空き家を売却する方法とは？売る流れとかかる費用や税金・注意点を解説

Step2】査定・業者選び

複数の不動産会社を選んだら査定を依頼します。

査定価格を見て、最適の価格で売却してくれる不動産会社に依頼しましょう。

他社の価格より大きな金額で提示してくる不動産会社は、わざと金額をつり上げて依頼を獲得し、いざ売る時に他社と同じ価格で売却価格を設定してくるケースもあります。

査定結果の内訳も細かく売主に伝えてくれるか、担当と話しをした上で不動産会社を決めましょう。

Step3】媒介契約

査定額に納得して問題がなければ媒介契約をおこないます。

媒介契約は空き家をどの様な条件で売却して、成功した時にいくら支払うか定めているものを指し、不動産会社に仲介してもらう時は必ず媒介契約をおこないます。

媒介契約は3種類あるので、売主の売却目的に合った媒介契約を結びましょう。

Step4】売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約が終われば、売却活動に移ります。

買主が内覧することもあるので、売却予定の空き家はクリーニングしておきましょう。

不要な家具が残っている場合は、回収業者に依頼することをおすすめします。

Step4】 内覧対応

買取希望の買主が現れると、空き家の内覧対応をおこないます。

売主も参加するのが一般的なので、予定を調整しておきましょう。

一般的には、広告からの問い合わせの約5件のうち1件が、内覧申し込みの問い合わせである可能性が高く、内覧件数5件のうち1件程度が契約申し込みを希望すると言われています。

Step5】売買契約

売却価格について買主と相談して、問題なければ売買契約を結びます。

多くの買主は値引きを希望するので、値引きも折込済みの価格を提示しておきましょう。

空き家売却を成功させるポイント

売れるタイミングで売却をする

近年は地価が高騰しているので、不動産を売るベストタイミングだと言われています。

しかし、空き家の場合はそもそも需要が少なく、個別のニーズに訴えたほうが早く売れるので、この通りではありません。

金融状況の変化よりも新駅の開通や道路工事などによりアクセスがどうなるかをチェックしておきましょう。

都市部へのアクセスや買い物などの利便性が高まるタイミングで売ると、高く早く売れやすいです。

空き家売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社の中には、仲介物件はマンションや投資物件が100％で、住まい用の一戸建て売却に対応していないケースも多いのです。

更に状態の悪い空き家となると、対応できる業者は少なくなっていきます。まずは空き家の売却に対応している業者はないか探していきましょう。

内覧準備をプロに依頼する

次に重要なのが、空き家の第一印象です。

相手も不動産の素人である他、「住みよさ」というあいまいな基準で物件選びをしているので、築年数や面積といった数値よりも見栄えの良さが結果を左右するケースは多々あります。

特に玄関や水回りは第一印象に大きくかかわるので、プロのハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。

空き家売却でかかる税金・費用

空き家売却でかかる税金は、こちらの3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

せっかく高く売れたと思っても税金で引かれてしまい、目標額に至らなかったら元も子もないですよね。

最初にいくら税金がかかるかのチェックと節税方法を確認した上で空き家売却に取り組むようにしましょう。

ここからは、3つの税金についてそれぞれ詳しく解説していきます。

→家を売るときにかかる税金はいくら？計算方法・節税対策を紹介

印紙税

印紙税とは、国や自治体に対して安全・公正な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金のことです。

印紙税はその名の通り、売買契約書に課税額分の印紙を貼り付けて納付します。

課税額は、空き家の売却価格に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金	印紙税額
100万円以下	500円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円

印紙はコンビニなどでも手に入りますが、高額印紙は準備していないことが多いので、郵便局で購入するのが一般的です。

2022年5月に宅地建物取引業法が一部改正され、売買契約も電子契約で対応可能になってからは、電子契約であれば印紙税は支払う必要がありません。

法に規定する課税文書の「作成」とは、単なる課税文書の調製行為をいうのでなく、課税文書となるべき用紙等に課税事項を記載し、これを当該文書の目的に従って行使することをいう。

国税庁HP　「第7節　作成者等」(（作成等の意義）)

登録免許税

空き家を売買したら、公式に所有者名義を売主から買主に変更しなければいけません。

これを所有権移転登記と言いますが、この際に登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、課税額が以下のように決まっています。

不動産タイプ	課税額(売買時)
建物	不動産の価額※の1,000分の20
土地	不動産の価額※の1,000分の20

※不動産の価額：原則、固定資産課税台帳に登録された価格になる。登録された価格がない場合は、登記官が認定した価格となる。

空き家を立て壊さず売るのであれば、建物と土地2つ分の税金がかかるので注意しましょう。

また、所有権移転登記は司法書士に依頼することが多いですが、この際に依頼料が1万円ほどかかります。

依頼料がもったいないので自力で登記する方もいますが、失敗した時のリスクが大きいので司法書士に依頼してしまうのが安心ですよ。

譲渡所得税

空き家の売却価格が購入時よりも高額の時には、譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、以下のような計算式で求めることができます。

注意してほしいのが税率で、所有期間(取得日から売却年の1月1日まで)が何年の時に売ったかによって大きく変化します。

税区分	不動産の所有期間	所得税※	住民税
短期譲渡所得	5年未満	30.63％	9％
長期譲渡所得	5年以上	15.315％	5％

※所得税に復興特別所得税2.1%を上乗せ

譲渡所得税が発生したら、引き渡した翌年の2月16日~3月15日※に確定申告をして納付をします。

※該当日が土日祝日の場合は、別日に調整される

空き家を売る際の注意点

ここまで空き家を売るメリットなどを解説しましたが、空き家を売却するのは決して簡単ではありません。

普通の家に比べて劣化している可能性も高く、売れるまでに時間と労力がいるので覚悟が必要です。

また、一定期間放置していた家を売るとなると、最初にやるべきこともたくさんあります。

まず、どんな点をチェックして売却を進めるべきなのかを紹介していきます。

注意点1】事前に権利関係を確認する

まずチェックしたいのが、空き家の正しい権利関係です。

これは分かっているつもりでも、勘違いしているケースが多いので注意しましょう。

原則として、不動産売却は権利者が1人の場合に、その人が責任をもって手続きを進めることになります。

夫婦や兄弟、親族間の共同名義になっている場合は、満場一致で売ることに賛成していないと売却をすることはできないので注意しましょう。

注意点2】現況を自分の目で確認する

実家が遠方にある場合も、できれば売却前に目視でチェックしておきましょう。

庭の雑草が伸び切っており酷い有様なのに、遠方で「なんで売れないんだろう…」と悩んでいても埒があきません。こうなる前に、ちゃんと空き家に赴くことが大切です。

実際に空き家に着いたら、以下のような点を確認しましょう。

特にやっておきたいのが、土地の境界線の確認です。

土地の境界線がわからない、または登記上の境界と実状が異なる場合は、土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。

測量費用は一般的には平均35万円～45万円ですが、下記のような性質の土地の測量は、官民立ち会い測量といって、国・自治体の担当者立ち合いのもと測量をおこないます。

この場合、測量費用は平均60万円～80万円となります。

空き家が売れ残った場合の対処法

空き家状態が長引くほど近隣にとってデメリットとなるため、早めに解消することをおすすめします。

空き家状態を解消する方法は、第三者に売るだけではありません。

ここからは、空き家状態を解消する売却以外の方法を紹介します。

対処法1】誰かが住む

持ち主本人や親族など、誰かが住むことで空き家状態は解消されます。

人が住まなくなった家は不思議と劣化が急速に進むので、物件の状態を維持するためにも誰かが住むことをおすすめします。

本人が遠方に住む場合は、親族にかけあってみて入居者を募集してみましょう。

対処法2】借家として貸し出す

親族が住まなくても、借家として広く入居者を募集することも可能です。

借家のニーズは年々上がっており、将来的には新居を建てる方よりも借家に住む方の割合が増えると言われています。

対処法3】別の用途に活用する

空き家の広さやアクセス次第では、店舗や事業所、その他施設として再利用(土地活用)することもできます。

住まいとしてだけでなく、幅広い用途で募集をかけられるため、契約を結べる可能性は高まります。

空き家の築年数が古すぎる場合は、物件を解体したあと更地化して駐車場として貸し出したり、太陽光パネルを設置したりすることもあります。

対処法4】国・自治体に寄付する

国や自治体が公共事業の一環で、不要な空き家や空き地の寄付を募っていることがあります。

募集があれば積極的に利用したいですが、利益は発生しないので悩みどころです。

また、地方自治体の財政状況が悪く、最近は募集をかける余裕がないというのが正直なところです。

ただ一方で近年では空き家問題への関心が高まっているので、今後は国主導で何らかの救済策が出る可能性が高いです。

空き家の売却は信頼できる不動産会社に相談しよう

住む人のいない空き家を第三者に売るのはハードルの高い作業に感じますが、実際には毎年多くの空き家が取引されています。

不動産会社の中にも空き家の仲介売買をおこなった経験のある業者は数多くいるので、プロに任せれば決して不可能なものではありません。

都市への人口集中や少子化の進展により今後どんどん空き家が売れにくくなることも踏まえて、早めに売却をすすめていきましょう。

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