不動産売却の流れ全9ステップを図解で解説！売ると判断してから契約・引き渡しまでの流れとは？

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不動産売却の流れ	内容
流れ1】売却活動の準備	書類の用意 住宅ローンを完済し、抵当権を抹消
流れ2】不動産一括査定サイトで複数社を比較	不動産一括査定サイトを利用し、情報をまとめてチェック
流れ3】媒介契約の締結	不動産売却の業者選びと媒介契約の締結
流れ4】売却活動・内覧準備	不動産会社が売却活動を対応
流れ5】内覧対応	内覧の問い合わせ対応 購入希望者の内覧準備と立ち会い 室内の清掃・不用品の処分を済ませておく
流れ6】買付(購入申込書)を受け取る	不動産売買の仲介会社と相談しながら、交渉条件を決める
流れ7】売買契約の締結	仲介会社立ち会いの下で売買契約の締結 売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないか確認する
流れ8】引き渡し・決済	住宅ローンの本審査の結果を待って決済日の日程調整をする
流れ9】確定申告	不動産売却後は、翌年1月なかばから3月にかけて実施される確定申告の対応

不動産売却の流れを、図解を使って分かりやすくまとめました。

• 不動産売却の流れを知りたい
• 不動産売却の手続き・期間は？
• 不動産を売却するときまずやることは？

不動産売却にかかる期間や、査定の方法、相続している場合など不動産売買の詳しい情報も紹介します。

「個人で行う家・物件売却の流れをくわしく知りたい」と考える人におすすめの記事です。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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不動産売却の流れの全体図【図解】

不動産売却の流れを、9ステップに分けて図解を使って解説します。

個人で行う不動産売買の流れは、一般的には以下の通りです。

不動産売却の流れを把握しておくことで、売買交渉を有利に進められます。

流れ1】売却活動の準備

はじめに不動産売却のための準備を進めていきましょう。

不動産売却を進めるにあたって、事前に必ずチェックしたいポイントは下記の4項目です。

前もって以下の書類を用意すると、不動産売買契約がスムーズに進みます。

※〇:必須、▲:必要に応じて提出、×:不要

住宅ローンを組んで購入した不動産を売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、住宅ローンが残っていても、ローン残高が売却価格を下回るアンダーローンになれば売却が行えます。

ただし、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンになると、不足分を補う必要があります。

住宅ローン残高の有無※、そして査定結果とローン残高を比較した結果※で今後の売却活動が大きく変わってきます。

※オーバーローンの場合、別途自己資金を出す事で売却は可能

不動産を売却する際には、物件の市場相場を把握することも重要です。

相場情報は、インターネット上の不動産情報サイトや地域の不動産会社が発行する物件情報誌、さらには公的な不動産取引価格情報サービスを利用することで得られます。

下記のサイトなどを使って、相場を調べるのが一般的です。

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
• REINS｜不動産取引情報提供サイト

流れ2】不動産一括査定サイトで複数社を比較

不動産売却でどこがいいか迷ったら、不動産一括査定サイトで複数社を比較しましょう。

不動産一括査定サイトは、売却を考えている不動産の所在地や築年数、専有面積などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼が送信できるサービスです。

不動産一括査定サイトを利用することで、以下の情報をまとめてチェックできます。

会社によって、不動産売買の条件や提案、売却にかかる期間が異なります。

解決したい問題がある場合も、複数社をチェックすれば最適解が見つけられるでしょう。

ただし、不動産一括査定サイトを活用するときは、以下の点に気を付けてください。

• 査定依頼を出した会社から電話・メールが送られてくる
• 結果報告にかこつけて営業・勧誘をしてくる業者がいる
• 極端に高い・低い査定価格を提示する業者がある
• 折り返し電話をかけてくる業者がいる

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流れ3】媒介契約の締結

不動産売却の業者選びと媒介契約の締結は慎重に進める必要があります。

一度の取引で数百万円から数千万円、物件の状態によっては億単位という巨額な資金が動くことに注意しましょう。

査定価格と契約内容に納得できれば、媒介契約を結びます。

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

契約の種類	契約の有効期間	売り手自身が買い手を見つけること	依頼可能な業者数	仲介業者からの報告 ※規定されてい最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる
専属専任媒介契約	3ヶ月以内	できない	1社のみ	1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約	3ヶ月以内	できる	1社のみ	2週間に11回、メールか文書で連絡
一般媒介契約	3ヶ月以内	できる	複数社と契約可能(契約数の上限なし)	なし

不動産の媒介契約の締結は、以下の流れで進めます。

1. 売却プラン・修繕の必要性の確認
2. 売り出し価格の設定
3. 媒介契約の方法決定・締結

媒介契約では、売却戦略と売却活動にかける期間のほか、査定価格をベースにした売出価格の相談・確認を行います。

売出価格は、売主が自由に決めていいということになっていますが、極端に高すぎたり、低すぎる価格は、買主が見つかりにくくなるでしょう。

売出価格は、査定価格をベースに担当者に相談しながら決めましょう。

不動産売却では査定額だけ高い・相場より高すぎる業者に注意しよう！見積もり額だけで選ぶべきでない理由と対処法

流れ4】売却活動・内覧準備

媒介契約を締結した後は、不動産会社が売却活動を行ってくれます。

不動産を売るために必要な情報を、できるだけ詳しく仲介業者に提供しましょう。

• 物件広告をネットやチラシ、不動産情報誌に掲載
• 購入希望者への営業
• 売却活動の報告書提示(媒介契約の内容に準ずる)

売却活動でやることは、購入希望者の内覧準備と立ち会い、住宅ローンを借り入れている金融機関への連絡です。

内覧は、売り出し中の物件をアピールできるベストな機会です。

売買が決まるかは、不動産の第一印象で決まるといっても過言ではありません。

特に居住中の戸建て住宅やマンションを売却する場合は、室内の清掃・不用品の処分を済ませておきましょう。

中でも、以下のポイントは重点的に対応してください。

場所	ポイント
キッチン	コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所	カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ	におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング	ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関	靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー	洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス	ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト	中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

流れ5】内覧対応

不動産売却活動には、内覧の問い合わせ対応も含まれます。

問い合わせが入れば、内覧スケジュールの調整をしましょう。

実際に購入希望者から来てもらい、物件を案内します。

内覧対応者	売主	媒介契約を結んだ不動産会社
対応内容	内覧当日の立ち合い 広告には掲載していない物件情報の説明	内覧の日時受付 内覧日時の設定 進行対応

内覧対応は、仲介業者に任せることもできます。

しかし、物件に詳しい売主が率先して案内した方が、購入希望者に詳しい情報を伝えられるでしょう。

流れ6】買付(購入申込書)を受け取る

仲介業者を介して、購入を決めた希望者から買付(購入申込書)が送られます。

引用：国税庁　不動産購入申込書

買付(購入申込書)には、下記の情報が記載されています。

売主は、買付(購入申込書)に記載されている条件をすべてのむ必要はありません。

不動産売買の仲介会社と相談しながら、交渉条件を決めていきましょう。

また、買付(購入申込書)を送った後にキャンセルされることもあります。

買付(購入申込書)には、法的拘束力はないので気を付けてください。

返送が遅くなると、相手の購買意欲が低下し、別の物件に鞍替えする可能性もあるので、書類を受け取ったらすぐに対応しましょう。

流れ7】不動産売買契約の締結

売主と買主間で不動産売買に関する交換条件がまとまったら、仲介会社立ち会いの下で不動産売買契約の締結に進みます。

売買契約に先立って、売主は以下の書類を手元に用意しておきましょう。

書類が揃ったら、3者間で売買契約に関する打ち合わせが始まります。

契約書の締結には、宅地建物取引士が同席のもと、売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないかの確認を行います。

契約書の内容に問題がなければ、署名・捺印の実施、その後、印紙が貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ります。

売買契約が締結したら、仲介会社に成功報酬として仲介手数料の半額分をその場で支払います。

流れ8】引き渡し・決済

買主と売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の結果を待って決済日の日程調整をします。

通常、不動産売買契約を締結してから決済を行うまで、約1～3ヶ月前後の時間を要します。

当日までに、売主は以下のことを済ませておきましょう。

しかし、買主が住宅ローンの本審査を通過すれば、その日のうちに物件の引き渡しと決済が行えます。

なお、物件の引き渡し・決済までに揃えるべき書類は下記の通りです。

売却代金で住宅ローンの返済を行う方は、決済日を借入先の金融機関に連絡しましょう。

決済日の連絡を受けると、金融機関は金利計算と抵当権抹消の手続きの準備に取り掛かります。

なお、決済日の日程が変更になったら、都度連絡を入れましょう。

決済日当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士の立ち会いの下で物件の引き渡し・決済が行われます。

①決済の流れ	売却代金の「残代金」の受領 住宅ローン残債がある場合は、受領した代金の一部から残債の一括返済 仲介手数料の残額の支払い 司法書士への登記費用の支払い 未経過の固定資産税の清算
②引き渡しの流れ	引き渡す物件についての最終確認 不動産所有者の名義変更 買主に不動産と鍵・重要書類の引き渡し

物件の引き渡し中に行う「不動産所有者の名義変更」は、司法書士主導の下で実施され、重要書類の提出、書類への署名・捺印をもって完了となります。

また、一通りの不動産売却の流れを終えたら、仲介手数料の残額を仲介業者に支払います。

流れ9】確定申告

不動産売却後は、翌年1月なかばから3月にかけて実施される「確定申告」をする必要があります。

しかし、確定申告は売却結果、特例の使用はあるかなどで必要性が変わってきます。

原則、「不動産売却を行って譲渡所得(利益)を得た時※」と「「3,000万円の特例控除」などの譲渡所得に関する特例を使用した場合」は、確定申告の提出が必要になります。

不動産売却を行って利益(譲渡所得)があったかは、以下の計算式を用いることで確認できます。

なお、確定申告を提出して所定の条件を満たしていれば、譲渡所得税の税負担の軽減が図れる特例控除が利用できます。

※譲渡所得の発生時期は売買契約成立時ではなく引渡し時になります。
例えば、2023年の11月に売買契約が成立して、引き渡し日が2024年4月だった場合は、2025年2月に確定申告を提出します。

ケース別 不動産売却の流れ【図解】

不動産売却の流れをケース別に図解で解説します。

• 相続した不動産を売却する流れ
• 成年後見人が不動産売却をおこなう流れ
• 離婚時の不動産売却の流れ
• 司法書士を利用する場合の不動産売却の流れ
• 不動産売却時の確定申告前後の流れ

以上のケースについて、くわしい情報をまとめました。

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れは、相続登記を実行してから売却活動に入ります。

相続登記とは、法律上の不動産の持ち主を名義変更する手続きを指します。

また2024年(令和6年)4月1日より、相続登記の申請が義務化しました。

※1. 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。

参考：東京法務局｜相続登記が義務化より

なお、相続登記の義務化が施される以前(令和6年4月1日以前)から、相続が開始している方にも、3年間の猶予期間が設けられています。

ただし、義務化以前に相続をした方にも登記申請の義務が適用されますので、期日までに手続きを組む必要があります。

成年後見人が不動産売却をおこなう流れ

成年後見制度は財産の管理や売買、契約の締結などを本人に代わって後見人が行う制度です。

不動産売買も、成年後見人が対応することが可能です。

成年後見人が、住居用の不動産売却をおこなう流れは以下の通りです。

1. 不動産会社と媒介契約をする
2. 売却活動
3. 買主との売買契約締結
4. 管轄の家庭裁判所に申し立てを行う
5. 家庭裁判所の許可を得て買主から不動産売却のお金を受け取る
6. 買主に不動産を引き渡す

不動産売買契約後には、家庭裁判所への申請が必要です。

以下の事例に該当すると、家庭裁判所から申請が却下されることもあるので気をつけましょう。

• 売却の必要性が感じられない
• 売却金額や契約の条件が適切ではない
• 本人や親族の意向と話している

非居住用の不動産売却は、家庭裁判所への申請が必要ありません。

ただし売却を行う正当な理由がなければ、契約が無効になることもあるので注意してください。

参考：厚生労働省 成年後見制度とは

離婚時の不動産売却の流れ

夫婦が離婚した際の不動産売却の流れは以下の通りです。

1. 不動産と住宅ローンの名義を確認する
2. 不動産業者に査定を依頼
3. 売却活動
4. 売却した金額を財産分与する

名義は、不動産売買契約書または登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。

財産分与については公正証書に記録しましょう。

公正証書とは法律の専門家である公証人が作成する公文書のことで、公証役場で作成します。

離婚の場合は、以下の通り不動産を売却するタイミングにも注意してください。

離婚前の不動産売却	離婚後に相手と連絡を取りたくない場合におすすめ。 ただし、早く契約を進めたい気持ちから販売金額を相場よりも低くしてしまう恐れがある
離婚後の不動産売却	納得できる形で売却もしたい場合におすすめ。 ただし、家に誰も住んでいない期間も固定資産税を納付する義務がある

参考：法務省公式サイト 公証関係

司法書士を利用する場合の不動産売却の流れ

司法書士を利用する場合の不動産売却の流れは以下の通りです。

1. 本人確認・必要書類の確認
2. 買い手がローン融資をおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料を支払う
6. 司法書士への報酬を支払う
7. 不動産のローン返済
8. 住所変更登記・抵当権の抹消登記
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

司法書士に依頼をする際に必要な書類は、以下の通りです。

• 登記識別情報
• 委任状
• 住民票
• 印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書
• 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
• 抵当権抹消書類

不動産売却時に司法書士に依頼すれば、登記に必要な書類の準備や手続きを一任できます。

ただし、不動産売買を司法書士へ依頼する場合、一般的に30,000〜90,000円ほどのコストがかかることに注意しましょう。

不動産売却時の確定申告前後の流れ

不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告をします。

確定申告に必要な書類は以下です。

• 譲渡所得の内訳書
• 譲渡時の書類
• 売却した不動産取得時の資料
• 売却した土地・建物の全部事項証明書
• 戸籍の附票

税務署のほか国税庁のホームページでも申告書を取得できます。

ただし、国税電子申告・納税システム(e-tax)を利用するにはマイナンバーカードが必要なので注意してください。

参考：国税庁　土地や建物を売ったとき

不動産売却の手続きに関するよくある質問

不動産売却の手続きに関するよくある質問を解決します。

• 不動産売却にかかる期間は平均どれくらい？
• 不動産売却を進める際の注意点は？

以上について、詳しい解答や解決策をまとめました。

良い物件だからといって早く売れるというわけでもなく、運やタイミングも関わるので、どんな物件が早期売却できるか、一概には言えません。

これから不動産を売ろうと考えている方は、できれば1年かかることを想定してスケジュールを組んでおきましょう！

場合によっては更に耐震調査、境界調査などの作業があります。

ここで、水道管や杭抜き工事の必要があれば、更に期間は伸びていきます。

このように、不動産売却に要する時間は不動産のタイプ・状態によって大きく前後するというのも頭に入れておきましょう。

負担する手数料・税金	支払時期
仲介手数料	売買契約締結時と不動産の引き渡し時に半額ずつ仲介会社に支払う
印紙税	売買契約締結時
登録免許税	抵当権抹消登記を行ったとき
譲渡所得税(所得税・復興特別所得税)	確定申告提出後
住民税	確定申告を提出した年の6月以降
消費税	仲介手数料・司法書士への報酬など売却に関係するサービスを利用した時

手付金や仲介手数料の他にも、お金の振込みを受けた際は、所得税、住民税などを納めなければならないので、最低でも数十万円はかかります。

不動産の売却価格は、売却する時期の経済状況や金利、エリア需要など、さまざまな要因で変動します。

不動産をいつ売るかによって大きく得をすることもあるので、売り時を見極めることが重要です。

家を売るタイミングは、「築年数」「住宅ローン金利」などを指標に検討してみましょう。

不動産売却の流れを事前に理解しておこう

不動産売却の流れは少しややこしい手続きもありますが、それほど難しくはないです。

• 複数の不動産売買会社に査定を依頼する
• 物件のアピールポイントを考えておく
• お金の準備をしっかりする

以上に気をつけた人が、不動産売却で得をしやすいです。

上記は、首都圏における2023年の中古マンションの価格乖離率を、成約までにかかった期間ごとに分類したものですが、不動産売却にかかる時間が長引くほど、成約価格が売り出し価格より下がってしまうことが分かります。

つまり、事前に流れを理解しておき、スムーズに売却を進めることは、お得に売却をすることにも繋がります。

不動産一括査定サイトなどを利用し、効率良く不動産売却を進めていきましょう。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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