不動産の見積もりとは？無料見積もりの方法と見積もり依頼のポイント・注意点

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住み替え、離婚、相続など、予期せぬ状況で不動産を売却する必要が生じることがあります。

その際に、不動産がいくらで売れるのか見積もりをとっておく必要があります。

中古の不動産(戸建て住宅、マンションなど)は、買った時の金額と現在の金額が異なるケースも多いため、まずは見積もりをとった上で、まずは売却をすべきかどうか、どれくらいの価格や期間で売却をしたいかなどを決める必要があります。

不動産の見積もりを依頼する際は、見積もり価格の計算方法の違いや、見積もり時に評価される項目、見積もりを参照する際の注意点などを事前に知っておく必要があります。

この記事では、不動産見積もりの必要性、見積もり方法の違い、依頼時の注意点について詳しく解説します。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

無料査定スタート

不動産見積もりの方法

不動産の売却価格を把握するには、無料で手軽に依頼できる見積もりと精度が高く公的にも通用する見積もりの2つがあります。

単に市場価格を知りたい場合と、財産分与・相続などで公的資料が必要な場合とでは、適した見積もり方法が異なるため注意が必要です。

ここでは、不動産見積もりの2つの方法について、それぞれの特徴と活用場面を解説します。

方法1】不動産会社がおこなう無料見積もり

不動産会社が提供する見積もりは、売却を前提とした価格査定であり、無料で依頼できるのが特長です。

基本的に机上査定は簡易的な目安価格、訪問査定は実売価格に近い精度の見積もりとなります。

そのため、見積もりを通じて売却を具体的に検討している場合は、最終的には訪問査定を受けることが前提となります。

売却の時期をまだ決めかねている場合は机上査定から、すでに売却を決めていて信頼できる不動産会社がある場合は訪問査定から始めると効率的です。

方法2】不動産鑑定士がおこなう有料見積もり

不動産鑑定士による見積もり（鑑定評価）は、有料ですが法律上の裏付けがあり、相続・財産分与・企業会計など公的手続きにも使えるのが特長です。

価格の根拠を明示できる点で信頼性が高く、家庭裁判所や税務署への提出資料としても通用します。

ただし、費用は数十万円単位となることもあり、あくまで公的証明を目的とした評価が必要な場合に限定して利用するのが現実的です。

とある不動産鑑定事務所が提示している鑑定費用は、下記の通りです。（報酬基準型）

鑑定価格の上限	鑑定費用（宅地または建物）	鑑定費用（建物＋土地）
1,000万円以内	約18万円	約27万円
3,000万円以内	約26万円	約40万円
5,000万円以内	約31万円	約50万円

なお、不動産鑑定の費用算出形式は、下記の3通りの方法があります。

不動産を「どれだけで売れるか」知りたいだけの場合は無料見積もりで十分です。一方、税務・裁判・相続などで価格の証明が必要なときには、鑑定士による評価が適しています。

不動産無料見積もりのメリット

不動産会社が提供する無料の見積もりサービスは、「売却を検討中だけど、まずは相場感を知りたい」という人にとって非常に有効な手段です。

手軽に依頼できる上、複数社を比較すれば価格の妥当性も見えてきます。ここでは、不動産無料見積もりの主なメリットを整理して解説します。

メリット1】コストがかからない

無料見積もりの最大の魅力は、当然ながら費用が一切かからない点にあります。

不動産の売却には、登記費用・仲介手数料・引越し費用・税金など、さまざまなコストが発生します。

そのため、売却を進める前段階で費用をかけずに査定できるのは、大きな利点です。

特に、「売却するか迷っている」「価格だけ知りたい」というケースでも、ノーリスクで現実的な参考価格を把握できる点は無料査定ならではのメリットです。

メリット2】手軽に見積もりを依頼できる

無料見積もりは、オンラインで簡単に申し込みできるのが一般的です。

物件情報（住所・築年数・面積など）を入力するだけで、複数の不動産会社から机上査定の結果が届く仕組みが多く、忙しい人でも気軽に利用できます。

また、見積もり結果はメールなどで受け取れるため、時間や場所に縛られずに比較検討できるのも大きなポイントです。

メリット3】不動産会社選びの参考になる

売却活動において、不動産会社の選定は極めて重要です。

無料見積もりを複数社に依頼すれば、査定結果を比較できるのはもちろんのこと、不動産査定書の内容や担当者の対応、人柄などの観点から、不動産会社を比較できます。

実際、株式会社グローベルスが実施したアンケート調査では、不動産を売却する際の業者選びで最も重視する項目に、見積もり価格を挙げる人が最多でした。

メリット4】実際の需給バランスを踏まえた価格算出がおこなわれる

不動産の無料査定は有料の鑑定評価の下位互換という訳では必ずしもなく、売却の見積もり価格を算出するという目的のもと、下記のような項目もチェックされます。

• 風水的に敬遠される可能性のある物件か
• ネット上で周辺に良くない噂はないか

こうした不動産そのものの価値ではない市場の影響は、鑑定評価でもチェックされます。ただし、不動産鑑定で考慮されるのはあくまで客観的な根拠があるデータであり、客観性に乏しいもの・解釈の余地のあるものは考慮されません。

項目	考慮されるもの	考慮されないもの
学区	A学区はB学区に比べて人気が高く、より高値で取引されている A学区にのみ有名進学校が集中している	ネットでA学区の学校の先生の評判が高い/悪い B学区の学校は有名タレント/有名犯罪者の出身校である
治安	A地区はB地区と比べて犯罪発生率（空き巣・傷害事件等）が約2倍 A地区に警察署・交番が集中している	A地区の△△通りには酔っ払いが多いとネットで言われている A地区の〇〇マンションには迷惑な住民が多いとネットで言われている

ただ、実際の不動産売買では鑑定評価では考慮されない噂・迷信レベルの情報でも価格や成約率に影響する可能性があります。

つまり、不動産の売却価格を見積もるという目的であれば、鑑定評価より不動産会社の無料査定の方が適していると言えます。

不動産無料見積もりのデメリット

デメリット1】見積もり価格は公的な評価額ではない

不動産会社が提示する見積もり価格は、あくまで「市場で売れそうな金額の目安」であり、税務・登記・法的な書類に記載できる評価額ではありません。

たとえば、以下のような用途には無料見積もりは不向きです。

• 相続税や贈与税の申告
• 財産分与や遺産分割協議
• 裁判所への提出資料

これらの場合は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要です。

無料見積もりは“売却の参考価格”を知るためのものであり、公的価値の証明には使えません。

デメリット2】見積もり価格＝売却価格ではない

見積もり価格はあくまで「このくらいで売れるかもしれない」という予測値に過ぎません。実際の売却では、下記などの要因によって、実際の成約価格が見積もり額を下回るケースは少なくありません。

• 買主からの価格交渉で値下げせざるを得なかった
• 売れ残った際に価格を下げるなどの調整をおこなった

特に、売り出し後に長期化すると価格を下げて売るケースもあるため、見積もり額を過信せず相場の目安として認識することが大切です。

デメリット3】見積もり額を高めに提示する業者もある

不動産会社の中には、契約を取るために意図的に高い見積もり額を提示する業者も存在します。

このような業者と契約してしまうと、後から価格を下げざるを得なくなり、「結局売れなかった」という事態になりかねません。

不動産見積もりの2つの方法

不動産の見積もり方法には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

それぞれの特徴を理解しておくことで、自分の目的や売却スケジュールに合った方法を選びやすくなります。

不動産見積もりの方法1】机上査定

机上査定（簡易査定）は、物件所在地や面積・築年数などの基本情報と、過去の成約事例や市場データをもとに行われる見積もりです。

基本情報には物件の場所、土地面積、建物の面積、構造、築年数などが含まれます。

また公開されている市場データや近隣の不動産価格も参考にされます。

机上査定は実際の物件に足を運ばず、スピーディにおおまかな査定価格を知ることができるという利点があります。

しかし、その分詳細な内部状況や特別な付加価値などを正確に把握するのは難しいという欠点もあります。

不動産見積もりの方法2】訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件へ足を運び、建物の状態や日当たり、周辺環境、修繕履歴なども踏まえて見積もりを行う方法です

机上査定では把握しきれない物件の詳細な状況、例えば内装の状態、改装の有無、周辺環境などを確認することができます。

精度の高い査定額を算出できるため、売却の意思が固まっている方や、売却価格を具体的に検討したい方におすすめです。

不動産の見積もりを依頼する前に、以下の準備をしておくことで査定がスムーズに進み、見積もりの精度も高まります。

不動産の見積もりをする前にしておくべきこと

不動産の見積もりを依頼する前に、以下の準備をしておくことで査定がスムーズに進み、見積もりの精度も高まります。

住宅ローンの残高確認

売却予定の不動産に住宅ローンが残っている場合、現在のローン残高を必ず確認しておきましょう。

売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの状態だと、売却後に手元にお金が残らないばかりか、追加で自己資金の準備が必要になることもあります。

また、ローンが残っている不動産は原則として抵当権が付いているため、売却時には抵当権抹消の手続きが必要になります。

この確認は、金融機関に依頼すれば残高証明書や返済予定表という形で取得可能です。

見積もりに必要な書類の準備

見積もりを依頼する際には、以下のような資料を準備しておくと、正確な査定価格を出してもらいやすくなります。

主な書類	内容
登記簿謄本	物件の所有者情報・権利関係などを確認できる
間取り図・建築図面	間取りや建物構造、延床面積などの情報を把握しやすくする
固定資産税納税通知書	課税評価額や所在地情報を記載。路線価の参考にも
リフォーム履歴のわかる資料	リフォーム済みであれば価値向上につながる

上記の資料をあらかじめ揃えておくことで、訪問査定時の対応がスムーズになり、査定結果への納得度も高くなります。

査定・売却を検討している物件情報の整理

権利関係や売却の目的、取得の経緯、近隣住民との関係など、査定時に不動産会社へ共有する可能性のある情報は、査定前に整理しておくことをおすすめします。

例えば査定を不動産会社4社に依頼する場合、事前に情報を整理していないと、A社、B社に共有した情報とC社、D社に共有した情報が異なるということになりかねません。

不動産会社の査定結果を比較する場合は、フラットな条件で比較をしないと意味がないので、注意が必要です。

不動産見積もり価格を調べる時の参考サイト

不動産の見積もりは立地や築年数といった項目を元に、プロの目利きで計算をし、総合評価で金額を算出します。

高いスキルや多数のデータベースを必要とするため、初心者が簡単に出来る訳ではありません。

そのため、素人でも閲覧できるデータベースを利用し、すでにプロが評価をした/成約されている物件価格を参考にするのが最もスムーズで簡単な方法です。

ここからは、初心者でも活用できるサービスを3つ紹介します。

不動産ポータルサイト(SUUMO・ライフルホームなど)

SUUMOやライフルホームなどのサービスは、賃貸物件を探す際などに多くの方が利用していると思います。

こうしたポータルサイトには売買物件の情報も記載されており、現在どんな不動産がいくらで売り出されているかを無料でチェックすることができます。

上のように、どの地域にどんな売り出し物件があるのかをリアルタイムで見られるのが強みです。

周辺設備の状況なども細かく記載されているので、自分の物件と照らし合わせればおおよその価格がイメージできます。

ただ注意してほしいのが、ポータルサイトに記載されている価格は売り出し価格であり、最終的に決定した価格(成約価格)ではないということです。

今後売れ残りや売買交渉が起これば、成約時の価格は記載の金額より1割前後引かれる可能性も十分あります。

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）は国交省が提供するWeb上のデータベースで、全国の直近5年分の成約情報をチェックすることができます。

記載の金額が成約価格になるので、前述のポータルサイトのように実際の売買価格とは違うということがありません。

ただ、不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）の成約事例は数年前のものになるので、似たような物件でも経済状況や周辺環境、道路開通の有無など、前提条件が現在と大きく変わっている可能性もあります。

時代の経過によってどう変化しているかを抑えず、過去の成約価格をそのまま参考にするとズレが生じてしまいます。

路線価図

路線価図(路線価図・評価倍率表)は道路ごとに、面する土地の単価が記載されています。

面する道路に記載されている数字を元に金額を算出するのですが、初心者にとっては読み取りが少し難しい部分もあります。

不動産見積もりにおすすめの不動産一括査定サイト

不動産の見積もりを依頼する際におすすめのサービスが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで複数社へ一括見積りができる優れものです。

登録業者の広告料で運営されていることもあり、利用料は完全無料なのも魅力です。

このサイトを使えば、1社ごとに連絡をして査定依頼をする手間がなくなるのでおすすめです。

不動産一括査定サイトの詳しい使い方は、こちらにまとめています！

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

不動産見積もりサイト1】すまいValue

サイトの使いやすさ	★★★★
実績	★★★★★
安全性	★★★★★
匿名査定	未対応
こんな人におすすめ！	とにかく大手に査定依頼したい！ 販売実績のあるところと契約したい！ 不動産を早く高く売りたい！ 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueは、こちらの6社による共同運営サービスです。

こちらの6社は日本を代表する超大手の仲介業者で、安心して売却をお願いすることができます。

大手と中小はどちらが良いということもないのですが、ネットを使ってのPR力や手厚い保証サービスは、やはり大手に分があります。

不動産一括査定サイトの口コミの中にはネガティブなものも多いですが、すまいValueは利用者の95.5%が「安心感が違う」という回答(2019年4月1日～2022年3月31日にすまいvalueで媒介したお客様を対象にアンケートした結果)をしています。

はじめての不動産売却では、すまいValuewoまず使うのがおすすめですよ。

不動産見積もりサイト2】HOME4U

サイトの使いやすさ	★★★
実績	★★★★
安全性	★★★★★
匿名査定	未対応
こんな人におすすめ！	紹介実績のあるサイトを使いたい！ 大手と地元の中小を比較したい！ 名の知れた会社がやってるサイトが良い！

home4uはNTTグループによって運営されているサイトで、不動産一括査定サイトの中でも古い歴史を持っています。

登録業者は大手・中小含めて1000社もあり、厳選な審査を通りぬけているのでどこと契約しても安心です。

また、home4uはプライバシー保護に力を入れている珍しい査定サイトでもあります。

信頼性・実績の高さで不動産一括査定サイトを選ぶなら、home4uがおすすめです。

不動産を見積もり額より高く売る方法

方法1】まずは不動産の掃除・整理整頓を徹底する

皆さんも賃貸物件を探している時、何件か回った後で「内覧で玄関に入った瞬間から空気感が違う」という経験をしたことがあるのではないでしょうか。

こうした経験は、あなたのフィーリングが物件とピッタリ合ったというのも理由だとは思います。

ただ、内覧時に心を奪われる物件は、内覧前に掃除・整理整頓を徹底した物件であることが非常に多いです。

特に玄関や風呂、台所などの水回りは汚れやすい箇所であり、内覧前に力を入れて対処することをおすすめします。

特に水回りに水垢がついてしまっている場合、築年数よりも古く感じさせてしまい、成約率が落ちてしまいます。

まずは以下のポイントに注意しながら、自分で清掃を進めていきましょう。

場所	ポイント
キッチン	コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所	カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ	におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング	ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関	靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー	洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス	ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト	中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

それでも汚れが落ちない場合は、いっそハウスクリーニング業者の手を借りて、ピカピカにしてもらうのも一つの手です。

ハウスクリーニングは建物全体を依頼するとお金がかかりすぎるので、気になる場所をピンポイントに依頼することをおすすめします。

方法2】内覧時の天候・時間帯も意識する

土砂降りの天気に内覧をすると、暗いイメージが内覧希望者の頭にこびりついてしまいかねません。

内覧をおこなうのは、出来るだけ晴れの日を選ぶことをおすすめします。

また、時間帯も夕方や夜より、日光が最も入る13時前後をおすすめします。

この時、部屋の窓も全て開けっ放しにしておきましょう。

換気をしっかりした上で自然光を取り込むと、建物がいつもより新しく、広く感じさせることができます。

方法3】不動産を売るタイミングを見計らう

不動産を売るタイミングも、見積もり以上で高く売るためには重要となります。

家族構成が変化したタイミングや周辺環境が変化したタイミングなども売却するかどうか検討すべきですが、社会情勢の変化などでも、不動産の価格は変化しがちです。

上記はとあるエリアの平均成約価格ですが、下記の要素によって価格が変動していることがわかります。

以下の要素などは、不動産市場の需給バランスを変動させ、結果として物件の売却価格に影響を与えます。

2024年現在、大阪万博などのビックイベントが控えているタイミングや、好況で住宅ローンも低金利の時などは、物件需要も高く、早く高値で売れやすいと言えます。

経済状況が良くなくても、周辺道路が開通して都市部へアクセスしやすくなったタイミングなどで高く売れる可能性は上がります。

相場より高く売りたい旨を業者へ共有する

前述の通り、不動産の見積もり額はそこまで厳格な基準によって決められているものではありません。

あなたが様々な理由からどうしても見積もり額以上に高く売りたいと考えている場合、その旨を仲介業者へ確実に伝えるべきでしょう。

そもそも、全ての方が見積もり額以上で高く売りたいと考えている訳ではありません。

それどころか、見積もり額以上で高く売れるということを知らず、ほとんどの作業を業者へ委任したいという面倒くさがりのほうが多いです。

見積もり額以上で売るには、まず意思表示をすることから始めましょう。

不動産見積もりの注意点

注意点1】見積もり額の高い業者が必ずしも良いわけではない

複数社を比べる時、初心者はどうしても見積もり額を真っ先に比較してしまいます。

ただ前述の通り、見積もり額に対する考え方や計算方法などが会社ごとに異なるので、必ずしも金額の高い業者が良いわけではありません。

まずはなぜこの価格を付けたのかをしっかり聞いてみて、回答の説得力で決めるのがおすすめです。

注意点2】各社の仲介売却実績もチェックする

マンションの見積もりをA社とB社に依頼し、A社のほうが500万円高かったとします。しかし、実績を調べてみるとA社のマンション仲介実績は年数件、対してB社は年1万件超の実績がありました。

この時、信頼できるのは圧倒的にB社の見積もり額です。逆に、A社は価格の根拠が曖昧な可能性があり、注意が必要です。

不動産会社の実力はピンキリで、得意・不得意もあります。

数字に惑わされ過ぎないように注意しましょう。

注意点3】一気に多数の不動産会社に見積もりを依頼しない

いきなり6~10社くらいへ見積もりを依頼する人がいますが、各社から連絡が来てしまい、対応できなくなるケースがあります。

対応できないなら数社に断りを入れないといけませんが、言い訳を突っ込まれたりすると面倒なので注意しましょう。

最初のうちは最大でも3社くらいに見積もりを依頼するのがおすすめです。

注意点4】見積もりは必ず複数社に依頼する

不動産を査定してもらう時に「取り敢えず身近な不動産会社に査定してもらって売ろう」と考えている人は注意が必要です。

1社だけで見積もりしてもらうと、査定してもらった不動産会社が適正金額を提示しているかわかりません。

最悪の場合、相場価格より大幅に低い価格されていたり高すぎて売却出来ていない事態に陥ります。

不動産の査定は、複数の不動産会社に見積もりを依頼することによって不動産の適正価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な登録で査定できるのでおすすめです。

注意点4】見積もりの根拠を必ず確認する

不動産会社に見積もりを依頼した際、算出された査定金額が根拠のある数字なのか確認しましょう。

納得できる根拠があり提示された金額であれば、媒介契約後もスムーズに売却を進めることができます。

一方で根拠の無い数字を提示している不動産会社は、曖昧な考えで金額を提示している可能性が高く、媒介契約を結ばないようにしましょう。

相場価格と大幅にズレている価格を提示しているケースもあるので、査定額が提示された際はしっかり担当者に質問しましょう。

不動産見積もりに関するよくある質問

そのため、見積もり価格が高いところと契約するのは間違った行動ではありません。

ただ、見積もり価格通りに売れる確証はないため、不動産会社ごとに実績や評判なども考慮する必要があります。

不動産会社が提示してくれる査定金額は、相場から大きく乖離した価格になるケースが少なく、販売を考えている人に大きなメリットがあります。

相場の範囲を知った上で売買を進めていくと、買主を見つけやすく取引をスムーズに進めることができます。

オンライン上での不動産一括査定を依頼すると、査定結果のみ教えてくれます。

ただし、査定依頼された不動産会社は営業の一貫として査定依頼を受けているので営業の電話がかかってくる場合もあります。

また、オンライン上で済ませる査定は訪問査定と異なり細部まで見て算出された金額ではありません。

実際に売却するとなった場合に金額が大きく変わる可能性もあります。

しかし稀に悪質業者が安値で提示して売却しろと行ったり、不適切な対応で売却できなかったりします。

トラブルを回避する為にも、先に複数の不動産会社で査定を依頼しておくことをおすすめします。

不動産一括査定サービスを利用する場合は、簡単な物件情報と個人情報の登録で査定できます。

気軽に物件の価格を知りたい人は不動産一括査定サービスの利用をおすすめします。

不動産売却では見積もりに力を入れるのが重要

不動産売却を検討している際は、まず正確な見積もり価格を算出してもらい、参考にする必要があります。

見積もり価格がないと売却すべきか、売却でローンを完済できるのかが分からず、手続きを進めることができません。

また、事前に大まかな見積もり価格を把握していれば、悪徳業者に足元を見られる心配も少なくなります。

不動産売却では、正確な見積もりを取得できるかどうかが、成功のカギと言えるでしょう。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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