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不動産売却において、業者とともに重要になるのが司法書士です。
必要に応じて依頼するものだと勘違いしている方も多いですが、不動産売却のときには必須で依頼をするようになります。
日常生活の中でなかなか出会う機会のない人達ですし、どんなことを依頼するのか、費用はいくら払うのかといった方も分からない方が多いでしょう。
この記事では、不動産売却時には必須で依頼する必要のある司法書士の正体と、仕事内容などについて解説します。
不動産売却では司法書士の協力が不可欠
司法書士とは、 専門的な法律の知識に基づいて登記や供託の代理、裁判所、検察庁などに提出する書類の作成提出などをおこなう国家資格者のことです。
簡単にいえば、専門的な知識が多くて素人には難しい書類のあつかいを国から任された人達だということです。
不動産売却でも専門性の高い書類をあつかわなければならないので、依頼が必要となります。
司法書士への依頼は登記がメイン
不動産売却において売り手が依頼をするのは、登記という作業がメインになります。
登記とは、例えば不動産売却であれば、その取引を円滑にするための法制度です。
その中でも、特に売却をおこなう人が必須でおこなわなければならない登記は次の2種類です。
- 住所の変更登記
- 担保の抹消登記
まず、住所の変更登記に関してですが、これは登記簿上の住所を正確なものに変更するケースが主です。
次に、担保の抹消登記ですが、ここでいう担保とはいわゆる抵当権のことです。
そもそも不動産売却で登記をおこなう意義とは？
引っ越し後もしばらく新しい住所を役所に申請しなかったという方は多いと思います。
原則、住所を変更したら14日以内に申請しないといけませんが、これを過ぎても罰則があるわけではありません。
また、親の不動産を相続した方にも、親名義のままで変更していないというケースが多いです。
一方、中古の不動産を売るとなったら、わざわざ高額の報酬を支払って司法書士に登記依頼をしなければいけません。
なぜ、こんなことになるのでしょうか。そもそも、登記をする意味とは何なのでしょうか。
登記により権利関係の明確化・取引の安全性担保をおこなう
当然ですが、物を売るには売り手がその所有者でなければいけません。
これは不動産も同様ですが、不動産の所有者が誰かというのは住んでいる本人さえ勘違いしていることが多いです。
まず、住んでいる人が家の所有者とは限りません。中には家を借りている人もいます。
また、自分の家を自分で買った場合も、手続きは代理で配偶者がおこなったとなれば、権利者も配偶者の名前で登録されています。
このように、不動産の権利者は一見すると誰だかわからないので、「登記簿に登録されている人が権利者」とルールを定めることで、権利者以外が勝手に不動産を処分するのを防止しているのです。
登記登録された権利者のみ権利の主張・行使が可能
登記することで、不動産の処分方法などを自分の意思で決めることができます。
また、不動産を売却したときに代金を受け取る権利があるのも、登記登録された権利者のみとなります。
つまり、売却希望者が登記登録されていない場合、登記の変更をしなければ売却をすることさえできないのです。
悪徳業者の詐欺も司法書士が防止
司法書士は登記変更だけでなく、不動産会社が作成した書類が偽造されたものかどうかなどもチェックしていきます。
つまり、司法書士に依頼すれば詐欺被害にあう確率も格段に減るということです。
不動産売却は依頼者と仲介業者の担当者2人の話し合いで進められますが、依頼者は素人、業者はプロなので、最もらしいことを言えば簡単に騙すことができます。
これを第三者の目線でチェックするのも、司法書士の仕事です。
司法書士に依頼する方法
不動産の仲介売却ではほぼ100%、司法書士への依頼が必要となります。
そのため、不動産会社は特定の司法書士と提携していることが多く、担当者から紹介・斡旋してもらえます。
ほとんどの人は斡旋してもらった司法書士に登記変更を依頼するようになります。
ただ、仲介業者が詐欺師で、紹介された司法書士もグルという可能性もあります。また、司法書士の報酬を比較すると、若干ですが金額の違いもあります。
こうした点を踏まえて、自力で司法書士を探す人も中にはいます。
全国司法書士会連合会のサイトにある「司法書士検索」というサービスを使えば、お近くに事務所がある司法書士が一発で検索できるので、自力で探したい人にはおすすめです。
不動産売却における司法書士の役割
不動産売却は、複数の法的手続きが伴う複雑なプロセスです。
その中で、司法書士は売却プロセスを円滑に進め、法的な問題を未然に防ぐためのキーパーソンとなります。
不動産売却における司法書士の役割について紹介していきます。
契約書の作成と確認
司法書士は、売買契約書の作成と確認を行う専門家です。
この契約書は、売主と買主の間での合意を明文化するために非常に重要です。
司法書士は契約書が正確であり、売買の条件が明確に記載されていることを確認します。
重要事項説明
司法書士は、重要事項説明の役割も果たします。
不動産を売却する際は、物件の権利関係、法令上の制限、建物の構造や設備、近隣環境など、物件に関する様々な重要な事項が含まれます。
不動産や契約書についての専門的な知識が無い人が、対応してしまうと漏れやミスが発生してまう可能性があります。
所有権移転登記
不動産売却が完了した後も、司法書士は所有権移転登記の手続きを行います。
公的な記録として買主が新しい所有者であることを確認するために重要なステップです。
売買の契約書を結ぶだけでなく所有権移転登記まで行う必要があります。
紛争解決
不動産売却に関連する可能性のある紛争や法的問題の解決も、司法書士の役割です。
物件の境界線の紛争、遺産問題、建築契約の問題などが含まれます。
司法書士を通すことで売買における問題が発生しないように契約を結ぶことができます。
不動産売却時の司法書士依頼料は15,000円ほど
司法書士というのは登記を専門におこなう人達のことですが、仕事を依頼すると15,000円ほどの手数料を取られてしまいます。
加えて、抵当権抹消登記をする場合には不動産1つにつき1,000円の登録免許税が課されてしまいます。
つまり、登記時の費用を合計すると16,000円前後が相場ということですね。
支払いは、登記変更の手続きをするタイミングで2つとも払ってしまうのが一般的です。
報酬以外にも登記費用がかかるので注意
登記時は司法書士への報酬だけでなく、以下の費用がかかります。
- 登録免許税
- 登記事項証明の取得費用
抵当権の抹消登記をおこなう場合、登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかります。
マイホーム(建物+土地)の場合は不動産2つとカウントするので、2,000円がかかります。
登記事項証明の取得費は不動産1つにつき600円となります。
つまり、マイホームの登記を司法書士に依頼する場合、費用は以下の通りです。
不動産売却時の司法書士は買主が選ぶのが一般的
さて、不動産売却において重要な役割を持つ司法書士ですが、誰が選択・依頼をするのでしょうか。
これに関しては状況によって大きく異なります。
また、地域でもルールが違います。
ただ、少なくとも首都圏では、中古不動産を売却する場合は買い手が、新築不動産を売却する場合は売り手が司法書士を決めるのが一般的です。
これはすでに慣習化しつつある業界ルールとなっていますが、しいて理由をあげるとすれば、司法書士がもし売り手と買い手のどちらかの肩を持つとすれば片方がかなりの得をしてしまう、または失敗をすると損失が大きい手続きをするほうがお金を支払うことで、司法書士のモチベーションも上がりやすいということから、売買時に支払うお金が大きいほうに選択権を与えているということです。
なぜ新築の場合は売り手が支払うのか
登記の中で費用が大きいのが買い手のおこなう所有権の移転登記なので、基本的には買い手が選ぶべきだといえるでしょう。
ただ、前述の通り、新築を売却する場合には、費用を売り手が支払うことになっています。
これを聞いて、築浅の不動産を売却することをためらう方もいるかもしれませんが、安心して下さい。
この場合の新築物件とは、居住日0日のものであり、売り手になるのは不動産業者などの法人がメインです。
個人間の購入・売却であれば、基本的に売り手が費用を負担することはありません。
業者指定の司法書士は注意が必要？
今までの住まいを売却して新しい物件を購入する、いわゆる住み替えを目指す方も多いでしょう。
売却するときは依頼料を支払う必要のなかった方でも、新居を購入する場合には立場が逆転します。
業者が扱う不動産はとにかく数が多く、タイプもバラバラです。
そのため、特定の司法書士が1つの業者の書類を管理することが多いのですが、売り手からしたら、相手に都合の良い司法書士を選ばれたようで納得はできませんよね。
国家資格を持った人達なのでそういった心配は基本的に必要ないですが、中には悪徳業者と組んで詐欺に加担している方もいるようです。
登記作業には権利の移転が含まれますが、ここを誰かに任せると詐欺が成立してしまうので、実印の管理などをしっかりおこなっておきましょう。
司法書士に依頼することで不動産売却のトラブルを回避できる
ポイントとして、司法書士は売主から買主への変更登記を一人でおこなってくれます。
つまり、売主・買主が一人ずつ司法書士を立てずとも良いということです。
本来、登記は当事者(不動産売却の場合は売主と買主)が共同で申請するのが原則ですが、司法書士に依頼すれば必要書類の作成から手続きまで全ておこなってくれます。
不動産関連の登記は特に専門知識が必要なので、個人でおこなうのは非常に難しいです。もしミスがあれば契約が正当なものとは認められず、売主が代金を受け取ることや、物件を引き渡すこともできません。
法的に正しく不動産売却をおこない、確実に不要物件の処理、お金の受け取りをするためにも、司法書士の協力は不可欠なのです。
司法書士へ依頼する時に提出する書類
司法書士に依頼をすれば登記手続きを一任できますが、以下の書類は売主本人が準備して提出する必要があるので注意しましょう。
- 登記識別情報
- 委任状
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
- 抵当権抹消書類
司法書士に登記を依頼するには委任状が必要
注意してほしいのですが、司法書士に登記を依頼するのは、「第三者に代理人になってもらい手続きをする」という扱いを受けます。
司法書士がミスをすれば、依頼者自身の責任も問われるので注意しましょう。
司法書士は代理人なので、代理人の委任状が必要となります。
こちらは司法書士自身が作成して保管してあるので、依頼時に押印をするようになります。
少しずつ司法書士に提出していくのもOK
後述しますが、登記の変更は不動産の引き渡し日にまとめておこなわれます。
このときに必要書類をまとめて持っていくのも良いですが、売買契約から引き渡しまでの約1.5か月の間に、書類を少しずつ司法書士に預けておくのもOKです。
入手したものから提出をすれば、早い段階で書類を確認してもらえます。
当日にミスが発覚し、手続きが長引くといったことがなくなるのでおすすめですよ！
登記手続きの流れ
上述の必要書類を司法書士に渡したら、司法書士が登記の変更をおこないます。
登記変更の実施は、引き渡し日当日におこなわれるのが一般的です。
引き渡し・決済は、銀行の一室などに売主・買主と双方の仲介業者、司法書士、銀行の担当者が同席して進められます。
当日の基本的な流れは、以下の通りです。
- 本人確認と書類の確認
- ローン融資を買い手がおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 住所変更登記・抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
まず売主は、受け取った代金から仲介手数料と司法書士への報酬を支払います。
その後、残った代金でローンを一括完済したら、司法書士は書類を持って役所に向かいます。
そこで住所変更登記・抵当権の抹消登記を完了させてくれるので、その後カギ等を引き渡して完了となります。
決済・引き渡しは銀行の営業日である平日午前中に1時間程度でおこなわれるのが一般的です。
司法書士に依頼せず自分で登記申請することは可能？
登記申請は本来、当事者がおこなうものなので、費用節約のために自分たちでおこなうのも当然認められています。
この場合は、法務局に売主・買主が窓口に出向き、登記官に申請をするようになります。
親族間の個人売買では、このように自分たちで登記申請をする方も多いです。
ただ前述の通り、特別な勉強をしていない素人が登記申請をおこなうのはリスクもあるので、注意しましょう。
抵当権付き物件の登記申請は自力では不可
自分が今まで住まいに利用していた不動産を売却する際、ほとんどの場合ローンの残りがまだあります。
そもそもローンが残っているのに家を売れるのか疑問に思う人も多いですが、売却代金＋貯蓄を使って完済できるのであれば、売り出してもOKです。
住宅ローンは不動産を担保に借りますが、このとき担保に抵当権というものが付帯されます。
抵当権は、不動産を担保としてお金を貸す代わりに、ルール違反や期限内に完済できなければ、強制的に担保を競売にかけられる権利です。
抵当権付きの物件を売るには、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
住所変更登記だけなら売主・買主でもおこなえますが、抵当権抹消登記は司法書士に依頼しないとできません。
つまり、残債がある物件を売る際は、司法書士への依頼は不可欠ということです。
完済後も抵当権は残るので注意
すでにローンを完済した物件でも、抵当権がそのまま付いていることがあります。
ローンは完済すれば完了というわけではなく、抵当権を外す作業も必要です。
売買等の予定がないならそのままでも問題ないですが、ローンを返したのに契約したままだと、ずっと債務者扱いされ、たとえばクレカの増額審査などにも影響してしまいます。
ローンを完済したら、必ず金融機関に連絡して契約を完了しましょう。
司法書士に依頼する費用も事前に把握しておこう
司法書士の費用を含め、不動産売却ではさまざまな費用・税金がかかります。
不動産をただ売って、売り上げがそのまま手に入るわけではないのです。
こちらにまとめてあるように、各費用にはそれぞれ値下げをする方法があるので、細かく節約をするのも一つの手です。
ただ、最も理想的なのは、不動産を査定額より高く売ることです。
こちらは普通の主婦が対策をしっかりおこない、査定額より600万円も高くマンションを売ったお話です。
不動産はもともと高額で、かつ工夫次第で簡単に相場の1割増し以上で売ることができます。
1,000万円の家の1割は100万円なので、諸費用を支払っても余りあるほどです。
不動産を売るチャンスも滅多にないので、まずは高く売ることを目指していきましょう！
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