不動産売却時の契約不適合責任とは？瑕疵担保責任からの変更内容・リスク回避のために抑えておくべきこと

不動産売却をする時は、自分のいらない物件を処分できて、お金になれば良いといった程度の認識で手続きを進める方もいます。

しかし実際には、不動産売却で大損をするリスクだってあります。特に中古売買においては瑕疵担保責任の内容把握と対策が重要になります。

この記事では、瑕疵担保責任とはそもそも何か、どんな対策が有効かについて詳しく解説していきます。

「民法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」による関係法律の改正による条文の変更(国土交通省資料「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」より引用
法律	改正前文言	改正後文言
消費者契約法	「隠れた瑕疵があるとき」「瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は当該瑕疵を修補する責任」	「種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき」「履行の追完をする責任又は不適合の程度に応じた代金若しくは報酬の減額をする責任」
建設業法	「瑕疵」	「種類又は品質に関しての契約に適合しない場合における不適合」
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）	・瑕疵	「「瑕疵」とは、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。」旨の定義規定を新設
宅地建物取引業法	・「瑕疵」	・「種類又は品質に関しての契約に適合しない場合における不適合」
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律	瑕疵	「瑕疵」の定義規定を新設（品確法で新設する「瑕疵」の定義規定を引用）
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律	損害賠償請求権	現行の損害賠償請求権に加え、保証金の性格に応じて「報酬の返還請求権」又は「代金の返還請求権」を追加

また、2020年4月1日に民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任に替わることとなりました。

契約不適合責任とは何かや、民法改正以降に適用されている法制度の内容について説明もしていきます。

瑕疵担保責任とは不動産の欠陥に対する責任のこと

瑕疵というのは、不動産の欠陥を指します。

中古の不動産売買での瑕疵担保責任は、「欠陥が見つかった時の責任は売主・買主のどちらにあるか」という内容で語られることが多いです。

原則、不動産を売買して持ち主が替わった時点で、責任の所在も売主から買主へと移ります。

しかし、購入時に気付かなかったシロアリ、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合は、全て買主が負担しないといけないのでしょうか？それは不自然ですよね。

瑕疵担保責任は物件の所有権とは異なり、引き渡し後数か月間は売主に負われることが多いです。

故意に瑕疵を隠した場合は賠償責任が生じる

瑕疵担保期間中に物件の欠陥が見つかった場合、まずその瑕疵を売主がわざと隠したかどうかが問われます。

わざと隠して売った場合は、売買そのものが不成立になったり、詐欺罪に問われたりする可能性もあります。

不動産の瑕疵は大きく分けて4種類

不動産の瑕疵に当てはまるのは、何も物件の傷・凹みといった欠陥だけではありません。

瑕疵に問われる欠陥は幅広く、大きく4つの性質に分けることができます。

物理的な欠陥

物理的な欠陥の例

水漏れ・雨漏りや設備の故障・柱の腐敗や耐震性の不足など

シロアリ被害や水漏れ、雨漏り、弱い耐震性や構造上の欠陥など、建物そのものに欠陥がある場合はもちろん瑕疵と扱われます。

これらに関しては、売主なら比較的気付きやすい内容でしょう。

法律的な瑕疵

法律的な瑕疵の例

建築制限のオーバー、接道義務を果たしていないなど

建築基準法は年々変更されていますが、物件はその都度改修する訳ではありません。

現行の法律では再建築できない、建築制限をオーバーしているといったリスクを知らずに売買すると、瑕疵に問われる可能性があります。

心理的な瑕疵

心理的な瑕疵の例

過去に自殺や殺人事件が物件内で起きた、近隣に指定暴力団事務所があったなど

売った物件の中で自殺・殺人が起きた、隣に新興宗教の施設や暴力団事務所があるなど、直接的な欠陥ではなくても、その物件に「新しく入居する人の安定した生活を阻害する」要素があるケースもあります。

上記のような情報を隠して取引をした場合も、瑕疵に問われる可能性が高いです。

環境的な瑕疵

環境的な瑕疵の例

夜中を通して騒音や睡眠を妨害するレベルの振動があるエリアだったなど

前述のように、周囲に警戒すべき施設・団体がある他、騒音・振動が生活を阻害するレベルの時も、瑕疵に問われる可能性があります。

ただ、周辺環境は売主がどうこうできることではないので、担保責任まで負わされるかというと微妙なところです。

ケースによるというのが正直なところでしょう。

契約不適合責任の内容と瑕疵担保責任(旧制度)との違い

2020年4月1日に民法が改正され、これまでの瑕疵担保責任に代わって、契約不適合責任が制定されました。

契約不適合責任は、売主(引き渡し者)が買主(取得者)に物品等を引き渡す場合、その目的物が契約内容に適していないと判断されたら、売主が買主側に対して責任を負うという仕組みです。

従来の瑕疵担保責任を引き継いではいますが、内容・目的が少し異なります。

まずはこの概念の違いを把握しておきましょう。

契約不適合責任：物件内容が契約と異なる場合にペナルティが発生
瑕疵担保責任：物件の瑕疵(欠陥)が引き渡し後に見つかった場合、ペナルティが発生

違い1】契約時に売主側は徹底調査・契約書への記載が必要

瑕疵担保責任の場合、取引時に隠されていた「隠れた瑕疵」の定義が曖昧で、言った/言わないの論争が起きてしまいがちでした。

これが契約不適合責任に代わったことで、契約内容に適合しているかどうかが論点となりました。

これでクリーンな内容になったようにも思えますが、売主側はどんな内容でも契約書に記載しておかないと免責にならないので、売主側は大変さがより増したとも言えます。

違い2】追完請求が可能になった

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、物件に欠陥が見つかった場合に買主が売主に対して行使できる権限に違いがあります。

不動産売買時の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いがこちらです。

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
修理・代替物等の請求	×	〇
損害賠償	〇	〇
契約解除	〇	〇
代金減額	×	〇

瑕疵担保責任制度でも、隠れた瑕疵が発見された場合に買主から売主に対して損害賠償請求や契約のキャンセルを求めることが可能でした。

ただ、その一方で修理費用や代替物の請求、減額請求などはおこなえないという特徴がありました。

ただ、契約不適合責任制度の場合、隠れた瑕疵が発覚した場合、以前とは異なって売主の契約違反(明確な過失)と見なされてしまうので、買主が行使できる権限が増えます。

違い3】責任を行使できる期間が異なる(時効の消滅)

瑕疵担保責任の場合、一般的に引き渡しから1年間が責任を行使できる期間とされています。※契約内容によって異なります。

一方で、契約不適合責任の場合は買主が不具合を知ってから1年というのが時効になります。

これは言ってみれば、契約不適合責任の場合は買主側に時効は存在しない(気付いた時にいつでも申請できる)ということでもあります。

その他にも、損害賠償の請求期限はどんな行為に対して行うかによって、期限が下記のように定められています。

民法改正後の内容

民法改正前の内容

項目	起算点と請求期間
① 債務不履行に基づく損害賠償請求権	権利を行使できると知った日から5年
① 債務不履行に基づく損害賠償請求権	権利を行使できると認められた日から10年
② 不法行為に基づく損害賠償請求権	損害および加害者であると知った日から3年
② 不法行為に基づく損害賠償請求権	不法行為を受けた日および加害者が権利行使可能になった日から20年
③ (①②)による特則・生命・身体の侵害による損害賠償請求権	請求権の内容を知った日から5年
③ (①②)による特則・生命・身体の侵害による損害賠償請求権	加害者が権利行使可能になった日から20年

項目	起算点と請求期間
① 債務不履行に基づく損害賠償請求権	加害者が権利行使可能になった日から10年
② 不法行為に基づく損害賠償請求権	請求権の内容を知った日から3年
② 不法行為に基づく損害賠償請求権	不法行為を受けた日から20年

契約不適合責任制度が導入された背景

瑕疵担保責任のままでも常に大きな不具合が起きていた訳ではありませんが、それでも改正がおこなわれたのは大きく2つの理由があります。

誰もが分かりやすい内容に変更するため
社会通念ではないルールに変更するため

詳しく見ていきましょう。

理由1】誰もが分かりやすい内容に変更するため

瑕疵担保責任という言葉は一般生活で使われないので理解しにくく、かつ「隠れた瑕疵」という定義が曖昧でした。

特に瑕疵という言葉は常用ですらないことから、一般人が利用する制度としては不適切だと見なされたという経緯も考えられます。

理由2】社会通念ではないルールに変更するため

瑕疵(欠陥)とは、言ってしまえば「普通はそうであるべき状態に比べて、劣っている状態」という事ができます。

ただ、ここで考えたいのが“普通”ってなんだ？ということです。

日本の“普通の物件”の感覚は、日本文化で生まれ育った純日本人でなければ備わるのが難しい感覚です。

世界には様々な住まいの形・生活文化があるので、従来の瑕疵担保責任は日本人以外にとって難しいのではないか？というのも、改正の大きな理由となりました。

契約不適合責任で買主が持つ５つの請求権

契約不適合責任では、買主の権限が大きくなり、以下５つの請求権を持てるようになりました。

追完請求
代金減額請求
催告解除
無催告解除
損害賠償請求

追完請求

追完請求とは、想定した完全な状態になるよう、請求することが出来るという制度です。

例えば、契約内容を読んだときに「雨漏り・シロアリ被害のない家」を購入したつもりが、実際はこの２つの欠陥が見られた場合、買主は「雨漏り・シロアリ被害のない家になるまで修理」することを請求できます。

契約内容に基づき、乖離が発生している場合は、そのギャップが0になるまで売主に請求できるというのが追完請求です。

代金減額請求

追完請求が高額になり過ぎる場合や、ただちに修理が出来ない場合は代金減額請求をすることが出来るようになりました。

つまり、争点となる欠陥が直せる場合は追完請求、直せない場合は代金減額請求が適用されるようになります。

催告解除

追完請求に応じない場合は代金減額請求が可能ですが、中には「代金が安くなっても欠陥物件は買いたくない」という方も多いです。

そのため、追完請求に相手が応じなかった段階で購入を拒否することができます。

これが、催告解除です。

無催告解除

無催告解除、つまり催告なしでの契約キャンセルも買主に認められています。

ただこれは、契約が不履行になる場合に行使できる権限なので、不具合が生じた時(契約はできるが、契約書通りではない)などは催告解除がおこなわれます。

損害賠償請求

瑕疵担保責任の場合、物件に隠れた瑕疵が見つかった場合に買主は売主へ損害賠償請求をおこなうことが出来ました。

しかし、契約不適合責任の場合は売主側に非(責めに帰すべき事由)がない場合、損害賠償請求をおこなうことは出来なくなっています。

ただし、契約不適合責任では信頼利益を損なわれた場合(契約内容を信じて損失を被る)の他、履行利益を失った場合(契約履行で得られる利益を得られなかった)にも損害賠償請求が可能となります。

つまり、損害賠償請求ができる範囲は契約不適合責任のほうがずっと広くなっています。

契約不適合責任で重要な「責めに帰すべき事由(帰責事由)」とは？

契約不適合責任を調べる際に、良く出てくる言葉が「責めに帰すべき事由」です。

これは、契約不適合になった理由が売主・買主のうちいずれかの過失(故意の秘匿など)かどうかということを表しています。

責めに帰すべき事由の例

責めに帰すべきでない事由の例

売主からの報告と、実際の不動産の状況にズレがあった
売主側の不注意による物件の欠陥などを隠していた
売主によるタバコの不始末などで、引渡しが無効になり、売主の過失が認められた

契約後に発覚した欠陥が、売主側で知り得ない内容だった
契約後に発覚した欠陥を、売主側は知らなかったことが証明できた
不慮の事故(自然災害による倒壊)などで、引渡しが無効になった

瑕疵担保責任の場合、物件に損失があっても売主側に「責めに帰すべき事由」がなければ、請求をするのが難しい側面がありました。

しかし、契約不適合責任の場合は追完請求、代金減額請求などは、責めに帰すべき事由がなかったとしても請求が可能になっています。

買主→売主への請求は、状況によって下記のように請求権が定められます。

	買主に帰責事由がある	売主に帰責事由がある	買主・売主いずれも帰責事由がない
追完請求	請求できない	請求できる	請求できる
代金減額請求	請求できない	請求できる	請求できる
損害賠償請求	請求できない	請求できる	請求できない
契約解除	請求できない	請求できる	請求できる