マンション経営は稼げる？仕組みやメリット・リスクを徹底解説

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土地活用や資産運用の方法として、マンション経営が気になっている人は多いです。

マンションの部屋を第三者に貸し出して家賃収入を得ることで収益を出せるため、一度マンションを建てると長期的に収入が見込めます。

しかし、実際には運用時のリスクもあるため、始める前に確認しておきましょう。

この記事ではマンション経営の仕組みやメリット、運用時のリスクや成功させるコツを解説していきます。

マンション経営の仕組み

マンション経営とは、所有している土地にマンションを建築して、マンションの入居者から家賃収入を得る仕組みとなっています。

また収入源は礼金や更新料なども含まれるため、不定期で得られるものもあります。

部屋が満室であれば家賃収入も最大で得られるため収入は多く、反対に空室があると家賃収入が減ってしまいます。

老朽化してくるとマンションの入居者が減るだけでなく、家賃自体も下げることになるので収入が減る点も特徴です。

徐々にランニングコストも増大してくるので、赤字になることもあります。

しかし、基本的に新たにマンション経営を始めるのであれば収入も確保しやすいのでおすすめです。

マンション経営のメリット

マンション経営をするメリットは、大きく次の4つです。

マンション経営は単に収益が得られるだけでなく、資産として扱うことができる魅力もあるので確認しておきましょう。

以下にそれぞれのメリットを解説していきます。

資産になる

マンション経営では、マンションの建物だけではなく建築されている土地も資産になります。

そのため、築年数が古くなって建物の価値が下がったとしても、土地の資産は残ります。

将来的に新たに土地を活用することもできる他、売却して資金を作ることも可能です。

また老後に子供に相続する事もできるため、資金に余裕があるのであればマンション経営を検討すると良いです。

安定収入が得られる

マンション経営は家賃収入が基本ですが、収益が基本的に安定しています。

家賃は短期間で大きく暴落することはほとんどなく、あるとすれば自然災害くらいです。

大きな損害を受けた場合は家賃収入を変更する必要はありますが、その可能性はほとんどないため入居者からは安定した収益が期待できます。

家賃も地域ごとの適性家賃が定められているため、家賃の設定も難しくありません。

家賃が高すぎると入居者が見つからない空室リスクの可能性も高くなりますが、適性家賃に設定すれば入居者がずっと見つからないことは少ないです。

短期間で退去することも少ないので、マンション経営は安定した収入が期待できます。

空室リスクを抑えられる

マンション経営では、戸建て賃貸に比べて空室リスクを分散できます。

戸建て賃貸は1世帯に戸建てをすべて貸与することで収益が挙げられますが、空室の期間が発生することもあります。

戸建て賃貸の場合は収入が完全に断たれてしまいますが、マンション経営であれば他の部屋からの家賃収入はもらえます。

空室が多いと収益は大きく減ってしまいますが、1部屋が1か月間空室になる程度であればほとんど収益が減りません。

そのため、マンション経営では空室時のリスク分散が可能です。

管理の手間を減らせる

マンション経営では、管理会社に管理を委託することができます。

マンション経営では、次のような業務があります。

上記の業務を自分で行うのは非常に面倒ですが、手数料を支払えば管理会社が全て対応してくれます。

平日は仕事がある場合でも、手間と時間をかけずにマンション経営することが可能です。

戸建て賃貸では自分で管理することが一般的なので、マンション経営は手間をかけたくない人におすすめです。

マンション経営のリスク

マンション経営はメリットも多いですが、次のようなリスクもあります。

マンション経営は費用が掛かるため、始める際には余裕をもってできるか計算してから始めましょう。

以下にそれぞれのリスクを解説します。

初期費用がかかる

マンション経営で始める前のハードルとして、初期費用が掛かります。

初期費用は大きく次の要素がかかります。

物件の取得はローンを組んで行えますが、初期投資として数百万円の準備はしておいた方が無難です。

マンションを建築した後の資金計画も相談できるハウスメーカーに依頼して、事前に収支シミュレーションをしておきましょう。

空室リスクがある

マンション経営では、空室時の家賃が得られない「空室リスク」があります。

マンションは複数戸あるためリスクは分散できますが、複数の部屋が空室になることもあり得ます。

また複数の部屋が空室になっていると、「何か問題があるのでは」と入居者が考えてしまって見つからないこともあります。

そのため、マンション経営では空室リスクを計算したうえで黒字になるように建築する必要があります。

さらに、空室でなくとも家賃を滞納されることもあり得ます。

家賃が滞納されていても支払う税金額は同じなので、家賃が回収できなければ損失です。

マンション経営を始める際は、空室リスクに対応できるように準備しておきましょう。

修繕費用がかかる

マンション経営では運用途中に修繕費がかかります。

各戸の修繕はする必要ありませんが、エントランスや廊下などの共用部の修繕費は必要です。

修繕費は事前に確認しておかなければ思わぬ出費になることもあるので、マンション経営を始める前に計算しておきましょう。

管理会社によっては自動で修繕金をプールしてくれるプランもあります。

マンション経営を成功させるコツ

マンション経営はリスクがありますが、成功させるコツは次の通りです。

マンション経営を成功させるには、事前の調査が必須です。

以下にそれぞれのコツを解説していきます。

立地を分析する

マンション経営をする場合、まずは立地について考える必要があります。

長期的に安定した収益を期待するのであれば、東京周辺の首都圏がおすすめです。

近年の日本では地方から首都圏へ人が流れており、人口が多いため非常に需要が高いです。

需要が高ければ家賃を下げなくてよいので、長期的に家賃収入が安定します。

首都圏が難しければ、地方都市でも問題ありません。

また駅からの距離や交通の便、周辺環境なども合わせて立地を判断して、長期的に需要があるかを見極めましょう。

新築は中古かで利回りを計算する

マンション経営では、新築か中古かを決めるのも重要です。

新築マンションを経営する場合は、土地から購入して建てるか、立っている新築マンションを購入するかのどちらかです。

新築マンションでは初期費用は高い代わりにローンが組みやすく、耐用年数も長いので長期的に安定した家賃収入を得やすくなっています。

反対に中古マンションを購入する場合は、すでに建てられている中古マンションを購入して運用します。

初期費用が安く済む代わりに耐用年数は短いため、収益性は高くありません。

ただし、中には中古マンションの利回りが新築マンションよりもいいことがあるので調査は必須です。

自分に合ったマンションを選択しましょう。

経営方式を決める

マンション経営では、次の2つの経営方式があります。

経営方式	概要
区分マンション	分譲マンションの1室を購入して貸し出す方法
一棟マンション	マンション一棟すべてを経営する方法

初期費用を抑えることができるのは区分マンション、収益性が高いのは一棟マンションです。

初期費用が足りない場合は、ワンルームの貸し出しだけでも検討すると良いです。

マンション経営は収益性が高い！リスクを理解して始めよう

マンション経営は収益性が高く、これから始めようと思っている人に非常におすすめです。

長期的に安定した収入が期待できるだけではなく、資産として活用もできます。

ただし、マンション購入の初期費用が高い、空室リスクが発生するなどのリスクもあるため、事前に理解したうえで運用を始めるようにしましょう。

成功させるためには立地や経営方式を事前に確認しておくと良いです。

しっかりと調査したうえで、マンション経営を始めましょう！