売れないマンションを処分するには？処分の方法とかかる費用をケース別に解説

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離婚や相続、住み替えなどで、今まで住んでいたマンションを売ることがあります。

築浅のマンションなら高く売れる可能性もありますが、老朽化しているマンションだと買い手が付かないのが一般的です。

このように、手放したいけど売れないマンションはどう処分すれば良いのでしょうか？今回は、1日でも早くマンションを手放したい方に向けて、おすすめの方法を紹介していきます。

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売れないマンションの放棄はNG！必ず処分しよう

マンションが売れないからと言って、マンションの所有を放棄することはできません。

空き部屋のまま放置をしても所有権は捨てることができないため固定資産税を毎年払う必要があり、かつ管理費も払い続ける必要があります。

また、管理費や修繕積立金は築年数が経つごとに費用が上がる可能性もあるので、注意が必要です。

所有権は誰かに譲渡する、マンションが無くなるなどのケース以外に、所有権を手放すことは出来ないので注意しましょう。

マンションを処分すべき4つのケース

ケース1】老朽化したマンション

老朽化の著しいマンションは、事故が起きる前に早期処分する必要があります。

マンションは頑丈で築年数の経過にも強いですが、築50年前後になると事故リスクが上昇します。

劣化が進むと売却や譲渡がしにくくなり、最悪の場合自分で解体、改築をしないといけなくなります。

数千万円の出費が必要になる前に売ってしまうほうがお得です。

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2025年10～12月】より

ケース2】離婚前後に夫婦共有のマンションを処分

夫婦がお金を分担してマンションを購入する場合もあります。

万が一夫婦が離婚した時は、マンションをどう扱うか協議します。(財産分与)

どちらかが所有する形で丸く収まる可能性もありますが、住宅ローンの返済は分担するなど、取り決めが複雑になります。

マンションは真っ二つに分割できないのがトラブルの根本的な原因です。換金すれば1円単位まで分けることができ、更に溝が広がるのを避けることができます。

例え片方が購入価格を全額支払ったとしても、もう一方の主婦(主夫)も住まいをより良くするために尽力していたと認められれば、分割が必要となります。

ケース3】分割相続したマンション

親の死後、マンションを兄弟が共同で相続するケースも多いです。

3人兄弟(姉妹)で相続した場合は地元に住む一人が妥協して住み続けることもありますが、兄弟間の連携が取れていない限り、この形はおすすめできません。

まず、一人に維持費やローンの支払いがのしかかりますし、かといって他の2人がいくら負担するか決めるのも喧嘩のもとです。

実家の取扱いを巡って家族の溝が深まった例は山程あります。これを防ぐためにも、早めに換金して平等に分担することをおすすめします。

ケース4】住宅ローンが払えない時

住宅ローンが期限内に払いきれず、どうにか差し押さえを免れたい時も処分が必要です。

ローン残高が1000万円、マンションの査定額が2000万円というケースなら、普通に売ってローンを完済することができます。

ただ，ローン残高を返せる見込みが無かったり、すでに返済期限を過ぎていたりする場合は任意売却という方法をとるようになります。

任意売却を業者に依頼すると、担当者は金融機関に売り出しの許可や返済額の値下げ交渉をおこないます。

その後、許可が出れば通常通り売っていき、利益を返済に充てます。

任意売却で残高を完済できなくても、支払い先をサービサー(債権回収会社)に変えて、無理のない範囲で返済をしていくことができます。また、業者によっては任意売却の際に100万円相当の引っ越し代をくれることもあります。

ローンの払えないマンションは、任意売却をしないと裁判所に差し押さえられてしまいます。差し押さえは白昼堂々おこなわれるので、プライバシーが侵害されてしまいます。

また、利益も任意売却に比べて低くなってしまいがちなので、注意しましょう。

親から相続した不要なマンションは相続放棄すべき？相続後に処分すべき？

親の所有する老朽化の激しいマンションは、相続放棄をして処分することもできます。

相続放棄をすれば、固定資産税や管理費を支払わなくて済むのでお得です。

ただ、国は誰の名義でもなく誰の管理も受けていない不動産の存在を認めていないので、所有権(管理責任)は相続放棄をしても負うようになります。

管理責任を放棄するには、相続財産管理人を立てて裁判所へ申し立てをおこない、国に所有権を移せばOKです。

ただ、コストが最大で数百万円かかるのが難点です。

見映えが悪くても業者買取などで売れる可能性は十分にあります。一度所有して売却にチャレンジし、売れ残ったら自治体に寄付をするのがおすすめです。

売れ残った不要なマンションを処分する方法

マンションの状態や築年数・立地条件によっては、仲介業者に売却を依頼しても売れ残ったりするケースが少なくありません。

ただ、こうしたマンションでも維持管理のコストはかさむので、不要であれば早めに手放すことをおすすめします。

ここからは、売れ残った不要なマンションを処分する方法について解説します。

処分方法1】買取

仲介売却で売れ残ってしまったマンションも、業者に買取依頼をすれば引き取ってくれる可能性があります。

買取は不動産会社に直接物件を購入してもらう方法で、仲介売却と比べて早期(2週間～1ヵ月ほど)で換金できるのが大きなメリットです。

また、再販・買取を前提としているため、引き渡し時の瑕疵(欠陥)は不問になります。そのため、条件の悪いマンションでも成約しやすいです。※状態によっては買取を断られるケースもあります

ただし、買取の場合は仲介売却の7割程度の価格が相場となるデメリットがあります。

処分方法2】賃貸に出す

誰も利用者がおらず空室になったマンションを賃貸に出すのも一つの手です。

毎月の賃料収入で維持管理費や固定資産税のコストを相殺できますし、継続して入居者が定着してくれれば大きな収入源になります。

ただ、マンションを賃貸に出す際は、リフォーム・クリーニングなどの初期費用がかかるので注意しましょう。

また、例え入居希望者が出てきたとしても、処分を断られるほど状態の悪いマンションを継続利用してくれる保証はありません。

賃貸経営はあくまでつなぎで、売り時を見計らって売ってしまう出口戦略が重要になります。

一度売れ残った処分できないマンションを再度売り出すのも一つの手

半年以上も売れ残っている場合は、一旦販売を中止して、時間を空けて再度売り出すのも一つの手です。

現在、多くの方は中古マンションを不動産会社の公式HPやSUUMOなどのポータルサイトで探します。

ネットの物件情報は新着のものほど目立つ場所に掲載されていますが、掲載時間が経てば経つほど人目につかなくなり、成約率が激減します。

そのため、そのまま売り続けるよりは一旦販売を中止し、反省を生かして価格を修正した上で再度売り出しましょう。

もう一度「新着物件」に表示されれば、成約する可能性は高いですよ！

ただ、中古マンションの買主は特定地域の物件情報を数か月にわたって逐一チェックしています。

売却中止から再売却までの期間が短いと買い手に「前見た物件がまた売り出されている。裏があるな…」と思われ逆効果なので注意しましょう。

売れないマンションの売却処分におすすめの大手不動産会社のサービス

仲介売却では買い取ってもらえない築古マンションを「売却」という方法を持って処分するなら、中古マンションの買取や、有効活用の手段を提示してくれるサービスを提供している業者に依頼するのが最適です。

ここでは、売れないマンションの売却処分に最適な不動産会社を3社紹介します。

東急リバブル

企業名	東急リバブル株式会社
本社所在地	東京都渋谷区道玄坂1-9-5
買取対応エリア	東京・神奈川・千葉・埼玉・札幌・仙台・名古屋・福岡・大阪・兵庫・京都
買取対応不動産種別	土地・一戸建・マンション
口コミ・評判	東急リバブルの評判・口コミは？不動産売却・査定のメリット・デメリットや仲介手数料について解説

東急リバブルは、首都圏をはじめ、札幌市や仙台市、名古屋市など、日本を代表する主要都市を中心に不動産売買や賃貸物件の仲介・管理など、多岐に渡る不動産事業を展開しています。

そんな東急リバブルでは、売れないマンションの売却処分の方法として、自社買取サービスを行っています。

買取に際しては、リフォームやリノベーションなどを施さず、現状そのままの状態で査定及び買取を行ってくれます。

また、仲介売却でも売りに出したいという方には、買取保証サービスを勧めています。

お客様ニーズを第一に考えながら最適なプランを東急リバブルは提供してくれます。

また、東急リバブルでは、幅広いニーズに対応するため、以下のようなサービスを提供しています。

レジデンシャル不動産

企業名	株式会社レジデンシャル不動産
本社所在地	東京都足立区千住1丁目18番1号
買取対応エリア	全国 ※一部対応できないエリアあり
買取対応不動産種別	マンション

レジデンシャル不動産は、日本全国を対象に、中古住宅再生事業を展開している不動産買取専門会社です。

当社は、中古マンションの取り扱いに長けており、2023年7月末に発行のリフォーム産業新聞の「買取再販年間販売戸数ランキング2023」のマンション買取再販年間販売戸数ランキングで2年連続全国1位を獲得するなど、マンシヨン買取において高い実績を有しています。

レジデンシャル不動産では、他社では売れない、あるいは買い取ってくれない中古マンションであっても、物件の特徴を活かしたリノベーションを施して再販に繋げる力を持っています。

また、レジデンシャル不動産では、「一駅担当制」という制度を採用しています。

そのため、中古マンションの買取では、現地の不動産状況に詳しいスタッフから、詳細な話を伺いながらマンションの買取が行えます。

以下は、レジデンシャル不動産が中古住宅の売買に着手するときに取り組んでいる施策です。

株式会社インテリックス

企業名	株式会社インテリックス
本社所在地	東京都渋谷区渋谷2-12-19
買取対応エリア	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌・仙台・名古屋・大阪・京都・広島・福岡
買取対応不動産種別	マンション(※首都圏の一部エリアに限り戸建て・土地にも対応)

株式会社インテリックスは、首都圏をはじめ、札幌、仙台、名古屋などの主要都市を中心に不動産売買を行っている不動産会社です。

当社は、中古マンションの売買を専門的に行っており、住居用や投資用として活用するマンションの販売から売却、さらに、中古マンションのリノベーションにも着手しています。

仲介売却では売れないマンションの売却相談も行っており、このような相談を受けた際には、自社買取サービスを勧めたり、買取保証を付けた仲介売却のいずれかを勧めています。

買取サービスを提供するときは、お客様のニーズを第一に考えて、最適なプランをその場で提案してくれます。

また以下は、インテリックスが提供している中古マンションの買取方法です。

マンションを処分する際にかかる税金・費用

寄付や業者買取で処分をする場合は、費用はほとんどかかりません。

一方、仲介売却は利益が高い分、費用も高額になります。

代表的な売却費用はこちらです。

ここからは、マンションの処分にかかる税金・費用を一つ一つ紹介していきます。

譲渡所得税

費用の中で最も高額になるのが譲渡所得税で、これは売却価格が購入費用よりも高い時に発生し、所得税と住民税に上乗せされます。

ちなみに、譲渡所得税の課税額は以下の計算式で算出することができます。

譲渡所得税＝税率×{譲渡価額－(取得費＋売却費用)}

税率は、売ったマンションの所有期間が5年以下か、5年超かによって変化します。

※所得税に復興特別所得税2.1%を上乗せ

より詳しい内容はこちらにまとめてあるので、お役立てください。

印紙税

印紙税は、国や自治体が安全・公平な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金です。

その名の通り、売却額に応じた印紙を契約書に貼り付けて納付します。

ちなみに、課税額はマンションの売却価格に応じて以下のように決まっています。

住まいとして利用していたマンションを売る際は、税額は上記の通りです。

ただ、賃貸経営に出していたマンションを売る際は領収書にも同額の印紙を貼り付けるので、課税額が2倍になります。注意しましょう。

印紙はコンビニでも購入できますが、不動産取引で使うような高額の印紙は取り揃えていない可能性もあります。

基本的には郵便局で購入することをおすすめします。

登録免許税

登録免許税とは、マンションを売った後、正式に所有権を買主に移転する際かかる費用です。

この登録免許税は、マンション売却価格の1000分の20と決まっています。

つまり、マンションを1000万円で売った時は20万円の税金がかかってしまうということです。

また、所有権の移転手続きは司法書士に依頼することが多いですが、司法書士への報酬が約1万円、1件あたりの依頼費が5000円なので、更に1万5000円ほどのコストがかかります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が販売活動をしてくれたことに対する報酬です。

支払う金額はマンションの売却価格に応じて、以下のように決まっています。

取引額	仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下	売却額×5％
200万円超400万円以下	売却額×4％＋2万円
400万円超	売却額×3％＋6万円

上記の数字は法律で決められた上限額ですが、慣例としてそのまま請求されることが多いです。

仲介手数料を法定上限額支払う根拠はありませんが、交渉をしてもなかなか値下げは成功しません。

大手仲介業者が実施している割引特典などを利用するのが最もスムーズです。

ページリンク	割引特典の内容
三井のリハウス	①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント ②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産ステップ(旧 住友不動産販売)	再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル	再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産	リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

築古マンションや立地の悪いマンションは仲介売却で売れ残りやすい

費用が高くつくとはいえ、最も利益が高くなるのはやはり仲介売却です。そのため、マンションを処分しようとした時は、まず仲介売却から挑戦することをおすすめします。

ただ、仲介売却は全国不特定多数に向けて売るので、単純な手続きではなくPRの上手さ、営業マンの実力なども結果に大きく関わってきます。

また、物件の印象によって価格は高くなるので、売主自ら積極的に掃除や整理整頓をする姿勢も重要です。

買取保証サービスを使えば売れ残りを気にせず仲介売却できる

最近、大手業者を中心に提供されているおすすめの売却方法が買取保証サービスです。

これは、一定の期間までは仲介売却をおこない、期間が過ぎたら買取にシフトする方法です。

まさに仲介売却と業者買取のいいところ取りで、売れ残りを気にせず高額売却にチャレンジすることができます。

買取までの期間は1.5ヶ月や3ヶ月と事前に設定しているところ、自分で決められるところもあります。

内容が少しずつ違う上、提供している業者がまだまだ少ないので注意しましょう。

マンションは戸建てや土地より処分が難しい

戸建ての家は解体して、更地にして売ることができます。

ただ、マンションは戸建てと違って簡単に立て壊すことができないので、処分が非常に難しいです。

マンションを購入する際は、いずれ売ることも想定しつつ「売れやすい部屋」を買うようにしましょう。

また、税負担が重いという時は、所有権を不動産屋に売り、自分は賃料を払いながら住み続けるリースバックという手段もあります。

処分の方法は一つではないので、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

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