古い家でも買取は可能？築年数が古い家の売却が難しい理由とおすすめの処分方法・おすすめ買取業者を紹介

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築年数が古くなった家を売却処分しようと思っても、一般的な仲介売却だと条件が悪いため売れ残りやすく、一向に売れないという事態に陥りかねません。

こうした場合は不動産会社に直接買い取ってもらう方法も検討してみることをおすすめします。

買取は不動産会社が不動産を実際より安値で買い取り、リノベーションなど手を加えて再販することを目的としています。そのため、瑕疵があるなど状態が悪い物件でも成約しやすいのが特徴です。

ただし、古い家だと不動産会社から買取も断られてしまう可能性もあります。

今回は、古い家でも買取は可能かどうかの実態と、買取を成功させるポイントや注意点を解説します。

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古い家でも買取は可能だが難しい理由

前述の通り、築年数の古い家でも不動産を買い取ってもらうことは可能です。

リノベーションや解体が前提となるので、築年数が古かったり状態が悪かったりしても大きな問題にならないためです。

ただし、古い家は買取も断られたり、売主の希望条件と合わないケースも考えられます。

ここからは、古い家を買い取ってもらうのが難しい理由について解説します。

理由1】再販にかかる費用が高額になりがち

戸建住宅の多くは木造ですが、木造の法定耐用年数は22年と定められており、(軽量)鉄骨などと比較しても耐用年数がかなり短いです。

築40年以上の木造住宅などは内部の腐食や裂傷などのリスクもあるため、住宅を活かしてリノベーションをするといった対応はほぼ出来ず、基本的には解体の上で更地化することになります。

その上で建物を売るとなると建て直しになるので、合計の費用は高額になり、ほとんど新築時の費用と変わらない場合もあります。

不動産会社負担の再販コストが高額になると再販によって利益を回収できないリスクもあるため、買取を断られてしまう可能性が高まります。

理由2】埋没物や土壌汚染のリスクがある

建物が長年経っていると敷地内の地表・地中のチェックなども疎かになりやすくなります。

リフォームを実施した過程などで質の低いリフォーム業者などが埋めた埋没物が建物の耐震性を著しく下げているケースなども少なからずあります。

こうした埋没物が埋まっているだけでも耐震性に影響しますが、埋没物が風化・浸食することで地中に複数の穴が開けば、耐震性を更に大きく下げることになります。

また、エリアによっては工場の跡地だった影響などで土壌汚染が見られるケースもあります。

こうした状況の場合、不動産を仕入れて建物などを建てても再販が難しいため、買取を断られる可能性が高くなります。

理由3】古い家の多いエリアはアクセスが悪く需要が低い

都市の中心部や駅の周辺などは地価が高いため高値で取引されやすく、中古物件の売買も活発におこなわれる傾向にあります。

一方で、アクセスの悪いエリアは需要が低く流入者も少ないため取引がしにくく、売れ残る可能性が高いです。

こうしたエリア的な要因がある場合、古い家を買い取って新築物件を建て直して再販しても売れ残る可能性があります。

古い家を買取に出すメリット

メリット1】売りに出してから決済(入金)・引き渡しまでが早い

買取は売りに出してから決済・引き渡しまでのスピードが速く、平均で2～3週間程度、最短だと売買契約から3日程度で決済・引き渡しが可能です。

仲介売却の場合は売り始めてから決済・引き渡しまで平均3～6ヵ月となり、状況によっては更に売却が長引くケースもあります。

そのため、早く物件を売ってしまいたい、早めにお金を受け取りたいという方にとっては買取が最適です。

メリット2】状態・条件の悪い物件でも成約しやすい

買取は不動産会社が買い取った後、建て壊しやリノベーションをおこなって再販をするのが基本です。

築年数の古い戸建て住宅は解体するのが原則なので、物件に下記のような瑕疵があっても、仲介売却と比べて成約しやすいというメリットがあります。

物理的な欠陥	水漏れ・雨漏りや設備の故障・柱の腐敗や耐震性の不足 など
法律的な瑕疵	建築制限のオーバー、接道義務を果たしていない など
心理的な瑕疵	過去に自殺や殺人事件が物件内で起きた、近隣に指定暴力団事務所があった など
環境的な瑕疵	夜中を通して騒音や睡眠を妨害するレベルの振動があるエリアだった など

メリット3】戸建て売却の手間が省ける

仲介売却と比較すると、買取は不動産会社に直接買い取ってもらうため、仲介業者や売主が対応しないといけない作業が少なくなります。

このように、買取は売主の手間が軽減されるだけでなく、広告を公開しないので近隣に売却を知られにくく、買主との価格交渉や「いつ売れるか分からない」という心理的ストレスの軽減にもなります。

古い家を買い取ってもらう方法

戸建＋土地で買い取ってもらう

家の建物部分と敷地部分をそれぞれ価値のある不動産として買い取ってもらう場合はそれぞれの評価が買取価格になるため、より高値で買い取ってもらえやすくなります。

ただし、前述の通り木造住宅の法定耐用年数は築22年で、それを過ぎると価値はほぼ0と見なされます。

そのため、築年数の古い家だと、建物部分にも価格がついて取引されるケースは非常に少ないです。

ただし、築22年を超えた戸建住宅は必ず価値が0になる訳ではありません。築年数は古いものの状態が良い物件やリフォーム・リノベーションを施し済みの物件、レトロな見た目が評価されている物件なども建物部分の価値が付加される可能性があります。

古家付き土地として買い取ってもらう

古家付き土地とは、価値の無くなった建物などが残置物として建っている状態の土地です。

この場合は建物＋土地ではなく、土地単体という扱いで売買されます。

建物＋土地で売買するよりも価格は下がりますが、土地として売り出すことで購入後の用途も増えて、売れやすくなります。

築年数が古い戸建てを売却する際は多くが古家付き土地として売り出されます。

古い家の買取を積極的におこなっているおすすめ買取業者

前述の通り、木造戸建住宅は築年数の経過によって劣化しやすいため、不動産を広く扱っている買取業者からも敬遠されるケースがあります。

ただし、買取再販の業界の中には、こうした平均価格～安めの価格帯のファミリー用戸建てを積極的に仕入れて再販することで大きな利益を得ている業者も存在します。

ここからは、中古戸建の買取が得意な再販業者を2つ紹介します。

カチタス

※表示年の前年7月～6月までの数値（リフォーム産業新聞 調べ）

カチタスは古い家を積極的に買取ってくれる企業で、築年数35年以上の家も買取できます。

他社で断られた家でも、積極的に買い取ってくれるので「古い家が中々売れなくて困っている」という人は相談してみてください。

またカチタスは買取再販数が全国NO.1の業者なので、豊富な実績とノウハウを持っています。

信頼性が高く安心して利用できるのでおすすめです。

会社名	株式会社カチタス
免許番号	国土交通大臣(7)第5475号
本社所在地	東京都中央区新川1-18-3 新川中埜THビル4階
設立	1978年9月1日
代表番号	03-5542-3882（カチタス東京本部）:9時～18時　土日定休
年間買取再販戸数	5535戸
再販売上高	876.4億円
仕入～成約平均期間	189日
仕入戸数	5378戸

リプライス

※表示年の前年7月～6月までの数値（リフォーム産業新聞 調べ）

リプライスは買取再販を専門にしている業者で、リノベーション・リフォーム知識が他の業者より豊富です。

古い家は高確率でリフォーム・リノベーションする必要があり、古い家を買取して欲しい人に最適の業者です。

会社名	株式会社リプライス
免許番号	国土交通大臣(3)第7920号
本社所在地	愛知県名古屋市中区栄1丁目9−16 NFビルディング3F
設立	1996年6月19日
代表番号	0120-001-475（名古屋本社）
年間買取再販戸数	1634戸
再販売上高	374.8億円
仕入～成約平均期間	199日
仕入戸数	1630戸

古い家を買取以外で処分する方法

前提として買取は仲介売却と比較して条件の悪い家も取引されやすいのですが、それでも状態によっては買取を断られるケースがあります。

このような場合の対処法は、なにがあるのでしょうか。

方法1】親族などと取引をする

状態が悪くて需要が限られている中古戸建は、第三者へ売り出しても一向に買い手が付かず、売れ残ってしまいます。

ただ、このような物件でも兄弟や親族などであれば、状況によっては取引をしてくれる可能性があります。

近しい関係者の間で取引をする場合は、取引価格の設定が重要になります。

近い間柄だからといって価格を通常より大幅に安く調整すると、別途で贈与税が発生する可能性がある上、税務署の調査対象になる可能性もあります。

方法2】近隣住民へ取引を持ち掛ける

購入需要のない物件の売買を、その物件の近隣住民へ持ちかけるというのも一つの手です。

近隣住民は所有している土地と購入した土地を繋げて、土地をより広く利用できるという需要があります。

ただし、この場合も近親者との取引と同様、取引価格の設定に注意する必要があります。

また、近隣住民との取引に対して仲介業者や税理士、司法書士などを挟まずにおこなうケースもありますが、この場合は法律違反やトラブルが発生しやすくなるため注意が必要です。

方法3】首都圏の不動産投資会社などに相談してみる

地方・郊外の場合、近くの不動産会社に持ち掛けて断られたとしても、別のアプローチが出来るような不動産会社に相談をしたら処分が可能となる可能性もあります。

特に不動産投資の初心者などであれば郊外で地価が低いエリアの戸建ては購入価格が安く利回りが高いということになるので、転入者をターゲットとして売却するよりも需要は拡大する可能性があります。

不動産投資の初心者は首都圏の不動産投資会社のセミナーなどに集まる傾向があります。投資家がターゲットであればエリアは問わないので、郊外であっても一度こうした会社に相談してみるのも手です。

方法4】活用(土地活用)を検討する

土地活用とは一般的に、土地や建物を賃貸に出したり、一階で店舗経営をしたり、駐車場や自動販売機を設置して利益を得たりするなど、不動産を活用して収益化を目指すことを指します。

買い手が見つからないまま放置をしていても固定資産税などの維持管理コストがかさむだけなので、こうした出費を抑えつつ最終的には大きな利益を得ることも可能です。

活用の方法は立地や状況に合わせて無数にあります。例えばアクセスがすこぶる悪い郊外の田舎でも、周りに高い建物がなければ太陽光パネルを設置するといった方法があります。

収益化のプランやアイディアは土地活用業者によっても異なるので、プランをしっかり比較することをおすすめします。

方法5】企業や自治体に寄付をする

不要な土地を企業や自治体に無償で寄付をするケースもあります。

場合によっては有償での取引も可能ですが、有償でも無償でも、事業や公共事業の兼ね合いで企業や自治体に購入需要があるかが重要で、需要がない場合は無償でも譲渡をするのは難しいです。

特に地方自治体は多くが財政上の課題を抱えており、受け入れ体制のあるところはより少なくなっています。

こうした状況を踏まえると、実際に寄付をするのは難しいと言えます。

不動産買取業者に古い家を買取ってもらう流れ

古い家を買取ってもらう流れを紹介します。

買取は、直接不動産会社が買取ってくれるので仲介のように媒介契約を結んだり売却活動を行ったりする必要がありません。

最短1週間程度で現金化できるので、流れを事前に把握してスピーディーに買取をすすめていきましょう。

Step1】不動産買取業者を選ぶ

まず、古い家を買取ってくれる不動産会社を探しましょう。

買取・仲介を行っている不動産会社でも、仲介メインだと買取に関する知識が浅く満足いく結果にならない可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果や対応を比較して最適の不動産会社を選びましょう。

Step2）買取価格の提示

不動産会社に買取価格を提示してもらいます。

買取業者は、家具の処分や家のリノベーションを行なってくれるので、仲介に比べて安い価格を提示されます。

「低い価格を提示されるなら仲介の方が良いのでは？」と思う人もいますが、買取業者は家具処分やリノベーションをおこなってくれるので、全体的に売却益を比較するとそこまで変わらないケースもあります。

また売れ残るリスクを買取業者が補ってくれるので、古い家は買取業者に依頼しましょう。

Step3】売買成立

買取業者が提示した価格を売主が納得すれば売買成立となります。

多くの買取業者は売買成立すれば最短1週間で完了するので、早く現金化したい人は業者と上手く連携を取ってスムーズに買取ってもらいましょう。

古い家を希望の条件で買い取ってもらおう

不動産を売却する方法の1つとして、買取という手法があることは一般的にはあまり知られていません。

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