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長年住む前提で購入した持ち家も、離婚・転勤・リストラなどの理由で急に売却が必要になることがあります。
自宅も含めて不動産を売却した経験がある方は少なく、多くの方にとってはやり方が分からないまま、初めての手続きを進めることになるでしょう。
今回は、自宅を売却する方法や注意点を詳しく解説していきます。
自宅売却の基礎知識【事前に知っておきたい】
自宅を売却する理由はどんなもの？
株式会社グローベルスが実際に不動産売却をした134名を対象に実施した独自アンケートによると「住み替え」「相続物件の処分」「使い道を失う」「ローン返済に悩む」という理由で売却する傾向が強いとわかりました。
| より良い住まいに住み替えるため | 40名（29.9%） |
|---|---|
| 相続物件を処分するため | 37名（27.6%） |
| 物件の使い道が無くなったため | 17名（12.7%） |
| ローンの返済が困難なため | 12名（9.0%） |
| 資金調達のため | 10名（7.5%） |
| 転勤のため | 6名（4.5%） |
| 離婚したため | 4名（3.0%） |
| 通勤・通学のため | 4名（3.0%） |
| 家族と同居するため | 2名（1.5%） |
| 結婚したため | 2名（1.5%） |
仕事やプライベートでのライフスタイルが変化したため、住み替えが必要になる人や、両親等が亡くなったことで物件を相続し、そのまま処分するために売却を考える人が多いとわかります。
上記は株式会社グローベルスが調査した、不動産売却の理由に関するアンケートです。
上記の理由を見ると、住み替えや相続物件の売却といったケースが比較的多くなっています。
住宅ローン残債がある時に自宅は売却できる？
住宅ローンの返済期間は平均30年前後であるのに対し、中古戸建の売買は平均築20.6年となっています。
つまり、多くのケースで自宅は住宅ローン残債がある状態で売却されていることになります。
住宅ローン残債がある状態で売却することに問題はありませんが、引き渡し前に残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
つまり、自宅を売却するかどうか判断するためには、査定額がローン残債を上回るかどうかが重要となります。
自宅を売却する主な方法
自宅を売却する方法は大きく分けて3つあります。
- 不動産仲介
- 不動産買取
- リースバック
不動産仲介(仲介売却)
不動産仲介は名前の通り、不動産会社が買主と売主の仲介に入って自宅を売却します。
自宅を売りたい人は、まず不動産会社に査定を依頼してどのくらいで売ることができるか査定してもらいます。
査定価格や担当者の対応に納得すれば媒介契約を締結し、不動産会社に売却活動を行ってもらいます。
買主がみつかれば内覧や条件交渉をして売買契約に移ります。
不動産仲介は、市場の相場価格で売れる可能性が高く「どんなに時間がかかっても良いから高く売りたい！」という人におすすめです。
・高額で不動産を売却したい
・じっくり購入希望者を選びたい
・内覧に対応するのが手間に感じている
不動産買取
不動産買取は仲介と違い、自宅を購入する人が不動産会社になります。
買取は不動産会社が不動産を買い取って、リノベーション・リフォームを行った後に顧客に買い取ってもらいます。
不動産買取は、申込から引渡し・換金までが非常にスムーズなことや、状態の悪い物件でも売れやすいという魅力がある一方で、価格が仲介売却の約7割まで下がってしまいます。
・内覧に対応するのが手間に感じている
・じっくり購入希望者を選びたい
・高額で不動産を売却したい
リースバック
リースバックとは、自宅を不動産会社に買い取ってもらった後に賃貸借契約を結び、賃料を支払いながら住み続ける方法です。
形としては所有する不動産の売却なので、特別な条件や成約なしでまとまった代金を得ることができ、かつ引っ越し不要で住み続けられるので、老後の生活資金の調達などで活用できます。
一方で、家賃が通常の賃貸物件より割高になりやすかったり、買い戻しの価格が割高になったりと、デメリットもいくつかあるため注意が必要です。
・今すぐに高額な費用が必要である
・不動産という資産を自分で所有しておきたい
自宅売却の流れ【全8ステップ】
自宅を売却する流れは、以下の8ステップに分けられます。
この流れを把握しておけば、スムーズに売却をすすめることができますよ！
ここからは、それぞれの手続きを詳しく解説していきます！
【図解付】不動産売却の流れ全9ステップを手順に沿って解説！全体図から必要事項まで完全網羅
Step1】不動産会社への相談・査定依頼
まずは不動産会社へ相談をしたり、査定依頼をしたりするところから始めます。
最寄りの不動産屋1社にしか相談しない人も多いですが、なるべく3社以上に相談をしておくようにしましょう。
不動産会社ごとに考え方も違いますし、査定額を比較することでどこが高く売ってくれるかがわかります。
このとき軸となるのが「なぜ売るのか」という理由・目的です。
これがなければ向こうは最適な提案ができませんし、こちらも不動産会社に様々なプランを提案される度に二転三転してしまいます。
売る理由をしっかり固めた上で相談・査定依頼をするようにしましょう。
Step2】査定・業者選び
査定結果が出たら、比較をした上でどこと契約するかを決めていきます。
方法としては、不動産一括査定サイトなどを使って査定額を比較し、3社ほどに絞り込んだところで訪問査定を依頼します。
訪問査定は担当者が実際に自宅に赴き物件内部などを詳しく調べる方法で、簡易査定よりも正確です。
また、訪問査定をすると担当者が自宅に来て直接話をする機会もあるので、人柄・対応も同時に比較していきましょう。
Step3】媒介契約
契約先が決まったら、媒介契約を結びます。
これは、自宅の販売活動を業者に依頼する代わりに、成約時は売上の一部を仲介手数料として支払うことを約束するものです。
媒介契約には以下の3種類の方法があります。
| 契約の種類 | 契約の有効期間 | 売り手自身が買い手を見つけること | 依頼可能な業者数 | 仲介業者からの報告 ※規定されてい最低限の回数であり、実際の連絡回数は業者によって異なる |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できない | 1社のみ | 1週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 1社のみ | 2週間に1回、メールか文書で連絡 |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | できる | 複数社と契約可能(契約数の上限なし) | なし |
普通の物件なら専任媒介契約がおすすめですが、立地が良い物件などは、一般媒介契約のほうが高く売れるケースもあります。
Step4】売却活動・部屋のクリーニング
媒介契約を交わすと、不動産会社が売却活動(販売活動)をおこなっていきます。
この活動では、他社への広告掲載依頼や、周辺地域へのポスティングなどを担当者がおこないます。
売主はそれと並行して、自宅の清掃・整理整頓をしていきましょう。
これをしっかりやっておくことで、内覧で結果が出やすくなります。
自力でキレイにならない場合は、ハウスクリーニングを業者に依頼するのも一つの手です。
Step5】内覧対応
業者が撒いた広告から、購入希望者が問い合わせの連絡をしてきます。
希望者とスケジュールを合わせて、自宅の内覧をしていきましょう。
内覧が自宅売却の最後の関門で、これが上手くいけば家を高く早く売ることができます。
Step6】買付(購入申込書)をもらう
内覧の印象が良ければ、購入希望者から買付というものをもらいます。
不動産購入申込書(国税庁HP）買付をもらったら次は売買契約なので、どんな契約をいつするか少しずつ話を進めていきましょう。
ただ、買付には法的拘束力がないので、他に良い物件が見つかれば契約を拒否されることも良くあります。買付をもらったからといって気を緩めることのないようにしましょう。
また、買付には希望価格など、売主側の要望が記載されています。希望価格はほとんどの場合で、値下げを要求されます。
提示された条件が難しいのであれば売主側は購入申込を拒否することができますが、
Step7】不動産売買契約
不動産売買契約書の雛形(全宅連 提供)売買契約では、主に作成した売買契約書の確認をおこないます。
気を付けてほしいのが、2者間で話した内容が契約書に記載されていない場合です。
契約書に記載がないと影響力がないので、重要な事柄は全て契約書に載っているようにしましょう。
また、この際に売却代金の半金を買主から受け取るのが一般的です。
Step8】引き渡し・決済
売買契約を終えてから1.5か月ほど後に自宅の引き渡しと諸費用の決済をおこないます。
期間が中途半端に空いていますが、これは買主の住宅ローン審査を加味したものです。
引き渡しは平日の午前中に銀行の一室などを借りておこなわれます。ちなみに当日の流れは以下の通りです。
- 本人確認と書類の確認
- ローン融資を買い手がおこなう
- 税金などの精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 売り手のローン返済手続き
- 抵当権の抹消登記完了
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
更に、以下の書類が必要となります。
| 書類 | 内容 | 取り扱い |
|---|---|---|
| 登記済証・登記識別情報 | 不動産の権利者・データが詳細に記載 | 司法書士へ提出・預ける |
| 実印 | 実印登録済みの印鑑 | 登記関係の書類に押印 |
| 印鑑証明証 | 実印登録を証明する書類 | 司法書士へ提出・預ける |
| 固定資産税納付書 | 不動産にかかる固定資産税が明記 | 税金精算のため、買主と確認 |
| 公共料金の領収証 | 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 | 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認 |
| 管理規約・パンフレット・建築確認通知書など | 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの | 買主へ渡す |
自宅売却でかかる税金・費用
自宅の売却でかかる費用は、以下の8つがメインとなります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 譲渡所得税()
- 測量費用
- 不用品の処分費用
- 各種書類の発行費用
- ハウスクリーニング費
更に、状況に応じて適宜さまざまな費用がかかるようになります。
また、発生する税金は納付するタイミングがそれぞれ異なるので、期限内に納付できるように調整をする必要があります。
| 税金の種類 | 支払いタイミング・納税スケジュール | 税金の納付方法 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 不動産売買の契約時 | 契約書に収入印紙を貼付 |
| 譲渡所得税・特別復興所得税 | 原則として不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日 | 翌年の確定申告のタイミング |
| 住民税 | 不動産を売却した翌年度の6月以降 | 給与所得者は翌年の6月以降に給与から天引き 普通徴収は6月・8月・10月・翌年1月に分割で納付 ※一括支払いも可能 |
| 登録免許税 | 不動産の引渡時 | 登記の申請をするタイミング |
参考：国税庁 「土地や建物を売ったとき」
自宅が売却できないケース
自宅を売却しても住宅ローンが完済できない
戸建て住宅の多くは住宅ローンを使って購入されますが、この際に、担保となる住宅には抵当権が設定されます。
抵当権は住宅ローンを完済させた後に抹消登記をして取り外しますが、抵当権が設定されたままの状態だと、第三者に売買や譲渡をすることができません。
例えば、現在の自宅の査定価格が2,000万円、自己資金のうちローン返済に捻出できるのが700万円だとして、現在のローン残高が3,000万円あるとすれば、売却をしてもローンを完済できないので、売却はできません。
共有名義人が売却に同意しない
結婚後に購入した家や、親族と共同で相続した家などは、共同名義人の全員の同意がなければ、物件そのものを売却することはできません。
ただし、物件そのものが売却できない代わりに、自分の割合分の持分(権利)を売却することは可能です。
例えば、兄弟2人で50％ずつの持分で相続した家の時価が2,000万円だった場合、持分を1,000万円相当の権利として、第三者に売却することが可能です。
自宅売却を成功させるコツ
コツ1】事前に売却相場をチェックする
自宅の評価(時価)は不動産会社に査定を依頼すれば提示してもらえますが、各社の査定額は適正価格より低かったり、逆に大幅に高かったりするケースもあります。
相場に沿わない金額を提示した不動産会社と契約をしても、損をしたり、足元を見られたりするリスクが高くなります。こうした事態を避けるためにも、事前に自宅の売却相場をチェックしておくのがおすすめです。
売却相場を調べる方法は、主に2つのパターンがあります。
- SUUMOなどの不動産ポータルサイトで、現在の売り出し物件の内容・価格をチェックする
- 「不動産情報ライブラリ」「レインズ・マーケット・インフォメーション」などのデータベースから、過去の取引実績をチェックする
売却相場を事前に調べることで、不動産会社選びで失敗するリスクが減ります。
コツ2】最適なタイミングで売却する
不動産売却の時価は時期や環境によっても変化します。
不動産を売却する際にベストと言われるタイミングは、下記の通りです。
| 項目 | 売り時と言われるタイミング | 売るべきではないと言われるタイミング |
|---|---|---|
| 季節 | 9~11月と2~3月 | 1月と8月 |
| 周辺環境の変化 |
|
|
| 築年数 | 築22年までのタイミング | – |
| 住宅ローン金利 | 低金利のタイミング | 高金利のタイミング |
とはいえ、自宅については、まずは住まいとしての価値を最大限活用することが最優先になります。実際に多くの方は家族構成の変化などによる住み替えがきっかけで売却をしています。
コツ3】自宅が持っている住宅評価を整理しておく
長期優良住宅や低炭素住宅など、近年は建物の評価に応じて認定を受けている住宅も多くあります。
こうした住宅は住まいとして優良であるのはもちろんのこと、税控除や住宅ローン金利引き下げの対象にもなります。
上記のような住宅評価以外にも、特殊な材質や工法を採用しているといった場合は物件のPRになる可能性が高いので整理しておく必要があります。
コツ4】新居購入・引っ越しと売却のスケジュールを調整する
住み替えの場合は、自宅の売却と並行して新居の購入と新居への引っ越しをおこなう必要があります。
| 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|
|
|
住み替えのパターンは最初に自宅を売却して新居を購入する売り先行と、新居を購入してから住まいを売る買い先行の2種類がありますが、どちらの方法でも今の住まいを手放してから新居への引っ越しまで期間が空かないように注意が必要です。
自宅を売却してから新居に入居するまで期間が空く場合は賃貸物件などの仮住まいへの引っ越しが必要になるので、コストが大きくかかってしまいます。
また、買い先行の場合や、売却が予想以上に長引いた場合は、新居購入費用や諸経費をどう捻出するかを考えておくことも大切です。
上記のようにつなぎ融資を使うことで、売却代金を受け取るまで融資で補填することも可能です。ただし、つなぎ融資は一般的な住宅ローンより利息が高いので注意が必要です。
コツ5】内覧前の準備や清掃を忘れずにおこなう
特に自宅を築浅のうちに売却する場合は、買い手がそのままの状態やリフォーム・リノベーションを施して住むというパターンも多くあります。
こうした目的で中古住宅を探している方は、内覧で物件をチェックする目線も厳しくなります。
内覧をする前に、物件のハウスクリーニングなどを実施しておきましょう。
また、内覧当日は誰が対応するかも含めて、下記のような事柄を整理しておく必要があります。
- 売主は内覧に同席するか
- 内覧前に家財道具などを処分するか
- 内覧の準備は当日どのように行うか(換気・出迎え・照明の点灯など)
- 内覧前にどんな準備をおこなうか(清掃・整頓整理など)
自宅を売却する際のよくある質問
自宅を売却する際によくある質問について回答していきます。
人生の中で自宅を売却する事は数が限られています。
疑問や不明点をしっかりと確認することで自宅売却を成功させましょう。
自宅を売却する際にかかる費用はいくらですか？
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
仲介手数料は、自宅を売却する際に利用した不動産会社に払う報酬です。
自宅を売却した価格によって手数料の金額は異なります。
売却予定の自宅が抵当に入っていた場合は、抵当権抹消費用がかかります。
住宅ローンを完済している場合は、抵当県抹消費用を支払う必要なく自宅を売却することが可能です。
査定後に契約をキャンセルしても良いの？
複数の不動産会社に査定を出すことで、一番高額な不動産会社に自宅を売却することが出来ます。
様々な不動産会社に査定を出す際は、一括査定を利用することで一度の申請で複数の不動産会社から見積もりを出してもらうことが出来ます。
また、シミュレーションの利用であれば匿名で個人情報の入力を一切せずに自宅の査定をすることも可能です。
ただし、シミュレーション査定の場合は建物の劣化具合などを考慮していないため、正確な査定をしたい場合は一括査定などを利用するようにしましょう。
時間をかけずに自宅を売却する方法は？
不動産仲介業者では、不動産買取業者よりも高額に自宅を売却することができますが売却を確定するまでに価格の交渉や時期の交渉などがあり、早く売却することが出来ません。
そのため、不動産仲介業者は売却に時間がかかってしまいます。
共同名義の自宅は売却できますか？
ただし、売却をする際は共同名義の方の実印や印鑑証明などを複数用意する必要があります。
代理人ではなく原則として本人が手続きを行う必要があるので利用する際は注意指定下さい。
住み替えの場合は売却と購入どちらが優先？
自宅を先に売却することで、住み替え先の予算やその後の計画を練りやすいためです。
また、住宅ローンが残った状態で新規の住宅ローンを組むのは難しく、抵当権を外すために一時的に多額の費用が必要です。
そのため買い先行ではなく売り先行で自宅を売却するようにしましょう。
自宅売却では不動産一括査定サイトを活用すべし
自宅を高く売りたい方におすすめのツールが不動産一括査定サイトです。
自宅のカンタンな情報を入力するだけで複数社に査定を一括で依頼できる優れもので、査定額を比較すればどこが高く売ってくれるかすぐにわかります。
不動産会社に1社ずつ査定依頼をする手間も省けるので、忙しい方にもおすすめですよ。
「しつこい営業電話が心配…」という方のために、連絡先を記入せず匿名で査定依頼ができるサイトもあります。
フェーズに応じて、最適なツールを活用していきましょう。
