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不動産を売却する際、司法書士に作業を依頼するのが一般的ですが、「どんな作業をお願いできるのか？」「費用は誰が負担するのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。
不動産売却は高額な取引になるため、登記のミスや契約上のトラブルを防ぐためにも、司法書士の役割を理解しておくのがおすすめです。
本記事では、不動産売却時に司法書士が担当する業務内容や、依頼するメリット、費用の相場などを詳しく解説します。
専門的な内容も分かりやすく説明しているので、これから不動産を売却する方はぜひ参考にしてください。
【免許登録】
宅地建物取引業免許：国土交通大臣（4）第7845号
一級建築士事務所登録：東京都知事 第62093号（東京本社）
特定建設業許可：東京都知事 （特-2） 第135078号（東京本社）
不動産特定共同事業許可：東京都知事 第134号（東京本社）
賃貸住宅管理業登録：国土交通大臣（1）第1722号（東京本社）
そもそも不動産売却時の司法書士の依頼費用は売主と買主どちらが負担する？
不動産売却で司法書士に支払う費用は、依頼する作業によって売主・買主のどちらが負担するか変わります。
- 所有権移転登記に関する費用…買主が負担する
- 抵当権抹消登記に関する費用…売主が負担する
一般的に、上記のとおりとなることが多いです。
マイホームを売却する場合、売主は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。
この抵当権抹消登記は売主の責任であるため、売主が費用を負担します。
一方で、買主は新たな所有者として登記を変更する必要があるため、その登記手続きの費用は買主が負担します。
ただし、売買契約の内容によっては、費用の負担が異なるケースもあるため、契約の段階で誰がどの費用を負担するのか確認しておきましょう。
不動産売却時に司法書士に依頼する作業
不動産売却で司法書士にどのような作業をどのようなタイミングで依頼するのか、理解していない人も少なくありません。
不動産売却の全体の流れは以下のとおりで、司法書士が対応するのは売買契約の締結時です。
売買契約の締結時に司法書士に依頼する作業は主に以下の2つとなります。
- 登記に関する手続き
- 本人確認・契約時の立ち会い
それぞれ解説します。
登記に関する手続き
不動産の売却では、登記の変更が必須です。
司法書士は、売主から買主へ名義を変更する所有権移転登記や、売主の住宅ローン完済後に必要な抵当権抹消登記を担当します。
登記の手続きで、書類作成や登記申請に誤りがあると、法務局で手続きが受理されず不動産の売買がスムーズに進まなくなる可能性があります。
司法書士に依頼することで、ミスなく登記の変更を進められます。
本人確認・契約時の立ち会い
不動産の売買は高額な契約のため、詐欺やトラブルを防ぐために司法書士が立ち会い、売主・買主の本人確認を行います。
契約時の立ち会いでは、売主・買主が持参する書類の確認や、捺印のチェックも行われます。
取引に問題が発生すると司法書士の責任問題となるため、書類や確認事項に不備が見つかれば契約は中断します。
所有権移転登記に必要な登記識別情報や印鑑証明書などが正しく準備されているかを確認した後に、司法書士が金融機関からの融資を許可します。
不動産売却時に司法書士に依頼できない作業
同様に、不動産売却時に司法書士に依頼できない作業も確認しておきましょう。
難しい作業なら何でも担当してくれるのはではないかと、漠然と考えている方もいるかもしれませんが、不動産売却で司法書士が担当する作業は一部だけです。
誰が何の作業を担当するのか理解することで、不動産売却の仕組みをより理解できるでしょう。
売買契約書の作成・リーガルチェック
売買契約書の作成やリーガルチェックは司法書士ではなく、不動産会社や弁護士の業務範囲となります。
司法書士は登記手続きの専門家のため、契約内容の詳細なリーガルチェックは行えません。
- 契約内容に不利な条項が含まれていないかの確認
- 売買契約書の文言の解釈
- 特約の有効性の判断
このような作業も弁護士の作業となります。
譲渡所得税をはじめとした税務相談・節税対策
不動産売却時には、売却益に応じた譲渡所得税がかかります。
しかし、税務相談や節税対策は税理士の専門分野であり、司法書士では対応できません。
確定申告の経験がある人なら、節税対策について自分で調べれば対応できるでしょう。
しかし、3,000万円特別控除や買い替え特例などは節税対策として効果が大きいため、適用条件が設けられており、わかりづらい場合もあります。
税金に関する具体的なアドバイスをもらいたいのであれば、税理士に相談しましょう。
紛争や相続トラブル
売却時に相続問題や売買契約上のトラブルが発生した場合、司法書士では対応できません。
これらの問題を解決するには、弁護士が必要です。
たとえば、相続登記が完了していない不動産を売却する場合、相続人全員の合意が必要になります。
このようなケースでは、弁護士と連携して手続きを進めることが求められます。
不動産売買でトラブルが発生し、弁護士を巻き込む事態にならないように、売買契約の手続き時に司法書士が責任を持って対応しなければなりません。
不動産売却時に司法書士に依頼するメリットとは？
不動産売却時に司法書士に依頼するメリットは、主に以下の3つです。
- 登記の手続きがミスなく行える
- 前提登記もまとめて依頼できる
- 契約不履行のリスクを軽減できる
必ずしも司法書士に依頼する必要のない作業もありますが、これらのメリットから司法書士の利用が推奨されています。
登記の手続きがミスなく行える
登記申請は少しのミスで手続きが進まなくなる恐れがあります。
法務局の手続きに精通している司法書士に依頼すれば、手続きをスムーズに進められ、書類の不備などによる遅延を防げるでしょう。
前提登記もまとめて依頼できる
司法書士が所有権移転登記を行う前に、しなければならない登記があります。
以下などが前提登記であり、これらも司法書士が対応してくれます。
- 引っ越し等で住所が変わった場合…住所変更登記
- 結婚や離婚で苗字が変わった場合…氏名変更登記
- ローンを借りていた不動産の場合…抵当権抹消登記
複数の登記が存在し、抵当権が残ったままでは名義の変更ができないなど、互いに干渉し合っています。
仕組みの理解や書類の取得、登記申請書の作成などはどれも難しいですが、司法書士が対応してくれるため安心して依頼できます。
契約不履行のリスクを軽減できる
売買契約を締結しても、買主からの支払いがなければ契約不履行になる可能性があります。
司法書士は売買契約に立ち会い、契約に対する意志や支払い能力に問題がないかを確認してから融資に移ります。
つまり、融資実行の権利を司法書士が握っているため、司法書士が許可した時点で支払いが行われるのと同義といえるでしょう。
また、司法書士は不動産会社が作成した書類が偽造されていないかもチェックするため、詐欺被害に遭うリスクも軽減します。
不動産売却で司法書士にかかる費用
- 司法書士報酬
- 登録免許税
不動産売却で司法書士にかかる費用は、大きく分けて上記の2つです。
司法書士の費用は、司法書士事務所によって自由に設定できますが、地域の相場に合った額を設定している場合がほとんどです。
複数の司法書士から見積もりをとっても、格安になる可能性は低いでしょう。
司法書士への費用は、司法書士報酬と登録免許税を合わせて支払うことになります。
司法書士の費用の負担者
司法書士の費用の負担者は一般的に以下のとおりとなります。
| 登記 | 内容 | 費用の負担者 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 登記簿に記録された不動産の名義を変更する | 買主 |
| 抵当権設定登記 | 不動産をローンで購入した際に抵当権を設定する | 買主 |
| 抵当権抹消登記 | 登記簿に記載されて抵当権を抹消する | 売主 |
| 住所変更登記 | 登記簿に記録された不動産の名義人の住所を変更する | 売主 |
| 氏名変更登記 | 登記簿に記録された不動産の名義人の氏名を変更する | 売主 |
ただし、これらは一般的に決められているだけで、売買契約の内容によって負担者が変わる場合もあるため、必ず契約書を確認しましょう。
買主が負担する司法書士の費用相場
買主の負担となる費用は、所有権移転登記と抵当権設定登記の2つです。
- 所有権移転登記の費用相場…司法書士報酬3〜10万円＋登録免許税（固定資産税評価額の2.0％）
- 抵当権設定登記の費用相場…司法書士報酬2〜6万円＋登録免許税（抵当権の債権金額の0.4％）
固定資産税評価額が3,000万円で、4,000万円の抵当権を設定した場合、登録免許税は以下となります。
- 所有権移転登記の登録免許税…3,000万円×2.0＝60万円
- 抵当権設定登記の登録免許税…4,000万円×0.4＝16万円
売主が負担する司法書士の費用相場
売主の負担となるのは、主に抵当権抹消登記、住所変更登記、氏名変更登記です。
抵当権が設定されていなかったり、個人情報に関する変更点がなければ売主から司法書士への支払いはないでしょう。
それぞれの登記の相場は以下のとおりです。
- 抵当権抹消登記の費用相場…司法書士報酬1〜3万円＋登録免許税1筆1,000円
- 住所変更登記の費用相場…司法書士報酬1〜2万円＋登録免許税1筆1,000円
- 氏名変更登記の費用相場…司法書士報酬1〜2万円＋登録免許税1筆1,000円
司法書士に依頼する際に必要な書類
司法書士に依頼をすれば登記手続きを一任できますが、以下の書類は売主本人が準備して提出する必要があるので注意しましょう。
- 登記識別情報
- 委任状
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
- 抵当権抹消書類
司法書士に登記を依頼するには委任状が必要
司法書士に登記を依頼する場合、代理人としてい手続きしてもらうことになります。
司法書士がミスをすれば、依頼者自身の責任も問われることになります。
司法書士は代理人なので、依頼するためには委任状が必要です。
少しずつ司法書士に提出していくのもOK
登記の変更は不動産の引き渡し日にまとめておこなわれます。
売買契約から引き渡しまでの約1.5ヶ月の間に、書類を少しずつ司法書士に預けて構いません。
入手したものから提出をすれば、早い段階で書類を確認してもらえるため、安心して引き渡しを迎えられます。
不動産売却における司法書士に関するよくある質問
不動産売却における司法書士に関する3つのよくある質問をまとめました。
- 司法書士に依頼せず自分で登記申請することは可能？
- 不動産売却時に司法書士が行う登記手続きの流れとは？
- 不動産売却時に司法書士を自分で探すことは可能？
それぞれ解説します。
司法書士に依頼せず自分で登記申請することは可能？
親族間の個人売買では、司法書士に依頼せず自分たちで登記申請をする方も多いです。
住所変更登記だけなら売主・買主でもおこなえますが、抵当権抹消登記は司法書士に依頼しなければできません。
ローンが残っている物件を売却する際は、必ず司法書士に依頼しましょう。
不動産売却時に司法書士が行う登記手続きの流れとは？
引き渡し・決済は、銀行の一室などに売主・買主と双方の仲介業者、司法書士、銀行の担当者が同席して進められます。
当日の基本的な流れは、以下の通りです。
- 本人確認と書類の確認
- 買い手がローン融資をおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 住所変更登記・抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
まず売主は、受け取った代金から仲介手数料と司法書士への報酬を支払います。
残った代金でローンを一括完済した後、司法書士は書類を役所に提出し登記を行います。その後、鍵を引き渡して完了となります。
決済・引き渡しは銀行の営業日である平日午前中に1時間程度でおこなわれるのが一般的です。
不動産売却時に司法書士を自分で探すことは可能？
紹介してもらった司法書士を利用する人がほとんどですが、全国司法書士会連合会のサイトの「司法書士検索」を使えば、近くの司法書士をすぐに検索できます。
仲介業者が詐欺を企てており、紹介された司法書士も仲間だったという可能性もゼロとは言い切れないため、自分で探す人もいます。
可能性は極めて低いですが、リスクを排除したい方は司法書士を自分で探しましょう。
不動産売却でトラブルをなくすため登記手続きを司法書士に依頼しよう
不動産売却は、司法書士に依頼することで、登記手続きのミスを防ぎ、安心して取引を進められます。
特に所有権移転登記や抵当権抹消登記は専門知識が必要なため、司法書士のサポートは不可欠といえるでしょう。
契約時の立ち会いや本人確認に司法書士が参加することで、契約締結時のリスクを減らせるものメリットです。
不動産売却は人生で何度も経験するものではないため、初めての高額な取引に不安を抱えている方もいることでしょう。
本記事を参考に費用の相場や必要な手続きを把握し、スムーズに不動産売却を進められるよう準備しましょう。
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