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マンションを売却する際、「買取」と「仲介」の選択肢がありますが、それぞれの特徴や違いを理解することが重要です。
特に、マンション買取は売却のスピードや手間の軽減を求める方に向いていますが、一方で売却価格が仲介に比べて低くなることもあります。
この記事ではマンション買取の基本的な仕組みや、仲介との違いを詳しく解説します。
また、買取を選ぶことで得られるメリットとデメリット、売却の流れについても紹介しているので、自分に最適な売却方法を選ぶための参考にしてください。
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
マンション買取とは？仲介との違いを理解しよう
マンションを売却する際、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
買取は不動産会社が直接買い取る方式であり、仲介は不動産会社が買主を探して売却する方式です。
買取(マンション買取)とは不動産会社が売主から直接物件を購入する方法であり、売主は買主を探す手間がなく、最短で数日から数週間で現金化できます。
マンション買取の主な特徴は、以下のとおりです。
- 売却期間が短い：市場に出す必要がなく、買取業者と合意すれば即売却可能
- 内覧が不要：買主を探す過程がないため、内覧対応の負担がない
- 契約不適合責任が免除されることが多い：買取業者はプロのため、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を免除してくれる場合が多い
マンション買取と仲介の5つの違い
マンションを売却する際には、買取と仲介のどちらを選ぶかで大きく結果が変わります。
- 売却価格
- 売却期間
- 売却の確実性
- 手間の違い
- 仲介手数料の有無
違い1】売却価格
一般的に、マンション売却では買取よりも仲介のほうが高く売れます。
なぜなら、仲介売却では市場での需要に応じて価格が決まるため、高値で売却できる可能性があるためです。
一方、買取では不動産会社が再販のリスクを考慮して価格を決める仕組みであり、相場より2～3割ほど低くなることが多くなります。
- 再販コストが利益から引かれるため
- 状態の悪い家でも瑕疵の確認をせず買い取るため
- 価格交渉などが行われるケースが少ないため
- 売主側に営業のプロがついていないから
違い2】売却期間
買取の場合はすぐにマンション売却が可能ですが、仲介の場合は一般的に3ヶ月ほどの時間がかかります。
| 手続き | 売却検討開始からかかる時間の目安 |
|---|---|
| 【STEP1】業者に相談・査定依頼 | ～約1.2週間 |
| 【STEP2】査定結果で絞込み | ～約2週間から1か月 |
| 【STEP3】媒介契約 | ～約1か月から2か月 |
| 【STEP4】販売活動・内覧 | ～約2か月から5か月 |
| 【STEP5】契約・引き渡し | ～約3か月から6か月 |
仲介売却に時間がかかる主な理由は、査定依頼や必要書類の準備、買主を探すための販売活動、売買契約の手続きやスケジュール調整など、複数のステップを踏む必要があるためです。
最短でも査定や書類準備に約2週間、販売期間に3ヶ月、売買契約から引き渡しまでに1ヶ月ほどかかるため、順調に進んでも約半年は必要になります。
また、販売開始から3ヶ月以内に売却できる保証はなく、物件の立地や築年数、価格設定によっては半年以上かかることも少なくありません。
違い3】売却の確実性
買取の場合は不動産会社が直接購入するため、契約が成立すれば確実に売却が完了します。
一方、仲介では一般の買主を探す必要があり、たとえ売買契約を結んだとしても「手付解除」や「ローン特約による解除」によって契約が白紙になる可能性があります。
- 手付解除とは：買主が売買契約時に売主へ預けた手付金を放棄することで契約を解除する方法です。売主側から解除する場合は、手付金の倍額を買主へ支払う必要があります。
- ローン特約による解除とは：買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約が解除される仕組みです。住宅ローンの本審査は売買契約締結後でないと行えないため、契約後に銀行の審査に落ちると取引自体が成立しません。
仲介売却では「買主が見つかり契約を結んだものの、ローン審査に通らず取引が中止になる」といったケースがあります。
売却活動が長引いたうえに白紙になることもあり、再度買主を探さなければなりません。
一方で買取は不動産会社が直接購入するため、契約後にキャンセルされる心配がなく、確実に売却が成立します。
違い4】手間の違い
買取では不動産会社がマンションを直接購入するため、売主が対応するのは基本的に査定と契約のみです。
一方、仲介では買主を見つけるために販売活動を行う必要があり、内覧対応や広告作成、価格交渉などの手間がかかります。
特に内覧は土日に集中するため、3ヶ月ほどの販売期間中は売主や家族が外出を余儀なくされることもあります。
また、売却の成約を早めるためには部屋をきれいに保ち、モデルルームのように整理整頓することも重要です。
ただし売却する物件が空き家であれば、不動産会社に内覧対応を任せることも可能です。
しかし、これは「すでに引っ越しを終えている」「売主が別の住居を確保できている」といった条件が整っている場合に限られます。
買取の場合は不動産会社が1回査定に訪れるだけで売却が決まるため、売主が何度も内覧対応をする必要はありません。
したがって、忙しい方や手間をかけたくない方には買取が向いています。
違い5】仲介手数料の有無
不動産会社が直接買主となる買取の仲介手数料は不要ですが、仲介では不動産会社が買主を探して売却をサポートするため、成功報酬として「売却価格×3%+6万円（+消費税）」が仲介手数料として発生します。
例えば、3,000万円のマンションを売却した場合、
- 仲介：仲介手数料＝約105.6万円（税込）
- 買取：手数料0円
となります。
仲介手数料を節約できる買取は一見お得に見えますが、買取価格は市場価格の7～8割程度となることが一般的です。
例えば、3,000万円で売れる物件を買取に出すと、2,400万円程度に下がる可能性があります。
この場合は仲介で売却し、手数料を支払っても最終的な手取り額は仲介のほうが多くなることがあります。
「売却にかかる仲介手数料を抑えたい」という場合は買取が有利ですが、「できるだけ高く売りたい」という場合は仲介のほうが結果的に得をする可能性があるため、どちらを選ぶかは売却のスピードと価格のバランスを考慮することが重要です。
マンション買取のメリット
ここでは、マンション買取のメリットを紹介します。
- すぐに現金化できる
- 内覧対応・販売活動が不要
- 仲介手数料がかからない
- 訳あり物件でも売却しやすい
- 契約不適合責任を問われないケースが多い
メリット1】すぐに現金化できる
買取の最大のメリットは短期間で売却が完了し、すぐに現金化できることです。
買取は不動産会社が直接買主となるため購入希望者を探す手間が不要で、売却手続きがスピーディーに進みます。
一般的には1週間～1ヶ月ほどで契約・決済が完了することが多く、資金が早く手元に入ります。
住み替え先の支払期限が迫っている、入院治療費といったまとまった現金が欲しいなどの場合は、買取が適しているでしょう。
メリット2】内覧対応・販売活動が不要
買取では不動産会社が購入後にリフォームやクリーニングを行うため、売却前に不要品を処分したり、室内をきれいに整えたりする必要がありません。
例えば、家具や荷物をそのまま残して売却することも可能で、忙しい方にとって大きなメリットになります。
仲介では購入希望者が内覧するたびに部屋を整え、スケジュールを調整する必要があります。
特に、週末や仕事終わりの時間を内覧対応に取られることが多く、売却完了までの負担が大きくなります。
また、仲介の場合は不動産会社の販売活動の進捗確認や戦略相談なども必要です。
定期的なやり取りが発生し、買主が見つかるまでの期間も予測がつきません。
しかし、買取なら販売活動そのものが不要で不動産会社と直接取引を進めるだけで済むため、精神的な負担も軽減されます。
このように、買取なら内覧対応や販売活動の手間をかけずにスムーズに売却できる点が大きな魅力です。
メリット3】売却費用を抑えやすい
仲介売却では不動産会社が買主を探して成約に導くため、「売却価格の3%+6万円（+消費税）」が成功報酬として必要です。
しかし、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため仲介を通さずに済み、仲介手数料を節約できます。
また、仲介売却では購入希望者に良い印象を与えるためにハウスクリーニングや修繕、不用品処分などの追加費用が発生することがありますが、買取ならこうした手間やコストも不要なケースが多く、売主の負担を軽減することが可能です。
ただし、不動産会社によっては仲介会社を通じて買取を行う場合もあり、その場合は手数料が発生する可能性があるため、契約前にしっかり確認しましょう。
メリット4】訳あり物件でも売却しやすい
築年数が古い、瑕疵（欠陥）がある物件の場合、仲介での売却は買主が見つかりにくく、価格交渉が難航することも少なくありません。
特に事件や事故があった場合、心理的な抵抗から個人による購入が難しく、売却が進まないケースもあります。
しかし、買取なら不動産会社がそのまま物件を買い取るため、心理的なハードルや個別の問題を気にせず、スムーズに売却が可能です。
買取業者は物件の立地や築年数などの条件を総合的に評価し、その資産価値を見極めるため、個人には敬遠されがちな訳あり物件でもプロの視点から「良い物件」と判断されることがあります。
さらに、訳あり物件の買取を得意とする会社も存在しており、こういった会社に相談すれば、迅速かつ適正な価格での売却が実現できる可能性が高いです。
売却が難しいと感じている訳あり物件でも、買取を検討することで新たな選択肢が広がるでしょう。
メリット5】契約不適合責任を問われないケースが多い
マンションを買取で売却する際、売却後に「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を問われることは少ない傾向にあります。
契約不適合責任とは売却後に買主が物件の欠陥を発見した場合、売主が補修費用を負担する義務のことです。
仲介での売却では個人間の取引となるため、売主が責任を負うのが一般的ですが、買取の場合は不動産会社がそのリスクを引き受けます。
つまり、不動産会社は事前に物件を十分に確認し、瑕疵や欠陥があった場合でも売主に対して責任を問うことはほとんどありません。
売主としては売却後に発生する可能性のあるトラブルの心配が少なく、安心して取引を進められます。
マンション買取のデメリット
ここでは、マンション買取のデメリットを紹介します。
- 売却価格が仲介の7～8割程度になりやすい
- 条件によっては売却できない
- 選べる買取業者が限られる
デメリット1】売却価格が仲介の7～8割程度になりやすい
マンション買取では、仲介に比べて売却価格の7～8割程度になることが多いです。
なぜなら、不動産会社がマンションを購入した後、再販で利益を上げることを目的としているためです。
買取業者は再販に伴うリスク（市場の変動や売れ残りなど）や、物件のリノベーションや修繕にかかるコストを考慮します。
そのため、可能な限り高値で売却したい場合は仲介を選ぶのが理想的ですが、急いで売却したい場合や物件の状態に応じては買取も有効な選択肢といえます。
デメリット2】条件によっては売却できない
不動産会社は再販を目的として買取を行うため、マンションの立地や状態、築年数などが一定の基準に満たない場合、買取を断られることがあります。
特に、需要が低いエリアにある物件や老朽化が進んだマンション、または特殊な条件を持つ物件は買取対象外となることが多いです。
マンション買取を検討する場合、複数の不動産会社に事前に問い合わせて、自分の物件が買取対象となるかを確認することが重要です。
また、仲介売却との違いを理解し、最適な売却方法を選ぶことが求められます。
デメリット3】選べる買取業者が限られる
マンションを買取に出す場合、選べる買取業者が仲介に比べて限られる点もデメリットです。
不動産買取業者は物件の立地や状態を重視するため、すべての物件に対して積極的に買取を行うわけではありません。
さらに、買取業者ごとに買取条件や提示価格が異なり、複数の会社に査定を依頼することが推奨されますが、それでも限られている点は注意が必要です。
マンション買取の流れ
ここでは、マンション買取の流れを紹介します。
- 買取価格の査定を依頼する
- 買取業者と契約する
- マンションの決済・引き渡しを行う
- 確定申告をする
Step1】買取価格の査定を依頼する
マンション買取を始める際には、まず買取を行っている不動産会社に査定を依頼します。
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、机上査定はマンションの築年数や所在地などのデータを基にした査定方法でオンラインで完結できる場合も多く、数日以内に結果が分かる点がメリットです。
しかし、机上査定ではマンションの内部状態や周辺環境などが考慮されないため、精度が低くなります。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の内部や周辺環境をチェックしたうえで査定価格を出します。
まずは机上査定で複数の不動産会社を比較し、その後、信頼できる会社を2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。
Step2】買取業者と契約する
査定結果に納得したら、次に買取業者と契約を結びます。
契約時には売却条件や日程、支払い方法などを詳細に確認し、契約書の内容を理解したうえで署名を行うことが重要です。
また、契約時には不動産会社から買取価格の約5％が「手付金」として支払われることがあります。
残りの金額は売買契約が締結された後、不動産会社から振り込まれる形になります。
Step3】マンションの決済・引き渡しを行う
契約が完了した後、一般的には司法書士が立ち会い、必要書類の処理とマンションの引き渡しが行われます。
また、決済日は不動産会社から支払いが行われ、売主はマンションの所有権を移転します。
Step4】確定申告をする
マンションを売却した後、売却益（譲渡所得）が発生した場合は確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は売却価格から取得費や諸経費を差し引いた金額となり、利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。
ただし、一定の条件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などの税制優遇を受けることが可能です。
確定申告を適切に行うことで節税につながる場合があるため、売却後は税理士や税務署に相談することをおすすめします。
マンション買取が向いている人
マンション買取が向いている人は、主に次のような人が挙げられます。
- すぐに現金化したい人
- 事故物件・築古物件を売りたい人
- 内覧や売却活動の手間をかけたくない人
すぐに現金化したい人
マンション買取は短期間で売却を完了させたい方に最適です。
不動産会社が直接買い取るため仲介売却のように買主を探す必要がなく、契約から引き渡しまでの期間が短縮されます。
特に、急な資金需要がある場合や転勤・離婚などで早急に売却したい場合に便利です。
事故物件・築古物件を売りたい人
築年数が古い物件や過去に事件・事故があったいわゆる「事故物件」は、一般市場では買主がつきにくい傾向があります。
しかし、買取なら不動産会社が物件を直接引き取るため、売却のハードルが低くなります。
リフォームの必要もなく、そのままの状態で売却できる点もメリットです。
内覧や売却活動の手間をかけたくない人
仲介売却では内覧対応や広告掲載などの売却活動が必要になりますが、買取ならそうした手間が一切かかりません。
特に居住中のマンションを売却する場合、内覧のたびに掃除や対応が必要になりますが、買取なら手間を省いてスムーズに売却できます。
買取が向いていない人
マンション買取が向いていない人は、主に次のような人が挙げられます。
- できるだけ高く売りたい人
- 条件の良いマンションを売却する人
できるだけ高く売りたい人
マンション買取はスピーディーに売却できる反面、仲介売却と比べて売却価格が相場より低くなる傾向があります。
不動産会社は買取後にリフォームや転売を行うため、その分のコストが差し引かれるためです。
したがって、時間がかかってもできるだけ高く売りたい方は、仲介での売却を検討したほうがよいでしょう。
条件の良いマンションを売却する人
立地が良く、築年数が比較的新しいマンションは市場での需要が高いため、仲介売却を選んだほうが高値で売れる可能性があります。
特に駅近や人気エリアの物件、設備が充実しているマンションなどは購入希望者が多く、時間をかけてでも仲介で売却するほうが有利です。
買取はスピーディーに売却できるメリットがありますが、価格が相場より低くなりやすいため、好条件の物件を売る場合は慎重に検討するとよいでしょう。
マンション買取業者の選び方
ここでは、マンション買取業者の選び方を紹介します。
- 買取実績が豊富な会社を選ぶ
- 売却エリアに対応しているか確認する
- 口コミや評判をチェックする
- サービス内容を比較する
買取実績が豊富な会社を選ぶ
買取実績が豊富な会社は適正価格での買取が期待できるだけでなく、スムーズな取引を進めるノウハウを持っています。
特に、マンション買取に特化した会社を選ぶことで、より専門的な対応を受けることが可能です。
買取業者を選ぶ際は、公式サイトなどで過去の買取実績を確認しましょう。
実績が多いほど市場価格を適切に把握している可能性が高く、納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。
売却エリアに対応しているか確認する
買取業者を選ぶ際は、売却を希望するマンションのエリアに対応しているかを必ず確認しましょう。
大手であっても全国すべての地域で対応しているとは限りません。
対応エリア外の会社に依頼すると査定価格が低くなったり、買取そのものが難しくなったりする可能性があります。
また、地域密着型の買取業者に注目するのも有効です。
地元の市場に精通した会社であればエリアの需要や相場を的確に把握しており、適正価格での買取が期待できます。
大手と中小の買取業者を比較し、自分のマンションに最適な買取業者を見極めることが大切です。
口コミや評判をチェックする
買取業者を選ぶ際は、実際に利用した方の口コミや評判を確認しましょう。
公式サイトでは買取実績やサービス内容が紹介されていますが、担当者の対応や交渉力、買取価格の妥当性などは、実際に取引を経験した方の意見を参考にするのが有効です。
口コミは不動産関連の掲示板やレビューサイトなどで確認できますが、個々の口コミだけで判断せず、複数の意見を比較して総合的に評価しましょう。
サービス内容を比較する
マンション買取業者ごとに「買取保証」や「即時買取」、「リースバック」など、提供されているサービス内容は異なるため、希望に合ったサービスがあるか確認しましょう。
リースバックとは、売却後も賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。
「マンションを売却したいが、すぐには引っ越せない」という方に適した選択肢となります。
また、買取保証がある会社を選べば一定期間内に売却が成立しなかった場合でも、事前に決めた価格で買い取ってもらえるため、売却リスクを抑えることが可能です。
仲介手数料の有無や買取価格の決定スピード、無料査定の提供なども含め、複数の買取業者のサービスを比較し、自分の状況に合った会社を選びましょう。
マンション買取は一長一短│まずは仲介にチャレンジするのも手
マンションをできるだけ高く売却したい場合は、買取よりも仲介がおすすめです。
買取はスピーディーに売却できる一方、買取価格が市場価格の7～8割程度になるケースが多いため、高値で売ることを優先するなら、仲介を利用して買主を探す方が適しています。
また、売却を急いでいない場合も仲介のほうが価格交渉の余地があり、希望価格で売れる可能性が高まります。
ただし、仲介は販売活動や内覧対応が必要で、売却完了までに時間がかかる点には注意が必要です。
自分に合った売却方法を選ぶためには「不動産一括査定サイト」を利用し、複数の不動産会社の査定額を比較することをおすすめします。
