![GRO-BELラボ[株式会社グローベルス]](http://gro-bels.co.jp/labo/wp-content/uploads/2024/08/ラボ ロゴ-02-1.jpg)
築30~40年の実家を急に相続しても使い道がなく、処分したいという方は多いです。
国土交通省の「空き家などの現状について」によると長期不在・取り壊し予定などの住宅の割合は全国平均5.3％と20世帯に1世帯は実家の空き家問題が発生しています。
実家は空き家として放置しておくと劣化などの問題が発生してしまうため、買取などの売却がおすすめです。
ただ、築年数が古くなってしまうと価格は安くなってしまいますし、人気も無くなっていきます。
そこでおすすめなのが不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
今回は実家買取の方法、ポイントを詳しく説明していきます。
→不動産買取とは？業者買取と仲介売却のどっちがお得？メリット・デメリットと損しないための注意点
売れ残った実家は早めに業者買取を依頼するのがおすすめ
不動産の人にお願いして仲介売却をしても、特に田舎の木造物件などは売れ残ってしまう可能性が高いです。
不動産売却の平均期間は3~6ヶ月と言われているので、それ以上経っても売れなかったら売れ残りと判断して良いでしょう。
地方の不動産会社のホームページを見てみると2~3年間経ってもずっと掲載されている物件があると思います。
確かに地道に売出しを続けていれば、いつか売れるかもしれません。
ただ、売出し期間が長引くほど成約率は下がっていくのが一般的です。
放置していると固定資産税や管理費がかさむ
Webサイトに広告を掲載して売り出していると良いように見えますが、売れない限りは放置しているのと何ら変わりはありません。
不動産会社や知り合いなどが管理してくれないと、庭の雑草は伸び放題になり、柱もどんどん腐食されていきます。
また、放置していてもあなたが実家の持ち主である限り、毎年高額の固定資産税がかかってきます。
→不動産売却した年の固定資産税は誰が支払う？どう精算する？精算の方法・注意点を解説
更に近隣住民からクレームが入ったら雑草の刈り取りなどをしなければなりません。
こうした管理費は、実家が古くなっていけばいくほど膨らんでいきます。
コストを抑えるためには一刻も早く売ることが大切なのです。
実家の維持費は年間で100万円近くかかることも
実家を放置していると、どんな費用がかかるのでしょう。
実家の維持費として代表的なものがこちらです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険
- 光熱費
- 修繕費
- 畳などの張替え費用
- 庭木などの管理費用
例えば、東京在住のある方が、東京に住みながら新潟県の実家(築30年・木造2階建て)を管理する場合、コストのシミュレーションは以下のようになります。
| コスト | 計算式 | 想定額 |
|---|---|---|
| 固定資産税(建物部分) | 固定資産税評価額×1.4% | 約10万円 |
| 固定資産税(敷地部分) |
|
約5万円 |
| 都市計画税(建物部分) | 固定資産税評価額×0.3% | 約2万円 |
| 都市計画税(敷地部分) | 固定資産税評価額×0.3% | 約900円 |
| 火災保険料 | – | 約1万円 |
| 光熱費・水道代 | – | 約2万円 |
| 交通費(年2回赴くことを想定) | 指定席(片道：10,570 円)で2往復を夫婦で行くと想定 | 約8万4560円 |
| 合計 | – | 28万5460円 |
一般的な実家の規模を想定しましたが、それでも30万円近いコストが1年間でかかってしまいます。
実家の規模がより大きかったり、距離が遠かったりすれば、100万円近いコストが年間でかかる可能性も十分あります。
また、実家の維持費は放置の時間が長引くほど高額になっていきます。
利用価値のない物件のために100万円払うような事態は避けたいところです。
放置を続けると倒壊や犯罪に巻き込まれる可能性も
空き家の実家を放置していると、犯罪に巻き込まれる最悪のケースも存在します。
ポストからチラシが溢れていれば放置されているのは明らかなので、反社会組織のアジトにされる可能性もあります。
また、子供たちが勝手に家に侵入したり、面白半分で火を点けられたりすることもあります。
こうなった場合は、持ち主が管理責任を問われる可能性も0ではありません。
自分がコントロールできない状況下でこうしたことが起こってしまうので、実家の放置は危険なのです。
→実家を売却する手順を紹介！相続の注意点や損せず売るポイント・費用や税金を解説
売れない古い実家には買取がおすすめな理由
売れそうにない実家は不動産会社に直接買い取ってもらうのがおすすめです
買取をおすすめする理由は何なのか、ここから3つのメリットを紹介していきます。
条件の悪い物件も買い取ってもらいやすい
業者買取は仲介売却に比べて、条件の悪い実家も処分してもらえる可能性が高いです。
仲介売却は相手が素人なので、状態が良くても第一印象が悪かったりすると、お金を払ってもらえません。
一方で業者買取の場合は相手がプロなので、見た目よりも中身がしっかりしている、リフォームのし甲斐があることを優先します。
そのため、仲介売却で買い取ってもらえなかった物件も処分しやすいのです。
換金化が早く処分もスムーズ
買取なら業者と相談してから最短1ヶ月弱で換金してもらえます。
また、いつ書類を提出して、いつ契約を結ぶかといったスケジュールも最初に提示してもらえるので、引っ越しが迫っている方なども安心です。
処分がスムーズに行くということは、その間かかる費用などを安く抑えられるということでもあります。
いち早く負担を免れたい方にも業者買取はおすすめです。
遠方の実家もスムーズに買取してもらえる
遠方の実家を仲介売買する場合、現地の買主が持ち主(売主)に説明を求めるケースもあります。
不動産売買はどうしても買主優位なので、希望されたら時間を見つけて現地に赴かなければいけません。
一方、業者買取は現地に赴く心配がありません。
遠方の不動産会社に買取依頼の電話をすれば、向こうで動いてくれます。
東京に家があるので地元の実家は使い道がないという方にも買取はおすすめですよ。
実家買取を依頼するタイミング
実家の買取を依頼するタイミングは、大きく分けて以下の3ケースが多いです。
- 実家を相続した
- 親が施設に入った
- 親と同居するために実家を畳む
一つずつ見ていきましょう。
相続した不要な実家を買取に出す
相続した使い道のない実家をそのまま放置しても、固定資産税がかさむだけで何のメリットもありません。
この場合、実家を早めに買取に出すことでコストの支払いをなくすことができます。
親が老人ホームに入るタイミングで実家を買取に出す
高齢の親が施設に入るタイミングで、実家を買取に出す方も多いです。
生前のうちに実家を整理できる他、施設へ入る時にかかる費用を工面することができます。
ただ、この場合、実家の所有権は親にあるので、その意思は尊重する必要があります。
もし認知症などで判断能力がないと見られた場合、正当な代理人として認められる必要があります。
親と同居するために実家を畳む
親と同居するため、今の実家を買取に出して二世帯住宅の新居を建てる計画の方も多いです。
築年数が古い実家は、仲介売却よりも買取に出すほうがスムーズに売れやすいです。
実家買取の前にしておくべきこと
実家を買取してもらう前には、次の点を事前にチェックしておきましょう。
- 遺言書を確認しておく
- 実家の名義を自分に変更する
- 隣家の境界線を確定させておく
実家を買取してもらうためには、さまざまな準備をしておく必要があります。
以下にそれぞれのしておくべきことを解説します。
遺言書を確認しておく
相続人が亡くなって家を相続することになった場合は、まず遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書があれば、次のような効力があります。
- 相続させたくない相手へ相続権の廃止
- 遺産の取り分決定
- 第三者への遺産の相続を指定できる
- 遺産の分割方法の決定権
遺言書があれば相続の内容が大きく変わる可能性があるので、必ずチェックしておきましょう。
遺言書の内容に従って、遺産の相続手続きを進めます。
実家の名義を自分に変更する
実家を買取してもらうためには、相続登記をして名義変更する必要があります。
不動産を所有している被相続人が亡くなると相続人が家を相続しますが、名義が勝手に変わるわけではありません。
遺言書に従って相続の分割を行い、相続する遺産を決定してから名義変更を行います。
相続登記は自分でもできますが、書類の内容が複雑なので司法書士に依頼すると楽に進めることが可能です。
隣家の境界線を確定させておく
古い実家の場合、隣家との境界線を確定させておく必要もあります。
特に古い実家であれば隣家との境界線が曖昧になっていることも多く、実家を買取してもらう際にトラブルが発生しがちです。
築年数が古い物件は境界が確定していないこともあります。
実家を売却する際にトラブルのもとになるので、確定測量士に依頼して境界を確定させておきましょう。
実家買取の流れ
実家買取の流れは、大きく分けて以下の6ステップとなります。
- 事前準備
- 買取査定の依頼
- 買取価格を提示される
- 打合せ・交渉
- 契約
- 決済・引き渡し
基本的には不動産会社に来店相談をしたら、彼らのガイドに従って手続きを進めていけば良いです。
ただ、事前に実家買取の全体像を知っておくことで、スムーズに手続きが進む他、買取を成功させやすくなります。
ここからは、一つ一つのステップを手順に沿って解説しています。
➀事前準備
実家買取を依頼する前に、相場調査や書類準備などを進めていきましょう。
実家買取に必要な書類は業者によって異なりますが、基本的に以下の書類がいつでも取り出せる状況にしておけば、問題はないでしょう。
- 売買契約書
- 登記済権利証
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産税納付書/固定資産税評価証明書
- 銀行口座書類
- ローン残高証明書
- 住民票
- 土地測量図面/境界確認書
- 建築確認通知書/検査済証
- 建築設計図/工事記録書
- 耐震診断報告書
②買取査定の依頼
準備が済んだら、買取業者に査定を依頼しましょう。
この時、不動産一括査定サイトを利用すると複数社へスムーズに査定の依頼ができます。
実家買取の場合は査定額と利益がほぼイコールなので、できるだけ複数社に査定を依頼し、比較するのがおすすめです。
③買取価格を提示される
査定を依頼したら、早ければその日のうちに実家の買取価格を提示してもらえます。
価格に納得のいく業者が見つかったら、そのまま交渉、契約へと進みます。
④打合せ・交渉
提示された査定額は絶対条件ではないので、もう少し価格を高くしてほしい・条件を変更してほしいといった要望を伝えることができます。
希望のすり合わせをおこない、納得できる条件になるよう努力しましょう。
⑤契約
納得できる条件にできたら、契約を結びます。
契約書を読み合わせる際は、交渉時に話し合った内容がキチンと記載されているかチェックをしましょう。
⑥決済・引き渡し
最後に買取業者から代金をもらい、権利を引き渡します。
早い業者ならここまで1週間以内で完了するケースも珍しくありません。
実家買取で見られる項目
実家買取では、不動産会社が提示する価格に基づいて価格が算出されます。
ただ、買取業者は適当に価格を設定している訳ではありません。いくつかの項目に基づいて物件を評価し、価格を決定しています。
実家の買取価格を決める際によくみられるのが、こちらの6項目です。
- 築年数
- 交通アクセス
- 周辺環境
- 時点修正
- 土地の形状
- 間取りや眺め
その中でも、特に価格決定時に重視されるのが築年数です。
築年数の経過によって、どんなに立地の良い物件でも価値は減少してしまいます。
| 区分 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 金属造(肉厚4㎜超) | 金属造(肉厚3~4㎜) | 金属造(肉厚3㎜以下) | 木造・合成樹脂 | 木造モルタル造 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 法定耐用年数 | 47年 | 34年 | 27年 | 19年 | 22年 | 20年 |
| 償却率 | 0.015 | 0.02 | 0.025 | 0.036 | 0.031 | 0.034 |
上の表にある法定耐用年数とは、いわば法律で定められた不動産の“賞味期限”です。
実家の多くは木造住宅ですが、木造の場合は最大でも築22年が上限と定められています。
これはあくまでも減価償却をする上での基準であり、実際はそれ以上の築古でも現役の物件は多数存在しています。
しかしながら、実家を買取に出す場合、築年数が古いほど安くなるのは常識です。
以下は、2020年時点での、築年数別の戸建て住宅の平均買取価格です。
※金額は戸建ての仲介売却時の平均価格を0.7倍して算出しています。
| 築年数 | 東京都 | 神奈川県 | 埼玉県 | 千葉県 |
|---|---|---|---|---|
| ～10年 | 3,334.31万円 | 2,278.22万円 | 2,463.30万円 | 2,106.37万円 |
| 10～20年 | 3,298.75万円 | 1,874.78万円 | 2,032.73万円 | 1,581.93万円 |
| 20～30年 | 2,582.83万円 | 1,332.10万円 | 1,384.11万円 | 1,559.18万円 |
| 30年～ | 2,045.75万円 | 1,013.81万円 | 1,312.92万円 | 1,520.75万円 |
築５年以内と築30年以降では、価格が大幅に下落していることが分かるかと思います。
実家を高く買い取って欲しいのであれば、出来るだけ早期に依頼することをおすすめします。
実家買取でかかる費用
実家を買取してもらう場合は、仲介ではないので仲介手数料が発生しません。
買取価格は仲介での売却価格の約7割とされているためそもそも売却価格は下がっていますが、余計な手数料がかからない点は魅力です。
ただし、取り壊さなければ買取してもらえない空き家などは、取り壊し費用が次のように発生してしまいます。
| 木造 | 坪4～5万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 坪6～7万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 坪7～8万円 |
敷地に重機が入らないような立地の場合は、取り壊し費用はさらに上がります。
実家を買取してもらう際には取り壊しが必要かどうかも確認しておくと良いです。
実家を買取に出すのは相続前・相続後どちらがおすすめ？
実家の買取に悩むのは、相続後のことが多いです。
ほとんどの方は親が亡くなるまで実家をどう処分するか考えたこともなく、その時になって焦り始めます。
これを防ぐためには、生前に親子で実家の処分についてしっかり話し合うことが大事です。
親の意向もしっかり汲み取ることで、気持ち良く買取に出すことができます。
相続前の方が隠れたリスクを回避できる
絶対にこの家を離れない！と頑固だった親も、不動産会社に丁寧に説明してもらうと買取に納得することが多いです。
親の死後に実家を買取に出そうとすると、兄弟・親族から「家を継がずに処分するなんて親不孝だ」なんてことを言われることもあります。
こうした認識の違いも、持ち主である親の意思を確認できないのが大きな要因となっています。
不動産会社を挟んで話しあい、親が買取に納得さえすれば、他の人が口を挟む余地はなくなります。
相続前の方が老後の生活に適したサイズに住み替えられる
実家を買取に出し、小さめの賃貸マンションに引っ越したほうが、老いた両親のタメになることは多いです。
親が40歳前後で経てた実家なら、後期高齢者になる時は築30、40年になっています。
老朽化であちこちにガタがくる年数ですし、広い2階建て構造も足腰が弱まれば使いにくくなっていきます。
一戸建てを買取に出し、老夫婦2人で丁度良いサイズの1LDKマンションなどに引っ越すことで、事故の確率が減りますし、老後の生活資金を蓄えることもできます。
実家を買い取ってもらうか判断するポイント
昔に比べて都市部で仕事をする人の人口が増えているので、都市部に暮らしているけど、実家は地方の田舎にあるという方は多くなっています。
この場合、地方にある実家を相続しても遠方のため管理が出来ないので、早めに買取に出すのがお得というのは分かります。
しかし中には、実家の近くに今でも住んでおり、相続後も管理が十分できているという方もいます。この場合、買取に出すのを躊躇するのも分かります。
ただ、実家は築年数の経過によってどんどん劣化し、その分維持費がかかってくるので、支払うコストや維持のための労力は年々増えていきます。
将来的に「やっぱり売りたい…」と思っても、今より築年数が経った状態の空き家を購入してくれる人はいなくなってしまいます。
今後、自分や親族が住まいとして利用する可能性があるなら維持しても良いでしょうが、単に愛着があるから管理し続けているというのであれば、早めに買取に出すことをおすすめします。
親に判断能力がない場合の売却方法
代理人を立てて売却するケースが一般的
親が存命でも、老人ホームに入居していて実家が空き家状態だったり、認知症を患っていて判断能力がなかったりすると、代わりに子どもが買取の手続きをしなければいけません。
ただ、いくら親子とは言え、子どもが勝手に買取に出すことはできません。
法に触れず安全に処分するには、いくつかの点に注意する必要があります。
親(所有者)にとってデメリットの無い取引かどうかが重要
親に代わって買取手続きをする場合は、成年後見人になる必要があります。
後見人として認められるには管轄の家庭裁判所に申し入れる必要がありますが、この際に実家を買取に出すことが本来の持ち主である親にとって損ではないかをじっくりチェックされます。
例えば、あなたが「老人ホームの入居費を捻出するために実家を買取に出したい」と思っても、親が亡くなるまで施設に居続ける保証はありません。
介護施設の入居待機者数は約36万人もいるため、少しでも容態がよくなれば一旦実家に戻される可能性もあります。
-買取の正当性を訴えるには、医師の意見も仰ぐ必要があるのです。
成年後見人を立てる流れ
成年後見人を立てる基本的な流れは、以下の通りです。
- 審判申し立て
- 本人の意思能力を確認
- 後見人の選定
- 査定・媒介契約
- 売買契約
- 家庭裁判所の許可を得る
- 決済・引き渡し
審判申し立てから後見人が選定されるまで、3、4ヶ月はかかります。
早めの買取を検討している方は注意しましょう。
実家買取はまず複数の不動産会社に相談するのがおすすめ
実家を買取に出す場合、契約先は依頼する不動産会社になります。
不動産会社の実績や規模、物件評価によって価格は変わりますし、両者の約束が相場や原理・原則を超えることも珍しくありません。
つまり、ある物件の買取相場が1,000万円前後だったとしても、「うちなら2,000万円で買い取ります」という不動産会社が現れれば、相場の2倍で売れるというあり得ない状況も成立してしまうのです。
このように、“一般的に”高く買い取ってもらえない実家だとしても、高価買取業者さえ見つけることが出来れば結果的に大成功となります。
実家買取を成功させるには、地道にとにかく多くの不動産会社へあたることをおすすめします。
実家買取を依頼する時の不動産会社の選び方
実家買取を依頼する際は、それに合った不動産会社を見つけて、契約することが大切です。
では、どんな業者が実家買取に向いているのでしょうか？
ここからはおすすめ業者の特徴を紹介します。
悪条件でも積極的に買い取ってくれる業者を選ぶ
実家の多くは一定以上の築年数を経過しており、かつ放置されていた時間も長い傾向にあります。
愛着がある実家だと認めたくないことではありますが、一般的に売られる不動産と比較して、条件が悪い傾向にあるのです。
条件の悪い不動産を再販しても大きな利益にならないので、経営方針によってはこうした物件の買取は一切おこなわないというところも少なくありません。
ただし、そうした業者との差別化を図るため、積極的に悪条件の物件を募集している業者も多数存在しています。
実家の状況を客観的に分析した上で、それにあった業者へ依頼することをおすすめします。
税金・権利関係に詳しい業者を選ぶ
実家を買取に出す場合、その権利関係やかかる税金を整理しなければいけません。
不動産会社は単に売買の手続きをおこなってくれるだけでなく、こうした相談にも対応してくれることがほとんどです。
ただ、業者によって非常に詳しいところから、そうではないところまでピンキリなので、業者選びの際は十分注意する必要があります。
身の上話を良く聞いてくれる業者を選ぶ
実家が普通の不動産と大きく違うのは、特に以下の2点です。
- 築年数が長く、様々な用途で利用された歴史がある
- 多くの親族が関係を持っており、権利関係が複雑
実家の概要を見た上で問題にピンとくるのが理想的ですが、上記のような複雑な内容はいくらプロでもすぐに分かる訳ではありません。
そこでおすすめなのが、しっかり話しを聞いてくれる不動産会社です。
身の上話から実家の歴史まで、様々な話をよく聞いてくれる業者なら、そこから課題解決の糸口を見つけてくれる可能性も十分あります。
実家買取前に家財道具を処分するべきかどうかも相談しよう
実家を買取に出したいと思っても、親の残した家財道具がそのまま担っているケースは多いです。
買取時に不要品を一緒に処分してくれるかどうかは、業者によって異なるので注意しましょう。
ただ、不動産会社が無料で処分してくれるにせよ、不用品はなるべく売っていくことをおすすめします。
特に以下のような品物は価格が付く可能性が高いです。リサイクルショップや買取専門店に持っていってみましょう。
| 電話 | iPhone、スマートフォン、電話機 |
|---|---|
| 家電 | DVDプレーヤー、コンポ、カメラ、ストーブ、スピーカー、テレビ、デスクトップPC、ビデオデッキ、ミシン、ラジオ、洗濯機、冷蔵庫、旋風機など |
| 家具など | ソファー、タンス、テーブル、食器棚、ベッド |
| その他 | バッグ、楽器、骨とう品etc… |
※実家処分時の家財道具の扱いについては、こちらに詳しくまとめています。
