不動産売却をすると扶養から外れる？扶養・配偶者控除や税金支払いへの影響を解説

「配偶者特別控除」の加入条件下における「納税者本人のその年における合計所得金額が1,000万円以下であること」、「年間の合計所得金額が48万円超133万円以下」のいずれかを破れば、扶養控除から外されます。

不動産売却による譲渡所得の金額を鑑みれば、「配偶者特別控除」の加入条件に記載されている金額を優に超えるのは確実です。

しかし、譲渡所得はあくまで一時的なものなので、翌年以降からは再度、「配偶者特別控除」の加入が可能になります。

不動産売却で扶養から外れた場合の影響

影響1】扶養を外れたら確定申告が必要になる

不動産売却によって扶養の要件を満たさなくなった場合、税務上の控除が適用されなくなるだけでなく、確定申告を通じて正確な税額を精算する必要があります。

たとえば、年末調整で配偶者控除を適用していたが、実際には不動産売却により配偶者の所得が基準を超えていた場合、翌年の確定申告で修正申告または精算を行わなければなりません。

また、譲渡所得が20万円を超えると所得税の確定申告が必要になります。

不動産売却時の確定申告の流れ

【Step1】国税庁公式サイトから書類をダウンロード

【Step2】譲渡所得の内訳書を作成

【Step3】申告書B第一表の左半分を記入

【Step4】申告書B第二表を作成

【Step5】申告書第三表に内訳書の記載を転記

【Step6】申告書第三表の右上に算出した税額を記入

【Step7】申告書B第一表の右側を記入して完成

さらに、住民税についても別途申告が求められるケースがあるため、売却した翌年の春先には税務署・市区町村からの案内を確認することが重要です。

影響2】社会保険では健康保険被扶養者（異動）届の提出が必要

社会保険においても、不動産売却により扶養から外れることになった場合には、勤務先を通じて健康保険被扶養者（異動）届を提出する必要があります。

この届出により、被扶養者としての資格が喪失され、配偶者本人が自ら国民健康保険や国民年金に加入する必要が出てきます。

ただし、前述の通り、売却による所得が一時的なものである場合、継続的な収入と見なされなければ扶養から外れないケースも多いため、事前に勤務先の健康保険組合に確認することが推奨されます。

影響3】翌年以降は再び扶養対象になる可能性がある

配偶者控除・配偶者特別控除の適用は、その年の所得によって毎年判定されるため、不動産売却によって一時的に扶養から外れたとしても、翌年に所得が基準内に収まれば、再び扶養対象となることが可能です。

同様に、社会保険の扶養も、翌年の収入見込みや実績によって再度の認定が受けられる場合があります。

そのため、一時的に扶養を外れることが不利だとしても、売却後の所得状況や再扶養の可能性を見据えて冷静に対応することが重要です。

配偶者特別控除から外れた時の税金シミュレーション

不動産売却で扶養から外れてしまった場合、世帯主・配偶者ともに以下のような影響があります。

世帯主の年間合計所得が900万円以下の場合、配偶者の所得が38万円を超えた時点で配偶者控除は受けられなくなります。

配偶者控除は、控除額を年間合計所得によって以下の通りに定めています。

これとは別に、配偶者特別控除というものも存在します。

配偶者特別控除は最大38万円の控除効果がありますが、こちらも譲渡所得が一定額を超えると受けられなくなります。

配偶者の合計所得と世帯主の所得、控除額の関係は以下の通りです。

【出典】国税庁「No.1195 配偶者特別控除」

扶養を維持しながら不動産売却をする方法

方法1】譲渡所得の3,000万円控除を活用する

不動産を売却しても扶養を維持したい場合、有効な手段のひとつが譲渡所得の3,000万円特別控除の活用です。

この制度を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できるため、実質的に所得ゼロとみなされ、扶養基準を下回る可能性が高くなります。

代表的な特例は以下の2種類です。

• 居住用財産の譲渡に係る3,000万円控除
• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円控除

いずれも、一定の条件を満たすことで適用可能です。

以下に、代表的な2つの3,000万円特別控除について、主な条件を整理します。

どちらの制度も扶養維持に大きく寄与する可能性があるため、譲渡前に要件を満たしているかを税務署や専門家に確認することが重要です。

方法2】配偶者(被扶養者)名義で売却しない

不動産の所有者が扶養対象の配偶者である場合、その名義で売却すると譲渡所得が配偶者に発生し、扶養から外れてしまうリスクが高くなります。

この場合、売却前に名義を世帯主側へ移すことで、所得発生を回避できるケースがあります。

たとえば、無収入の配偶者名義となっている不動産を、売却前に夫名義に変更することで、所得は夫に帰属し、扶養関係に影響しないように調整できます。

不動産の売却を扶養に影響させないための手段として、不動産を扶養対象外の家族に贈与した上で売却する方法もあります。

たとえば、配偶者から世帯主へ不動産を贈与し、世帯主が売却することで、配偶者に所得が発生しないようにできます。

ただし、この方法には以下のような税負担が発生します。

加えて、登録免許税や不動産取得税も発生する場合があるため、贈与による名義変更と、譲渡所得による課税とを比較し、総合的に有利な方を選択する必要があります。

不動産売却と扶養に関するよくある質問

しかし、不動産売却による譲渡所得は金額が大きくなる傾向があるため、「居住用財産の3,000万円控除」や「空き家の3,000万円控除」などの特例を活用して、課税対象となる所得を圧縮するのが現実的な対策です。

また、売却で得たお金を貯蓄に回しただけでは「所得」と見なされないため、翌年に収入がなければ再び扶養対象となる可能性が高くなります。

ただし、名義変更には贈与税や登録免許税がかかる可能性があるため、贈与による課税と、売却による譲渡所得税の比較検討が必要です。

夫婦の共有名義になっているケースでは、持分割合に応じて譲渡所得が按分されます。配偶者の持分割合が低ければ扶養に与える影響も限定的であり、名義変更よりも現状維持のほうが有利になることもあります。

多くの場合は年収基準で判断されますが、不動産売却による所得を一時的収入としてカウントしない企業もあれば、収入として判断して支給対象外とする企業もあります。

したがって、不動産売却前に勤務先の就業規則や人事担当者への確認を行っておくことが推奨されます。

控除は毎年の所得額に応じて判定されるため、一時的な所得による影響は翌年以降には持ち越されません。

ただし、共済組合や一部健康保険組合では独自の基準を設けている場合もあるため、事前に加入している保険者に確認することが安心です。

不動産売却では扶養を外れるかどうかは気にしなくて良い？

不動産売却によって扶養から外れると、一時的に社会保険料や税金の負担が増える可能性があります。しかし、それを過度に恐れて安値で売却してしまうのは得策とは言えません。

たとえば、社会保険料のうち健康保険の年間上限額は自治体によって異なるものの、一般的に数十万円〜最大でも80万円程度です。

これに対して、数千万円規模の不動産取引では、わずかな価格差でも数十万円以上の差が出ることがあります。

※参考：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】」

上記は、2024年10月～12月の首都圏での中古マンション・戸建ての平均売却価格となります。

築30年超の中古戸建ての平均は4,048万円となります。一般的には仲介業者の売り出し戦略によって査定価格(適正価格)の85%～115%ほどの価格差が生じうると言われており、1割高く売ればこの場合、単純計算で約400万円得することになります。

つまり、数十万円の社会保険料を節約するよりも、数百万円高く売却する方が結果として得になるケースが多いということです。

また、前述の通り、一時的に扶養を外れてしまっても翌年に扶養の条件を満たしていれば再び扶養に入れる可能性が高いので、不動産売却で得られる利益が扶養控除を超えるのであれば、扶養を外れてしまっても大きな問題ではありません。

高額売却のためには不動産一括査定サイトを活用すべし

不動産をできるだけ高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件の良い業者を選定することが重要です。

その際に役立つのが、不動産一括査定サイトです。

一括査定サイトを利用すれば、60秒程度の簡単な入力で、最大6社程度から同時に査定を受けることができ、価格の比較がしやすくなります。

高額売却を目指すうえでは、査定額の差を見極めて信頼できる業者を選ぶことが成功の鍵となります。

少しでも有利な条件で売却を進めるためにも、複数社の査定を受けたうえで慎重に判断するようにしましょう。