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近年話題のサービス「リースバック」
不動産会社ない物件を買い取ってもらい、買取代金を貰った後に賃貸契約を結んで家賃を払いながら住み続けることが出来ます。
不動産を売却したのにそのまま住み続けることが出来る方法です。
まとまった現金が一度に手元に入ってなおかつ、そのまま住み続けることが出来るリースバックですが、家賃を毎月支払うことになってしまいます。
今回この記事では、リースバックの家賃相場と支払いをお得にする方法を解説していきます。
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リースバックの家賃の計算方法
リースバックの家賃は、物件の買取価格と期待利回りによって決定します。
計算式は、以下の通りです。
家賃＝買取価格×期待利回り÷12(ヵ月)
上記の計算を行うと、おおむね物件の買取価格の10％が1年間の賃料になります。
期待利回りや買取価格が高額になるほど、家賃も高額になってしまいます。
家賃の設定は上記の計算式通りになる訳では必ずしもなく、周辺エリアの家賃相場を加味されるケースもあります。
マンションをリースバックした場合は、上記の計算式で算出した家賃に加えて、管理費や修繕積立金などが加算されます。
そのため、リースバック後の負担は戸建てに住み続けるよりも大きくなってしまいます。
リースバックの仕組みとは？メリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説
リースバックをすると家賃相場が高くなる理由
買取価格を基準に賃料が設定されるから
リースバックをした場合の家賃相場は、通常の賃貸物件のものと比較して高額になる傾向があります。
一般的に賃貸物件はターゲットの収入などを加味して賃料を設定しますが、リースバックは買取価格を元に賃料を設定するため高額になってしまうのが主な理由です。
適正価格以上で買い取るから
リースバックに出さざるを得ないのは、住宅ローンを払えない、金銭的に厳しいといったケースも多いです。
リースバックを苦肉の策として行う場合、取引をする物件も状態が悪かったり、築年数が経っていたりするケースが少なくありません。
リースバックはこうした状態の悪い物件も、適正価格以上で買い取ることがあります。
- 即時買取：適正価格－再販コストで買い取る
- リースバック：買取価格は家賃によって回収される
リースバックの場合は状態の悪い物件を高額で買い取ったとしても、その分の賃料を設定して回収できるので業者からするとリスクを抑えられます。
そのため、住宅ローン残債のある物件はリースバック時に買取価格が高額になり、賃料がその分上がるというケースも考えられます。
リースバックの家賃を下げる方法はある？
まずは各社のプランを比較検討すること
リースバック後の家賃は利回りと非常に深い関係があります。
不動産会社によって、利回りの算出方法が異なるためリースバック後の家賃にも差があります。
期待利回りが低い査定をしてくれる不動産会社にリースバックすることで家賃を抑えて、そのまま生活することが出来ます。
リースバックを利用する不動産会社は、しっかりと選ぶようにしましょう。
リースバックを取り扱っている業者1つ1つに査定の依頼をするのは大変な労力がかかりますが、家まもルーノを利用することで一度の申込で複数の不動産会社にリースバックの査定を依頼することが出来ます。
リースバック先を選ぶ際は、リースバック一括査定サイトを利用することで、利用する不動産会社を簡単に見つけることが可能です。
敷金を増額してもらう
不動産を売却した金額の半分を保証金として支払うことで、残りの半分の額の約10％が年間の家賃になるというもの※です。
上の1000万円で売れた例で言えば、通常は1000万円÷120か月=約8.3万円となります。
一方、上記の内容が適用された場合、売り上げの半分を業者に預け、もう半分の10％が年間の家賃になります。
つまり上記の場合、月の家賃は半分の約4.2万円まで下がるのです。
一度預けたお金は何時でも手元に戻せるので、結果的には利用したほうが絶対お得な制度です。
※リースバック業者が一概に上記のサービス内容を採用している訳ではない、または必ずしもこの制度を利用できる訳ではないので注意が必要です。
リースバックの家賃に関するよくある質問
リースバック利用中に家賃を滞納したらどうなる？
リースバックを利用した際の不動産は、同一エリアの不動産相場よりも高額な家賃が設定されます。
そのため、家賃の支払いが難しくなり滞納をする人も出てきてしまいます。
そのような場合は、通常の賃貸契約を結んでいるアパートの様な対応を取られます。
契約解除通知書が送付され自主的な退去を求められます、この命令に逆らうと強制的に退去をさせられてしまいます。
もともとは自分の家だったとしても、リースバックを行った後は自分の家ではなく、賃貸として借りていることを忘れないようにしましょう。
再び物件を買い戻す時はいくら必要？
リースバックは、一度売却した後でも再び買い戻すことが出来るので愛着の湧いた我が家を一度売却しても自分の手元に戻すことが出来ます。
ただし、買戻しに必要な金額は、その物件の時価(実勢価格)となるので、住み続けているかどうかにかかわらず、適正価格の支払いが必要になります。
場合によっては、不動産会社に買い取ってもらった代金よりも高くつく可能性がありますが、リースバック業者によっては金額の融通が利くこともあります。
リースバックの家賃支払いに要注意
リースバックの家賃は割高で、最初のうちは良いですが長年払い続けていくとかなりの出費になります。
将来のことを考えると入院など想定外のリスクもあるので、いつ支払いが滞ってもおかしくはありません。
また、最近は相続対策としてリースバックをおこなうシニア層も増えていますが、年金だけで家賃を払えず、結果的に子どもの助けを必要とする場合もあります。
将来のことを考えれば、毎月の家賃をコツコツ下げていくことが大切です。
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