不動産売却の税金はふるさと納税で節税できる？計算方法・上限額のシミュレーション事例を紹介

不動産を売却して、売却益(売却による利益が取得時のコストを上回る分)が発生した場合、売却益は会計上、譲渡所得と見なされます。

この際、譲渡所得に対して税金(譲渡所得税)が課され、住民税・所得税・復興特別所得税に課税が上乗せされます。

一見すると譲渡所得が出たら不利益を被るように思えますが、一方で年間の所得額が増えるので、ふるさと納税の上限額が上がるというメリットもあります。

不動産売却をおこなった際のふるさと納税への影響や注意点について、詳しく解説していきます。

不動産売却で譲渡所得が発生するとふるさと納税の控除上限額が増える

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、所得計算時は通常の所得と合算して計算をします。

例えば、通常の所得が700万円、不動産売却で得た譲渡所得が500万円の場合、所得は合算して1,200万円となります。

ふるさと納税は所得に合わせて控除上限額も高額になるので、不動産売却をして譲渡所得が反映される年は一時的にふるさと納税の控除限度額が上がります。

なお、所得と控除限度額の関係は、下記の通りです。

給与収入額（万円）	独身または共働き	夫婦	夫婦＋子1人（高校生）	夫婦＋子1人（大学生）	夫婦＋子2人（大学生と高校生）
300万円	28,000	19,000	19,000	15,000	7,000
400万円	42,000	33,000	33,000	29,000	21,000
500万円	61,000	49,000	49,000	44,000	36,000
600万円	77,000	69,000	69,000	66,000	57,000
700万円	108,000	86,000	86,000	83,000	75,000
800万円	129,000	120,000	120,000	116,000	107,000
900万円	152,000	143,000	141,000	138,000	128,000
1000万円	180,000	171,000	166,000	163,000	153,000
1100万円	218,000	202,000	194,000	191,000	181,000
1200万円	247,000	247,000	232,000	229,000	219,000
1300万円	326,000	326,000	261,000	258,000	248,000
1400万円	360,000	360,000	343,000	339,000	277,000
1500万円	395,000	395,000	377,000	373,000	361,000
1600万円	429,000	429,000	412,000	408,000	396,000
1700万円	463,000	463,000	446,000	442,000	430,000
1800万円	498,000	498,000	481,000	477,000	465,000
1900万円	533,000	533,000	516,000	512,000	500,000
2000万円	569,000	569,000	552,000	548,000	536,000

譲渡所得の求め方

譲渡所得=収入金額(売却代金)-取得費(購入代金＋諸費用－減価償却費)-譲渡費用(売却時にかかった諸経費)-特別控除額

譲渡所得は、上記の計算式によって求めることができます。

ただ、譲渡所得を求めるためには、それぞれの項目ごとの計算が必要にもなります。

今回は、下記の4ステップで実際に譲渡所得の計算方法を解説していきます。

取得費とは不動産の取得にかかった様々な費用を指します。実際に不動産を購入した費用だけでなく、購入当時にかかった下記のような費用も対象となります。

取得費にできる費用一覧

実際にどのようなものが取得費になるかについては状況によっても異なるため、税理士などと相談しながら整理をするのが理想です。

相続した古い物件などで取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5％を取得費とみなして計算します。

また、不動産の取得費は最終的に減価償却分を差し引いて調整します。

減価償却費の求め方

減価償却費※1=建物の取得費(購入費)×0.9×(法的耐用年数の1.5倍の年数の償却率)※3×経過年数※2

※ 上記の計算式は、事業以外の用途で使われていた不動産にのみ適用される
※1　建物の取得費の95%を上限とする
※2　経過年数の6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は端数切り捨てで計算する
※3　償却率は下記表を参照する

建材	法的耐用年数	法的耐用年数×1.5	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造もしくは鉄筋コンクリート造	47	70	0.015%
れんが造、石造又はブロック造	38	57	0.018%
金属造 ※骨格の肉厚が4mmを超える	34	51	0.02%
金属造 ※骨格の肉厚が3mmを超え4mm以下	27	40	0.025%
金属造 ※骨格の肉厚が3mm以下	19	28	0.036%
木造もしくは合成樹脂	22	33	0.031%
木造モルタル造	20	30	0.034%

売却費用(譲渡費用)は、対象となる不動産を売却するにあたり、売主が負担した費用を指します。

売却費用(譲渡費用)一覧

売却費用(譲渡費用)に関しても、どのような費用が計上できるかは個別のケースによって異なります。

3,000万円特別控除など、条件を満たしている場合に譲渡所得を控除できる特例を使う場合、譲渡所得から差し引いて計算をおこないます。

3,000万円特別控除が利用できる場合、居住用不動産を売却した際の譲渡所得は0になるケースが多いです。

最後に、それぞれの数字を下記の計算式に当てはめて算出します。

譲渡所得=収入金額(売却代金)-取得費(購入代金＋諸費用－減価償却費)-譲渡費用(売却時にかかった諸経費)-特別控除額

ふるさと納税の控除額は、所得税からの控除と住民税からの控除(基本分＋特例分)を合算した額となります。

なお、所得税の税率は所得金額に応じて、下記の通りに定められています。