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不動産売却をはじめるときはまず業者に査定を依頼します。
その後、業者に販売活動を依頼し、買い手が見つかれば、いよいよ契約です。
この契約は売り手自身も書類などを準備して出席する必要があるのですが、いくつか注意すべきポイントがあるので気をつけましょう。
売買契約時にあいまいな部分が残ってしまうことで引き渡し後に大きなトラブルが起こるという事態だけは避けるようにしましょう。
不動産売却で必要な2種類の契約
不動産売買をする際は、以下の2つの契約を行う必要があります。
- 媒介契約
- 売買契約
どちらの契約も重要なものですが、媒介契約は取り決めの決定、売買契約は実際の売買についての契約になります。
それぞれを詳しく見ていきましょう。
媒介契約
媒介契約は不動産会社と売主の間で締結する契約です。
一言で媒介契約と言ってもその中には次の3種類契約方法があります。
- 一般媒介契約:依頼者は自分で買主を発見してはいけない
- 専任媒介契約:依頼者は他社と取引をしてはいけない
- 専属専任契約:複数社と同時に契約を結べる
一般媒介契約が一番条件が厳しく、専属専任契約が一番柔軟に対応がしやすいです。
ただし、一般媒介契約は専属専任契約よりも不動産仲介業者の販売意欲が高いので早期売却が期待できます。
売買契約
売買契約は名前の通り、売主と買主の間で不動産の売買をする際に締結する物になります。
不動産の金額や引き渡し時期などを確認し、正式に取り引きが決定する契約です。
専任契約は不動産買取業者を利用する際は、結ぶ必要はありませんが不動産仲介・不動産買取いずれの場合であっても売買契約は必ず結ぶ必要があります。
不動産売買契約の基本的な内容
売買者間である程度話が固まったら、売買契約をおこないます。
流れとしてはまず仲介業者に売買契約書を作成してもらい、記載内容を1つ1つ確認していきます。
契約書の読み合わせと並行して、買主の住宅ローン事前審査などをおこなっていきます。
続いて、重要事項説明書という書類を配り、内容の説明をします。
重要事項説明書は不動産の管理関係や取引内容などが詳しく記載されている公的な書類です。
重要事項説明書に問題がなければ、実印を押して売買契約締結となります。
不動産売買契約のポイント
リフォームの有無や各種費用の負担・分担のルール確認、価格交渉などを終え、売り手と買い手の意見がまとまったのなら、売買契約を結びます。
売り手、買い手と双方の仲介業者が出席して取り交わしますが、この時に住民票、印鑑登録証明書などの準備が必要です。
双方が必要な書類をすべて揃えてきたことを確認したら、仲介業者が売買についての重要事項を説明します。
説明に納得すれば、契約書に署名・捺印をし、契約は完了です。
契約内容は原則自由
不動産売却時に取り交わす契約書には、フォーマットやルールというものは存在しません。
物件も、双方が希望する条件も一つとして同じではないので、自分たちのケースにあった約束を自由に交わすことが可能です。
もちろん、不動産業者の監修のもと、ある程度似通った内容になることが多いですが、それでも少なからず独自の事項というものがあると思います。
こうしたオリジナルの事項が存在することを忘れてしまい、引き渡し後に思わぬ違反をしてしまうということもあるので注意しましょう。
一度締結してしまうと責任が生じる
締結のときには売り手、買い手のほかにも仲介業者が出席し、質問に答えてくれたり、難しい手続きにはアドバイスをくれたりしてくれます。
しかし、不動産業者に責任が生じるのは長くても物件の引き渡しまでなので、いくら業者のすすめだとはいえ、一度締結してしまうと本人の責任になります。
特に、売却をする側は何かトラブルがおきた場合に責任を追及されやすいので注意しましょう。
売買契約書の基本的な内容
売買契約書の作成は、基本的に契約している仲介業者によっておこなわれます。
不動産売買は、売主だけでなく買主にも仲介業者がつきます。
2人の仲介会社が同じならその会社が契約書を作成するのは当然ですが、2人の仲介会社が違う場合は取り決めによってどちらか一方が作成します。
フォーマットは基本的に自由ですが、ほとんどの業者は全国宅地建物取引業保証協会などが定めた標準契約書の構成に従っています。
一方、こちらで紹介している大手業者などは、自社のフォーマットを利用することが多いようです。
売買契約書のフォーマットは原則自由ですが、以下の13項目は記載されていたほうが良いです。
| 番号 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| ① | 売買物件の表示 | 物件の面積や間取り、権利者などの詳細 |
| ② | 売買代金、手付金額、支払い日 | 売却代金の詳細(金額・ペナルティなど) |
| ③ | 所有権の移転・引き渡し日 | 物件の所有権はいつ移転されるかの明記 |
| ④ | 公租公課の精算 | 物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果 |
| ⑤ | 反社会的勢力の排除 | － |
| ⑥ | ローン特約 | 売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例 |
| ⑦ | 負担の消除 | 所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束 |
| ⑧ | 付帯設備等の引き渡し | 付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認 |
| ⑨ | 手付解除 | 契約キャンセル時の手付金と解除の要件 |
| ⑩ | 引き渡し前の物件の滅失・毀損 | 引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認 |
| ⑪ | 契約違反による解除 | 契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認 |
| ⑫ | 瑕疵担保責任 | 引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか |
| ⑬ | 特約事項 | その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定) |
最低限この13項目がないと、契約後にトラブルを招く危険性が高くなるので気をつけましょう。
売買契約書に関する内容は、こちらで詳しく解説しています！
不動産売買契約の流れ
【Step1】重要事項説明書の確認
不動産売買契約では、まず売主と買主、仲介業者(一般的に売主側)の3名で、重要事項説明書の読み合わせがおこなわれます。
ここで問題ないかを確認した上で、署名・捺印がおこなわれます。
【Step2】売買契約書の確認
重要事項証明書の署名・捺印が終わったら、次に売買契約書の読み合わせがおこなわれます。
内容を確認して、署名・捺印が完了したら、売買契約は完了となります。
【Step3】諸費用の支払い
売買契約が成立したら、買主は売主へ手付金を支払い、売主は仲介手数料の半金を仲介業者へ支払います。
この時の手付金は、購入価格の5～10％が一般的です。
不動産売買契約の必要書類
売買契約では必要書類等の持参が必要となります。
これがないと契約を結べないので注意しましょう。
- 登記済証
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- マンションの管理規約
- 建築確認通知書
- 建築協定書
- 固定資産税納付書
- 印紙代
- 仲介手数料
詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてお読みください！
売買契約に必要な書類を当日忘れてしまったら大変ですよね？
当日忘れをなくすために、売買契約に進むのが決まった段階から、書類を集めて仲介業者へ預けておきましょう。
預けた書類は仲介業者が契約時に持ってきてくれますし、事前にプロが確認してくれるので契約ミスを減らすこともできておすすめですよ！
不動産売買契約をキャンセルする条件
売買契約を結んでから引き渡しまでの間に契約をキャンセルすることは難しいですが、売主・買主ともに可能です。
売買契約時には、買主から売主へ手付金(解約手付)というお金が支払われます。
手付金は売却価格の1割程度が相場で、買主が契約を解除したい場合はこのお金を売主に支払います。
一方、売主が契約をキャンセルする場合は、手付金の2倍の額を買主へ支払います。
こうした能動的な契約キャンセルとは別に、片方が契約違反をしたことによる強制的な契約解除の例もあります。
この時に相手へ支払われる違約金は、手付金の2倍(売却価格の2割)が相場です。
契約解除のパターン
契約が解除されるパターンは、大きく分けて以下の6つとなります。
| 契約解除の種類 | 内容 | 解除の条件 |
|---|---|---|
| 手付解除 | どちらか片方が能動的にキャンセルする方法 | 売主の場合は手付金を倍返し、買主の場合は手付金を解除 |
| 危険負担による解除 | 契約後に起きた天災などで不動産が毀損した場合にできる解除 | 売主は無条件で解除可能 |
| 契約違反による解除 | 片方が契約に違反した場合におこなわれる強制契約解除 | 売買契約時に手付金以外で別途定めた違約金を支払う |
| 瑕疵担保責任による解除 | 契約時には隠されていた欠陥が見つかった場合にできる契約解除 | 買主は無条件で解除可能 |
| ローン特約による解除 | ※ローン特約の内容にしたがって契約を解除する方法 ※買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、売買契約を解除できる特約 |
無条件で契約解除 |
| 合意による解除 | 売主・買主の話し合いの上でおこなわれる契約解除 | ― |
契約前の共有漏れは解除に繋がりやすい
上で紹介した契約解除のケースのうち、売主へのダメージが大きいのは瑕疵担保責任による契約解除です。
瑕疵担保責任とは、隠された中古物件の欠陥がその後見つかった場合、買主に対して売主が負う責任です。
引き渡し前に見つかれば契約解除で済みますが、引き渡し後に欠陥が見つかれば賠償金を請求されることもあります。
これを防ぐためにも、検査・保証がしっかりしている不動産会社と契約する、売買契約時に瑕疵担保責任が及ぶ期間を設定するなどの対策をしておきましょう。
また、中古物件の欠陥は雨漏りやシロアリなどの物理的欠陥の他に、室内で人が亡くなったなどの心理的欠陥でも責任が問われます。
逆に「離婚が原因で家を売り出した」などのパーソナルな情報は伝えなくても良くなっています。
どこまで言うかの区別が難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。
不動産売買契約前にチェックすべき契約書の情報
不動産売却は契約書を提出しない限りは大きな法的責任に問われることはありません。
逆にいえば、書類を提出する前にリスクをすべて排除しておかなければ大変なことになるということでもあります。
排除をする方法として最も簡単で重要なのは、書類を徹底的にチェックするということです。
売買者間の重要な取り決めがすべて記載されているので、これをしっかりチェックしていれば、大抵のトラブルは避けることができます。
チェックするポイントは次の通りです。
契約物件の情報
契約書には売却対象の不動産物件の詳細が記載されています。
地番や住所、敷地面積、建物面積、構造、築年月等の基本情報は必ず確認しましょう。
また、重要事項説明書にも注目し、法定の告知事項が適切に記載されているか確認してください。
売却価格と支払い条件
契約書には物件の売却価格とその支払い条件が明記されています。
支払いのタイミングや方法、手付金の額、残金の支払い日など、金銭に関する詳細については特に注意深く確認してください。
契約解除条件
契約書には、契約を解除するための条件が記載されています。
売主が負担する遣り取りの費用、契約違反時のペナルティ、クーリングオフの手続きなどが含まれます。
これらの内容を理解し、いざ必要となった際に対応できるようにしておきましょう。
引渡しの条件
不動産の引渡し日や引渡し時の物件状態（例えば、現況有姿引渡しや清掃済み引渡し等）など、引渡しに関する条件も契約書に記載されています。
引渡しに関するスケジュールや条件を明確に理解し、必要な準備を進めることが求められます。
引き渡しの条件が厳しい場合は、条件の調整など交渉をするようにしましょう。
契約書の記載事項と実際の物件状況
契約書に記載されている物件の詳細情報と実際の物件状況が一致しているかを確認することも重要です。
特に、建物の構造や設備、利用状況、不具合や修繕履歴などについては、契約書の記載と物件の実状が異なる場合、後々のトラブルの原因となることがあります。
必要に応じて専門家の意見を求めるなどして、事前にしっかりと確認しましょう。
権利関係の確認
物件の所有権移転に関わる事項や、他に権利を持つ第三者（例えば借地人や賃借人）がいないか等、権利関係についても契約書を通じて確認します。
所有者以外の権利者がいる場合、その同意が必要なケースもありますので、注意深く確認することが重要です。
約款の詳細
契約書の一部として約款があります。
これは契約者間の約束事で、売却物件の引渡しや代金の支払い、契約違反時の対応など、契約に関する具体的な手続きや義務を定めています。
約款の内容についてもしっかりと理解し、必要に応じて法律家など専門家のアドバイスを求めると良いでしょう。
その他の特約事項
契約書にはその他の特約事項が記載されていることもあります。
契約者間で特別に取り決めた事項で、例えば引渡し後のリフォームや修繕についての負担分担、物件に関する知識等が含まれることがあります。
不動産売買契約をおこなう場所
不動産売買契約をおこなう場所には指定がなく、自宅やカフェなどでも締結は可能です。
ただ、一般的には不動産会社の店舗や事務所内で契約を結びます。
大手の不動産会社であれば、店舗内に契約専用ルームを設けていることもあります。
基本的には、周りに人の少ない、静かな場所が選ばれます。
また、契約した場所によってクーリングオフの可否が変わってくるので注意が必要です。
売買契約締結から引き渡しまでの期間にすること
売買契約を締結しても取引は終わりではなく、そこから約1.5ヶ月後にある引き渡しが完了するまで手続きは続きます。
契約から引き渡しまでの期間ですべきことは、以下の2点です。
- 引き渡しに必要な書類の準備
- 引き渡しに必要な費用の準備
- 住み替え先の物件探し・購入
ここからは、それぞれの内容を詳しく解説していきます。
引き渡しに必要な書類の準備
引き渡しまでの1.5ヶ月で、必要な書類をまずは集めます。
売主が準備する書類は、以下のものです。
| 書類 | 内容 | 取り扱い |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報 | 不動産の権利者・データが詳細に記載 | 司法書士へ提出・預ける |
| 実印 | 実印登録済みの印鑑 | 登記関係の書類に押印 |
| 印鑑証明証 | 実印登録を証明する書類 | 司法書士へ提出・預ける |
| 固定資産税納付書 | 不動産にかかる固定資産税が明記 | 税金精算のため、買主と確認 |
| 公共料金の領収証 | 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 | 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認 |
| 管理規約・パンフレット・建築確認通知書など | 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの | 買主へ渡す |
引き渡しに必要な書類の準備
これらの書類とは別に、支払いが必要な以下のお金を準備します。
- 住宅ローンの返済金
- 仲介手数料の残金
- 司法書士への報酬
住み替え先の物件探し・購入
売買契約から引き渡しまでの間に住み替え先を探して購入する方も多くいます。
最初に売却を確定させてから新居を探すのを売り先行と呼び、住み替えではオーソドックスな方法です。
ただ、期間が短いこともあり、引き渡しまでに新居が見つからないということもあります。
こうした時のために、先行引き渡しや引き渡し猶予と言った、退去を先延ばしにする方法も検討しておきましょう。
また近年では、一定期間までは仲介売却をおこない、期限を過ぎたら業者買取をしてもらう買取保証サービスというものが人気です。
短期間の成約を保証された上で高額売却に挑戦できるので、住替え希望者におすすめですよ！
不動産売買でよくある質問
不動産売買契約でよくある質問について紹介していきます。
人生の中で不動産の売買を経験するのは1度や2度の人がほとんどです。
しかし、不動産の売買は資産としての価値が高く、また生活とも深い関り合いを持っています。
実際に不動産売買契約を結ぶ際の参考にしてください。
不動産売買が完了するまでに要する期間は？
不動産の査定依頼を申し込んでから実際に売却できるまでには2ヶ月～半年ほどの期間が必要です。
売買する物件の規模や価格によって完了までの期間は大きく変化がありますが、半年ほどの期間を見込んでおく必要があります。
不動産の購入をする際に多くの人が住宅ローンを利用するため住宅ローンの審査にかかる期間が長くなると売買にかかる期間が長くなります。
複数の不動産会社を利用しても良いのですか？
不動産仲介の場合は、媒介契約の種類によっては複数の不動産会社を利用するのはNGです。
それに対し、不動産買取の場合は複数の不動産会社から査定をもらっても問題はありません。
むしろ、複数の不動産会社から査定をもらうことで合い見積もりをすることが出来、高額で売却できる不動産会社を見つけ出すことが出来ます。
不動産買取を利用する際は、必ず不動産一括査定等を利用するようにしましょう。
不動産会社を選ぶポイントは？
利用する不動産会社を選ぶ際は、担当者がどのような人物かを確認するようにしましょう。
不動産の査定額が高くても信頼できる担当者でなければ、売主が不利益を被る可能性もあります。
その担当者は信頼できる人なのか、自分の大切な不動産を任せることができるのかどうかを確認した上で利用する不動産会社を選ぶようにしましょう。
売買契約は失敗すると大きなリスクが！慎重に契約を結ぼう
現在、生活費の補填目的で不動産売却をおこなう人が増えてきています。
景気が上向きになり、不動産の需要が高まったのが主な理由ですが、住み替えや借金、ローン返済といった理由で不動産売却をおこなう場合に比べて、こうした人は“責任感”が欠けてしまいがちです。
ただ、一度トラブルになってしまうと、生活を脅かすほどのペナルティが発生してしまうので、責任をもって手続きをおこなうようにしましょう。
