マンションを売却する際も購入する際も、価格の推移には注目する必要があります。
現在のマンション価格の現状と今後の推移の見通しを掴むことで、正確に売り時・買い時を理解することができます。
そこで今回は、最新のマンション価格の推移を紹介していきます。
売り時や買い時の判断に役立てていきましょう。
2023年の中古マンションの価格推移
参照:国土交通省|不動産価格指数(住宅)(令和5年9月分・季節調整値)より
2013年頃から日本の中古マンション価格は上昇傾向にあり、2024年現在も上昇の傾向があります。
上記は2008年4月から2023年9月までの価格推移をグラフ化したものですが、2010年を平均として、2023年は約2倍弱の価格高騰を見せています。
商業利用マンションの価格推移
国土交通省:<不動産価格指数(商業用不動産)(令和4年第3四半期分・季節調整値)>
商業利用されているマンション(一棟)の価格も、2013年頃から右肩上がりに上昇を見せています。
こちらは、2010年を起点として、2023年末にはおよそ1.5倍の価格上昇を見せています。
2024年もマンション価格が上昇推移を見せている背景
住宅ローンが低金利のまま推移
マイナス金利政策の影響で低金利のまま推移している住宅ローン金利は、2024年時点でもいまだ低水準を維持しています。
住宅ローン金利が低水準を維持していることで人々の購入意欲が下がることなく、購買が促進されています。
住宅ローン控除が10年から13年へ
2029年10月から、住宅ローンの控除期間が最長10年から13年まで延長可能となりました。
これにより、以前と比較してよりお得にローンを借りることが可能になっています。
不動産市場の変化
東京オリンピック以前は、開催に伴った東京周辺の都市開発の影響で、地価上昇や人件費高騰が見られました。
その他にも、建築資材の価格高騰などが、マンションそのものの価格影響に繋がっています。
2024年以降のマンション価格の推移見通し
金融緩和は継続される見通し
日銀の方針としては、2023年以降も金融緩和は続ける方針という旨の発言があります。
日銀の植田総裁は、2023年9月22日の記者会見で、金融緩和の継続について上記のような回答をおこなっており、継続の意思があることが分かります。
金融緩和が今後も継続される場合、住宅ローンの金利上昇は抑えられ、マンション価格の上昇を支える可能性が高いです。
円安継続の見通し
円安傾向の継続も、マンション価格を押し上げる要因となっています。
円安だと海外の投資家の参入なども積極的におこなわれるため、取引が活性化されて価格が高くなりがちです。
働き方改革関連法の施行による人件費高騰
「働き方改革関連法」とは、2019年4月に施行を開始した法律で、時間外労働の上限規制と残業の割増賃金率引き上げなどの内容を含みます。
建設業界には5年間の猶予期間が設けられていましたが、2024年にはフル施行となる予定です。
これにより建築業界の給与や労働時間が是正された結果、マンション1棟あたりにかかる人件費が高くなり、マンションの価格自体も高まると予想されます。
マンション価格に影響を与える主な要因
ここからは、マンションの価格推移に影響を与える要因を5つ紹介します。
新築マンションの供給件数
金融緩和政策の一環として、低金利で住宅ローンが組めるという理由からマンション購入への敷居が低くなり、需要が高まっています。
しかし、「価格上昇の理由」の⓷で解説したように、現在、新築マンションの供給件数が少ない状態です。
2020年から2021年にかけて一時的に販売戸数が回復しましたが、2012年ごろの販売戸数に比べるとまだまだ少ないです。
2023年現在、マンションの販売戸数は、右肩上がりで回復していますが、最近は、戸数を増やすよりも、好立地で買い手が付きやすい物件を供給しようとするデベロッパーが増えています。
よって、デベロッパーの目利きで新築マンションが供給されたエリアでは、中古マンションの価格も上昇する可能性があります。
住宅ローン控除率の引き下げ
昨今の税制改正により、今まで1.0%だった住宅ローンの控除率が4月以降は0.7%まで引き下げられます。
この改正により、「マンション市場にマイナスの影響が出る」と、騒がれていました。
しかし、新築物件や買取再販など、特定の条件を満たした物件に限り、減税期間が10年から13年に延長する処置を設けたり、特定の中古物権の築年数が新耐震基準(1981年6月以降の建築物件)にまで緩和されます。
つまり、築古のマンションもローン控除の対象に含まれるようになるので、以前よりも物件売買がしやすい環境になります。
住宅ローンの金利値上昇
以下は2022年3月に、メガバンク5行が引き上げた固定金利10年の金利値と2024年1月現在の金利値の比較です。
融機関 | 10年固定金利(2022年3月) | 10年固定金利(2024年1月) | 比率 |
---|---|---|---|
三井住友 | 年1.35% | 年 1.09% | -0.26% |
みずほ | 年1.05% | 年1.35%~ | 0.30% |
三菱UFJ | 年0.89%※ | 年1.02% ~ 年1.15%※ | 0.26% |
りそな | 年0.85% | 年1.465% | 0.63% |
三井住友信託 | 年0.70% | 年1.27% | 0.57% |
※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
通常であれば、毎年4月と10月の6ヶ月周期で金利の見直しを行います。
しかし、金利が上昇するということは、借入額にかかる利息の増額を示唆するものなので、マンションの購入を検討している方にとっては、購買意欲を鈍らせる要因といっても過言ではありません。
しかし、先ほど説明した通り、住宅ローン控除の対象が大幅に見直しされたことにより、中古物件の売買がしやすい状況になりつつあります。
とはいえ、高値市場が2023年以降も続くとは限らないので、売却を検討しているなら、早めに手を打つのがベストです。
インフレ・スタグフレーションの発生
2022年から現在にかけて、あらゆるものの値が高騰している状況です。
不動産業界の建築関係では、木材などの建材価格が高騰した影響から、価格の見直しを行う会社が増加しました。
世界的なインフレの波が、あらゆる業界に影響を及ぼしているにもかかわらず、景気が悪くなるスタグフレーションを引き起こす可能性があります。
今状況が続けば、高騰し続ける新築マンションの買い手が減り、手ごろな価格で購入ができる中古マンションの購入を検討する層が出てくるため、中古市場を後押しする可能性があります。
2024年以降にマンションを売却する際のポイント
市場価格とズレがないか
市場価格を把握して、周辺の類似物件と比較した上で、売りたいマンションの現在の価値に大きなズレがないか確認をしておきましょう。
周辺の物件と比べて価格が大幅に安くなる前に売ってしまうほうが得です。
築年数や建物の状態はどうか
マンションは築年数の経過によって価値が下落していくため、時勢のみで売却時期を判断することはできません。
現在の築年数や建物の状態を確認した上で、維持と売却はどちらがお得か判断する必要があります。
マンションの修繕計画の有無
長期修繕計画がいつおこなわれるのかも判断のポイントになります。
修繕をおこなう際は居住者も費用を負担するケースがありますが、一方でマンションの価値向上にも繋がります。
経済状況・金利状況を注視する
経済状況や金利の動向をしっかり把握しておくのも、マンションの売り時を見極めるために重要です。
過去の見通しと異なる状況に陥る可能性もあるため、最新の動向を追っていくことをおすすめします。
マンション価格の推移についておさらい
2024年のマンション価格推移はどうなる?
2024年の日本における中古マンションの価格は、低金利の住宅ローンや住宅ローン控除の期間延長、建築コストの上昇などの影響で上昇傾向にあります。
2013年以降、価格は右肩上がりで推移し、2024年には2010年の約2倍近くになっています。
商業利用マンションも同様に価格が上昇しており、2023年末時点で2010年比で約1.5倍の価格上昇を見せています。
2024年以降はどう推移する見込み?
2024年以降、日本のマンション価格は金融緩和の継続、円安傾向、および働き方改革関連法による建設コストの増加により引き続き上昇する見通しです。
金融緩和による低金利環境が続き、円安が外国投資を促進し、建築費用の上昇が価格に影響を及ぼすことが予想されます。