フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい？審査がゆるい理由と口コミ・評判・問題点

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フラット35は、住宅ローンの中でも特に審査が甘いと言われており、特に自営業者や個人事業主からの人気が高い住宅ローンです。

なぜフラット35は審査が甘いのか、その理由と注意点をこの記事では徹底解説していきます！

なお、おすすめのフラット35の具体的な紹介は、こちらの記事にまとめています。是非併せてご覧ください！

審査の甘い・緩いフラット35おすすめ比較ランキング【通りやすさを徹底比較】

※1:2025年4月時点
※2:適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。

【1位】ARUHI 住宅ローン「スーパーフラット」

金利タイプ	固定金利
借入金額	100万円～1億円
融資期間	最長35年
対応地域	全国
返済方法	元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料	無料
保証会社手数料	無料
保証料	無料
事務手数料	借入額×2.2％ ※最低事務手数料220,000円（消費税込）
遅延損害金	年14.5％（年365日の日割計算）

ARUHIの「スーパーフラット」は、全期間固定金利で融資してもらえる住宅ローンで、毎月のローン返済額が増えないため、ライフプランを立てやすいことが特徴。

質の高い住宅取得による金利引き下げ制度もあることは、ARUHIから融資を受けるメリットですね。

全期間固定金利だけでも豊富なラインナップがあり、自分にあったものを選べるのが魅力で、個人事業主（自営業）も条件に当てはまれば住宅ローンが組めるため、活用しやすいでしょう。

【2位】住信SBIネット銀行住宅ローン「フラット35」

 

金利タイプ	固定金利
借入金額	100万円～8,000万円
融資期間	建設・購入・借り換えのの場合は15年以上
対応地域	全国
返済方法	元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料	無料
保証会社手数料	無料
保証料	無料
事務手数料	借入額×1.10％【建設・購入】借入額×0.99％【借り換え】
遅延損害金	年率14.5％

住信SBIネット銀行のフラット35は金利が業界内で最低水準を維持し、自分の状況に応じて使い分けられる住宅ローンです。

8大疾病保障が充実しているだけでなく、金利を年0.5％上乗せすれば疾病により1年以上の就労不能状態へ陥った時に残高が0になる特約を利用できます。

住信SBIネット銀行の「ミスターパッケージ」は、通常のフラット35に比べて、自己資金が少ない方でも審査に通りやすいという特徴があります。

【3位】楽天銀行「フラット35」

金利タイプ	固定金利
借入金額	100万円～8,000万円
対応地域	全国
返済方法	元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料	無料
保証会社手数料	無料
保証料	無料
事務手数料	借入額×1.404％
生命保険料	別途で必要

楽天銀行はフラット35の取り扱い実績が豊富なネット銀行です。※2016年度（2016年4月～2017年3月）のフラット35の取扱件数が銀行業界1位

豊富な実績だけでなく、業界最低水準の金利・融資事務手数料が大きな魅力で、そのほかに返済中のサポートとして3つのプランを提供。万が一の時も安心です。

保障プラン	特徴
新機構団信(基本プラン)	死亡・所定の身体障害状態の際に残高0円
デュエット(夫婦連生団信)	夫婦のどちらかが死亡・所定の身体障害状態の際に残高0円
新3大疾病付機構団信	死亡・所定の身体障害状態+3大疾病・介護が必要な状態の際に残高0円

楽天銀行フラット35のメリットは、以下の通りです。

フラット35の仕組み

住宅ローンは大きく分けて、民間の住宅ローン、フラット35、財形住宅融資の3種類があります。

民間の住宅ローンは最もオーソドックスなタイプで、銀行が自ら提供するローンです。

財形住宅融資は公的な住宅融資制度で、財形貯蓄残高の10倍の額まで、かつ最大4000万円まで融資が受けられます。

一方、フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、最長35年借りれる固定金利の住宅ローンですが、これを民間が提供するにはリスクが大きいです。

住宅金融支援機構は、こうしたリスクを軽減するために固定金利ローンを提供しているのです。

民間銀行が提携販売する全期間固定金利住宅ローン

フラット35は、以下の9ステップで進んでいきます。

1. ①フラット35を申込
2. ②融資と同時にローン債権を住宅金融支援機構へ譲渡
3. ③譲渡されたローン債権を信託銀行に担保目的で信託
4. ④住宅金融支援機構債権(MBS)を発行
5. ⑤投資家がMBSを購入し、代金を機構に払う
6. ⑥投資家が払ったMBSの発行代金に応じてローン債権の買取代金を払う
7. ⑦住宅ローンの元利金を返済
8. ⑧返済金を機構へ受け渡す
9. ⑨投資家に対して元利金を支払う

流れが複雑ですが、簡単に言えば、私たちと民間金融機関、住宅金融支援機構、信託銀行、投資家の5者(社)の連携で成り立っている住宅ローンと言えます。

多数の介入で成り立っていることが、審査基準にも大きく関係しています。

フラット35の審査は事前審査と本審査がある

フラット35は住宅金融支援機構が提供し、全国の銀行や信用金庫が代理販売している住宅ローンで、2つの審査を通ってはじめてフラット35の融資を受けられます。

フラット35の審査では、販売窓口の銀行が事前に審査をし、それに通ったら住宅金融支援機構が本審査をおこなうという仕組みをとっています。

事前審査は窓口の銀行が主体になっておこなう

事前審査をおこなうのは、フラット35を販売しているそれぞれの銀行で、事前審査の甘さは金融機関によって差があります。

審査で見る項目などに大きな違いはないですが、金融機関の方針によって審査基準に若干の違いがあるのです。

例えば、ある地方銀行では長年口座を利用してくれた地元の人を審査で優遇したり、楽天銀行では会員ランクに応じて※審査を優遇したりすることもあります。

※会員ランクが高くても、100％審査で優遇される訳ではありません。

本審査は住宅金融支援機構がおこなう

フラット35の事前審査後の本審査は住宅金融支援機構に一本化されるので、審査基準に差はありません。

フラット35は審査の甘い住宅ローンと言われていますが、事前審査の段階で審査基準に差があっても、最終的には同じ基準になります。

フラット35の審査が甘い・通りやすい理由

理由1】前年の年収が100万円以上なら申し込み可能

フラット35を含む多くの住宅ローンは、申込者の年収に条件をつけています。

住宅ローン名	前年度の年収
楽天銀行「フラット35」	約100万円から
住信SBIネット銀行「フラット35」	約100万円から
イオン銀行住宅ローン	約100万円から
auじぶん銀行住宅ローン	200万円から
三菱UFJ銀行住宅ローン	200万円から
新生銀行住宅ローン	300万円から
ソニー銀行住宅ローン	400万円から
楽天銀行住宅ローン(金利選択型)	400万円から
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン	安定収入が必要
みずほ銀行ネット借り換え住宅ローン	安定収入が必要

これを見ると、フラット35は年収が最低100万円を超えていれば申込が可能なのがわかります。

フラット35でも年収の低い人ほど審査に通りにくく、年収の高い人ほど審査に通りやすいことに変わりはありません。

ただ、メガバンクの住宅ローンに比べて最低基準が低いので、自信をもって申し込むことができます。

理由2】求められる事業歴・勤続年数が短い

求められる業歴・勤続年数も、フラット35が最もハードルが低くなっていますが、給料が安定しないと返済で困るのは自分なので、その辺はしっかりチェックする必要があります。

通常、勤続年数が長いほど、その後の離職率が低く収入も安定し、ローン審査に通りやすくなります。

特に住宅ローンは長いスパンで返済する必要があるため、今後も安定して働けるかどうかは重要なポイントです。

理由3】金融機関にとって貸し倒れリスクが少ない

自社の住宅ローンのほうが金融機関にとって利益は高いですが、貸し倒れのリスクもその分高くなります。

一方、フラット35の場合は民間があくまで代理販売をしている立場で、もともとは独立行政法人の住宅金融支援機構が販売している住宅ローンです。

フラット35を審査基準ギリギリの人に勧めても自社の損失にならないので、営業マンからすると勧めやすいという構造があります。

フラット35が一時期大々的にPRされていたのは、金融機関にとって貸し倒れリスクが少ないという事情もあります。

理由4】固定金利なので審査基準がわかりやすい

変動金利のほうが一般的にはお得ですが、その分審査は厳しくなります。一方、固定金利はずっと利息が変わらないので、審査基準が比較的わかりやすいです。

例えば、返済に必要な年収が300万円以上という場合と、200万円~400万円以上という場合なら、どうしても後者のほうが審査は厳しくなってしまいます。

住宅ローンは毎月欠かさず返済する必要がありますし、今後急な出費がある可能性も否定できないので、変動金利は最悪のケース(給与が下がり、金利が上がった場合)を乗り越えられるかを基準に審査がおこなわれるので、どうしても審査が厳しくなります。

一方、固定金利住宅ローンは、今後給与が上がれば返済は確実に楽になります。

家を買うメインの層は30~40代なので、今後役職などもついて収入が上がれば、返済負担は軽くなっていきます。そのためフラット35は審査で将来をある程度楽観視できるのです。

理由5】収入の安定度・将来性が審査であまり問われない

フラット35では、年収に関する審査基準を以下のように設定しています。

この条件を満たしていれば、勤続年数や勤務形態に関わらず、審査に通るチャンスがあるのがフラット35の良いところです。

銀行住宅ローンは年収基準に加えて安定性や将来性を厳しくチェックするので、より審査に通りにくくなります。

この条件を満たしていれば、勤続年数や勤務形態に関わらず、審査に通るチャンスがあるのがフラット35の良いところです。

銀行住宅ローンは年収基準に加えて安定性や将来性を厳しくチェックするので、より審査に通りにくくなります。

理由6】団体信用生命保険(団信)の加入が任意

銀行住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必須となっているので、加入前に健康状態を告知する必要があります。

持病がある方は保険の審査に落ちてしまうので、結局お金を借りることができませんが、フラット35は団体信用生命保険への加入は任意となっているので、健康状態が不安な方もおすすめです。

ただ、銀行住宅ローンの場合は保険加入が無料なのに対し、フラット35は別途お金がかかるので注意しましょう。

フラット35は審査が甘すぎて問題になっている？

フラット35は審査の甘い住宅ローンの代名詞となりましたが、一方でそれを不安視する声もあります。一体どんな点が問題になっているのでしょうか。

審査に通らなそうな人にフラット35を勧めて販売手数料を稼ぐのが問題に

自社の住宅ローン審査に通らなさそうな人に対して、リスクの少ないフラット35を勧めて少しでも販売手数料を稼ごうとする姿勢がどの銀行からも見られるようになりました。

実際に無職や別人名義でも在籍確認をせずに審査を通してしまった例などが報告されています。

これも、「フラット35は自社ローンじゃないからどうでも良い」という民間の姿勢が招いたミスといえるでしょう。

金融支援機構の変化が求められる

結局フラット35の貸し倒れの損失を金融支援機構が補う状態が続いており、会計検査院から指摘が入る事態となっています。

“フラット35、民間の審査に甘さ　検査院が指摘”
“会計検査院は19日、独立行政法人の住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」について、機構と提携する民間金融機関の一部で甘い審査が行われているとして、機構に金融機関の指導を求めた。39の提携機関を抽出して調べたところ、機構が求める融資審査の基準を全て満たす金融機関はなかったという。”

【出典】日本経済新聞Web版　2012年10月19日 22:07

こうした体制を改善するには、金融支援機構も積極的に審査へ介入することが求められます。

せめてデフォルト率をチェックして民間から手数料を徴収する仕組みができれば、民間も審査を甘く通すリスクを感じるでしょう。

フラット35はブラックでも借りれるほど審査が甘い？

フラット35は審査の甘い住宅ローンと言われていますが、ブラックでも借りれるほど審査が甘い訳ではありません。

実際、審査に落ちた人の多くが滞納や借金の経験をしており、ブラックリストに載るほど信用情報に傷がついている場合は、100％審査に通らないと思ったほうが良いです。

信用情報機関に開示を申請しよう個人の信用情報は3つあり、それぞれに情報が登録されています。

信用情報機関	主な加盟会社	備考
シー・アイ・シー(CIC)	クレジットカード会社	カードの延滞情報が支払い後5年間登録される
日本信用情報機構(JCC)	消費者金融	契約情報：5年 延滞情報：1年 自己破産：5年
全国銀行個人情報センター	銀行	延滞情報：5年 自己破産：10年

登録されている情報はネットで開示を請求できます。気になる方は審査の前に一度確認しておきましょう。

どんな金融ブラックでも通るほど甘くはない

フラット35はどんな人でも絶対に借りられる住宅ローンという訳ではありませんが、過去に他の住宅ローンやカードローンを借りただけで審査に落ちるほど厳しくはありません。

ローンの借入経験があっても、しっかり期限を守って利用したなら、問題なく審査を受けることができます。

ただ、何か月も滞納していたなら審査落ちに直結するので気をつけましょう。

フラット35の審査に申し込む際の注意点

フラット35は人に関する要件は緩い一方、物件に関する要件は厳しい傾向にあります。

そのため、単に審査が緩いと捉えるのではなく、審査の傾向を事前に把握しておく必要があります。

注意点1】現行の耐震基準をクリアしているかが重要

フラット35は、現行の耐震基準をクリアしているかどうかが非常に重要です。

新耐震基準は1981年6月1日からの施行なので、それ以降に竣工された物件なら基準を満たしている可能性が高いです。

しかし、例えば1981年以前に建築を開始した物件の竣工が1981年6月1日以降になった場合、施行後に竣工された物件でも新耐震基準を満たしてない可能性は高いです。

戸建て住宅なら着工から竣工まで半年～1年、マンションなら数年かかるので、1984年までに竣工されたマンションなら耐震基準を満たしていない可能性があります。

旧耐震基準と新耐震基準の内容をまとめると以下のようになります。

	旧耐震基準	新耐震基準
中規模地震(震度5強ほど)	倒壊しない	被害なし～軽度のひび割れ
大規模地震(震度6～7ほど)	規定なし	倒壊しない
木造	22年

旧耐震基準では、震度6以上の耐震基準についての言及がありませんでした。

中には旧耐震基準でも震度6以上に耐えられる物件は存在しますが、フラット35の審査では耐震性が十分な物件でも1981年6月1日以前の竣工だと落ちる可能性が高いです。

出典：国土交通省