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土地の面積が大きく、用途によっては一部が余るなら、いらない部分を切って売れればお得ですよね。
特に土地を相続する場合は、一部を売却して納税するケースがよくあります。
この土地を半分に分けることを分筆と言いますが、土地の分け方には定められたルールがあり、誰でも勝手に出来るわけではありません。
今回は土地の分筆の方法・注意点を徹底解説していきます！
土地売却前に知っておきたい筆(ふで)という概念
土地には地番という番号が割り振られています。
自分の土地が何番かは法務局に行けば確認できますが、1つの地番が及ぶ土地のことを1筆(ふで)と言います。
家の敷地などは見た目上は1ブロックの土地に感じますが、公図で見ると2筆以上に分かれている場合もよくあります。
固定資産税は1筆ごとにかかる
不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますが、これも1筆ごとに課されます。
課税額は必ずしも面積に応じて変動するわけではないので注意しましょう。
土地を物理的に分割したいなら分筆が必要
土地を手放さずに一部を売りたいなら、土地の所有権を50%分誰かに売るという方法もあります。
この場合、固定資産税の納税は権利を買った人に移りますが、物理的に土地の半分を売ったわけではありません。
1筆の土地を2筆分に物理的に分けることを、分筆と言います。
ただ、土地の評価は路線価を参考につけられるので、面積をただ半分にしても価値は半分になりません。そのため、分筆には注意が必要です。
土地を分筆する注意点！接道のチェックを忘れずに！
土地の分筆で注意したいのが、接道です。
接道は字の通り道路に接しているかどうかという意味です。
建築基準法では、以下のように接道義務が定められています。
・敷地は原則、道路幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を立てることができない
この規定は(準)都市計画区域に適用されますが、一般的な住宅地ならほぼこの接道義務が当てはまります。
土地の切り方で価値は変わる
上図は、土地を3パターンの方法で切ったときの実例です。
一番左の切り方はかなり不自然に見えますが、住宅地としてはこれが正解です。
真ん中の切り方では横幅が狭すぎて、住宅を立てられない可能性が高いです。
論外なのは一番右で、土地Eが接道義務を満たしていないため認められません。
Aのような形の土地は旗竿地と呼ばれ、使い勝手は悪いですが建築条件を満たしているので、もともと相場の高い高級住宅地などに良く見られます。
税金対策として、分筆した土地Bを売却し、旗竿地Aに住み続けるのです。
土地の分筆では測量・境界確定が必要
土地を分筆するためには、まず土地全体の境界が確定していなければいけません。
土地の境界が確定しているかどうかは、境界の確認書があるかどうかで決まります。
もし確認書がなければ、土地家屋調査士に頼んで測量をしてもらう必要があります。
ただ、測量申込から境界確定までは平均３、4ヶ月もかかります。
特に近隣関係があまり良くない場合は、測量中にトラブルが起き、1年以上かかる可能性もあるので注意しましょう。
土地境界の確認書類にはさまざまなタイプがあるので注意
土地境界が確認できる書類は、担当業者や作成時期によってさまざまな名前がついています。
- 確定(〇〇)図
- 筆界確認書
- 境界確認書
上記のような、確定・確認と名前のついた書類なら、境界の証明に利用できます。
一方、実測図、測量図といった図面は証明に利用できないので注意しましょう。
また、官民立ち会い測量の場合は確認書が作成されず、道路査定図などという役所保存の書類が証明書類として使われます。
不動産会社に業者を紹介してもらうポイント
土地家屋調査士は街なかにも事務所を構えていますが、そこが測量申込の窓口となっていないこともあります。
彼らのほとんどは不動産会社と提携しているので、測量を頼みたかったらまず不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
ただ、不動産会社は贔屓の調査士しか紹介しないことが多いので、なるべく複数の調査士を紹介してもらうよう言いましょう。
土地をどう分筆するかで固定資産税の支払いが下がることもあれば上がることもあります。そのため、建築基準法や固定資産評価に精通している土地家屋調査士を選ぶのが重要です。
境界が確定したら分筆登記をおこなう
分筆をするには、分筆登記という手続きをおこないます。
分筆登記は、管轄の登記所へ以下の書類を提出します。
- 分筆登記申請書
- 土地境界の確認書類
- 地積の測量図
分筆をしたら土地が新たに1つ増えるわけなので、その土地の権利関係を整理する必要があります。
分筆登記をしないと分筆前の課税額を払い続けることになりますし、一部を売却することもできません。
分筆登記の流れ・かかる時間
分筆登記は土地家屋調査士がおこなってくれるので、土地の権利者が手続きすることはありません。
土地測量後の分筆登記の流れは、以下の通りです。
- 書類・図面の作成
- 登記所へ分筆登記申請
- 登記済証などを受領
- 権利者の受け取り
分筆登記申請から、登記済証の受け取りまではだいたい1週間かかります。
土地を分筆した高値で売却する方法
売却する土地を分筆する場合、購入希望者がより手に入れやすい価格帯で土地を販売できる一方、土地の分割方法次第で売却価格が前後します。
ここでは、少しでも分筆した土地を高値で売却する方法について6つ解説します。
土地の測量
先述したように、土地を分筆する前には必ず土地の測量を行うべきです。
これにより、土地の面積、境界、形状、地形、特性などを正確に評価し、それぞれの部分が法律や規制を満たすことの確認が取れます。
この過程で、建築制限や使用制限などの存在も併せて確認します。
分筆の計画
分筆する場合、どのように土地を分けるかを計画します。
各部分が十分にアクセス可能で、実用的な面積と形状を持つように注意することが重要です。
ここでも、土地の特性と地元の市場を考慮に入れる必要があります。
許可と登記
多くの地域では、土地を分筆するためには地方政府の許可が必要です。
また、分筆後の各部分を正式に登記する必要があります。
このプロセスは時間と費用がかかる可能性がありますので、売却計画にそれを反映させることが重要です。
マーケティングと販売
土地を高値で売却するためには、適切なマーケティング戦略を立てる必要があります。
それぞれの部分がどのような用途に最適であるかを強調し、それぞれの部分の価値を最大限に引き立てるようにします。
また、可能な限り広範な購入希望者にアピールし、競争を促すことで高値を実現します。
適切な価格設定
土地の価格は地元の市場状況に大きく影響を受けます。
適切な価格設定は、土地を高値で売却するための重要な要素です。
価格は競争力がありつつも、土地の価値を反映するように設定します。
専門家の利用
土地の分筆と売却は複雑なプロセスであり、多くの法律や規制に関する知識が必要不可欠です。
不動産エージェント、弁護士、測量士などの専門家の助けを借りることで、適切にプロセスを進められるうえ、今後発生する問題を避けながら活動が行えます。
土地の分筆はリスクも大きい！不動産会社にまずは相談を
土地は分筆の仕方次第で、無価値になってしまうこともあります。
プロである土地家屋調査士に任せれば問題ないと考える方も多いでしょうが、それは大きな間違いです。
| 土地家屋調査士 | 不動産会社 | |
|---|---|---|
| 土地の分筆作業 | 可 | 不可 |
| 最適な分筆方法の提案 | 不可 | 可 |
土地家屋調査士はあくまで分筆の作業を担う専門家であり、土地の分け方についてのアドバイスなどはおこなえない場合が多いです。
一方、不動産会社は、作業自体はできませんが、節税や高額売却の面から最適な分け方の提案をすることはできます。
土地の分筆を検討している方は、まずこちらで紹介しているような不動産会社に相談してみるのがおすすめです！
