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アパート経営をする際は、その終わらせ方も考えなければいけません。
今は満室のアパートでも、築年数が経つにつれて建物の価値は下がり、修繕費などの維持コストは増えていきます。
賃貸収入+売却価格が最大値になるタイミングを見極めて売るのが理想的ですが、その売り時がいつなのか的確に読み取るのは非常に難しいです。
そこで今回は、アパートの売り時を見極めるコツを解説していきます。
アパートの売り時は大きく分けて2つある
アパートの売り時は、大きく分けてこの2つのタイミングです。
- アパートと経営主の事情からみた最高の時期
- 景気や税制の変化からみた最高の時期
できればこの2つのタイミングが重なった時にアパートを売るのが理想的です。
では、それぞれのタイミングはどう見極めれば良いのでしょうか？これから解説していきます。
アパートの売り時を見極めるポイント11選
ポイント1】設定した投資期限を満たしているか
アパートの運用は賃貸”経営”ですから、一つのプロジェクトとして見るべきです。
プロジェクトには初期投資・期限・目標額があるように、賃貸経営を始める時も期限・目標額を設定するのが理想的です。
この投資期限が来たら、いくら未練があっても売ってしまうというのが、ベストな売り時に売る一つの方法です。
ただ、最初に「期限は5年」と決めたなら、運用も5年計画でやっていかなければいけません。
例えば、売却予定の直前に大規模な修繕や長期の入居契約を進めてしまうと、計画とかみ合わなくなってしまいます。
初志貫徹で戦略を実行していくことが大切なのです。
ポイント2】ポートフォリオ割合を見直すタイミングか
「最終的にはアパート経営だけで年1億円以上稼ぎたい！」という方は、まず小さなアパートから経営をはじめ、買い換えてどんどん箱を大きくしていき、最終的には大規模なマンションの経営に回るという計画が一般的です。
こういう計画なら常により良い物件を狙っていく必要がありますから、経営が順調でもより規模の大きな物件が買い時なら売ってしまうのも一つの手です。
法人がおこなう不動産ファンド事業を、個人に落とし込んだ戦略だと言えます。
ポイント3】まとまったお金が必要なタイミングか
アパートの賃貸経営は毎月決まった金額が収益になるのが魅力です。
ただ、一気に多額のまとまったお金が欲しいなら、売ってしまうのがおすすめです。
現金確保を目的とした純粋な売却ですが、注意してほしいのは、アパートローンの残高を売却時に一括返済する必要があるという点です。
譲渡所得税や仲介手数料などの費用も含めて手残りを計算しておかないと、あと数年経営しておいたほうがお得だったということになり兼ねません。
ポイント4】市況が悪化するタイミングか
収益を取るだけとって、いざ景気が悪化しそうな直前の段階で売り払うというのがベストです。
ただ、これは非常に難しいやり方でもあります。
まず、バブル崩壊の教訓から、大半の投資家がこの売り方を認識しています。
ということは、自分が売る時にはもうすでに大量の中古アパートが出回り、相場が低下しているという可能性が高いです。
この売り方を成功させるには、常に他の投資家より一足早く決断する必要があります。
そのために、相当な知識量、分析力が必要となるのです。
特に近年は、日銀のマイナス金利政策解除(2024年3月)以降、金融機関の金利が上昇傾向にあります。金利が上がると買主が融資を受けにくくなったり、求める利回りが高くなったりするため、売却価格に影響する可能性があります。
ポイント5】取引コストの増加(消費税増税など)が見られるか
収益物件の取引では、売主が課税事業者の場合、建物部分の売却代金に消費税がかかります。そのため、消費税の増税が決まった場合は、増税前に売ってしまうのも一つの手です。
ただ、考え方によっては増税後も数年好調に経営を進めていければ、増税分を回収できますし、同じタイミングで一斉に売れば前述のように損する可能性もあります。
ただ、こうした分かりやすい増税はライトな購入者層に大きなダメージを与えます。
増税が決まった場合は駆け込み需要が見込めるため、増税前に売ってしまうのもオーソドックスな方法です。
※2023年10月からインボイス制度が始まり、課税事業者かどうかによって買主側の消費税の扱いが変わる場合があります。売主が法人や課税事業者の場合は、税理士に確認しておきましょう。
ポイント6】維持コストの増加(固定資産税増税など)が起こりそうか
固定資産税の評価額は、原則として3年ごとに見直されます(評価替え)。直近の評価替えは2024年度で、次回は2027年度です。
また、2018年度からは、新築のタワーマンション(高さ60m超)の固定資産税について、高層階ほど税額が高く、低層階ほど低くなるよう按分方法が見直されるなど、税制は少しずつ変わっています。
アパートを経営する者からすればタワーマンションの改正は直接関係ありませんが、見方によっては、評価替えや税制改正によって固定資産税などの維持コストが上がる可能性は常にあるということになります。
評価額の上昇が見込まれたり、税制改正の議論が進んだりしている段階で、施行を待たずに売ってしまうというのも一つの手でしょう。
ポイント7】アパートの満室状態が解消されそうなタイミングか
アパートが満室だと高額で安定した収益が見込めるだけでなく、投資家にも高く売ることができます。
最近空室が目立ってきたアパートなら、一旦埋めてから売ることをおすすめします。
満室なら、投資家たちに「収益が十分見込めるアパート」だとアピールできるので、強気の価格設定をすることができます。
実際、満室にした後に売ったら相場以上の価格が付いたというケースも多々あります。
ポイント8】地価が見直しされたタイミングか
毎年3月中旬に、国土交通省は新しい公示地価を発表します。
地域によっては昨年の評価と変化がないことも多いですが、地価が上昇すればそれに伴い、アパートの価値も上がります。この時を見計らって売れば高値が付く可能性が高いです。
地価は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地価公示・都道府県地価調査の結果や不動産の取引価格を調べることができます。
ポイント9】減価償却期間が満了したタイミングか
アパートの建物は、法定耐用年数(木造なら22年、中古物件は経過年数に応じた短い年数)にわたって、取得費を減価償却費として毎年経費に計上できます。
減価償却費は実際にお金が出ていかない経費なので、計上している間は帳簿上の所得が抑えられ、税金を減らすことができます。
減価償却期間を過ぎると経費が減って所得税・住民税の負担が増えるため、既存のアパートを売ってしまい新たなアパートを買うのも節税のための手の1つです。
※減価償却費の計上が終わる前でも、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」の状態になると、手元のお金が減っていくため、売り時を考える目安になります。
ポイント10】購入費用+見込収益よりも売ってしまったほうがお得か
単純に、このまま所有するよりも売ったほうがトータルの高利益を見込める場合は、売ってしまうことをおすすめします。
物件の価値は築年数の経過によりどんどん下がっていくので、購入時よりも高く売れることはなかなかありません。
ただ、近年は建築費の高騰や都市部への人口集中により、首都圏を中心に収益不動産の価格が高い水準で推移しているエリアもあります。
特に首都圏のアパートは、築年数が古くても高く売れる可能性があります。今の価格を把握するためにも、一度査定をしてもらうのがおすすめです。
ポイント11】2、3月の入居者募集の繁忙期を活用できるか
アパートの入居者募集は、2、3月が最も決まりやすい時期です。
4月は入学・入社・転勤のシーズンなので、住まいを求める人の数が急増します。
この繁忙期に空室を埋めて満室にしてから売り出せば、投資家に対して収益性をアピールしやすくなります。
その次に入居者が動きやすいのが、異動の多い9月前です。
周辺環境の変化にもアンテナを張って売り時を判断しよう
街の中には、近くにある大学や企業の関係者たちが住むことで成り立っているケースも多々あります。
また、たとえば街の外れにある大型ショッピングモールが閉店し、ショッピングが昔ながらの商店街からしかできなくなれば街の魅力は半減します。
このように、郊外の街は特定の施設がなくなれば、居住者が大幅に減少する仕組みのところも多いです。
例えば学生街にある安家賃のアパートは、大学が移転すれば今ほどの利益は見込めません。
1年後に大学が移転するというニュースを聞けば、それまでに売ってしまうのがベストでしょう。
何のために・どんな人がアパートに入居するのかを深く分析する
アパートはマンションに比べて家賃が安いので、単身の若年層など、家賃を抑えたい一人暮らしの人が多く住む傾向にあります。
そうしたエリアには、安いスーパーやファストフード店が多く出店されていることも多いでしょう。
また、駅近で、都心まで一本で行ける場合は、都心勤務の若手社員が多く住んでいると予測できます。
このように、自分のアパートはどんな人が、何を魅力に思って入居してきたのかをしっかり分析しましょう。
| 入居者のステータス | 20~30代の男性・一人暮らし |
|---|---|
| どこを魅力に思っているか | 駅近で都心まで一本・通勤が楽 |
| その他に気づいたこと |
|
このような形でメモを書くと、以下のような点が見えてきました。
- 2年後の駅開通は賃貸経営の致命傷になる(それまでには絶対に売らないといけない)
- スーパーの閉店はそこまで致命傷ではない(他にもコンビニが沢山ある)
- バイク置き場のニーズが高いので、駐輪スペースは維持・アピールする必要あり
- 結論：バイク置き場があることを宣伝して部屋を満室にし、1年後に売りに出す
管理会社をあてにし過ぎると、こうしたポイントが見えてきません。
ぜひ、自分の足で動くことをおすすめします。
数字には見えない売り時を見抜くにはどうすれば良い？
増税など、目に見える変化がないのに、入居率が落ちていたり、空室が埋まるまでの期間が延びていたりすることがあります。
上で紹介したポイントに当てはまらなくても、入居率が落ちる理由は無限にあります。
例えば、近くで事件があった、若者の住まいへの意識に変化があった、少子化の煽りを受けているなどです。
こうした事態に陥った時、理想的なのは分析をして、明確な原因を見つけることです。
入居率が落ちている原因が分かれば、すぐ売るべきなのか経営改善の見込みがあるのかが分かります。
なぜ入居率が落ちているのか分からなければ、判断には経験が必要になります。
専門家に聞いてみるのも良いですが、アドバイスがしっくりこなければ再び上記のポイントに照らし合わせて判断するのも良いでしょう。
自分の中で確信がある状態で売り時を判断するのが、悔いを残さない最善の方法です。
アパートの売り時に関する良くある4つの勘違い
アパートの売り時を判断する際に、根拠のないアドバイスや自分の思い込みを信じると失敗してしまいがちです。
特に賃貸経営の初心者はこうしたケースが多いので注意しましょう。
今回は、アパートの売り時を決める際に初心者がやりがちな4つの勘違いを紹介していきます。
【勘違い1】必ず売却価格＞購入価格で売るのがお得ではない
購入したアパートは初期投資よりも高く売らなければいけないと思い込み、そこにこだわり過ぎている人は多いです。
ただ、アパート経営では高く売れば良いというわけでは必ずしもありません。例えば、以下のような物件があったとします。
| 築年数 | 10年 |
|---|---|
| 年間の収益 | 200万円 |
| 入居率 | 70%(7/10部屋) |
| 購入時の価格 | 3000万円(7年前に購入) |
購入時が相場の低い時期だった場合、今の相場で売れば、確かに購入時以上で売却できるかも知れません。
ただ、アパートは築年数が経つごとに建物の価値が下がっていくので、一般的には購入時より高く売るのは簡単ではありません。
また、入居率を見れば、空室を埋めることでまだまだ収益を増やせる可能性も十分にあります。
満室に近づけてから売れば、収益性が上がった分だけ売却価格が高くなる可能性もあり、トータルの利益は上がるかもしれません。
このように、出口戦略にばかり気を取られていると、今やるべきことを見逃してしまいます。
そもそも、アパート経営は入居率を100%に近づける努力をしなければ意味がありません。単純に買った時より高く売れば良いと考えるのは浅はかで危険です。
【勘違い2】キャッシュフローだけ見ているとローンの変化を見落としがち
突然ですが、下の2つのケースのうち、どちらが利益を見込めるか分かるでしょうか？
- 今、アパートAを3000万円で売る
- 5年間で500万円の賃貸収入をあげた後、アパートAを2500万円で売る
税制の変化を考慮しなければ、どちらも全く同じに見えます。そうであるなら、早めに売ってしまったほうがお得ですよね？
ただ、この計算には、アパートローンの残債が抜けています。
5年間ローンの返済を続けていれば、その分だけ元本が減るため、売却時に一括返済する金額も少なくなります。借入額や金利にもよりますが、後者のほうが手元に残るお金が数百万円単位で多くなることもあります。
ローンもそうですが、固定資産税や管理費、修繕費など、経営でかかるコストも考えないと正確な売り時は決められないので注意しましょう。
【勘違い3】アパート売る時のあなたは年収・状況が今と同じではない
例えばアパート経営の計画を10年で立てる場合、多くの人はプランを今の年収や状況を起点にして考えます。
超高収入の人は立地の良い物件を買い、相場が上がったら売る計画の人が多いでしょうし、はじめてアパート経営をする際は安値で仕入れて少しでも高く売れれば良いと考えがちです。
ただ例えば、高い物件を買った直後に年収が下がれば、高額のローン返済に耐えられなくなり相場が上がるのを待たずに売ってしまうようになります。
アパートの売り時を決める場合は、自分の年収や環境がどう変化しているかも考えなければいけません。
10年後にアパートを売るのであれば、その収益が10年後の自分にも意味のある金額でないと、だんだんアパート経営への興味・熱意が薄れてきて管理が疎かになってしまいます。
【勘違い4】10年経ったら税金が安くなるわけではない
「10年所有したアパートを売ると税金が安くなる」というのは、多くの投資家がしている勘違いです。
これは譲渡所得税のことを指しているのでしょうが、まず譲渡所得税は所有期間が5年を超えてから売ると税率が半額近く低くなります。
| 短期譲渡所得(所有期間5年以下) | 長期譲渡所得(所有期間5年超) | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30%(復興特別所得税を含め30.63%) | 15%(復興特別所得税を含め15.315%) |
| 住民税 | 9% | 5% |
※所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。個人で所有している場合の税率です。
そのため、「所有期間が5年を超えると税金が安くなる」というのは本当です。
ただ、所有期間が10年を超えた時には必ずしも税金が安くなるわけではありません。
所有期間が10年を超えると軽減税率の特例が適用されますが、これを利用できるのは自分が住んでいた住宅(居住用財産)を売る場合のみです。
賃貸経営していたアパートを売る際は利用できないので注意しましょう。
アパートは今いくらで売れるか常に考えてタイミングを伺おう
アパートを経営する際は、常に売り時を考えなければいけません。
市況は日々動いており、その変化にアンテナを張っている人しか、ベストな売り時で売却をすることはできないでしょう。
市況を調べるには、楽待などの収益物件サイトを見る、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格を調べるなどの方法があります。
定期的に相場を調べることで、後々後悔するのを防ぐことができます。
