不動産の見積もりとは？無料見積もりの方法と見積もり依頼のポイント・注意点

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住み替え、離婚、相続など、予期せぬ状況で不動産を売却する必要が生じることがあります。

その際に、不動産がいくらで売れるのか見積もりをとっておく必要があります。

中古の不動産(戸建て住宅、マンションなど)は、買った時の金額と現在の金額が異なるケースも多いため、まずは見積もりをとった上で、まずは売却をすべきかどうか、どれくらいの価格や期間で売却をしたいかなどを決める必要があります。

不動産の見積もりを依頼する際は、見積もり価格の計算方法の違いや、見積もり時に評価される項目、見積もりを参照する際の注意点などを事前に知っておく必要があります。

この記事では、不動産見積もりの必要性、見積もり方法の違い、依頼時の注意点について詳しく解説します。

不動産査定とは？売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

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無料査定スタート

不動産見積もりの方法

不動産売却の見積もりには、無料のものと有料のものがあります。

「失敗したくないし、ここはしっかりお金をかけた方が良いのかしら…」と思う人もいますが、そもそも2つの見積もりは性質が異なるので注意が必要です。

今回は、それぞれの見積もりの内容を解説していきます。

方法1】不動産会社がおこなう無料見積もり

仲介売買事業をおこなっている不動産会社なら、中古物件の見積もりにも対応しています。

不動産会社の見積もりは、以下の2つに分かれています。

よく「机上査定と訪問査定のどっちがおすすめ？」という意見を聞きますが、最初にどちらを選ぶにせよ、不動産を売る際は必ず訪問査定が必要です。

つまり、不動産を売る際はこの2つの流れのどちらかを選らばないといけないのです。

見積もり額を見比べて契約先をじっくり選びたい方は最初に机上査定を、ある程度業者の目星がついており早く売りたい方は最初に訪問査定をするのがおすすめです。

方法2】不動産鑑定士がおこなう有料見積もり

不動産鑑定士という国家資格を持った人がおこなう有料の不動産見積もり(鑑定)があります。

無料見積もりよりも精度が高く、算出額は公的な書類にも記入できるものです。

鑑定費用は各事務所によって独自に定められています。以下は横浜にある鑑定士事務所の費用例です。

鑑定費用	宅地または建物の鑑定評価	農地または林地の鑑定評価	建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内	181,100円	362,000円	241,000円
1000万円以内	181,000円	422,000円	271,000円
1500万円以内	196,000円	513,000円	316,000円
2000万円以内	226,000円	573,000円	347,000円
2500万円以内	249,000円	618,000円	377,000円
3000万円以内	264,000円	648,000円	407,000円
4000万円以内	286,000円	693,000円	452,000円
5000万円以内	316,000円	738,000円	497,000円
6000万円以内	346,000円	768,000円	527,000円
8000万円以内	392,000円	814,000円	573,000円
1億円以内	439,000円	861,000円	620,000円
3000万円以内	264,000円	648,000円	407,000円

鑑定評価によって高くなるという、独特の金額システムとなっています。

不動産無料見積もりのメリット

メリット1】コストがかからない

不動産を売るために見積もりをする時は、かかるコストも考える必要があります。

売却が成功した後も税金や仲介手数料がかかるので、その上見積もり費用もかかったら売却益をかなり削られる可能性があります。

メリット2】手軽に見積もりを依頼することが出来る

不動産会社が実施する無料見積もりは料金がかからないだけでなく、審査結果もスピーディに届くので手軽に利用することができます。

リスクがない分、まだ売却を検討中の方にもおすすめです。

メリット3】不動産会社選びの参考になる

不動産を売却する際は、各不動産会社に見積もりを依頼します。

各社の見積もり価格を比較することで、どこが高値で仲介売却をしてくれそうかが分かります。

実際、株式会社グローベルスが実施したアンケート調査では、不動産を売却する際の業者選びで最も重視する項目に、見積もり価格を挙げる人が最多でした。

不動産無料見積もりのデメリット

デメリット1】見積もり価格は公的なものではない

不動産売買は、定価がない不動産を、いわば”言い値”で取引をおこないますが、不動産会社による見積もりはこの”言い値”を予想したものになります。

不動産が買い手の需要を満たしているか、住宅ローンの金利推移は低水準を維持しているかなども、見積もり価格を左右する要素です。

この見積もり価格は、相続・贈与・財産分与・固定資産税額の計算などで用いられる不動産の評価額とは、異なるものです。

財産分与などで用いられる公的な不動産評価は、不動産鑑定士に依頼しないと算出できません。

デメリット2】見積もり価格＝売却価格(成約価格)とは限らない

不動産を売買する価格(成約価格)はあくまで売主と買主の合意によって決定されるので、見積もり通りに売れる保証はありません。

また、売主は最終的な売り出し価格の決定権を持つので、そもそも不動産を見積もり通りに売る必要もありません。

見積もり価格や売り出し価格は売り手側のバイアスで高めに設定されることが多く、買主からの値下げ交渉を受けて、実際の取引価格(成約価格)は売り出し価格より下がるケースも多々あります。

デメリット3】見積もり額を吊り上げる悪徳業者も存在する

不動産会社の見積もり額は私見が入ってもOKなので、実際の価格と乖離があっても法に触れるようなことはありません。

中には、これを利用して敢えて見積もり額を吊り上げ、気を惹いて契約を取ろうとする業者も存在します。

周囲に比べて2割前後見積もり額が高い業者には注意しましょう。

不動産有料見積もりのメリット

メリット1】正確な見積もり額が分かる

不動産の有料見積もりでは、かなり正確な見積もり価格が分かります。

というよりは、有料見積もりで算出された鑑定価格こそが正確な見積もり価格なので、正式な書類などに価格を記載することもできます。

国土交通省が3年ごとに発表している公示地価も、不動産鑑定士の調査・評価によって算出されます。個別に不動産鑑定士へ調査を依頼する場合も、公示地価の算出と同様の方法でおこなわれます。

不動産有料見積もりのデメリット

デメリット1】費用が高額

有料見積もりの費用は、非常に高額になります。

特に不動産を売る際は、有料見積もり費用を売却利益で回収できる可能性がないケースもあるので注意しましょう。

デメリット2】費用にバラつきがある

不動産鑑定士事務所によって、鑑定費用をいくらに設定しているかバラつきがあります。

費用は鑑定価格に応じて決まりますが、最初にチェックしておかないと予想以上にかかるケースも多いので注意しましょう。

デメリット3】市場価格を知りたいという目的からずれる

「不動産を売る前におおよその価格を知りたい」というニーズであれば、不動産鑑定士に見積もりを依頼すると、目的からずれる可能性があります。

一般的に不動産鑑定士が算出するのは、その不動産の絶対的な評価となります。

一方で、中古不動産の売買価格は、売主と買主の合意によって決まります。例えば、購入希望者から「この辺のエリアは最近人気がないから、買いたくない」「エアコンなどの設備が古いから、処分費用なども含めて値下げをしてほしい」といった要望があれば、価格を下げざるを得ない可能性もあります。

一方で、不動産会社の無料査定は上記などのニーズを踏まえた価格を算出しますし、不動産取引の現場については不動産会社の方が詳しいので、「市場価格を知りたい」というニーズには不動産会社のほうが合っている可能性が高いです。

不動産見積もりの2つの方法

不動産の見積もり方法には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

それぞれの特徴を理解しておきましょう。

不動産見積もりの方法1】机上査定

机上査定は主に物件の基本情報を元に評価されます。

基本情報には物件の場所、土地面積、建物の面積、構造、築年数などが含まれます。

また公開されている市場データや近隣の不動産価格も参考にされます。

机上査定の特徴は、物件を直接訪問することなく、速やかに概算の価格を提供できる点にあります。

しかし、その分詳細な内部状況や特別な付加価値などを正確に把握するのは難しいという欠点もあります。

不動産見積もりの方法2】訪問査定

訪問査定は不動産専門家が直接物件を訪れて評価を行う方法です。

机上査定では把握しきれない物件の詳細な状況を確認することができます。

例えば内装の状態、改装の有無、周辺環境の具体的な魅力などがこれに該当します。

訪問査定はより正確な価格を提供するため、一般的には売却の最終段階で実施されます。

しかし、訪問査定は時間とコストがかかるため、概算価格を知りたいだけの場合には机上査定が適しています。

不動産の見積もりをする前にしておくべきこと

不動産の見積もりをしてもらう前に、準備をしておくべきことがあります。

以下にそれぞれの内容を解説します。

住宅ローンの残高確認

不動産を売却する際に、まず住宅ローンの残高を確認することが重要です。

売却価格がローン残高を下回る場合、ローンの返済が完了するまで所有権移転ができないからです。

また残高を知っておくことで、売却後の利益（売却価格からローン残高を引いた額）を予測することができます。

さらに売却を進める上でローン返済計画を適切に立てるためにも、残高を把握しておく必要があります。

金融機関に直接問い合わせることで、残高を確認することができます。

見積もりに必要な書類の準備

不動産の査定を行うにあたり、さまざまな書類の準備が必要です。

不動産の基本情報を示す「登記簿謄本」は、物件の所有権者や土地・建物の詳細などが記載されています。

また物件の間取り図、建築許可書、不動産取引に関する過去の契約書も査定に有用です。

物件の特徴や過去の取引価格、法的な問題を査定士が理解するのに役立つので準備しておくと良いです。

また建物のリフォームや改築があった場合は、その内容や費用に関する情報も用意しておくとよいでしょう。

これらの書類を準備しておくことで、査定士はより正確で詳細な価格を提供することができます。

不動産見積もり価格を調べる時の参考サイト

不動産の見積もりは立地や築年数といった項目を元に、プロの目利きで計算をし、総合評価で金額を算出します。

高いスキルや多数のデータベースを必要とするため、初心者が簡単に出来る訳ではありません。

そのため、素人でも閲覧できるデータベースを利用し、すでにプロが評価をした/成約されている物件価格を参考にするのが最もスムーズで簡単な方法です。

ここからは、初心者でも活用できるサービスを3つ紹介します。

不動産ポータルサイト(SUUMO・ライフルホームなど)

SUUMOやライフルホームなどのサービスは、賃貸物件を探す際などに多くの方が利用していると思います。

こうしたポータルサイトには売買物件の情報も記載されており、現在どんな不動産がいくらで売り出されているかを無料でチェックすることができます。

上のように、どの地域にどんな売り出し物件があるのかをリアルタイムで見られるのが強みです。

周辺設備の状況なども細かく記載されているので、自分の物件と照らし合わせればおおよその価格がイメージできます。

ただ注意してほしいのが、ポータルサイトに記載されている価格は売り出し価格であり、最終的に決定した価格(成約価格)ではないということです。

今後売れ残りや売買交渉が起これば、成約時の価格は記載の金額より1割前後引かれる可能性も十分あります。

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）は国交省が提供するWeb上のデータベースで、全国の直近5年分の成約情報をチェックすることができます。

記載の金額が成約価格になるので、前述のポータルサイトのように実際の売買価格とは違うということがありません。

ただ、不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム）の成約事例は数年前のものになるので、似たような物件でも経済状況や周辺環境、道路開通の有無など、前提条件が現在と大きく変わっている可能性もあります。

時代の経過によってどう変化しているかを抑えず、過去の成約価格をそのまま参考にするとズレが生じてしまいます。

路線価図

路線価図(路線価図・評価倍率表)は道路ごとに、面する土地の単価が記載されています。

面する道路に記載されている数字を元に金額を算出するのですが、初心者にとっては読み取りが少し難しい部分もあります。

不動産見積もりにおすすめの不動産一括査定サイト

不動産の見積もりを依頼する際におすすめのサービスが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで複数社へ一括見積りができる優れものです。

登録業者の広告料で運営されていることもあり、利用料は完全無料なのも魅力です。

このサイトを使えば、1社ごとに連絡をして査定依頼をする手間がなくなるのでおすすめです。

不動産一括査定サイトの詳しい使い方は、こちらにまとめています！

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介【2024年最新】

不動産見積もりサイト1】すまいValue

サイトの使いやすさ	★★★★
実績	★★★★★
安全性	★★★★★
匿名査定	未対応
こんな人におすすめ！	とにかく大手に査定依頼したい！ 販売実績のあるところと契約したい！ 不動産を早く高く売りたい！ 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueは、こちらの6社による共同運営サービスです。

こちらの6社は日本を代表する超大手の仲介業者で、安心して売却をお願いすることができます。

大手と中小はどちらが良いということもないのですが、ネットを使ってのPR力や手厚い保証サービスは、やはり大手に分があります。

不動産一括査定サイトの口コミの中にはネガティブなものも多いですが、すまいValueは利用者の95.5%が「安心感が違う」という回答(2019年4月1日～2022年3月31日にすまいvalueで媒介したお客様を対象にアンケートした結果)をしています。

はじめての不動産売却では、すまいValuewoまず使うのがおすすめですよ。

不動産見積もりサイト2】HOME4U

サイトの使いやすさ	★★★
実績	★★★★
安全性	★★★★★
匿名査定	未対応
こんな人におすすめ！	紹介実績のあるサイトを使いたい！ 大手と地元の中小を比較したい！ 名の知れた会社がやってるサイトが良い！

home4uはNTTグループによって運営されているサイトで、不動産一括査定サイトの中でも古い歴史を持っています。

登録業者は大手・中小含めて1000社もあり、厳選な審査を通りぬけているのでどこと契約しても安心です。

また、home4uはプライバシー保護に力を入れている珍しい査定サイトでもあります。

信頼性・実績の高さで不動産一括査定サイトを選ぶなら、home4uがおすすめです。

不動産を見積もり額より高く売る方法

方法1】まずは不動産の掃除・整理整頓を徹底する

皆さんも賃貸物件を探している時、何件か回った後で「内覧で玄関に入った瞬間から空気感が違う」という経験をしたことがあるのではないでしょうか。

こうした経験は、あなたのフィーリングが物件とピッタリ合ったというのも理由だとは思います。

ただ、内覧時に心を奪われる物件は、内覧前に掃除・整理整頓を徹底した物件であることが非常に多いです。

特に玄関や風呂、台所などの水回りは汚れやすい箇所であり、内覧前に力を入れて対処することをおすすめします。

特に水回りに水垢がついてしまっている場合、築年数よりも古く感じさせてしまい、成約率が落ちてしまいます。

まずは以下のポイントに注意しながら、自分で清掃を進めていきましょう。

場所	ポイント
キッチン	コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所	カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ	におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング	ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関	靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー	洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス	ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト	中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

それでも汚れが落ちない場合は、いっそハウスクリーニング業者の手を借りて、ピカピカにしてもらうのも一つの手です。

ハウスクリーニングは建物全体を依頼するとお金がかかりすぎるので、気になる場所をピンポイントに依頼することをおすすめします。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所	料金相場
浴室	10,000~20,000円
洗面所	6,000~10,000円
トイレ	6,000~13,000円
キッチン	10,000~24,000円
レンジフード	10,000~20,000円

方法2】内覧時の天候・時間帯も意識する

土砂降りの天気に内覧をすると、暗いイメージが内覧希望者の頭にこびりついてしまいかねません。

内覧をおこなうのは、出来るだけ晴れの日を選ぶことをおすすめします。

また、時間帯も夕方や夜より、日光が最も入る13時前後をおすすめします。

この時、部屋の窓も全て開けっ放しにしておきましょう。

換気をしっかりした上で自然光を取り込むと、建物がいつもより新しく、広く感じさせることができます。

方法3】不動産を売るタイミングを見計らう

不動産を売るタイミングも、見積もり以上で高く売るためには重要となります。

家族構成が変化したタイミングや周辺環境が変化したタイミングなども売却するかどうか検討すべきですが、社会情勢の変化などでも、不動産の価格は変化しがちです。

上記はとあるエリアの平均成約価格ですが、下記の要素によって価格が変動していることがわかります。

以下の要素などは、不動産市場の需給バランスを変動させ、結果として物件の売却価格に影響を与えます。

2024年現在、大阪万博などのビックイベントが控えているタイミングや、好況で住宅ローンも低金利の時などは、物件需要も高く、早く高値で売れやすいと言えます。

経済状況が良くなくても、周辺道路が開通して都市部へアクセスしやすくなったタイミングなどで高く売れる可能性は上がります。

相場より高く売りたい旨を業者へ共有する

前述の通り、不動産の見積もり額はそこまで厳格な基準によって決められているものではありません。

あなたが様々な理由からどうしても見積もり額以上に高く売りたいと考えている場合、その旨を仲介業者へ確実に伝えるべきでしょう。

そもそも、全ての方が見積もり額以上で高く売りたいと考えている訳ではありません。

それどころか、見積もり額以上で高く売れるということを知らず、ほとんどの作業を業者へ委任したいという面倒くさがりのほうが多いです。

見積もり額以上で売るには、まず意思表示をすることから始めましょう。

不動産見積もりの注意点

注意点1】見積もり額の高い業者が必ずしも良いわけではない

複数社を比べる時、初心者はどうしても見積もり額を真っ先に比較してしまいます。

ただ前述の通り、見積もり額に対する考え方や計算方法などが会社ごとに異なるので、必ずしも金額の高い業者が良いわけではありません。

まずはなぜこの価格を付けたのかをしっかり聞いてみて、回答の説得力で決めるのがおすすめです。

注意点2】各社の仲介売却実績もチェックする

マンションの見積もりをA社とB社に依頼し、A社のほうが500万円高かったとします。しかし、実績を調べてみるとA社のマンション仲介実績は年数件、対してB社は年1万件超の実績がありました。

この時、信頼できるのは圧倒的にB社の見積もり額です。逆に、A社は価格の根拠が曖昧な可能性があり、注意が必要です。

不動産会社の実力はピンキリで、得意・不得意もあります。

数字に惑わされ過ぎないように注意しましょう。

注意点3】一気に多数の不動産会社に見積もりを依頼しない

いきなり6~10社くらいへ見積もりを依頼する人がいますが、各社から連絡が来てしまい、対応できなくなるケースがあります。

対応できないなら数社に断りを入れないといけませんが、言い訳を突っ込まれたりすると面倒なので注意しましょう。

最初のうちは最大でも3社くらいに見積もりを依頼するのがおすすめです。

注意点4】見積もりは必ず複数社に依頼する

不動産を査定してもらう時に「取り敢えず身近な不動産会社に査定してもらって売ろう」と考えている人は注意が必要です。

1社だけで見積もりしてもらうと、査定してもらった不動産会社が適正金額を提示しているかわかりません。

最悪の場合、相場価格より大幅に低い価格されていたり高すぎて売却出来ていない事態に陥ります。

不動産の査定は、複数の不動産会社に見積もりを依頼することによって不動産の適正価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な登録で査定できるのでおすすめです。

注意点4】見積もりの根拠を必ず確認する

不動産会社に見積もりを依頼した際、算出された査定金額が根拠のある数字なのか確認しましょう。

納得できる根拠があり提示された金額であれば、媒介契約後もスムーズに売却を進めることができます。

一方で根拠の無い数字を提示している不動産会社は、曖昧な考えで金額を提示している可能性が高く、媒介契約を結ばないようにしましょう。

相場価格と大幅にズレている価格を提示しているケースもあるので、査定額が提示された際はしっかり担当者に質問しましょう。

不動産見積もりに関するよくある質問

そのため、見積もり価格が高いところと契約するのは間違った行動ではありません。

ただ、見積もり価格通りに売れる確証はないため、不動産会社ごとに実績や評判なども考慮する必要があります。

不動産会社が提示してくれる査定金額は、相場から大きく乖離した価格になるケースが少なく、販売を考えている人に大きなメリットがあります。

相場の範囲を知った上で売買を進めていくと、買主を見つけやすく取引をスムーズに進めることができます。

オンライン上での不動産一括査定を依頼すると、査定結果のみ教えてくれます。

ただし、査定依頼された不動産会社は営業の一貫として査定依頼を受けているので営業の電話がかかってくる場合もあります。

また、オンライン上で済ませる査定は訪問査定と異なり細部まで見て算出された金額ではありません。

実際に売却するとなった場合に金額が大きく変わる可能性もあります。

しかし稀に悪質業者が安値で提示して売却しろと行ったり、不適切な対応で売却できなかったりします。

トラブルを回避する為にも、先に複数の不動産会社で査定を依頼しておくことをおすすめします。

不動産一括査定サービスを利用する場合は、簡単な物件情報と個人情報の登録で査定できます。

気軽に物件の価格を知りたい人は不動産一括査定サービスの利用をおすすめします。

不動産売却では見積もりに力を入れるのが重要

不動産売却を検討している際は、まず正確な見積もり価格を算出してもらい、参考にする必要があります。

見積もり価格がないと売却すべきか、売却でローンを完済できるのかが分からず、手続きを進めることができません。

また、事前に大まかな見積もり価格を把握していれば、悪徳業者に足元を見られる心配も少なくなります。

不動産売却では、正確な見積もりを取得できるかどうかが、成功のカギと言えるでしょう。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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