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誰かに所有されている不動産には、名義というものが付いています。
名義とは所有権をもつ人が誰なのかを示すものなので、実態と違う場合は変更する必要があります。
特に不動産売却の前後には、名義をしっかり変更しないと大きなトラブルにつながるため、しっかり手続きをしなければいけませんが、どのような流れで手続きをおこなえば名義変更ができるのか知っている人は少ないでしょう。
本記事でわかることは以下の通りです。
- 不動産の名義変更を行わないと起こり得るトラブル
- 不動産売却の名義変更の流れ
- 不動産の名義変更にかかる費用
不動産売却を検討している方や、今すぐには売らないけど相続予定の不動産がある方は、名義変更の流れや費用を事前に確認しておきましょう。
名義が複数いる物件の売却については、この記事をチェックしてください！
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
不動産売却では名義の確認が必須
中古住宅の正式な持ち主は、どこを見れば確認できるかご存知でしょうか。
当然住んでいる人が所有者だと思うでしょうが、実はこれは正しくありません。
不動産の所有者は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている権利者のものとなります。
登記事項証明書は不動産の所有者・面積・所在地などを詳しくまとめた書類で、法務局(登記所)で本人以外も自由に確認することができます。
所有権の登記を行うと、物件の権利を主張が可能です。
もし、登記簿に書かれている所有者が実際と違うなら名義変更の登記を行わなければいけません。
名義変更しないとどうなる？
不動産の名義変更をしなければ、以下のトラブルにつながる恐れがあります。
- スムーズに不動産売却ができない
- 権利関係が複雑になる
- 共有者に支払いの返済の滞納があると競売にかけられてしまう
- 共有者全員の合意がなければ売却できない
今後のトラブルを未然に防ぐためにも、名義変更を済ませておくのが大切です。
スムーズに不動産売却ができない
不動産売却時は、名義変更の手続きを行わなくてはいけません。
売主から買主に名義変更するのが一般的ですが、売主と実際の不動産の名義が一致しない場合は、名義変更の手続きができなくなります。
不動産売却が決まって売買契約を結ぶまでに名義変更を済ませれば問題ありませんが、名義変更が完了するまで一定期間以上の時間がかかります。
買主候補が見つかっても、名義変更の手続きで引き渡しが遅れるのを伝えると、他の物件を探す可能性があるでしょう。
名義変更ができていないと、不動産売却のチャンスを逃してしまうので、早めに済ませておくのが大切です。
権利関係が複雑になる
（参照元：政府広報オンライン）
名義変更していない状態で相続登記を申請している場合、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している状態となります。
名義変更せずに放置すると、相続人が亡くなって相続が発生すると、さらに不動産の共有者が増えて、権利関係が複雑になってしまいます。
不動産の相続人が増えてから名義変更を行おうとすると、手続きに必要な書類や工程が増えるので、名義変更が完了するまでに時間がかかるでしょう。
揃えなければいけない書類や工程が増える前に、相続が決まっている段階で名義変更するのがおすすめです。
共有者に支払いの返済の滞納があると競売にかけられてしまう
不動産の相続人が複数いて、いずれかの共有者が税金や借金で滞納していれば、差し押さえにより競売にかけられてしまう恐れがあります。
他に共有者がいても権利の売却が認められているため、競売後も複数の相続人と共有状態になってしまいます。
単独での相続について合意や約束していても、正式に名義変更が行われていないと、第三者に対して所有権の主張ができないので注意しましょう。
共有者全員の合意がなければ売却できない
複数の相続人で共有している不動産を売却したい時、共有者全員が売却に同意しなければ手続きを進められません。
共有者全員の意見が食い違えば、人間関係の悪化にもつながる可能性があります。
解決策としては、相手の権利を買い取る、相手に自分の権利を売却するのいずれかとなるのが一般的です。
スムーズに売却を進めるためにも、名義人を1人に絞って変更するのがおすすめです。
先ほど解説したように、権利が複雑化すれば手続きにも時間がかかるので、早めに名義変更に取り掛かりましょう。
不動産売却の名義変更の流れ
不動産売却で名義変更をする流れは非常にシンプルです。
書類を準備して、法務局に登記申請するのみです。
とはいえ、初めてなので細かい部分が分からず、苦労する方もいるでしょう。
法務局は必ず相談コーナーを設けており、1から親切に教えてくれます。
名義変更をしようと思ったけど、これから何をすれば良いか分からないという方は、まず法務局の窓口に相談しましょう。
※法務局の窓口担当は税の専門家ではなく、複雑な問題は回答できない可能性があるため、税理士を頼るのがおすすめです。
相続によって物件を所有した場合、売却前の名義が売り手と異なっていることが多いですが、そのほかには、離婚後に親権を妻が得たケースなどが挙げられます。
例えば、前夫が購入した家に子どもと住んでいたが再婚をするので売却したい時は、名義変更しなければなりません。
これらのケースでは、以下のような流れで手続きをおこないます。
- 司法書士を探して依頼
- 名義の変更
- 不動産業者と仲介
- 販売活動~引き渡し
販売活動を一括してサポートしてくれるのは不動産業者ですが、これらの名義変更や相続登記をサポートしてくれるのは司法書士です。
売り手の注目度は業者に比べれば低いですが、司法書士のなかでも、報酬1回払いで名義変更と売却のどちらも担当してくれるサービスを行っているところなどがあります。
それぞれどんな保証・サービスをおこなっているのかを比較した上で仲介業者を決めるように、司法書士もなるべく業者の紹介ではなく、自分の意志で決定するようにしましょう。
不動産の名義変更を行うケース
不動産の名義変更を行うケースは、主に以下の4つです。
- 不動産売買を行うケース
- 遺産相続を行うケース
- 財産分与を行うケース
- 生前贈与を行うケース
自分や家族が不動産を持っている場合は、今後名義変更を行わなければいけない可能性があるので、備えられるように事前に確認しておきましょう。
不動産売買を行うケース
不動産売買では、売主(旧所有者)から買主(新所有者)への名義変更が引渡し時に必要となります。
住宅ローンを借りている場合は、抵当権の抹消登記も実施されます。
第三者間で不動産売却する時は、不動産業者や司法書士などが仲介となって手続きするケースが一般的です。
不動産業者や司法書士への依頼は仲介手数料がかかりますが、プロに任せられるので、トラブルを未然に防げるでしょう。
遺産相続を行うケース
不動産の所有者が亡くなった場合、亡くなった所有者の名義のまま相続人に引き継がれます。
そのため、相続人は名義変更(相続登記)を行う必要があります。
従来は相続時の名義変更に関して期限はありませんでしたが、2024年4月1日からは、被相続人が亡くなってから3年以内の相続登記が義務化されます。
財産分与を行うケース
離婚による財産分与では、名義変更が必要になるケースが多いです。
結婚後に共有名義で購入した不動産は、片方の名義に変更するようになります。
離婚に伴う財産分与では、離婚日が記載されている戸籍謄本を用意する必要があり、本籍地が遠方であれば取り寄せに時間がかかります。
夫婦間での財産分与は、原則贈与税が非課税ですが、贈与税がかかってしまう例外もあるので注意しましょう。
また、共有名義の場合、売却時に双方の合意がなければ売れません。
疎遠になり連絡が取れない状況を避けるために、離婚が決定した段階で名義を誰にするか、名義変更をいつ行うかを明確にしましょう。
生前贈与を行うケース
所有者が存命中に不動産を他者に無償で譲渡する場合、贈与を受けた人の名義に変更する必要があります。
生前贈与では、贈与税や登録免許税、不動産取得税の支払いが発生します。
ただし、将来的に不動産の値上がりが予想される場合は、亡くなった時よりも生前贈与した方が税金の抑制が可能です。
現在の名義人が認知症になって判断能力が低下した時、スムーズに名義変更のやり取りができなくなる恐れがあります。
間違った判断を避けるためにも、名義人が適切な判断ができるうちに、生前贈与するのも1つの選択です。
名義変更は所有権移転登記が必須！必要な書類とは？
不動産の名義変更には、所有権移転登記という手続きが必要です。
所有権移転登記のためには、まず以下5つの書類を揃えます。
- 登記申請書
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 登記識別情報
これら5書類の取得方法はこちらにまとめてあるので、参考にしてください。
これらの書類を郵送か実際に法務局へ赴いて提出します。
所有権移転登記は専門知識も必要になるので、はじめての方にとっては難易度が比較的高いです。
そのため、多くの方は司法書士にお金を払い(平均4~5万円)、手続きを依頼します。
登記事項証明書の表題部には「権利部(甲区)(所有権に関する事項)」という、不動産の権利関係について記している部分があります。
所有権移転登記を行うと、その旨が記載されます。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更で必要な費用は、以下の3種類です。
- 登録免許税
- 書類取得費用
- 専門家への依頼料
特に専門家(司法書士)への依頼料はいくらに設定されているかで異なりますが、合計しても数万円程度で済ませることができます。
ただ、その他に取引で生じる各種税金もコストに含まれてくるので、それを考えると決して割安な訳ではありません。
不動産売却の場合、名義変更にかかる費用は主に以下の2つです。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
登録免許税の課税額は、売る物件が建物か土地かによって以下のように変わります。
| 不動産タイプ | 課税額 |
|---|---|
| 建物 | 売却価格の1000分の20 |
| 土地 | ※売却価格の1000分の15 |
※2019年4月1日から1000分の20に減額
これに司法書士への報酬(4~5万円ほど)を加えたのが、名義変更にかかる総コストとなります。
実際の名義変更費用のシミュレーション
例えば、2025年時点にマイホームを2,000万円(建物:1,000万円 土地:1,000万円)で売り、所有権移転登記を4万円で依頼した場合のコストは、以下の通りです。
1,000万円×20/1000+1,000万円×15/1000=35万円
35万円+4万円=39万円
不動産の相場をこちらで紹介している方法を使って最初に調べておき、名義変更にいくらかかりそうかシミュレーションしておくと安心です。
家の売却時に自分で名義変更を行うメリットとデメリット
名義変更を自分でやれば、司法書士への依頼にかかるコストをカットできますが、あまりおすすめできません。
マニュアルを見ながらやれば一人でも出来そうに思いますが、不動産売却の手続きは状況に応じて適宜内容を変更するケースがかなり多いので、必ずしも画一的な手続きではありません。
何より心配なのが、売主の法知識の欠如です。
不動産売買には独自のルールが定められており、破ればペナルティを受けます。
国土をどう利用するかというのは国の経済にも関わるため、独自のルールによる制限が必要です。
手続きの流れはわかったつもりでも、法律や不動産業界の慣習を学ぶにはかなりの時間・労力を要します。
無用なトラブルを避けるためにも、素直に司法書士へ依頼するのがおすすめです。
不動産の名義変更のタイミング
不動産売却前の名義変更は不要なことも多いですが、自分が不動産を売った時の買主への名義変更は、必ず行わないといけません。
売買契約から約1.5か月後に、売買者・仲介業者らが銀行の一室などに集まり、住宅ローンの決済や購入金の支払い、カギの引き渡しなどを行います。
売主から買主への名義変更も、引き落とし日当日に行いましょう。
引き落としには依頼した司法書士も同席するので、前述の必要書類をその場で渡しましょう。
書類に不備がなければ、司法書士は法務局に行って所有権の移転手続きを完了させます。
記載内容の変更が反映されるまで1~2週間
司法書士は、引き渡し日当日に法務局で変更登記の申請を済ませます。
ただ、実際に登記事項証明書の記載に反映されるのは、申請から1~2週間後となります。
例えば、3月1日に引き渡しを行い、引き渡し日に利用権を移転する旨を売買契約書に記載していたとしても、登記事項証明書に反映されるのは、3月10日前後となります。
3月1日～10日の間で何かしらのトラブルが起きた場合、売買契約書と登記事項証明書の記載内容どちらが優先されるのか疑問に思う方もいるでしょう。
行政等の認識と売買契約書の記載事項に食い違いがある場合、ほとんど売買契約書に書かれている内容が優先されます。
売買契約書は国や自治体へ提出する書類というだけでなく、売主・買主間の約束でもあり、実印を押すことで意思が確認されるので、まず2者間でトラブルが起きれば契約書の内容が何よりも優先されます。
売買契約書のチェックポイントはこちらにまとめてあるので、ぜひご覧ください！
不動産売却で名義変更を行う際の注意点
不動産売却時の名義変更は、ケースによっては大きなリスクに繋がりかねません。
不動産売却での名義変更の注意点は、主に以下の通りです。
- 親族間の名義変更は贈与と見なされ税金がかかる
- 名義変更では権利者と義務者の立ち会いが必須
- 遺産分割協議を伴う名義変更は手続きが複雑
ここからは、名義変更をおこなう際に注意すべきポイントを解説していきます。
親族間の名義変更は贈与と見なされ税金がかかる
親子間の名義変更は、贈与と見なされてしまうケースが多いので注意が必要です。
形式上は売買という形を取っていても、裏で生計を一にしていれば実質的に贈与と見なされるためです。
血のつながった親子(直系尊属)からの贈与(特例贈与財産)の場合、贈与税は以下のように計算されます。
| 課税価格(－110万円) | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | – |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
税金がかかるのを知らずに放置していると、脱税を疑われて税務署からお尋ねが来るので注意しましょう。
名義変更では権利者と義務者の立ち会いが必須
名義変更は原則、登記権利者と登記義務者が共同で行う必要があります。
登記権利者(売主)と登記義務者(買主)は、双方の合意に基づいて名義変更をしなければいけません。
双方が対立関係にある場合は成立しないので注意しましょう。
遺産分割協議を伴う名義変更は手続きが複雑
相続時の名義変更は、事前に遺産分割協議を済ませているのが当然必要になります。
遺産分割協議は手続きがかなり煩雑で、さらに時間もかかります。
協議・名義変更も含めて膨大な時間がかかってしまうので、売却したい時期まで余裕を持って手続きするのがポイントです。
名義人が死亡したら名義人以外でも手続きできる？
不動産の名義人が死亡したら、もちろん名義人以外でも手続きが可能です。
一般的には、次の相続人となる方が名義変更の手続きを行います。
名義人が死亡した時の名義変更では、通常の名義変更よりもさまざまな書類を用意しなければいけなかったり、注意しなければいけないことがあったりするので、事前に確認しましょう。
名義変更の流れと必要な書類
名義人が亡くなった時の名義変更で必要な書類は、以下の通りです。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人の戸籍謄本や住民票
- 登記簿の住所と死亡時の住所とのつながりを証明する書類
- 不動産の評価証明書
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
亡くなった名義人が結婚や転籍などで戸籍謄本を作り変えている場合は、出生から死亡時まで途切れることなく揃える必要があります。
相続人が複数人いる時は、全員分の戸籍謄本や住民票を揃えなければいけません。
不動産の評価証明書は、市区町村役場で取得できますが、基本的には固定資産税の納税通知書があれば問題ないでしょう。
複数の相続人から新しい名義人を決める際、全員が同意したのを証明するために遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議書には、相続人全員の実印を押印する必要があり、実印を証明するために印鑑証明書を用意しましょう。
名義変更は2024年4月1日から義務化されている
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。
（参照元：東京法務局）
名義変更の義務化の施行から3年以内、または相続開始を認知してから3年以内に名義変更を行わなくてはいけません。
正当な理由がなく手続きを忘れると、10万円以下の過料の罰則が課されてしまいます。
正当な理由は登記官が判断しますが、義務化を知らなかった、手続きの方法がわからなかった、などの理由は正当な理由にならないので注意しましょう。
亡くなった親の不動産だと相続税がかかる
亡くなった親の不動産を相続すると、名義変更の費用の他、相続税も支払わなければいけません。
ただし、相続人が複数人いれば、その分基礎控除額が増えて、場合によっては相続税を免れます。
小規模宅地などの特例により減税されるケースもあるので、相続の見込みがある場合は事前にかかる相続税をチェックしましょう。
相続した不動産を複数人で分ける方法
不動産を複数の相続人で分ける方法は、主に以下の3つです。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
兄弟や姉妹が複数いる家庭では、誰を新しい名義人にするかに加え、全員が納得できる分け方を決めておくのも重要です。
方法1）現物分割
現物分割とは、相続人の1人が不動産をそのまま相続する方法です。
不動産以外に、預貯金や有価証券などがある場合は、それぞれを現物分割して相続するケースがあります。
120坪の土地を3人の相続人で分けたい時は、土地に境界線を引いて３筆の土地に分けてから、1人40坪ずつ相続する方法も現物分割です。
シンプルな手続きで済む方法ですが、不動産と預貯金で価値が違ったり、土地の境界線によって日当たりや形状で条件が異なったりします。
現物分割だと、相続後に不満の声を上げるケースがあります。
方法2）代償分割
代償分割とは、1人の相続人が不動産をそのまま相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う方法です。
他の相続人が土地の相続を望んでいないけどお金が必要という場合は、代償分割だと穏便に相続できるでしょう。
正当な評価額をもとに代償金を支払えば、トラブルが起こることなく相続できます。
ただし、相続する不動産の価値が高ければ、自己負担しなければいけない部分が大きくなります。
方法3）換価分割
換価分割とは、不動産売却して得たお金を相続人で分ける方法です。
ものではなく現金を分割して相続できるので、価値を平等にして分配できる点が大きなメリットです。
相続しても不動産の管理が難しい場合や、リフォームが必要なほど居住が難しい場合は、換価分割による相続を検討すると良いでしょう。
ただし、売却しなければ現金化できないので、まずは買主を見つけるために、不動産業者に相談してみるのがおすすめです。
不動産の名義変更を検討の方はまず不動産会社に相談しよう
不動産の名義変更などは、不動産売却で必要な手続きの中でもかなり細かいものです。
ただ、円滑かつ安全に不動産を売るためには、こうした細かな手続きをしっかり処理するのが何よりも重要です。
しかし、不動産会社、担当者によってはこうした細かい手続きに手が回らないケースも多いです。
名義変更手続きも含めて安心して依頼できる不動産会社を、不動産一括査定サイトなどを用いて見つけることがまずは重要です。
