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1つの不動産を一人でなく複数の名義で持っている場合は一人で持っている時と比べ様々な問題があります。
マンションやアパート・一戸建ては切って分けることが出来ないので共有持分の割合に応じて分けることが出来ません。
しかし不動産は持っているだけで税金などのコストがかかるので所有を手放したいと考える人もいます。
共有持分の不動産を売却するのは難しいですが、不可能ではありません。
そこで今回この記事では、共有持分の不動産を売却するコツと売却時の注意点、また共有持分の不動産であるにも関わらず勝手に売却されてしまった場合の対処法について紹介していていきます。
共有持分の不動産で困っている人はぜひ参考にしてください。
この記事の監修者
宅地建物取引士/２級FP/住宅ローンアドバイザー
賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社の勤務を経て独立。2022年に法人設立。
現在は都心で不動産事業を営むかたわら、WEBメディアで監修や執筆に従事している。
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共有持分とは？
共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合に、各所有者がその不動産に対して持っている権利の割合を指します。
この持分割合は、所有者間で均等である場合もあれば、資金の貢献度に応じて偏っている場合もあります。
共有名義の不動産は多様なケースで見られます。
たとえば、夫婦が新居を購入する際に共有名義で登記するケース、親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有する場合、または二世帯住宅を親子で購入する際に共有名義となることがあります。
共有持分は、不動産取得時の資金提供の割合に基づいて決められることが一般的です。例えば、3,000万円のマンションを夫婦で購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円を支払った場合、持分割合は夫が3分の2、妻が3分の1になります。
相続の場合は、法定相続分が適用されます。
これは、法律で定められた相続権を持つ人々が、それぞれどの程度の割合で相続するかを示したものです。
共有持分の不動産を売ることはできる？
共有持分になっている不動産も一般不動産のように売ることは可能です。
しかし、共有持分になっている不動産全体を売却する場合と、自身の共有持分のみを売却する場合とでは、必要とされる条件が異なります。
例えば、共有持分になっている不動産全体を売る場合は、共有者全員の同意が必要になります。
一方、自分の持分のみを売る場合は、共有者全員の同意は不要で、自由に売却できます。
とはいえ、第三者に共有持分を売却する際にはいくつかの問題が生じることがあります。
共有持分を購入するということは、不動産の一部の権利を得るに過ぎず、その不動産を自由に使用する権利は含まれません。
例えば、共有名義のマンションの一部の持分を購入したとしても、すでに他の共有者が居住している場合、新たな購入者が住むことはできません。
また、土地の場合でも、物理的に区切られていないため、具体的な使用方法について他の共有者と協議する必要があります。
このように、共有持分を売却する際は、売却先の選定や、共有者間でのトラブル防止策を十分に検討することが重要です。
共有持分のみの売却は可能ですが、実際には第三者に売却することは困難であると理解する必要があります。
共有持分の売却が難しい理由
共有持分の売却が難しいと言われている理由について紹介していきます。
1人で所有しているのと異なり様々な障害があるので、売却を考えている人は今回紹介する理由を一つずつ解決する形で売却をするようにしましょう。
買い手が見つからない
共有持分は、複数の所有者がいるため買い手を探すのに一苦労してしまいます。
共有所有者からの許可を取っていない場合は、共有所有者にバレないように不動産の買い手を見つけなければトラブルに発展してしまいます。
知り合いや友人に売却できるのであれば、簡単に解決することが出来ますが、それ以外の場合は不動産会社に依頼する必要があります。
ただし、不動産買取業者は共有持分の買取を拒否する不動産会社もあり、不動産仲介業者の場合は買い手を探していてもすぐに見つかるとは限りません。
共有持分を持っている人とトラブルに発展する可能性がある
共有持分の不動産を売却する際は、共有所有者が認めていない場合は勝手に売却してしまうとトラブルに発展してしまいます。
可能であれば共有所有者に自分の所有している持分を売却することで、トラブルに発展することなく、不動産を売却することが出来ます。
共有持分よりも単独名義にすることで、不動産買取・仲介がやりやすくなるのでメリットが大きいです。
売主が納得できる値段で売れない
共有持分は不動産があるエリア相場よりも価格が安くなってしまう可能性があります。
共有持分から単独名義にすることで売却する際の価格を上昇させることが出来るので、まずは単独名義にすることが可能かどうか検討してから売却するのも一つの手段です。
価格が安く手も様々な問題から買い手がすくないので安価な価格でも売却することは難しいことを念頭に置いておく必要があります。
共有持分を売る時の注意点
共有持分になっている不動産の売却が難しかったり、様々なトラブルに発展する原因は、「共有持分」が持つ特徴に原因があります。
- 個人都合での売却が難しい
- 共有持分の相続で権利関係が複雑になる
- 融資の担保にできない
- 賃借人と交わす契約内容の変更ができない
ここでは、共有持分が抱えている問題について1つずつ解説していきます。
個人都合での売却が難しい
共有持分を所有している場合、個人の都合で土地や建物を売却するのは難しいです。
自分の持分だけを売却しようとしても、他の共有者がそれに反対する場合があります。
また、新たに持分を購入しようとする人も、共有者全員から承諾を得る必要があり、手続きが煩雑になるため敬遠する傾向にあります。
このような売却の問題は、持分の売却を容易にするための法的手段を探るか、共有者間の合意を形成することで解決を図る必要があります。
共有持分の相続で権利関係が複雑になる
共有持分の相続は、権利関係を複雑にする原因になります。
例えば、共有者が亡くなった場合、その持分は相続人間で分割され、一つの持分がさらに細分化されます。
これにより、相続人が増えるごとに共有者間のコミュニケーションや意思疎通が難しくなり、共有物の管理や利用に対する意見の相違が生じやすくなります。
これらの問題を解決するには、適切な相続計画や持分の売却、法的な手段による共有持分の整理が必要となります。
融資の担保にできない
共有持分は、通常、銀行からの融資の担保として受け入れられにくいです。
なぜなら、他の共有者の同意がなければ、担保として提供した持分を売却できないうえ、銀行が融資の返済を担保から回収するのが難しいためです。
そのため、共有持分を担保にしようとする場合は、他の共有者からの同意を得るか、他の資産を担保にする必要があります。
賃借人と交わす契約内容の変更ができない
共有持分を所有している場合、単独で賃借人との契約の変更手続きを組むことはできません。
例えば、賃料の改定や契約の解除などを行うには、共有者全員の合意が必要です。
そのため、他の共有者とのコミュニケーションが取れない場合や、共有者間の意見が分かれている場合、契約内容の変更が難しくなります。
この問題を解決するには、共有者間での合意形成や、共有持分の売却などについて前もって話し合っておきましょう。
共有持分を売却する3つの方法
共有持分を売却する3つの方法について紹介していきます。
- 共有者間で売却する
- 共有者連名で売却をする
- 土地の分筆をする
いずれかの方法を利用して売却することで、トラブルに発展することなくスムーズに共有持分を売却することが出来ます。
共有者間で売却する
共有持分を他の共有者に売却をすることで、第三者に売却するわけではないのでトラブルに発展することなく売却をすることが出来ます。
ただし、共有持分を持っている共有者の関係性によっては価格を安く買われてしまったり、関係性に傷がついてしまう点には注意が必要です。
特に親族で共有持分を持っている場合は不動産の整理が難しくなってしまうため売却がスムーズにいかない場合もあります。
共有者連名で売却をする
2つ目の方法は、共有持分の不動産を共有者連名で1つの不動産として売却する方法です。
共有持分の不動産の権利を単独名義で全て購入することが出来るので買主は中古の不動産を購入するのと同じ状況になります。
共有者が複数いる場合はすべての人を説得する必要がりますが2人で所有している場合は、1人説得すれば共有者連名で共有持分の物件を売却することが可能です。
連名名義で売却することで共有持分として売却するよりも高値で売ることが出来るのも魅力の一つです。
土地の分筆をする
共有持分の比率に合わせて土地を分筆することで、共有持分ではなく単独名義の不動産として売却することが出来ます。
分筆は土地だけでなく、土地の上に不動産がある場合でも分筆をすることが可能です。
ただし、分筆をした後は地番の変更などの申請をする必要があります。
共有持分を売る流れ
共有持分を売る流れについて紹介していきます。
- 不動産業者の選定
- 査定依頼
- 売買契約
- 引き渡し
- 確定申告
それぞれを詳しく見ていきましょう。
不動産業者の選定
まずはどの不動産業者に売却するかを選定する作業が必要です。
一番最初のステップですがこのステップの出来具合によって共有持分をスムーズに売却できるかどうかが直結します。
どの業者に依頼するかは、慎重に選ぶようにしましょう。
また、共有持分を高値で売却したいがために不動産仲介業者を利用する人もいますが、不動産仲介業者を利用すると周囲の人に売りに出しているのが知られてしまう危険性がある点には注意する必要があります。
査定依頼
共有持分は通常の不動産よりも売却するのに苦労するため、不動産一括査定サイト等を利用することで、共有持分の不動産でも買取をしてくれる業者をすぐに見つけることが出来ます。
また一度の査定依頼で複数の不動産会社に依頼をすることが出来るので手間なく、すぐに査定依頼を出すことが出来るのでおすすめです。
売買契約
売りに出す不動産会社が決まったら、売買契約を結びましょう。
売買契約を結ぶ際は、印紙や実印・印鑑証明書などの準備が必要なので、余裕を持って売買契約の準備をしておくようにしましょう。
抵当権が付いている場合は、売買契約を結ぶことが出来ない可能性があるので注意が必要です。
引き渡し
売買契約が完了し売却価格の入金を確認したら、共有持分の不動産を引き渡しましょう。
カギやその他に引き渡しが必要なものがあれば、このタイミングで必ずすべて引き渡しをするようにしましょう。
確定申告
共有持分の売却をした際は利益が出ていなくても確定申告をするようにしましょう。
損益通算をすることで、利益が出ていない場合でも節税することが出来ます。
利益が出た場合に確定申告をしなければ、後ほど追徴課税が行われる可能性もあるので忘れずに必ず実施するようにしましょう。
共有持分の売却で起こりがちなトラブル
共有者が持分を売却すれば、その持分を購入した方が新しい共有名義人として加わります。
共有持分で不動産を所有すると、顔も名前も知らない第3者との共有状態になるケースがあり、予期せぬトラブルに発展するケースがあります。
ここでは、他の共有者が第3者に持分を売却してしまった時に発生するトラブルについて紹介します。
- 賃料を請求された
- 購入者が敷地内に入ってくる
- 持分を購入したいと交渉に持ち掛けてくる
- 共有物分割請求訴訟を起こされる
賃料を請求された
共有持分の土地や建物を利用する際、他の共有者から賃料の請求があることがあります。
これは、一部の持分者が自分たちの部分だけを使用し、他の共有者に対して使用料を求める状況を指します。
法律的には、共有者全員が所有する土地や建物は自由に利用できるとされていますが、適切な使用料を支払うことが求められます。
この問題は、共有者間の合意で解決されることが多いですが、合意に達しない場合は、法的手段を取って解決に至るケースもあります。
購入者が敷地内に入ってくる
持分を購入した者が、その権利を持つ敷地内に入ってくることもあります。
しかし、共有者のプライバシーを侵害する場合や、一方的に改築や修繕を始める場合などは問題となります。
このようなトラブルは、土地の使用権を明確に設定することや、共有者間での約束を取り繕うことでトラブルを未然に防げます。
それでも解決しない場合は、弁護士に相談したり、裁判所に訴えて解決に至りましょう。
持分を購入したいと交渉に持ち掛けてくる
他の共有者から、持分の購入を提案される場合があります。
これは、他の共有者が自分だけで全てを所有したいと考えていることを示しています。
しかし、あなたが持分を手放すことに不安を感じたり、提案された価格に納得できない場合は、交渉そのものが難航します。
このような場合、専門家の意見を求めたり、公正な価格評価を受けることが大切です。
共有物分割請求訴訟を起こされる
共有者間で意見が合わない場合、最終的には共有物分割請求訴訟を起こされる可能性があります。
これは、裁判所に共有物を物理的または法的に分割するように求める訴訟です。
分割請求訴訟は、時間もコストもかかるため、最初からこれを目指す共有者は少ないですが、共有関係を続けることが困難な状況であれば、これが最終的な手段になります。
共有者間のコミュニケーションと協調性がこれらのトラブルを防ぐ上で重要です。
共有持分を勝手に売られてしまった際の対処法
共有持分の不動産を勝手に売られてしまった際の対処法についても合わせて紹介します。
自分が売却するだけでなく、売却されてしまった場合はこちらを参考にしてください。
- 弁護士に相談する
- 売られた共有持分を自分で買い取る
- 所有している共有持分も売却する
弁護士に相談する
共有持分の不動産を自分の知らないところで勝手に売却をされトラブルに発展した際は、法律の専門家である弁護士に相談して解決方法が無いかを判断するようにしましょう。
自分で調べる方法や直接交渉をすることで、問題を解決することが出来る可能性もありますが、時間的や法律的に一人で解決するのは難しい場合があります。
弁護士に頼むことで法律の専門家から問題の対処法・解決策を提示してもらうことが出来ます。
中には、無料相談を実施している弁護士事務所もあるので、まずは相談をしてみましょう。
売られた共有持分を自分で買い取る
共有持分を勝手に売りに出されているタイミングで見つけたら自分で買い取ることも可能です。
自分で買い取ることで共有名義ではなく単独名義で不動産を所有することが出来るので、売却・賃貸などの様々な方法を自分の判断で行うことが出来ます。
共有名義では出来なかったこともすべて自己の判断で出来るようになるのでトラブルに発展するのが嫌な人は自分で買い取るのも一つの手段です。
買取をする際は、不動産会社を通して実施すると仲介手数料などが発生するので可能であれば直接交渉をして売買契約書などは、行政書士などに依頼することで必要経費を抑えることも出来ます。
所有している共有持分も売却する
共有持分の売却が行われた際に自分の所有している持分も合わせて売却をしてしまいましょう。
まとめて売却することで共有持分ではなく単独名義で購入できる物件として売りに出すことが出来ます。
単独名義であれば共有名義よりも高値かつトラブルなく売却をすることが出来ます。
ただし、共有者が複数いる場合は全員が売却の意思を持つことが必須です。
共有持分を売る際によくある質問Q&A
共有持分を売る際によくある質問について回答していきます。
トラブルに発展することなくスムーズに売却するためにもしっかりと共有持分をうるさいⅡよくある質問を確認して下さい。
共有不動産の持ち分を他の人の許可なく売却する事は可能ですか？
売却をすることは可能ですが、様々なリスクが発生します。
可能であれば、共有者に説明をして納得を貰ってから売却をするようにしましょう。
共有持分の売却にかかる時間はどれくらい？
共有持分の不動産であっても単独名義の不動産と同じ時間で売却することが出来ます。
買主が決まるまでには物件によって大きな差がありますが、買主が見つかった後は、1カ月程で売買契約から引き渡しまで進めることが出来ます。
共有持分の査定に費用はかかるの？
共有持分の不動産査定も費用なしで行ってもらうことが出来ます。
一括査定サイトを利用すれば、一度の申請で複数の不動産業者に合い見積もりを行うことが出来ます。
共有持分の売却は慎重に行おう
共有持分の売却は単独名義の不動産よりも乗り越えなければいけない障害が複数あります。
また、売却の方法によってはトラブルに発展したり、買取価格が安いなどの納得できない部分も出てくる可能性があります。
慎重に行うことで失敗なくスムーズに共有持分の不動産を売却することが出来ます。
