田舎の土地活用は何がおすすめ？活用方法と注意点を紹介

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田舎の余った土地でアパート経営や駐車場経営を始めても、人口が少なく収益化するためには立地がとても大切です。

所有している土地であれば様々な土地活用の方法がありますが、価値の低い土地であれば売却することが出来ずに負の遺産となってしまうことも少なくありません。

そこで今回この記事では、田舎のおすすめな土地活用方法と注意点を紹介していきます。

田舎の土地活用について悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

田舎の土地活用が難しい理由

都市部と比較すると田舎の土地活用は人の流通や需要が少なく収益化・運用が難しいです。

なぜ、田舎の土地の活用が難しいのかは、次のような理由が挙げられます。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

需要がない

田舎の土地活用が難しい一番大きな要因は需要がないことです。

都市部と比較して田舎では人口が少なく人の動きも少ないため仕事による転入者がほぼいないのも大きなネックになってしまいます。

土地活用の方法として駐車場やコインパーキング経営を始めたとしても、利用者が少なく、うまく収益化することが難しく企業としての運営が難しいです。

また、田舎では若者世代などの流出が問題視されており今後回復する見込みもない可能性が高いです。

権利関係が複雑

田舎の土地では、古くからのご近所付き合いなどから暗黙の了解で境界などが定まっている場合があります。

区画整理がきちんと行われているわけでもなく、複雑な地形のまま所有されているため誰がどの土地を法律的な観点から所有しているかが判然としません。

また、先祖代々の土地ということで家族内で土地を分割等しているため権利関係も複雑です。

そのため、新たに土地活用を始めようとした場合は、権利関係の問題を解決してから出ないと進めることが出来ません。

規制が厳しい

土地は土地ごとにどのような目的で利用するかが定まっています。

定まっている目的以外で利用する場合は“転用”をする必要があります。

ただし、すべての土地で転用をすることが出来る訳ではなく、中には転用の許可を各自治体から得ることが出来ない場合もあります。

また、田舎の土地は原稿の建築基準を満たしておらず改築やリフォームをする際は一定の制限がかけられ、そもそも実施できない可能性があります。

田舎の土地活用の方法17選

田舎の土地活用で収益化を目指すならば、次のような土地活用の方法があります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

賃貸経営

初期投資費用	低い
利回り	低い
転用性	ケースによる(相手に利用法を一任)
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

土地活用として最初に出てくるのは、アパートやマンション等の賃貸経営です。

もちろん一戸建てでも賃貸としては貸し出すことが可能です。

空いている土地を活用することで、収益を生み出すことが出来る物件として機能させることが出来るので、建築物にかかる費用を抑えることで安定した収益物件化させることも可能です。

ただし、賃貸経営は初期投資にかかる費用が高額で、失敗すると赤字に繋がってしまう可能性もあるので賃貸経営をする際は慎重に判断する必要があります。

土地貸し

初期投資費用	低い
利回り	低い
転用性	ケースによる(相手に利用法を一任)
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

田舎は都市部に比べて所有する資産の品数が多く、土地はいくらあっても嬉しいという世帯が多い傾向があります。

農業や建設業をしている隣人がいるなら、資材置き場などの用途で使ってもらうように、土地を貸し出すのも一つの手です。

貸地は初期費用がほぼかからない他、他の用途への転用性も高いので、貸地で収益を集めてからアパート経営のような大規模活用を目指すのもおすすめです。

所有スペースを増やしたい事業所などが隣にある場合は、日当たりや形が悪い土地、比較的狭い土地などでも契約してくれる可能性が高いです。

賃貸としての貸し出しではなく“土地”そのものとしての貸し出しを行う方法も土地活用の一つです。

地主となることで毎月または毎年、土地の貸し出し契約料金を受け取ることが出来ます。

個人に対して貸し出すことが多いですが、企業に貸し出すことが出来ればさらに高額の利益が見込めます。

トランクルーム経営

初期投資費用	低い
利回り	低い
転用性	ケースによる(相手に利用法を一任)
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

近年注目を集めているトランクルームとしても経営することが可能です。

コンテナ型のトランクルームがあるのでコンテナを土地に設置するだけでトランクルームとしての経営を始めることが可能です。

都市部では様々なトランクルーム業者が出店していますが、田舎では競合が少なくそのエリアの需要を独占できる可能性もあります。

トランクルーム経営を始める立地にもよりますが充分選択肢の1つとして機能することが出来る一つです。

駐車場経営

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

田舎は自家用車を利用する世帯が多いので、駐車場経営もおすすめです。

ただ、都市部と違って駐車場を持たない世帯が少ないので、住宅の周りに駐車場を作って貸し出しても大きな効果は見込めない可能性があります。

スーパーやコンビニなどの商業施設の近くにある土地なら、駐車場経営がおすすめです。

田舎は商業施設と住まいが1㎞以上離れているケースも多いので、コインパーキング方式で貸し出せば一定以上の収益を見込める可能性が高いです。

田舎でも観光地に近いところにある土地なら、観光客用に駐車場を提供するのもおすすめです。

駐車場経営は、土地活用方法の王道な選択肢の1つです。

駐車場経営は一般的にローリスク・ローリターンの土地活用と言われており、初めて土地活用を行う人にもおすすめの方法です。

特にショッピングモールや商業エリア、工場、駅近の土地であれば需要があり安定した収益を生み出すことが出来ます。

太陽光発電

初期投資費用	中程度
利回り	低い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	中程度

太陽光発電は、日当たりが良い土地に太陽光パネルを設置し、発生した電気を電力会社に売って収入を得ます。

土地活用には多くの種類がありますが、都市部からのアクセスが悪いと収益化が難しい、または低収益になってしまうものが多いです。

一方、太陽光発電は都市部からアクセスの悪い山間部の土地でも収益化が可能です。周りに高い建物がないので都市部よりもむしろ収益化に有利な環境です。

コストがかかるイメージのある太陽光発電ですが、1kWあたり24万円〜35万円程度で始められるのでコスパは意外に高いです。

太陽光パネルを余りにアクセスの悪い山地などに設置する人もいますが、所有者が家から車で通う距離に設置をして、定期的にチェックをするのがおすすめです。

放置をすると鳥の糞や飛来物による破損、隣の樹木の倒壊などで太陽光パネルの機能が止まってしまうリスクがあります。

コンビニ経営

初期投資費用	高い
利回り	高い
転用性	中程度
失敗のリスク	高い
収益の相場	高いい

コンビニは需要度の高い商業施設です。

家の近くにあるだけで、利用してもらえる可能性が高いので田舎でも運用することが出来ます。

ただし、近くに同様の店舗がいる場合は競合となってしまい思ったような収益を稼ぐことが出来ない可能性があります。

田舎の土地に住んでいる場合は、車が生活の中で必要なのでコンビニ経営する時は駐車場を必ず設ける必要があります。

可能であればトラックなどの大型の車両が駐車できる駐車場を確保することが出来れば、安定した収益を見込むことができます。

資材置き場

初期投資費用	低い
利回り	中程度
転用性	中程度
失敗のリスク	低い
収益の相場	中程度

木材や塩化ビニールなどの建築の際に必要な大きな資材を置いておく場所として土地を貸し出す方法です。

大企業だけでなく中小企業・地元に根付いている企業どの会社規模でも資材を置く場所を探しています。

そのため、工事関係の会社を経営している人などに知り合いがいれば簡単に土地を貸し出すことができます。

ただし、資材を置く場所として土地を提供する際は平らな土地が条件となるので傾斜などが付いた土地は資材置き場としては不適格です。

事業用定期借地

初期投資費用	低い
利回り	低い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

事業者に対して土地を契約期間貸し出す方法です。

土地を整理する必要はなく、そのまま貸し出しをする方法の為初期費用はほぼかからなく、系契約期間が満了したら継続して貸し出すか別の方法に土地を利用するための転用をするなど契約期間外は自由度が高い土地活用方法です。

ただし、どの期間いくらで土地を貸し出すかノ金額・期間設定をする必要があるので、エリア相場の価格などを確認・調査しておく必要があります。

地代を固定資産税よりも高く設定しておけば、その差額を自分の収益として利用することが可能です。

貸し農園

初期投資費用	低い
利回り	中程度
転用性	中程度
失敗のリスク	中程度
収益の相場	中程度

農業用の土地で転用をしたくない場合には、農地としてそのまま貸し出すのも土地活用の1つです。

転用する際は、農業委員会からの許可が必要なので将来的に能吏として利用する可能性があるならば、一時的な転用などはしない方がおすすめです。

農地は貸し出しとしての対応が難しい場合は、近所の農家に売却を考える必要もあります。

許可を受けずに登録されている土地と別の利用方法をしている場合は、罰則が課せられる可能性があります

キャンプ場経営

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

田舎の所有している土地が100坪以上の広大な土地であればキャンプ場としての土地活用も選択肢の一つに上がってきます。

観光地や温泉施設、海・景観が綺麗なところが近くにあれば、キャンプ場としての経営が上手く行く可能性が高いです。

ただし、キャンプ場として経営する際はゴミ問題や火事の危険性などがあるため、明確なルール設定をする必要があります。

また、水道やトイレなどの設備も準備しておかなければいけない可能性も生まれるのでキャンプ場経営をする際は、採算が取れるのかを計算した上で実施するかの判断をしましょう。

ロードサイド店舗

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	高い
失敗のリスク	中程度
収益の相場	中程度

国道などの人・車の流通が多い道路に面した土地であれば、ロードサイド店舗として活用することも可能です。

競合がない場所であれば、集客には困らずに経営をすることが可能です。

ただし、コンビニ経営と同様、国道沿いなどの道路ではトラックなどの大型車両を運転しているドライバーが数多くいるため、大型の駐車場を準備できるような広大な土地が必要です。

土地の面積が小さい場合は、別の活用方法を選ぶようにしましょう。

サービス付き高齢者向け住宅

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	高い

少子高齢化が進む現代日本において、老人ホームや介護施設といった高齢者向け住宅に対する需要が高まっています。

施設を建設すれば、自治体から補助金が下りる制度も整備されています。

中でも、サービス付き高齢者向け住宅を建設した場合、新築なら最大135万円、リフォームなら最大180万円の補助金が受け取れます。

以下は、補助金制度の詳細です。

住居部分に交付される補助金	補助率	限度額	補助対象
床面積30㎡以上	1/10	135万円/戸	住棟の全住戸数の2割が上限
床面積25㎡以上	1/10	120万円/戸	―
床面積25㎡未満	1/10	70万円/戸	―

サテライトオフィス

初期投資費用	高い
利回り	低い
転用性	低い
失敗のリスク	高い
収益の相場	高い

サテライトオフィストとは、本社・本店を中心に考え、その周辺を衛星のように配置されたオフィスを指します。

一例として、田舎の方にある不動産をとあるIT企業が借り上げ、サテライトオフィスとして活用して成功を収めたという事例があります。

なお、サテライトオフィスとして活用する建物は、一般住居です。

サテライトオフィスにする場合、基本的に古民家が好ましく、田舎や地方で土地を買い、新築で建てる場合は町の景観を損ねないデザインの住宅を建てるのが理想的です。

なお、サテライトオフィスを持つには、構想通信環境を整えることが絶対条件です。

サブスク住宅

初期投資費用	高い
利回り	低い
転用性	低い
失敗のリスク	高い
収益の相場	低い

サブスク住宅とは、日本各地に点在する住宅に定額で住み続けられるサービスのことで、保有する物件をサブスク住宅運営会社に登録することで始められます。

サブスク住宅は、その地を訪れた観光客をメインターゲットにしています。

観光客の中には、1週間以上も滞在される方もいますので、住宅を構えるなら、観光名所が近隣にあるのが好ましいです。

民泊経営

初期投資費用	高い
利回り	低い
転用性	高い
失敗のリスク	低い
収益の相場	低い

田舎の方にある住宅を民泊として活用することもできます。

そもそも民泊は2018年6月に施行された住宅宿泊事業法により、民泊経営に関する書類を提出すれば、全国どこでも年間180日間の民泊経営が行えます。

民泊経営には種類があり、自宅を活用して民泊経営を行う家主居住型と、空き家を活用する家主不在型の経営方法があります。

後者の家主不在型を選択した場合、国土交通省に登録されている住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務化されています。

また民泊は、アパートの一室でも始められますので、数部屋を賃貸用、1～2部屋を民泊ようにすることも可能です。

産業廃棄物処理施設

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	低い
失敗のリスク	低い
収益の相場	高い

田舎の方で広めの土地を持っているなら、産業廃棄物処理施設の建設地として貸し出すこともできます。

市街地で産業廃棄物処理施設の建設は、近隣住人からの反対が多かったり、街の景観を損ねるなどの理由から嫌厭されています。

そのため、事業所の中には、田舎の山林地帯や、住宅地から離れた土地を探している企業があります。

施設を企業に貸し出した場合、毎月一定額の賃貸料が入ってくるだけじゃなく、施設建設費負担もしなくて済みます。

ただし、ある程度の広さを持っていることと、山林地帯の土地を貸す場合は、土地が平坦であることが条件になります。

野立て看板用地

初期投資費用	低い
利回り	高い
転用性	低い
失敗のリスク	低い
収益の相場	高い

野立て看板用地とは、更地にした土地に広告看板を立てて、広告掲載を行った企業から広告費用を頂く土地活用です。

この方法は、法人との契約になるので、長期間安定した収益が見込める一方、国道沿いなど、掲載可能エリアに限りがあります。

田舎の土地活用で事前に確認すべき点

田舎の土地活用では、事前にチェックしておきたいポイントがあります。

事前チェックなしに貸し出しを始めると、途中で重大な違反に問われる可能性があるので注意しましょう。

法律による規制

土地活用はエリアに応じて制限がかけられており、自由な活用が出来るとは限りません。

住宅地なら居住用の建物、商業系なら店舗やテナント、工業系なら工場などを建てることが定められており、オーナーが無視して自由に活用することはできません。

例えば、以下の3つの用途地域は10mまたは12mの高さ制限が設定されており、それを超える建物は建築できません。

また、長野県や京都府の景観条例など、地域によって独自の土地制限があるケースも多く、注意が必要です。

補助金の有無

国・自治体にとって田舎の土地の有効活用は活性化に繋がる推進すべき活動なので、補助金を用意していることもあります。

田舎の土地を活用する場合は、属する自治体の補助金制度を詳しくチェックしておくことをおすすめします。

近年では過疎地が活性化のために子育てしやすい環境を整えて移住を促進しているケースも多いので、移住者のニーズに合わせた活用をすることで収益を見込める可能性が高くなりま す。

ランキングコスト

土地活用を実施する際に多くの方が見逃しがちなのが、ランニングコストの存在です。

土地活用は初期投資だけでなく、維持にもコストがかかります。

一定以上の収益を常に維持しなければ、ランニングコストがあるので赤字になってしまいます。

土地にアパートを建てて賃貸経営をする場合、管理費・電気代・固定資産税などを合わせて年間150～200万円くらいの維持費が発生します。

初期投資さえ払えば、後はのんびり入居者を募集すれば良いと考えていると、後で痛い目に遭うので注意が必要です。

気候・周辺環境などリスク

ランニングコストの計算をしても、予期せぬコストが追加でかかる可能性は避けられません。

例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年と定められていますが、災害被害などに遭えば予定よりも早く修繕が必要になる可能性が高いです。

太陽光発電なども災害の多い地域で台風や落雷がパネルに被害を与えると、交換や修理が別途に必要となります。

場合によっては、害獣や子どものイタズラも警戒する必要があります。

事前に具体的なリスクが分かるなら、対策もセットでおこないましょう。

田舎の土地活用を始める前にチェックしておくポイント

田舎の土地活用を始める前に、次の点をチェックしておきましょう。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街地の適正な整備を図るため、その範囲内での開発を制限する区域のことを指します。

ここでの開発行為は原則として許可されません。

例えば、建物の新築や増築、土地の分割販売などが該当します。

制限は厳しく、新たに住宅を建てることは一般的には許可されません。

したがって、活用計画を立てる前に、まずは自分の土地が市街化調整区域に含まれているかどうかを確認することが重要です。

市街化調整区域を調べる方法

市街化調整区域の確認は、都市計画図や地方公共団体の都市計画課などに問い合わせることで確認できます。

またインターネット上で公開されている情報もあるので、それを活用するのも一つの方法です。

土地の所在地によりますが、農地となっている場合や山林等の自然環境が豊かな地域は、市街化調整区域となっている可能性が高いです。

土地の活用は一定の制約を受けることになるため、事前の確認が必要となります。

農地法

農地法は、農地の保全と適正利用を図るための法律です。

農地法では農地の転用について、都道府県知事の許可が必要とされています。

また所有者が農業を営む意志がない場合、農地の購入は原則として許可されません。

農地を購入して住宅や店舗などを建てたいと考えている場合、農地法の制約によりその計画が頓挫する可能性があります。

土地活用を計画する場合には、自分の土地が農地法の適用を受けるかどうか、事前に確認することが必要です。

所有する土地が農地だった場合の活用法

農地を所有している場合でも、それを活用する方法はいくつか存在します。

以下にそれぞれの活用方法を解説します。

自身で農業を始める

農地法の制約を受けずに農地を活用する最も直接的な方法は、自分自身で農業を営むことです。

有機野菜の栽培や地域の特産品作りなど、農業は多様な形で展開できます。

また、農業を営むことによって農地を活用することは、地域の環境保全にも寄与することから、地域社会との連携を深めるきっかけにもなります。

貸農地として提供する

自身で農業を始めるのが難しい場合、農地を他の農家に貸し出すという方法もあります。

農地を貸し出すことで、農地法の規定に違反せずに収益を得ることが可能です。

また農業に従事する人々に対する支援ともなります。

公園や広場などの共有スペースにする

地域の公園や広場として活用することも考えられます。

地域コミュニティの場としての役割を果たしつつ、土地を有効に利用することが可能です。

ただし、地域の都市計画や農地法に違反しないような形で設計と運営を行う必要があります。

再開発を検討する

土地が十分な広さを持つ場合や、都市計画法の変更や農地転用許可が可能な状況であれば、都市開発や商業施設の開発などを検討することも可能です。

ただし、大きな時間とコスト、専門的な知識が必要となります。

ソーラーパネル設置

現在では農地にソーラーパネルを設置し、太陽光発電を行うという選択肢もあります。

農地転用の許可が必要ですが、再生可能エネルギーの普及に寄与するとともに、安定した収入源ともなり得ます。

ただし、設置には初期投資が必要なので費用面には注意しましょう。

田舎で土地活用を行う前に知っておきたい質問

ここでは、田舎で土地活用を行う前に知っておきたいこと、解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。

Q.田舎で行う土地活用は都会で行う土地活用よりも難しい？

立地周辺の状況や環境によって、難易度が前後します。

しかし、「田舎にある土地」という条件を一括りにした場合、以下の理由で土地活用が難しいというのが伺えます。

とはいえ、田舎の方であっても、土地活用を行っているのといないのとでは、後にかかるリスクや負担の重みが違います。

Q.田舎の方にある土地を有効活用する方法はある？

田舎の方にある土地であれば、以下の方法から活用方法を選ぶのが最適です。

上記17個の方法は田舎で成功しやすい土地活用の1例です。

17個の方法の中から1つを選んで実行しても100%成功するという保証はありません。

実行する場合は、土地活用を専門に取り扱っている業者に相談してみたり、売却や寄付・譲渡を視野に入れておくのもいいでしょう。

Q.田舎の方にある古屋付の土地は更地にしてから活用した方がいい？

更地にする場合、一度古屋そのものを解体しなければなりません。

当然ながら、小屋を解体するには莫大な解体費がかかります。

加えて、更地にすれば減額なしの固定資産税と都市計画税が課税されるほか、土地の計上次第では今後、建物の建設ができない場合もあります。

様々なリスクを踏まえると、小屋付の状態で売却をするか、シェアハウスや民泊などとして活用するのがおすすめです。

Q.田舎にある土地を活用しないリスクは？

土地価格の減額、固定資産税が発生し続ける、不法投棄の現場になるなど、様々なリスクを被ることになります。

特に「固定資産税」の税額は、土地を活用しているかいないかで、のしかかる負担の重さが変わります。

需要がある田舎の土地であるなら、有効活用することで、収益が得られる見込みがあります。

Q.田舎の土地活用に利用できる補助金とは？

どのような方法をとっても、必ず数百万円単位の初期費用が発生します。

その中で唯一、国から補助金が下りる有効活用方法があります。

それが、サービス付き高齢者向け住宅です。

サービス付き高齢者向け住宅として利用した場合、国がサービス付き高齢者向け住宅整備事業に基づいて、予算の範囲で事業展開にかかる費用の一部を補助してくれます。

土地活用以外の選択肢も考慮して判断する

田舎の土地でも収益化が見込める方法をいくつか紹介しましたが、それでも人口の少ない田舎の土地を活用して収益化するのは至難の業です。

土地活用は「田舎にこんなお店があったら面白そう！」など、アイディア先行で始められる部分もあり、ワクワク感が勝るあまりに現実的な資金計画のシミュレーションを忘れてしまうことも多いです。

土地活用で収益をあげられる田舎の土地は全体の一部でしかありません。土地活用をしても収益を得られず、固定資産税などの支払いで赤字が続くのであれば早めに売却してしまうことをおすすめします。