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不動産の売却先が見つかり、売買契約を結んでから引き渡しするまでに行われる最後の作業が決済です。
売買契約を結ぶ際に手付金を支払うため、決済時は残金を支払うことになります。
決済と引き渡しは同日に行われますが、買主が売主に現金を渡し、鍵を受け取るだけではありません。
司法書士を交えた複数の書類の確認や手続きが必要になるため、前もって準備を進める必要があります。
本記事では不動産売却の決済の流れを紹介しますので、スムーズに引き渡しできるよう理解していただければと思います。
不動産売却の決済の方法
不動産売却における決済は、現金と銀行振込のいずれかで行われます。
どちらの方法で決済を進めるかは、売主と買主との話し合いで決定します。
方法1】現金での決済
・多額なお金を持ち歩くリスクを伴う
不動産の現金決済は、買主が事前に金融機関と連絡を取り、必要な現金を用意する必要があります。
事前に連絡しなければ、銀行が決済日に現金を準備できない可能性もあります。
現金での決済は、双方がその場で清算を確認できるメリットがありますが、多額の現金を持ち運ぶリスクを伴うため、決済後は金融機関で迅速に入金処理をするなどの対策が必要です。
現金決済の選択は、資金の準備と安全性の確保が可能なときに適しています。
方法2】銀行振込での決済
・送金の上限金額に注意しなければならない
銀行振込での決済は、現金を扱うリスクを避けられるため安全性が高いです。
オンライン送金または金融機関の窓口を利用し、振込限度額や手数料を考慮して対処しなければなりません。
振込が完了した後、売主への入金を確認するため、金融機関が営業している平日に行います。
銀行振込は、買主と売主が現金での取引を避けたい場合に適しています。
不動産売却の決済を行う時に用意する書類
売主と買主は、決済当日までに以下の書類を手元にそろえておく必要があります。
売主が決済当日までに用意する書類
以下は、売主が決済当日までに用意する書類の一覧表です。
| 書類 | 内容 | 取り扱い |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報 | 不動産の権利者・データが詳細に記載 | 司法書士へ提出・預ける |
| 実印 | 実印登録済みの印鑑 | 登記関係の書類に押印 |
| 印鑑証明証 | 実印登録を証明する書類 | 司法書士へ提出・預ける |
| 固定資産税納付書 | 不動産にかかる固定資産税が明記 | 税金精算のため、買主と確認 |
| 公共料金の領収証 | 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 | 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認 |
| 管理規約・パンフレット・建築確認通知書など | 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの | 買主へ渡す |
いずれも決済の場で必要になる書類です。
用意する書類の中には、買主や司法書士に渡すものもあるので、忘れずに用意しましょう。
買主が決済当日までに用意する書類
以下は、買主が決済当日までに用意する書類の一覧表です。
| 書類 | 内容 | 取り扱い |
|---|---|---|
| 実印・銀行印 | それぞれ登録された印鑑 | 住宅ローン・銀行振り込み関係の書類に押印 |
| 印鑑証明証 | 上の印鑑の登録を証明する書類 | 司法書士へ提出・預ける |
| 住民票 | 登記変更の手続きなどに必要 | 司法書士へ提出・預ける |
買主は決済時に、印鑑や住民票、身分証明書の3点に加えて、売却代金の残代金や固定資産税の分担金、仲介手数料などの資金も用意します。
不動産売却の決済が行われる時間帯
不動産取引の決済は、平日の午前中に実施されるのがほとんどです。
この時間帯に決済を行う主要な理由として以下などがあげられます。
- 振込を確認する時間的余裕がある
- トラブルが発生しても再処理までの猶予が得られる
- 1日で決済から引き渡しまで対応できる
午前中から決済を行えば、振り込みのトラブルや書類の不備があっても、午後に対処できます。
不慮の事態が起きても1日で決済が完了できるように、午前から行われるのが一般的です。
不動産売却の決済が行われる場所
不動産売却の決済を行う場所は、決済の方法によって決定します。
| 決済方法 | 決済を行う場所 |
|---|---|
| 現金もしくはネット銀行決済 | 不動産会社や司法書士事務所の事務室 |
| 銀行振り込み | 銀行の一室 |
ただし、必ずしもこれらの場所で決済を行う必要はありません。
安全かつ確実に決済を行える場所であれば問題ありません。
場所に悩む方は、特徴から決済場所を選択するのもおすすめです。
- 現金もしくはネット銀行決済による決済を選んだ場合
- 銀行振り込みによる決済を選んだ場合
ここからは一般的な決済場所である上記の2点を詳しく掘り下げます。
場所1】現金もしくはネット銀行決済による決済を選んだ場合
現金決済やネット銀行を使用した決済が選択された際には、不動産会社や司法書士事務所のオフィスで行われます。
特に現金決済の際には、大きな金額を扱うため、プライバシーが保護された個室で取引を行うのが適切です。
- 決済後速やかに金融機関でお金を預ける
数千万円のお金を持ち出したり、運び足したりすることになるため、お金の扱いには十分に注意しましょう。
ネット銀行の場合、実店舗がないため不動産会社や司法書士事務所を利用することになります。
ネット銀行の振り込みはオンラインで完結するため、振込のために銀行に向かう必要がありません。
場所2】銀行振り込みによる決済を選んだ場合
銀行振り込みの場合は、買主が利用する銀行の応接室で行います。
住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、住宅ローンを契約した金融機関で決済するのが一般的です。
ローンの最終調整など、銀行との細かな連携が必要な場合もスムーズに進められます。
不動産売却の決済を行う時の立会人
主に売主と買主はもちろんのこと、両者の間を取り持つ不動産会社の担当者や、法的な手続きを行う司法書士の出席も不可欠です。
司法書士は物件の名義変更などの登記業務を行う専門家で、取引の法的根拠を固める役割を果たします。
また、金融機関の担当者も重要な立会人で、買主がローンを利用して購入する場合は必ず参加します。
- 残代金の支払いを確実に行う
- 必要書類が正確であることを確認する
売主が住宅ローンを返済中の場合、残債の清算手続きを行うために売主側の金融機関の担当者が立ち会うこともあります。
立会人は各々の専門領域で必要な手続きを行うため、売主、買主に専門的な知識がなくてもスムーズに取引が進められます。
不動産売却の決済・引き渡し当日の流れ
不動産の決済は一日で行われるため、事前に流れを確認してスムーズに完了させましょう。
当日の流れは、以下の通りです。
- 本人確認と書類の確認
- ローン融資を買い手がおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
Step1】本人確認と書類の確認
決済をおこなう最初の手続きです。
まず、契約室で売り手の本人確認をおこないます。
- 顔写真付きの身分証明書
- 住民票
- 印鑑登録証明書
同席しているのが顔なじみの業者であっても、必ず本人証明は必要です。
Step2】買い手がローン融資をおこなう
本人確認、書類確認が終わると買い手の融資に移ります。
つなぎ融資、住宅ローンを申し込みが完了すると口座に融資されたお金が振り込まれます。
- 売主に対する残代金
- 売主に対する固定資産税の分担金
- 不動産会社に対する仲介手数料
- 司法書士に対する登記費用
買主は融資金から上記の費用を支払います。
Step3】税金などの精算
税金や管理費は、引き渡し当日に払い手が変わるわけではありません。
そのため、費用を日割りなどで計算して分割負担することで精算します。
トラブルになりやすい作業のため、売り手が全額負担することもあります。
Step4】売り手から買い手へ領収書の発行
精算が終わると、売り手名義で買い手へ領収書を発行します。
領収書は不動産会社が発行してくれる場合は多いですが、必ず確認しておきましょう。
Step5】仲介手数料の支払い
仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した段階で支払い義務が生じます。
契約から決済までの1.5ヶ月で分割返済するのが一般的です。
Step6】司法書士への報酬支払い
仲介手数料の支払いと同様に司法書士にも報酬を支払います。
司法書士への報酬は、依頼する司法書士や不動産の売却額によって左右されるため確認しておきましょう。
Step7】売り手のローン返済手続き
買主が代金を支払ったら、売主のローンを完済します。
オーバーローンが発生すると、ローンを完済できず不動産が売却できないため注意しましょう。
売却価格とローン残債を事前に精査するため、ローンが完済できない状況はまずありません。
しかし、売却にかかる別途費用が高くなること手取りが少なくなり、オーバーローンが発生する可能性もゼロとはいえないため、注意しておきましょう。
Step8】抵当権の抹消登記手続き
ローンを完済すると抵当権の抹消登記手続きが行われます。
抵当権の抹消は不動産の所有者と抵当権者である金融機関で行う必要がありますが、司法書士に依頼する場合が多いです。
抵当権はローン完済後に手続きが必要で、自動で外れるものではないため注意が必要です。
Step9】鍵や重要事項説明書などの引き渡し
支払いと手続きがすべて完了したら、鍵と重要書類を引き渡します。
マンションやアパートの場合は、管理会社に連絡をしておく必要があります。
- 鍵
- 重要事項説明書
- 設備の取扱説明書
- 保証書
重要事項説明書には、売買契約書や登記簿謄本に記載がない以下のような情報も載っています。
- ポストの暗証番号
- 管理費の額
- ペット飼育の有無
- 同棲は可能か
売買契約書と同様に重要な書類として保管しておきましょう。
不動産売却の決済で支払う費用
- 買主から売主への支払い
- 売主の支払い
不動産売却の決済では、主に2種類のやり取りが行われます。
買主から売主へ支払う費用
- 代金の残り
- 固定資産税・都市計画税の清算金
買主は、不動産代金の一部を売買契約時に支払いますが、残りは決済時に支払います。
固定資産税・都市計画税は1月1日に不動産を所有していたものに対して毎年課せられる税金です。
不動産売却を行うタイミングで固定資産税・都市計画税を精算します。
5月1日に引き渡しを行う場合、売主は1年のうち4ヶ月間不動産を所有していたことになるため、買主が残りの8ヶ月分の税金を支払うことになります。
売主から買主へ支払う費用
- 住宅ローンの返済金(一括返済)
- 仲介手数料の半額
- 司法書士の報酬
住宅ローンの残債が残っている場合は、決済時に一括返済します。
不動産会社への仲介手数料は、売買契約時に半額支払っている場合が多く、決済では残金を支払います。
不動産売却で必ず発生する所有権移転登記を行う際、買主が司法書士に報酬を支払います。
しかし、抵当権抹消登記や住所変更登記などの不動産売却の準備として必要になる登記にかかる報酬は、売主が負担しなければなりません。
不動産売却の決済当日までに売主が済ませておくこと
不動産売却では、売主が決済当日までにいくつかの準備を整えておく必要があります。
これらの手続きを怠ると、決済が延期となるリスクがあります。
- 抵当権抹消の準備
- 所有権移転登記の準備
- 隣地境界線の明確化
- 登記を依頼する司法書士の選定
- 新居への引っ越し準備
ここでは、決済をスムーズに行うための5つの準備を紹介します。
抵当権抹消の準備
不動産に設定されている抵当権を抹消するための手続きの準備を済ませましょう。
これは住宅ローンの残債を売却代金で完済するケースで重要となり、金融機関から必要な書類を受け取るまで数週間を要することもあります。
- 登記申請書
- 登記済証
- 弁済証書
- 委任状
- 銀行の資格証明書
所有権移転登記の準備
不動産の所有権を移転するためには、所有権移転登記が必須です。
登記手続きは複雑なため、信頼できる司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に登記を依頼するには売主と買主の合意のもと、必要な書類を集め、手続きを進めなければなりません。
- 登記済権利証（または登記識別情報）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 本人確認書類
- 固定資産評価証明書
- 委任状
- 売買契約書の写し
隣地境界線の明確化
土地取引においては、隣接地との境界線の明確化が大切です。
- 正確な面積を把握するため
- 将来的なトラブルを防ぐため
- 隣地境界線が明確でなければ金融機関から融資されない可能性があるため
土地家屋調査士に確定測量を依頼し、実測図を作成してもらうことで明確になります。
確定測量は、調査士と隣地の所有者立ち会いのもと行う必要があり、隣地所有者との日程調整も行わなければなりません。
登記を依頼する司法書士の選定
司法書士は不動産売却で重要な登記業務を担当します。
通常、買主や不動産会社が司法書士を指定しますが、売主が指定することもありますので、事前に確認しておくべきです。
新居への引っ越し準備
売却物件に居住している場合は、決済日までに引っ越しを完了させておく必要があります。
所有権が移転するため、物件を引き渡せる状態にしておきましょう。
電気やガスといったライフラインの契約解除も忘れずに行いましょう。
不動産売却の決済後にやること
不動産売却の決算が完了してからもすべきことがあります。
作業がなくても保管しなければならないものもあるため、注意しておきましょう。
- 決済後に送られてくる書類の対応
- 確定申告
それぞれ解説します。
決済後に送られてくる書類の対応
決済後は以下の書類を保管しておきましょう。
・仲介手数料や司法書士に支払った費用の領収書をもらう
・固定資産税清算の領収書をもらう
・仲介手数料や司法書士に支払った費用の領収書をもらう
これらは確定申告や税務調査で必要になる場合があるため、最低でも5年は保管しておくのがおすすめです。
確定申告
不動産を売却した場合、確定申告が必要です。
譲渡所得が発生しても、控除を利用すれば譲渡所得税を安く抑えられます。
確定申告では決済に利用した書類や明細書が必要になります。
不動産売却の決済時の注意点
注意点1】決済の日程を事前に確認する
売却決済の日程は、売買契約書に記載されています。
日程を再確認し、自分のスケジュールと合致していることを確認しましょう。
新しい住居への引っ越しなど、他の関連する手続きとの調整も考慮しておくと良いでしょう。
注意点2】必要書類を準備する
売却決済では多くの書類が必要になります。
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価証明書
- 印鑑証明書
- 身分証明書
決済時の書類は正確かつ新しい状態のものでなければなりません。
注意点3】当日の担当者へ事前に不明点を相談しておく
不動産売却の決済は、専門的な知識を持つ司法書士や弁護士に作業を依頼します。
良好なコミュニケーションを保ち、決済の進行状況を定期的に確認することで問題の早期発見と解決につながります。
大きなお金が動く取引になるため、不明点があれば躊躇せずに質問しましょう。
不動産売却の決済で発生するトラブルの対処法
- 不動産売却の取引に多くの人がかかわる
- 初めて不動産売却する方が多い
- 巨額な取引となる
上記のような理由から、不動産売却でトラブルが発生する可能性があります。
3つのトラブル事例と対処法を紹介します。
- 引き渡しの遅れ・契約内容との相違によるトラブル
- 振込手数料をどちらが負担するかで発生したトラブル
- 登記簿に記入した住所を変更した時のトラブル
対処法1】引き渡しの遅れ・契約内容との相違によるトラブル
引き渡しの遅れや契約内容との相違によるトラブルは、以下のような原因で発生する場合が多いです。
- 複数の登記変更の手続きを行わなければならない
- 境界確定作業が必要
スケジュールに余裕を持たせるだけでこれらのトラブルを避けられる可能性があります。
売買契約書に引き渡し日について記載していますが、遅延する場合は早めに連絡しましょう。
対処法2】振込手数料をどちらが負担するかで発生したトラブル
振込手数料の負担を巡るトラブルが発生することもあります。
銀行振込を利用する場合、振込を行う側が手数料を負担するのが一般的です。
主要銀行を例に、窓口での振込手数料をまとめました。
| 銀行名 | 同行宛 | 他行宛（3万円未満） | 他行宛（3万円以上） |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 330円 | 660円 | 880円 |
| みずほ銀行 | 330円 | 660円 | 880円 |
| 三井住友銀行 | 330円 | 660円 | 880円 |
銀行による違いはなく、高額の取引になるため880円の手数料がかかるものと理解しておきましょう。
例外として、出金伝票と入金伝票を使用して、手数料を実質無料にする方法があります。
振込手数料が原因でトラブルへの発展が考えられる場合は、こちらの方法を検討しましょう。
対処法3】登記簿に記入した住所を変更した時のトラブル
所有権移転登記を進める際に、登記簿上の住所が現在の住所と異なっているとトラブルの原因になります。
- 本人確認ができない
- 登記申請が受理されない
- 引き渡しの遅延
具体的には上記のようなトラブルにつながります。
現在の住所と登記簿上の住所が一致しているかを確認し、異なる場合は事前に住所変更登記を行う必要があります。
不動産売却における決済に関するよくある質問
ここでは、不動産売却における決済を行う前に解決しておきたいよくある質問に回答します。
決済に必要な書類を忘れてしまったらどうする？
それぞれの書類がない場合、手続きは停滞し、場合によっては再度予定を調整しなければなりません。
実印・印鑑証明書を忘れてしまったらどうする？
- 取りに帰る
- 代理人に持ってきてもらう
印鑑証明書は発行後3ヶ月以内のものを用意する必要があります。
忘れた場合は近くの役所やコンビニで発行できるケースがあります。
どうしても用意できなければ延期になるため入念に準備しましょう。
登記識別情報通知・固定資産税等納税通知書を忘れてしまったらどうする？
- 本人確認情報制度を利用することで手続きできる場合がある
- 司法書士が本人確認書類や聞き取り調査に基づいて本人確認情報を作成することで、権利証の代わりになる
- 2〜5万円程度の費用がかかり、司法書士によっては当日対応してもらえない場合がある
登記識別情報通知書は重要な書類のため、取りに帰る選択が好ましいです。
固定資産税等納税通知書は、登記識別情報通知書ほど重要な書類ではありません。
- 役所で当日に通知書を再発行するのは難しい
- 司法書士や不動産会社が控えを持っていれば代用可能
- 正確な金額がわからない場合が概算で精算し、後日差額を調節する方法もある
仲介手数料を忘れてしまったらどうする？
媒介契約書に仲介手数料について記載されている場合があるため、契約書の内容に従うことになります。
忘れてしまっても、決済が延期になるほどの強制力はなく、後日の振込で問題ないケースが多いです。
不動産売却の決済の流れを理解してスムーズに取引しよう
不動産売却の最終段階である決済は、売主・買主・不動産会社・司法書士など多くの人がかかわる手続きです。
このタイミングで必要書類や費用に不備があると、取引の遅延やトラブルに発展することもあります。
決済の流れを理解して、スムーズに取引が進められるようにしておきましょう。
引き渡しまでの最後の作業になるため、安心して鍵を引き渡せるように準備しておきましょう。
