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この記事では、不動産売却の途中で業者変更をおこなうときのポイントや注意点を説明します。
- 不動産売却で仲介業者の変更・契約解除はできる？
- 途中で業者変更をおこなう方法は?
- 解約の流れや違約金が発生するケース
以上についてくわしく解説します。
不動産売却は会社ごとに実績やサービスの質に大きな差があるので、注意が必要です。
もし、一度媒介契約を結んだ会社に納得がいかないのであれば、申し訳ないと思っても変更手続きをおこなうのも1つの手です。
不動産売却中に仲介業者の変更はできる？
不動産売却中に仲介業者の変更は可能です。
通常、仲介業者を変更する際に違約金が発生することはありません。しかし既に発生している広告費用やその他の実費については、前の仲介業者に対して支払い義務が生じる場合があります。
また媒介契約先を乗り換える時は、以下の点を確認したうえで行動しましょう。
不動産売却中に仲介業者の変更は可能です。
- 現在の契約内容を詳しく確認し、可能な解約条件や必要な手続きについて理解すること
- その業者の実績や売却戦略、コミュニケーションスタイルなどを慎重に評価
- 旧仲介業者と新仲介業者との違いを比較する
不動産は、高額売却が期待できる仲介業者を選びたいですよね。
契約した不動産会社と売却の過程でトラブルに見舞われるようなことがあれば、売却活動そのものが遅れかねません。
そうなる前に、不動産会社の乗り換えも検討しましょう。
仲介業者はそのままに担当者のみの変更は可能？
仲介業者はそのままで、担当者のみを変更することは可能です。
不動産会社の担当者との相性に悩み、変更を希望される方も少なくありません。
実際、多くの仲介会社では、クライアントの満足度を高めるために、担当者の変更希望に快く応じています。
- 社内での遭遇や、その他の社内関係における微妙なバランスを考慮すること
- 同一の仲介業者内で担当者を変更した場合、以前の担当者との間に気まずい関係が生じやすい
ただし仲介業者全体の方針やサービス品質に問題がある場合は、担当者の変更だけでは根本的な解決にはならない可能性があります。
場合によっては仲介業者そのものの変更も考えましょう。
これにより、仲介業者はクライアントのニーズをより深く理解し、最適なサービスを提供するための調整が行えます。
また、新しい担当者との間で、期待するコミュニケーションのスタイルや売却戦略についての合意を形成することが、売却プロセスをスムーズに進めるために必要です。
不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況【売主の場合】
不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況を、売主目線でまとめました。
- 媒介契約の契約期限が有効のとき
- 購入希望者と売買に関する合意を得ている状態
ただし上記2つに当てはまらない場合は、比較的スムーズに変更手続きが組めます。
なお、契約内容に自動更新の特約が付いている場合は注意が必要です。
一般媒介契約でも基本的に期限が設けられていますが、複数の業者と契約可能なため、変更手続きがシンプルです。
媒介契約の契約期限が有効のとき
不動産取引において、媒介契約の契約期限内は注意したいことがあります。
専任媒介契約の場合、売手自身で買手を見つけられる一方、専属専任媒介契約は売手自身で買手を見つけることができません。
専任媒介契約は、売主が一定期間内に一つの仲介業者とのみ取引を行うことを約束するものです。
仮に契約期間中に他の業者に変更しようとすると、法的な問題が生じる可能性があります。
【専属専任媒介契約と専任媒介契約の特徴まとめ】
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告※ |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 1社のみ | 2週間に11回、メールか文書で連絡 |
参照：宅地建物取引業法｜第34条の2・媒介契約より
例えば、契約期限内に解約し、別の仲介業者に変更を考えた場合、通常であれば妥当な理由が必要です。
- 約束されたサービスが提供されていない
- 仲介業者の対応が不十分など
解約理由が契約に基づいて認められない場合、契約違反と見なされ、法的な問題やトラブルに発展するリスクがあります。
さらに、不動産業界は比較的狭いコミュニティであるため、無理やり業者を変更すると業界内での評判を損ないかねません。
将来的な取引に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 契約内容に今一度目を通す
- 可能であれば業者との協議を通じて問題解決に努める
契約を結ぶ前には、仲介業者の評判や実績を十分に調査し、信頼できる業者を選ぶことがトラブルを避けるための鍵となります。
購入希望者と売買に関する合意を得ている状態
不動産取引における売買契約の締結は、買主と売主の間での合意が成立した証拠となります。
購入希望者と売買に関する合意を得ている状態での仲介業者の変更は、ほぼ不可能です。
取引の安定性に悪影響を及ぼす可能性があるので、おすすめできません。
- 取引の細部にわたる合意事項の再確認が必要
- 再確認に時間を要するため、取引そのものが延長する
- 売買契約に至る過程で築かれた売主、買主、仲介業者間の信頼関係が損なわれる
- 最悪の場合、取引そのものが不成立で終了し、再度購入希望者を探す羽目になる
仲介業者の変更ができない場合は、買主との信頼関係を維持しつつ、すべての関係者が納得できる形でスムーズに移行できるよう配慮しなければなりません。
仲介業者間での十分な情報共有と、取引の進捗状況に関するコミュニケーションを密に取る必要があります。
不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況【買主の場合】
不動産売却を依頼した仲介業者の変更が難しい状況を、買主目線で解説します。
原則的に、購入申込書を書いた後は、仲介業者の変更が難しいことに注意しましょう。
購入申込書には買主の個人情報が記載されており、この情報が売主や関係する第三者に渡ることで、プライバシーの懸念やトラブルの原因になり得ます。
【発生するトラブルの例】
- 個人情報の流用や横領
- 他業者への横流し
仲介業者を変更したい場合は、購入申込の提出前に伝えることが重要です。
この段階での業者変更は、買主の意志の不確かさを示すことになり、取引のスムーズな進行に支障をきたす可能性があります。参照：国税庁｜不動産購入申込書より
仲介業者を変更する必要があると感じた場合は、以下のタイミングで変更を申し出ましょう。
- 購入の意向を正式に表明する前
- 購入申込書を提出する前
取引過程における不必要な混乱や誤解を避けられます。
事前に業者について十分な情報収集を行うことも、不動産売買で重要なポイントです。
仲介業者の変更に適したタイミング
契約状況に合わせて業者変更を申し出るベストタイミングについて解説します。
- 一般媒介契約は有効期間を確認してから変更を申し出る
- 正当な理由を持って業者変更を行う
- 買主は契約を結ぶ前ならいつでも変更ができる
一般媒介契約は有効期間を確認してから変更を申し出る
一般媒介契約は有効期間を確認してから変更を申し出ましょう。
不動産会社を乗り換える際は、契約期間が満了を迎えるタイミングで変更を申し出てください。
一般媒介契約は、売主が複数の不動産業者と契約を交わせます。
契約関係の清算や新たな業者との契約締結がスムーズにできます。
参照：宅地建物取引業法｜第34条の2・媒介契約より
正当な理由を持って業者変更を行う
不動産会社に対して不満がある場合や、サービスに問題があると感じた場合は、正当な理由として業者変更を申し出ることができます。
この際、具体的な不満点や問題点を明示し、なぜ変更を希望するのかをしっかりと説明する必要があります。
正当な理由の例として、以下のようなものがあります。
- 業務の進行速度が著しく遅い
- 担当者の知識不足が露見している
- 売買に関する話を行うたびに話の内容が違っている
ただし、会社側の主張で「会社不備ではない」としてきた場合、中途解約に応じてくれないケースがあります。
中途解約できない場合は、弁護士といった法律業務に携わる第3者に相談しましょう。
買主は契約を結ぶ前ならいつでも変更ができる
不動産取引において、買主は媒介契約を締結する前であれば、仲介業者の変更が自由に行えます。
しかし、契約を結ぶ前の不動産会社の変更は注意点があります。
そのため、仲介業者を変更したいと考えた際には、その意向をできるだけ早期に関係者に伝えることが重要です。
早めに意向を伝えることで、業者側も適切な対応を取れるでしょう。
買主自身も、業者変更に伴う対応やトラブルを最小限に抑えることができます。
不動産売却を依頼している仲介業者変更の流れ
ここでは、以下に分けて仲介業者変更の流れについて解説します。
- 専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合の流れ
- 一般媒介契約を結んでいる場合の流れ
まずは契約した仲介業者との共有内容や関係を見直しましょう。
必要であれば別の業者への変更を考える必要があります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合の流れ
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間は法律で「3か月以内」と定められており、期間満了後の自動更新はありません。
契約の期間が終わるか、更新の提案を断ることで、簡単に他の業者へ変更することが可能です。
この場合、複雑な手続きは必要ありません。
万が一、専任媒介契約・専属専任媒介契約締結のタイミングで、3ヶ月以上の契約期間を設けた契約を強要や自動更新が行われたら、法律に違反しているので訴えることができます。
一般媒介契約を結んでいる場合の流れ
一般媒介契約の場合、いつでも新しい業者と契約を結び直すことが可能です。
また契約先の会社に関しては、契約終了をきっかけに依頼を終了できます。
ただし、契約の自動更新が行われる場合があるため、更新に関する契約内容の確認を行いましょう。
契約期間終了のタイミングで、スムーズに新しい業者との関係を築くことが重要です。
不動産売却の仲介業者を変更する時の注意点
不動産売却の仲介業者を変更する時の注意点を紹介します。
- 業者変更は契約満了のタイミングで行う
- 違約金請求を回避する
- 「出回り物件」とみなされないように注意する
- 変更先の不動産会社は慎重に選んでいく
不動産売買では売主・買主双方が仲介業者と契約しますが、業者の変更はどちらにもリスクが生じる可能性があります。
やり方次第では大きなトラブルにつながる危険もあるので、十分注意しましょう。
注意点1.業者変更は契約満了のタイミングで行う
業者変更は契約満了のタイミングで行いましょう。
契約満了は業者変更のベストタイミングです。
- 違約金の発生リスクの回避
- 会社間との信頼に傷をつけないため
- 売却活動における時間のロスを最小限に抑えられるため
不動産会社と結んでいる契約には、一定の有効期間が設定されています。
この期間は双方が合意したサービスの提供とそれに対する評価を行うためのものです。
契約期間が満了すると、売主は契約を更新するか、別の業者に変更するかを自由に選択できます。
注意点2.違約金請求を回避する
契約内容次第では、他の業者への変更は契約違反と見なされることがあり、違約金を請求されるリスクが生じます。
まずは、契約書に記載されている条項を詳細に確認しましょう。
違約金請求を回避するためには、正当な理由が必要です。
- 仲介業者が契約において約束したサービスを提供できていない
- 会社都合による契約違反を証明した場合
参照：国土交通省｜宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款より
以上のような状況を明確に証明できる場合、違約金を支払う必要がない、または交渉の余地があります。
注意点3.「出回り物件」とみなされないように注意する
不動産市場において、長期間出回っている「出回り物件」とみなされなれると売買しにくくなります。
- 物件が市場に長期間出回ってしまう
- 物件に何らかの問題があるために売却が難しいという疑念を与える
- 物件の魅力を損ない、買い手に対する交渉力を弱める
「出回り物件」を避けるためには、仲介業者の変更を慎重に検討しましょう。
業者の評判、実績、そして提供するサービスの質をチェックしてください。
注意点4.変更先の不動産会社は慎重に選んでいく
一度選んだ仲介業者から別の業者への変更を考える場合、慎重に動きましょう。
- 不動産会社の評判や口コミ
- 提供しているサービスの内容が売却ニーズに合っているかどうか
- 得意とする物件種別とエリア
- 直近の売買成約件数
インターネット上のレビューや評価、地元の不動産市場における評価など、多角的な情報を収集してください。
複数の不動産会社を比較することで、各社の強みや弱み、費用対効果などを総合的にチェックできます。
不動産売却を依頼した仲介業者の変更に関する質問
不動産売却を依頼した仲介業者の変更に関する質問について解説して行きます。
- 買主が内覧後・申込前に仲介業者を変更することは可能？
- 乗り換え先の仲介業者を選ぶときのコツはある？
- 仲介業者の変更を申し出たタイミングで違約金を請求されることはある？
- 担当者が合わないという理由だけで仲介業者を変えるのはあり？
買主が内覧後・申込前に仲介業者を変更することは可能？
買主は媒介契約を結ぶ前であれば、仲介業者を変更することは可能です。
内覧後・申込前であれば、業者の変更が比較的スムーズでしょう。
契約前であれば、違約金が発生することもありません。
乗り換え先の仲介業者を選ぶときのコツはある？
仲介業者の変更は、信頼性と実績を確認することが重要です。
過去の取引実績や顧客のレビューをチェックし、コミュニケーション能力が高く、積極的に売却活動を行ってくれる業者を選びましょう。
また、地域に強い仲介業者を選ぶことで、そのエリア特有の市場状況を踏まえた適切なアドバイスが得られます。
仲介業者の変更を申し出たタイミングで違約金を請求されることはある？
媒介契約には独占専任媒介契約や専任媒介契約などの種類があり、契約内容によっては違約金が発生する場合があります。
契約書をよく読み、必要であれば専門家に相談しながら進めましょう。
ただし、仲介業者の対応に明確な非がある場合は、違約金なしで契約解除ができる可能性もあります。
担当者が合わないという理由だけで仲介業者を変えるのはあり？
担当者が合わないという理由だけで仲介業者を変えるのはありです。
コミュニケーションが円滑にいかず、不信感を抱いている状態では効果的な売却活動は期待できません。
担当者が合わないと感じた場合、他の担当者への変更を依頼するか、必要であれば業者自体を変更することが望ましいでしょう。
仲介業者選びは慎重に行うことでいい会社に巡り合える
不動産の売却を成功させるためには、信頼できる仲介業者を選ぶことが極めて重要です。
内覧件数が少なかったり、3ヶ月経過しても購入希望者が現れないなどの状況が続く場合、また営業担当者が誠実性に欠ける場合は、仲介業者の変更を検討すべきです。
納得のいく仲介業者選びは、不動産売却の成功へつながります。
