけないことは、以下の６つです。
- ローンの完済が済んでいない
- 不動産会社1社に絞って査定依頼を出す
- 仲介と買取の違いを理解していない
- 媒介契約を適当に選ぶ
- 査定額のみで会社を選ぶ
- リフォーム・リノベーション・解体を行う
ここからは、上記で挙げた６つの事項を１つずつ解説していきます。
ローンの完済が済んでいない
不動産の売却を行う前に、組んでいる住宅ローンの返済残債がいくら残っているのかを確認しておきましょう。
原則として、住宅ローンの完済が済んでいない不動産の売却はできません。
売却をするには、住宅ローンを完済して、住宅に掛けられた抵当権を抹消することで売却ができます。
もし、ローンを完済せずに売却を行ってしまうと、規約違反となり、残債の一括返済を請求されます。
よって、ローン完済を前提に話を進めるのがいいでしょう。
しかし、ローン完済を待たずして、売却する方法もあります。
それが査定結果でローンの残債額を上回るアンダーローンになることです。
アンダーローンになれば、売却益でローンの完済ができるほか、売却益の残りを自分のモノにできます。
ただし、査定結果がオーバーローンになったら、不足分を自己資金で補って売却するか、金融機関に相談して任意売却を選択するかの２択になります。
いずれにせよ、まずはローンの残債がいくらになっているかを確認してから行動を起こしましょう。
不動産会社1社に絞って査定依頼を出す
不動産売却を行うにあたって、所有する不動産の資産価値がいくらであるかを査定する必要があります。
この査定を依頼する会社を１社に絞って依頼して、そのまま媒介契約を結ぶ行為は、売却で損をする可能性が高いです。
そもそも不動産会社によって、得意とする物件種別や地域が異なるため、会社によって数百万円の開きが生まれます。
ここで大切なことは、大手や有名どころ、付き合いの長さで得た信頼という理由で選ぶのではなく、複数もの会社に査定依頼を出して、売却する物件との相性がいいところや、オーナーが求めるニーズに合致したサービスを提供しているところを選ぶことです。
また複数の不動産会社に依頼を出す時は、一括査定サイト利用がおすすめです。
仲介と買取の違いを理解していない
不動産を売却する方法には、仲介売買と買取の２方法があります。
どちらも売却方法の1つに区分しますが、それぞれの方法では取引相手と売買締結後に入る利益に大きな差があります。
それぞれの違いまとめると、以下のようになります。
| 売却方法 | 仲介売買 | 買取 |
|---|---|---|
| 取引相手 | 個人 | 買い取り業者 |
| 売買期間 | 最低６ヶ月 | 即日 |
| 売却益 | 売却価格に準ずる | 売却相場の6～8割 |
仲介売買では、不動産会社に仲介依頼を出した後、不動産を購入したい希望者に物件を売り出して収益を得る方法です。
取引期間は、購入希望者が現れるまで継続して行われ、最低６ヶ月以上もの時間を要します。
一方、買取は不動産専門の買い取り業者を相手に取引を行う方法です。
買取にかかる時間は仲介よりも早く、すぐに資金を得たい方向けの方法として重宝されていますが、売却益が相場の6～８割の範囲で取引を行います。
売却益を重視するなら、買取ではなく、仲介売却を選ぶのがおすすめです。
ただし、仲介売却でも買い手がつかない場合もありますので、その時の１手段として買取を検討しておくのもいいでしょう。
媒介契約を適当に選ぶ
仲介売買で物件を売却する時、媒介契約を交わすことで、購入希望者を探す工程に移行します。
ここでやってはならないことが、媒介契約を適当に選ぶ行為です。
媒介契約には、一般媒介と専任媒介、専属選任媒介の3つの契約形態があります。
一般媒介契約は、本命とは別で媒介契約が結べるうえ、オーナー自身の手で買い手を探しても問題ありません。
しかし、売却状況の報告がないなどのデメリットがあります。
一方、専任媒介と専属専任媒介は、本命のみの契約になりますが、売却状況の報告義務とレインズへの登録義務が付いています。
よって、集中して買い手を探すなら専任媒介か専属専任媒介で契約を結ぶのがおすすめです。
また、専任媒介や専属専任媒介で契約を交わす時、自社利益優先で囲い込みという悪質な行為を取る企業がいます。
囲い込みをしているか同課の疑いは、レインズの物件情報が「申し込みあり」「紹介停止中」となっているかで確認できます。
査定額のみで会社を選ぶ
不動産が少しでも高値で売れる方がいいと、考えるオーナーはたくさんいます。
しかし、査定結果のみで不動産会社を決めてしまうと、高確率で悪徳企業に引っかかる恐れがあります。
この手の企業は、相場とかけ離れた査定額を提示して契約を得た後、なにかと理由を付けて価格を下げてくるところが多いです。
悪徳企業に引っかからないためにも、前もって売却を検討している不動産がある立地エリア周辺で売られている物件の価格情報や類似する条件下で売られている物件の価格を参照しておおよその相場価格を不動産ポータルサイトや一括査定サイトで知っておくことです。
リフォーム・リノベーション・解体を行う
築年数が古い物件や管理状態が悪い物件を売るために、リフォームやリノベーション、または更地にして売りに出す方がいますが、いずれの方法を取った場合でも多額の資金が必要になります。
かかった費用をすべて売却益で補完できるわけじゃないほか、これらを実行したからといって100%買い手が見つかるという保証もありません。
リフォームやリノベーション、解体工事を行う場合は、一度不動産会社に相談を持ち掛けたうえで行うのがいいでしょう。
また、これらを実行できるだけの資産があるなら、売却時のセットプランとして提示することで集客率を上げることができます。
家の売却期間中にやってはいけないこと
前節で、不動産売却を始めるときにやってはいけないことを紹介してきました。
ここからは、媒介契約を交わした後に行う工程でやってはいけないことを６つ紹介します。
売却期間で押さえておきたい要件は、不動産売買におけるルールやマナーの順守、関係者各位とのトラブルを避けることの２点です。
それを踏まえたうえで、以下６点が売却期間中にやってはいけないことです。
- 不動産広告のルールを無視する
- 買い手が不利になる情報を隠蔽する
- 売却準備をすべて会社に丸投げする
- 内見準備を整えていない
- 高圧的態度を取る
- 契約内容を無視して署名をする
ここからは、上記で挙げた６つの事項を１つずつ解説していきます。
不動産広告のルールを無視する
不動産売却の広告を掲示するときは、宅建業法と不動産表示に関する公正競争規約の２つを順守する必要があります。
この２つのルールを順守する中で、特に押さえておきたいルールが以下の６点です。
- 誇大広告の禁止
- 広告開始時期の制限(建築確認ができていない)
- 取引態様の明示(媒介での販売か業者主体での販売かの開示)
- 景品表示法の自主規制(抽選等で提供する景品などの規制)
- 表示基準(表示すべき項目や文字サイズの規定)
- 用語の使用(完璧やお得などの用語の使用厳禁)
買い手が不利になる情報を隠蔽する
不動産売却を進めるとき、オーナーは物件が抱える問題点や欠陥といった瑕疵情報の開示が義務付けられています。
これらを開示せず、売却に進むと、契約不適合責任に問われます。
特に瑕疵付物件を市場に出す時は、物理的な問題から、心理的問題を開示しなければなりません。
売却準備をすべて会社に丸投げする
市場に出す不動産の広告作成から内見者対応などを、すべて不動産会社に丸投げすると、予期せぬ不利益を被る可能性があります。
例えば、会社側から囲い込みを受けたり、相場よりも低い価格で売りに出すなどの連絡を受けたり、最悪の場合、売却期間が長引いてしまうこともあります。
このような事態を未然のモノにするためにも、定期的に売却状況の進捗を確認しつつ、集客を得る施策を会社側と相談してみるなど、積極的に行動していきましょう。
内見準備を整えていない
物件売却を行うときは、購入希望者が内見を行います。
内見を行った時に受けた印象で購入意思が決定するので、成約につなげるためにも内見の準備は入念に進めておきましょう。
内見の印象アップとして、以下の準備は念入りに済ませておくのがおすすめです。
- 不用品の破棄
- 水回りの清掃
- 換気・ニオイ対策
高圧的態度を取る
内見しに来た購入希望者を、高圧的態度で迎え入れるのもいけません。
売主と買主は、対等な関係であり、双方の関係性に上下関係はありません。
どれだけ好立地な場所に建つ物件であっても、買い手の購買意欲を削ぐ持て成しや態度を取ると、掴んだチャンスを不意にします。
かといって、へりくだる必要もありません。
内見を行う際は、年齢や社会的地位に関係なく、丁寧な対応を心がけるようにしましょう。
契約内容を無視して署名をする
買主が決定すれば、売買契約の締結へと移行するわけですが、契約を締結させる前に売買条件の確認を行いましょう。
原則として、契約書に明記されている内容が最終条件になります。
契約書の作成は会社側が作成しますが、作成の段階で事前に打ち合わせてしていた内容とは異なることが明記されている可能性もあります。
一度、契約書にサインしてしまうと、取り消しができなくなるので、契約内容に誤りがないか、矛盾点がないかを確認したうえで署名しましょう。
家の売却後にやってはいけないこと
買主が見つかり、売買契約を交わした後は、物件の引き渡しを待つだけですが、気を抜いていると、思わぬトラブルを招く恐れがあります。
ここでは、売買契約後にやってはいけないことを４つ紹介します。
- 引き渡し日まで居座る
- 不用品を残して引き渡す
- 登記申請を拒む
- 確定申告の未提出
引き渡し日まで居座る
物件の引き渡し日は、売買契約を締結させた時に定めておくのが一般的であり、買主が組む住宅ローンの借入審査の通過可否の結果が出る約１ヶ月を目途に引き渡し機関を設定します。
その間に、売主は退去の準備を進めていくことになりますが、引き渡し日になって、特別な事情がなく、残り続けると契約不履行となり、違約金を納めなければなりません。
住み替えを兼ねて、物件を売却する場合は、引き渡しトラブルにならないよう、売却活動と並行して、新居の確保も進めておきましょう。
不用品を残して引き渡す
住宅を買主に引き渡す時、家具や家電をそのままにしておきたいと考える方もいますが、住宅の売買では、不用品の処分は、原則、売主自身の手で行わなければなりません。
契約の過程で不用品を残す特約を取り付けることもできますが、処分費用の半分を買主側から請求されるケースが多いです。
自分で処理しきれない場合は、不用品回収会社に依頼するのがおすすめです。
登記申請を拒む
物件の引き渡しは、物件の鍵と権利証の２点を引き渡すことで完了となりますが、所有権の移行は法務局で所有権移転登記を行わなければ完了になりません。
登記申請は、司法書士に依頼して手続きを済ませるのが一般的です。
手続きの過程で、売主、または買主のどちらかが手続きを拒むと所有権の移行手続きが済みません。
また住宅ローンが残っている状態で物件を売却したら、抵当権の抹消登記が必要になります。
抹消には、完済したことの証明になる書類を持って申請を行います。
確定申告の未提出
不動産売却を済ませた後は、翌年の２月半ばから３月半ばにかけて提出する確定申告の提出を行わなければなりません。
年末調整で済む会社員の方も、不動産売却を行った年に限り、確定申告を提出しなければなりません。
不動産売却で得た利益には、譲渡所得税という所得税の１種が課せられます。
また、売買で損失を被っても、損益通算の利用ができます。
家を相場よりも高値で売るコツ
ここまで、不動産売却の流れに沿ってやってはいけないことを解説してきました。
所有する物件を少しでも高い値段で売りたいと思う売主は多く、今回ご紹介した16件の要件を押さえていれば、エリア相場に近い値段で査定結果が出ますが、物件の評価額を底上げしたり、スムーズな売却活動に持ち込む施策として、以下の５つの要件を押さえておきましょう。
- 見積もり依頼を複数の会社に出す
- 隣地との境界線を明確にしておく
- 相続登記を済ませておく
- ホームインスペクションを行う
- 既存住宅売買瑕疵保険を得る
見積もり依頼を複数の会社に出す
前節でも紹介しましたが、不動産査定は１社に絞らず複数の会社に依頼するようにしましょう。
その過程で、利用するのが一括査定サイトです。
一括査定サイトに該当するサイトを利用すれば、１回の入力で複数もの不動産会社に査定依頼が出せるうえ、訪問査定を出す会社選びの比較にもなります。
また、サイト側も厳正なる審査で会社を選んでいるため、悪徳企業に引っかかる可能性は低いです。
隣地との境界線を明確にしておく
築年数が古い物件を市場に出す際は、隣地との境界線を明確化しておきましょう。
境界線を調べず、売却活動を行うと、相手の所有地を含めている可能性があり、最悪の場合、隣地所有者と買主から訴えられる危険性があります。
境界線が曖昧、あるいは把握できない場合は、境界確定測量や筆界特定制度を行ってから査定を行いましょう。
相続登記を済ませておく
親族から相続した不動産を売却する際は、相続登記を済ませてから売却を行う必要があります。
ローン完済と合わせて、住宅の売却ができるのは、物件購入時に登記登録を済ませた名義人しかできません。
よって、相続した物件の名義人が故人のままだったら、速やかに登記変更を済ませましょう。
ホームインスペクションを行う
訪問査定を依頼する前に、持ち家がいまどのような状態にあるのかを把握しておきたい方もいます。
そういう方には、ホームインスペクションという住宅診断を行ってから査定を依頼するのがおすすめです。
ホームインスペクションでは、今すぐ修繕が必要な個所を教えてくれるだけじゃなく、将来的に修繕が必要な個所や修繕時期、修繕費などを教えてくれます。
ホームインスペクションの依頼料は、約5～15万円前後が相場で、中古物件から築浅物件まで背手役率アップにつながります。
既存住宅売買瑕疵保険を得る
築年数が古い物件を売り出す時、既存住宅売買瑕疵保険という、住宅の主要構造箇所や、雨漏りの浸水防止箇所に対する保障保険を設けておくと、不具合が生じた時、保険金で修繕費が賄えます。
主に、建物の基礎部分や天井裏、壁、排水管など、物件構造を成すものに対して最大５年間の保証が設けられます。
保険への加入は、検査事業者に加入依頼を申請することで保険が適用されます。
- 売主または買主が保険法人の登録を受けた検査事業者保険加入を申請
- 検査事業者と保険法人による住宅検査
- 検査事業者が保険に加入する
- 欠陥が出た際は、検査事業者に補修依頼を出す
- 補修費として保険法人から県THE事業者当てに保険金が下りる
保険加入依頼は、売主、買主のどちらが申し出てもいいようになっており、申込を行った方に5～15万円の検査料が請求されます。
申し込みを売主側が行えば、買主はノーコストで保証が受けられるメリットがあるため、成約率アップにつながります。
家の売却は慎重に進めなければ思わぬ損失を生む
ここまで、不動産売却の流れに沿ってやってはいけないことと、相場よりも高値で売るコツを解説してきました。
不動産の売却に関することに調べずに会社主導で行うと、思わぬ損失を被るだけじゃなく、悪質な会社に大切な資産を持っていかれる恐れがあります。
納得がいく売却活動を実現させるためにも、不動産売却の流れから売却活動を通じて発生する支出や税金などを調べてから不動産査定、媒介契約、売却活動と１つずつ事を済ませていきましょう。
不動産売却の成功は、不動産会社選びで結果が大きく変わります。
ぜひ、今回紹介した16もの要点を押さえて、納得がいく売却活動を行ってください。
