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不動産売却の流れを、図解を使って分かりやすくまとめました。
- 不動産売却の流れを知りたい
- 不動産売却の手続き・期間は？
- 不動産を売却するときまずやることは？
不動産売却にかかる期間や、査定の方法、相続している場合など不動産売買の詳しい情報も紹介します。
「個人で行う家・物件売却の流れをくわしく知りたい」と考える人におすすめの記事です。
不動産売却の流れの全体図【図解】
不動産売却の流れを、9ステップに分けて図解を使って解説します。
個人で行う不動産売買の流れは、一般的には以下の通りです。
不動産売却の流れを把握しておくことで、売買交渉を有利に進められます。
流れ1】売却活動の準備
はじめに不動産売却のための準備を進めていきましょう。
不動産売却を進めるにあたって、事前に必ずチェックしたいポイントは下記の4項目です。
- 不動産売却の理由・目的・目標を整理
- 必要書類は事前に準備・売却に関する相談
- 住宅ローン残額の確認
- 売り出す物件の相場を調べる
前もって以下の書類を用意すると、不動産売買契約がスムーズに進みます。
| 書類 | 内容 | 家(戸建て) | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 登記済権利書 もしくは登記識別情報 |
売却物件の詳細情報の確認と登記時に必要 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 固定資産税納税通知書 もしくは固定資産税評価証明書 |
税額の確認のために必要 | 〇 | 〇 | 〇 |
| ローン残高証明書 もしくはローン返済予定表 |
ローン残債がある不動産の売却に必要 | ▲ | ▲ | ▲ |
| 土地測量図・境界確認図 | 土地の範囲を確認するために必要 | ▲ | × | ▲ |
| 建築設計図書・工事記録書など | 新築時・改修時にどう作業がおこなわれたか確認する書類 | ▲ | × | ▲ |
| マンションの管理規約、使用催促など | ペット飼育の有無など、利用のルールがまとめられた書類 | × | 〇 | × |
| マンションの維持費確認書類 | 管理費、修繕積立金、管理組合費などがまとめられた書類 | × | 〇 | × |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など | 耐震調査をおこなっている場合は、証明書を提出 | ▲ | ▲ | ▲ |
| 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など | 以前に不動産に関わるこうした書類を発行していれば提出 | ▲ | ▲ | ▲ |
| パンフレットなど | 内覧時や価格交渉でアピールするための資料 | ▲ | ▲ | ▲ |
※〇:必須、▲:必要に応じて提出、×:不要
住宅ローンを組んで購入した不動産を売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、住宅ローンが残っていても、ローン残高が売却価格を下回るアンダーローンになれば売却が行えます。
ただし、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンになると、不足分を補う必要があります。
オーバーローン・アンダーローン住宅ローン残高の有無※、そして査定結果とローン残高を比較した結果※で今後の売却活動が大きく変わってきます。
※オーバーローンの場合、別途自己資金を出す事で売却は可能
不動産を売却する際には、物件の市場相場を把握することも重要です。
相場情報は、インターネット上の不動産情報サイトや地域の不動産会社が発行する物件情報誌、さらには公的な不動産取引価格情報サービスを利用することで得られます。
下記のサイトなどを使って、相場を調べるのが一般的です。
流れ2】不動産一括査定サイトで複数社を比較
不動産一括査定サイトで複数社を比較不動産売却でどこがいいか迷ったら、不動産一括査定サイトで複数社を比較しましょう。
一括査定サイトは、売却を考えている不動産の所在地や築年数、専有面積などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼が送信できるサービスです。
一括査定サイトを利用することで、以下の情報をまとめてチェックできます。
- 不動産の査定価格
- 不動産会社の情報
- 過去の売買実績
会社によって、不動産売買の条件や提案、売却にかかる期間が異なります。
解決したい問題がある場合も、複数社をチェックすれば最適解が見つけられるでしょう。
ただし、一括査定サイトを活用するときは、以下の点に気を付けてください。
- 査定依頼を出した会社から電話・メールが送られてくる
- 結果報告にかこつけて営業・勧誘をしてくる業者がいる
- 極端に高い・低い査定価格を提示する業者がある
- 折り返し電話をかけてくる業者がいる
【最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
流れ3】媒介契約の締結
不動産売却の業者選びと媒介契約の締結は慎重に進める必要があります。
一度の取引で数百万円から数千万円、物件の状態によっては億単位という巨額な資金が動くことに注意しましょう。
査定価格と契約内容に納得できれば、媒介契約を結びます。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告 ※規定されてい最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 1社のみ | 2週間に11回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
不動産の媒介契約の締結は、以下の流れで進めます。
- 売却プラン・修繕の必要性の確認
- 売り出し価格の設定
- 媒介契約の方法決定・締結
媒介契約では、売却戦略と売却活動にかける期間のほか、査定価格をベースにした売出価格の相談・確認を行います。
売出価格は、売主が自由に決めていいということになっていますが、極端に高すぎたり、低すぎる価格は、買主が見つかりにくくなるでしょう。
売出価格は、査定価格をベースに担当者に相談しながら決めましょう。
不動産売却では査定額だけ高い・相場より高すぎる業者に注意しよう！見積もり額だけで選ぶべきでない理由と対処法
流れ4】売却活動・内覧準備
媒介契約を締結した後は、不動産会社が売却活動を行ってくれます。
不動産を売るために必要な情報を、できるだけ詳しく仲介業者に提供しましょう。
- 物件広告をネットやチラシ、不動産情報誌に掲載
- 購入希望者への営業
- 売却活動の報告書提示(媒介契約の内容に準ずる)
売却活動でやることは、購入希望者の内覧準備と立ち会い、住宅ローンを借り入れている金融機関への連絡です。
内覧は、売り出し中の物件をアピールできるベストな機会です。
売買が決まるかは、不動産の第一印象で決まるといっても過言ではありません。
特に居住中の戸建て住宅やマンションを売却する場合は、室内の清掃・不用品の処分を済ませておきましょう。
中でも、以下のポイントは重点的に対応してください。
| 場所 | ポイント |
|---|---|
| キッチン | コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭 |
| 浴室・洗面所 | カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする |
| トイレ | におい、カビ、水垢やホコリを清掃 |
| リビング・ダイニング | ものを整理整頓し、広い印象を与える |
| 玄関 | 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく |
| ベランダ・バルコニー | 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない |
| 窓ガラス | ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする |
| クローゼット・ロフト | 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない |
流れ5】内覧対応
不動産売却活動には、内覧の問い合わせ対応も含まれます。
問い合わせが入れば、内覧スケジュールの調整をしましょう。
実際に購入希望者から来てもらい、物件を案内します。
| 内覧対応者 | 売主 | 媒介契約を結んだ不動産会社 |
|---|---|---|
| 対応内容 |
|
|
内覧対応は、仲介業者に任せることもできます。
しかし、物件に詳しい売主が率先して案内した方が、購入希望者に詳しい情報を伝えられるでしょう。
流れ6】買付(購入申込書)を受け取る
仲介業者を介して、購入を決めた希望者から買付(購入申込書)が送られます。
引用：国税庁 不動産購入申込書
買付(購入申込書)には、下記の情報が記載されています。
- 購入希望価格
- 値下げ交渉の有無
- 手付金の金額
- 契約の希望日
- 引き渡しの希望日
売主は、買付(購入申込書)に記載されている条件をすべてのむ必要はありません。
不動産売買の仲介会社と相談しながら、交渉条件を決めていきましょう。
また、買付(購入申込書)を送った後にキャンセルされることもあります。
買付(購入申込書)には、法的拘束力はないので気を付けてください。
返送が遅くなると、相手の購買意欲が低下し、別の物件に鞍替えする可能性もあるので、書類を受け取ったらすぐに対応しましょう。
流れ7】売買契約の締結
売主と買主間で不動産売買に関する交換条件がまとまったら、仲介会社立ち会いの下で売買契約の締結に進みます。
- 宅地建物取引士から契約に関する重要事項の説明を受ける
- 売買契約書の内容を確認する
- 売主・買主が売買契約書に署名・捺印をする
- 買主から手付金を受領する
- 不動産会社に仲介手数料を半額支払う
売買契約に先立って、売主は以下の書類を手元に用意しておきましょう。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件状況等報告書・設備表
- 修繕・リフォーム履歴をまとめたもの
- 各種診断書
- 覚書
- ローン残高証明書
- 身分証明書・印鑑
書類が揃ったら、3者間で売買契約に関する打ち合わせが始まります。
契約書の締結には、宅地建物取引士が同席のもと、売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないかの確認を行います。
契約書の内容に問題がなければ、署名・捺印の実施、その後、印紙が貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ります。
売買契約が締結したら、仲介会社に成功報酬として仲介手数料の半額分をその場で支払います。
流れ8】引き渡し・決済
買主と売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の結果を待って決済日の日程調整をします。
通常、不動産売買契約を締結してから決済を行うまで、約1～3ヶ月前後の時間を要します。
当日までに、売主は以下のことを済ませておきましょう。
- 住宅ローンが残っている場合は、金融機関に連絡して一括返済と抵当権抹消書類の準備を依頼する（引き渡し・決済の2週間前まで）
- 引き渡し当日までに引っ越しや電気・ガスなどのライフラインの使用中止手続きを済ませる
しかし、買主が住宅ローンの本審査を通過すれば、その日のうちに物件の引き渡しと決済が行えます。
なお、物件の引き渡し・決済までに揃えるべき書類は下記の通りです。
- 権利証（登記済証・登記識別情報）
- 実印と印鑑証明書（3カ月以内に発行のもの）
- 清算に必要な領収書など（固定資産税や管理費・積立金が分かる書類）
- 当日支払う費用（仲介手数料の残金、司法書士への報酬、抵当権抹消費用）
- 買主に渡す書類と鍵
売却代金で住宅ローンの返済を行う方は、決済日を借入先の金融機関に連絡しましょう。
決済日の連絡を受けると、金融機関は金利計算と抵当権抹消の手続きの準備に取り掛かります。
なお、決済日の日程が変更になったら、都度連絡を入れましょう。
決済日当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士の立ち会いの下で物件の引き渡し・決済が行われます。
| ①決済の流れ |
|
|---|---|
| ②引き渡しの流れ |
|
物件の引き渡し中に行う「不動産所有者の名義変更」は、司法書士主導の下で実施され、重要書類の提出、書類への署名・捺印をもって完了となります。
また、一通りの不動産売却の流れを終えたら、仲介手数料の残額を仲介業者に支払います。
流れ9】確定申告
不動産売却後は、翌年1月なかばから3月にかけて実施される「確定申告」をする必要があります。
しかし、確定申告は売却結果、特例の使用はあるかなどで必要性が変わってきます。
原則、「不動産売却を行って譲渡所得(利益)を得た時※」と「「3,000万円の特例控除」などの譲渡所得に関する特例を使用した場合」は、確定申告の提出が必要になります。
もし提出が必要な状況であるにもかかわらず、確定申告の提出を忘れてしまうと、役所から警告通知書が送付され、それでも改善が見られなければ、無申告加算税と延滞税が発生、最終的には逋脱犯とみなされ社会的信用を失います。
不動産売却を行って利益(譲渡所得)があったかは、以下の計算式を用いることで確認できます。
譲渡所得＝売却価格－(不動産購入時の費用＋売却時にかかった費用)
なお、確定申告を提出して所定の条件を満たしていれば、譲渡所得税の税負担の軽減が図れる特例控除が利用できます。
- 3,000万円特別控除
- 取得費加算の特例
- 譲渡損失の繰越控除
※譲渡所得の発生時期は売買契約成立時ではなく引渡し時になります。
例えば、2023年の11月に売買契約が成立して、引き渡し日が2024年4月だった場合は、2025年2月に確定申告を提出します。
ケース別 不動産売却の流れ【図解】
不動産売却の流れをケース別に図解で解説します。
- 相続した不動産を売却する流れ
- 成年後見人が不動産売却をおこなう流れ
- 離婚時の不動産売却の流れ
- 司法書士を利用する場合の不動産売却の流れ
- 不動産売却時の確定申告前後の流れ
以上のケースについて、くわしい情報をまとめました。
相続した不動産を売却する流れ
相続した不動産を売却する流れは、相続登記を実行してから売却活動に入ります。
相続登記とは、法律上の不動産の持ち主を名義変更する手続きを指します。
また2024年(令和6年)4月1日より、相続登記の申請が義務化しました。
- 相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。
※①と②いずれについても、正当な理由※1.なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。
※1. 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。
参考：東京法務局｜相続登記が義務化より
なお、相続登記の義務化が施される以前(令和6年4月1日以前)から、相続が開始している方にも、3年間の猶予期間が設けられています。
ただし、義務化以前に相続をした方にも登記申請の義務が適用されますので、期日までに手続きを組む必要があります。
成年後見人が不動産売却をおこなう流れ
成年後見制度は財産の管理や売買、契約の締結などを本人に代わって後見人が行う制度です。
不動産売買も、成年後見人が対応することが可能です。
成年後見人が、住居用の不動産売却をおこなう流れは以下の通りです。
- 不動産会社と媒介契約をする
- 売却活動
- 買主との売買契約締結
- 管轄の家庭裁判所に申し立てを行う
- 家庭裁判所の許可を得て買主から不動産売却のお金を受け取る
- 買主に不動産を引き渡す
不動産売買契約後には、家庭裁判所への申請が必要です。
以下の事例に該当すると、家庭裁判所から申請が却下されることもあるので気をつけましょう。
- 売却の必要性が感じられない
- 売却金額や契約の条件が適切ではない
- 本人や親族の意向と話している
非居住用の不動産売却は、家庭裁判所への申請が必要ありません。
ただし売却を行う正当な理由がなければ、契約が無効になることもあるので注意してください。
離婚時の不動産売却の流れ
夫婦が離婚した際の不動産売却の流れは以下の通りです。
- 不動産と住宅ローンの名義を確認する
- 不動産業者に査定を依頼
- 売却活動
- 売却した金額を財産分与する
名義は、不動産売買契約書または登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。
財産分与については公正証書に記録しましょう。
公正証書とは法律の専門家である公証人が作成する公文書のことで、公証役場で作成します。
離婚の場合は、以下の通り不動産を売却するタイミングにも注意してください。
| 離婚前の不動産売却 | 離婚後に相手と連絡を取りたくない場合におすすめ。 ただし、早く契約を進めたい気持ちから販売金額を相場よりも低くしてしまう恐れがある |
|---|---|
| 離婚後の不動産売却 | 納得できる形で売却もしたい場合におすすめ。 ただし、家に誰も住んでいない期間も固定資産税を納付する義務がある |
司法書士を利用する場合の不動産売却の流れ
司法書士を利用する場合の不動産売却の流れは以下の通りです。
- 本人確認・必要書類の確認
- 買い手がローン融資をおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料を支払う
- 司法書士への報酬を支払う
- 不動産のローン返済
- 住所変更登記・抵当権の抹消登記
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
司法書士を利用する場合に必要な書類
- 登記識別情報
- 委任状
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
- 抵当権抹消書類
不動産売却時に司法書士に依頼すれば、登記に必要な書類の準備や手続きを一任できます。
ただし、不動産売買を司法書士へ依頼する場合、一般的に30,000〜90,000円ほどのコストがかかることに注意しましょう。
不動産売却時の確定申告前後の流れ
不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告をします。
確定申告に必要な書類は以下です。
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡時の書類
- 売却した不動産取得時の資料
- 売却した土地・建物の全部事項証明書
- 戸籍の附票
税務署のほか国税庁のホームページでも申告書を取得できます。
ただし、国税電子申告・納税システム(e-tax)を利用するにはマイナンバーカードが必要なので注意してください。
不動産売却の手続きに関するよくある質問
不動産売却の手続きに関するよくある質問を解決します。
- 不動産売却にかかる期間は平均どれくらい？
- 不動産売却を進める際の注意点は？
以上について、詳しい解答や解決策をまとめました。
不動産売却にかかる期間は平均どれくらい？
| 内容 | かかる期間 |
|---|---|
| 査定～媒介契約 | 約1～２週間 |
| 販売活動～内覧 | 約2ヵ月～1年 |
| 契約～引き渡し | 約1ヵ月半 |
査定から物件の引き渡しまでの期間は、だいたい半年から1年となっています。
良い物件だからといって早く売れるというわけでもなく、運やタイミングも関わるので、どんな物件が早期売却できるか、一概には言えません。
これから不動産を売ろうと考えている方は、できれば1年かかることを想定してスケジュールを組んでおきましょう！
場合によっては更に耐震調査、境界調査などの作業があります。
ここで、水道管や杭抜き工事の必要があれば、更に期間は伸びていきます。
このように、不動産売却に要する時間は不動産のタイプ・状態によって大きく前後するというのも頭に入れておきましょう。
不動産売却を進める際の注意点は？
- 売却後に発生する手数料・税金を前もって調べておく
- 家売却のタイミングを見極める
不動産売却を行うと、売主は以下の手数料と税金を所定の期日までに納めなければなりません。
| 負担する手数料・税金 | 支払時期 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買契約締結時と不動産の引き渡し時に半額ずつ仲介会社に支払う |
| 印紙税 | 売買契約締結時 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記を行ったとき |
| 譲渡所得税(所得税・復興特別所得税) | 確定申告提出後 |
| 住民税 | 確定申告を提出した年の6月以降 |
| 消費税 | 仲介手数料・司法書士への報酬など売却に関係するサービスを利用した時 |
手付金や仲介手数料の他にも、お金の振込みを受けた際は、所得税、住民税などを納めなければならないので、最低でも数十万円はかかります。
不動産の売却価格は、売却する時期の経済状況や金利、エリア需要など、さまざまな要因で変動します。
不動産をいつ売るかによって大きく得をすることもあるので、売り時を見極めることが重要です。
家を売るタイミングは、「築年数」「住宅ローン金利」などを指標に検討してみましょう。
不動産売却の流れを事前に理解しておこう
不動産売却の流れは少しややこしい手続きもありますが、それほど難しくはないです。
- 複数の不動産売買会社に査定を依頼する
- 物件のアピールポイントを考えておく
- お金の準備をしっかりする
以上に気をつけた人が、不動産売却で得をしやすいです。
一括査定サイトなどを利用し、効率の良い情報収集を行いましょう。
