借地権は売却できる？買取に出すことは可能？売却相場や後悔なく売るための対処法を解説

借地権とは、建物を所有する目的で、地主から土地を借りる権利のことです。

つまり、土地の所有者である地主から得た、土地の上に建物を建てて、借りて住める権利のことを指します。

借地権には「普通借地権（契約更新あり）」と「定期借地権（期間満了で終了）」などがあり、借地借家法で借主（借地権者）の権利が手厚く保護されていますが、土地の売買や増改築には地主の承諾が必要になるなど、所有権とは異なる制約やメリット・デメリットがあります

また、借地権は第三者に譲渡や売却をすることも可能ですが、土地の所有権は地主に残るなど

ここからは、借地権の売却の条件や成功させるポイント、注意点について解説していきます。

借地権の売却は可能

借地権の売却は法律でも認められており、売却が可能です。実際、借地権付きの不動産は市場で売りに出されています。

また、借地権の仲介に対応している不動産会社も多く存在し、一般的な仲介売買と比べて権利関係で複雑になりがちな借地権の取引もスムーズに進めることが可能です。

ただし、借地権の中でも種類があり、それによって売却の条件や方法も異なるため注意が必要です。

借地権の種類【2通り】

借地権は、大きく分けて以下の2つがあります。

地上権
賃借権

地上権と賃借権は具体的に下記のような違いがあります。

	地上権	賃借権
権利の種類	物権	債権
登記義務	必須になる	必須ではない
地代	支払うのが一般的	原則支払う
売却時の地主の許可	不要	必要
存続期間	民法上の規定無し(借地借家法適用時は30年以上)	借地権の種類によって異なる

地上権

地上権は借地権の中でもより権利が強く、賃借権と比べて、より売却などがしやすくなっています。

地上権と賃借権の大きな違いは、地上権は借地人が地主の許可なく土地を取り扱うことができるという点です。

抵当権(地上権)設定も可能で、売却も原則自由におこなうことができます。

賃借権

賃借権はその名の通り、地主に借りており、いずれ返すということを前提とした制度となります。

そのため、地上権よりも権利が弱く、売却をする際にも地主への許可が必要になります。

リフォームなどの変更を加える度に地主の確認が必要であり、その度に承諾料などが発生することもあります。

地上権のメリット

メリット1】借地権の権利が強く地主の許可無しで売却が可能

地上権は物権という強い権利であり、地主などの第三者に対して権利を主張・行使することができます。

地上権を持つ場合は、売却や譲渡、リフォームなどの変更は地主の許可を得る必要がありません。

また、地上権を保有し続けることも可能で、その場合は地主が破産したり、他の方に変わったりしても地上権は行使され続けます。

メリット2】自由度高く土地の売却などが可能

地上権では、地主の許可を得ることなく土地の譲渡(売却)などが可能となります。

仮に地主が売却に反対する立場でも、原則は制約無しに売却をおこなうことができます。

地上権のデメリット

デメリット1】個人間の取引で地上権設定は起こりにくい

借地権の設定は主に借地人と地主の間でおこなわれますが、地上権の設定は地主にとって不利なため、同意するケースはかなり稀です。

地上権が設定されるケースは、基本的に下記などがあります。

主なケース	詳細
区分地上権	地下鉄・トンネルや高架道路・ビル、インフラなどの建設・設置にあたって設定されることが多い
法定地上権	競売にかけられた結果、土地と建物の所有権が分かれてしまった場合に、自動で地上権が設定される
事業目的・投資目的の場合	太陽光パネルや工場を設置した土地を提供する場合、地上権設定をすることで取引や維持がやりやすく出来る

デメリット2】専門に扱える不動産会社が限られる

上記の観点から地上権が設定されているケースは稀であり、実際には借地権付き建物のうち、地上権付き建物の割合は10～15％程度にとどまります。

そのため、地上権を専門に取り扱える不動産会社の数も少なく、売却を行うために不動産会社を見つけるのも難しいということになってしまいます。

賃借権のメリット

メリット1】一般的な形式で流通量が多い

賃借権は地上権よりも圧倒的に多い形式で、売買なども多く行われています。

対応している不動産会社も多く、処分しやすいのが特徴です。

メリット2】個人間の売買が活発

地上権がインフラや交通などに関連して設定されることが多いのに対して、賃借権の設定は地主・借地人が共に個人の場合でも頻繁に行われるため、第三者への売買が比較的容易となります。

賃借権のデメリット

デメリット1】売却時には地主の承認が必要

賃借権は地上権と比べて権利が弱く、売却時には地主の承認が必要となります。

そのため、そもそも売却が容易ではないというのも、大きなデメリットです。

また、借地権を売買する際は、承諾を得たとしても、名義書換料(譲渡承諾料)という代金を支払う必要があります。（借地権価格の10％程度）

デメリット2】地主に対して地代の支払いが必要

借地権付き建物は、地代を毎月地主に支払う必要があります。

地代に関しては、大きく分けて2つの種類があります。

通常の地代：底地部分にあたる対価を、借地人が地主に対して支払う
相当の地代：土地全体に対する対価(更地の評価額の年6%ほど)を、借地人が地主に対して支払う

借地権の売却(買取)をおこなう流れ

査定の依頼・買取業者の選定
地主からの譲渡承諾
売買契約書の締結
借地権の引き渡し

Step1】査定の依頼・買取業者の選定

借地権を売却しようと思ったら、一般的には不動産会社に買い取ってもらうのが最もスムーズです。

買取を依頼するにあたっては、複数社の査定価格を比較するなどして業者を選んでいくようになります。

ただし、中には査定価格を高く吊り上げて契約をとろうとする悪徳業者もいるため、どんな会社なのかをしっかりと確認をした上で契約することをおすすめします。

Step2】地主からの譲渡承諾

賃借権の場合は、地主からの承諾が必要となります。

地主から承諾を貰った場合、下記のような譲渡承諾書の発行が必要となります。

賃借権譲渡承諾書(例)【国土交通省HP】

この譲渡承諾書には、譲渡条件や譲渡承諾料の金額、譲渡予定日などが記載されます。

一般的には、譲渡承諾書は売買契約書と同時に受け取るのが一般的です。

Step3】売買契約書の締結

不動産売買契約書の雛形(全宅連提供)

不動産会社と売主間で売買契約を結びます。

売買契約では、主に売買契約書の読み合わせをおこない、内容に合意できるか、齟齬がないかの確認をおこないます。

売主と買主の間で話し合いをしてきた内容が過不足なく含まれているかを注意深くチェックしましょう。

また、2020年4月1日の民法改正によって契約不適合責任が制度化され、今後はより一層、契約書内の記載内容が重要となります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任：契約書に記載された内容と実物が異なる場合に責任が発生
瑕疵担保責任(旧制度)：見えない欠陥（隠れた瑕疵）が引き渡し後に見つかった場合に責任が発生

Step4】借地権の引き渡し

売買契約が完了したら、借地権の引き渡しをおこない、代金が支払われます。

借地権の賢い売り方

売り方1】借地権と底地権をセットで売る

地主の同意がとれれば、借地権と底地権をセットにして、一般的な土地売却と同じ条件で売り出すことが可能です。

これにより、借地権・底地権ともに売れやすい状況となり、スムーズな売却が可能となります。

また、借地権・底地権をセットで売った場合の代金の分配は双方の合意によって決まるため、借地権者が得をするような配分にすることも可能です。

借地権割合（令和7年財産評価基準書路線価図・評価倍率表より）

借地権割合【土地権利に対する借地権(と底地権)の割合】は上記で示されるように、90％～30％の範囲で決まります。

借地権：底地権＝7：3の場合、土地売却の代金を借地権者：地主で7:3で分割するのが普通ですが、一般的に地主は”土地の所有者”という意識があるため、借地権者の方がシェアが大きいという条件で納得することはなかなかありません。

借地権者がより有利な条件での売却をおこなうことは理屈上は可能ですが、交渉が難航しやすいという点にも注意が必要です。

売り方2】借地権と底地の等価交換をおこなう

等価交換とは、借地権の一部を地主に返還し、その代わりに底地の一部を地主から譲渡してもらう方法です。

例えば、借地権と底地権の実際の割合を5：5とする場合、借地権＋底地権をそれぞれの割合に合わせた完全所有地を2つ作ることで、それぞれが土地に対しての権利を完全に行使することが可能となります。

こうすることで土地が売れやすくなり、またローンなども組みやすくなるというメリットがあります。

ただし、等価交換は双方の合意が必要になるため、注意が必要です。

借地権の売却を成功させるポイント

ポイント1】地主とは日頃から関係を築いておく

上記の通り、借地権の売却は地主との調整が重要となります。

地主に借地権者の言い分を承諾してもらえるかどうかは関係性によっても変わるため、日頃から関係を構築しておくことも大切です。

特に、等価交換などは当事者間の完全な合意が必要になるため、弁護士などでもなかなか解決できない事象となります。

ポイント2】更新料・地代が適切な価格に収まるようにする

地代は固定資産税・都市計画税の3～5倍ほど、更新料は借地権価格の5～10%ほどとなるのが一般的ですが、借地権の売却にあたって地主から地代・更新料の値上げを求められるケースも少なくありません。

これは主に、地代や更新料を高額にすることで、地主の収益が高くなる仕組みを作りたいという意図になります。

ただ、地代・更新料が高額になると割高と思われやすくなり、敬遠されて売れ残りになってしまう可能性も高いです。

地代・更新料は新規の借地権者に対して課される条件なので、この料金が高値で設定したとしても、売主(今までの借地権者)にとってのメリットはありません。

売却の際はしっかりと話し合い、適切な設定をしてもらうようにしましょう。

ポイント3】買主が抵当権を設定できるようにする

賃借権の場合、借地権者は建物にしか抵当権(担保)を設定できず、土地部分に関しては地主の承諾が必要となります。

抵当権とは

住宅ローンなどを組むとき、金融機関が融資の担保として土地や建物に設定する権利で、主に、住宅ローンの返済がままならない物件オーナー(債務者)に対して債権の履行を確保するための権利です。
もしも、ローンの返済が滞る事態に陥ったり、返済不能となれば、以下のような形で抵当権が行使されます。

不動産の差し押さえ
不動産を競売にかけ、発生した代金をローンの弁済に充てる

住宅ローンの融資を受ける場合は、金融機関からすると建物と土地の両方に抵当権を設定したいと考えます。そのため、地主に抵当権設定の承諾を貰っておかないと買主が住宅ローン融資を受けるのは難しく、成約がしにくくなってしまいます。

ただし、抵当権とはいわゆる担保であり、上記の通り、抵当権を設定された土地は金融機関によって差し押さえられる権利を持つため、懸念を抱く地主も一定数います。

そのため、抵当権を設定できる承諾を得るには、交渉が必要な場合もあります。

ポイント4】更新後に売却する

借地は、一定期間で契約の更新をおこない、その際に更新料を支払うのが一般的です。

更新料は一般的に借地権価格の3～10％ほど(法的には5%前後)となります。そのため、更地価格が2,000万円で借地権割合が50%の場合は、2,000万円×50%×3～10%＝30万円～100万円の支払いが発生する計算になります。

更新料は高額な支払いとなるため、購入の直前に売主が払っており、次の更新は比較的先になるという状況の方が、売買が成立しやすくなります。

ポイント5】地主との交渉も原則は不動産会社に依頼する

借地権を売る場合、一般的には仲介売却と買取という2つの方法から選択するようになります。

売却方法	仲介売却	不動産買取
買主	個人	不動産会社
売却活動の期間	購入希望者が現れるまで ※平均3～6ヶ月前後	買取条件が合えば、短期間で売却可能 ※平均1～2ヶ月前後
売却価格(相場)	市場価格の90%～110%	市場価格の70%前後
契約不適合責任の有無	原則免除 ※適用される場合がある	あり
仲介手数料の有無	なし	あり
おすすめの方	・不動産を短期間で売却したい方・築古ゆえ仲介売却を断られてしまった方	・不動産を高値で売却したい方・抵当権付きの不動産を売却したい方