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これから土地を手放す、購入するという方は、地盤についても確認できているでしょうか。
地盤は建物を建てる際に重要な1つの要素ですので、無視するわけにはいきません。
売却の際は地盤調査をしたかしていないかで値段が変わることがあります。
ここでは、土地の売却・購入の際に地盤調査がどれほど大切であるのかを紹介していきます。
※土地売却検討の方はこちらも参考にしてみてください。
地盤調査で土地売買のトラブルを避けられる
土地を売却するにあたり、地盤調査をしなかった場合、取引成立後のトラブルを引き起こしてしまう原因となってしまうかもしれません。
取引後に地盤に関して不備や難点が発覚してしまった場合は、売却した側の責任を問われてしまうことがありますので、地盤調査は事前におこなっておくことをおすすめします。
これを事前におこなうことで、取引の際により詳しい情報を伝えることができ、契約成立の可能性が上がることにもつながります。
ここから、地盤調査をせず、また地盤に難点が発覚してしまった場合の事例を紹介します。
地盤調査を怠り賠償請求250万円を支払った事例も
地盤調査を怠ってしまったことで、売却主が土地改良工事費を負担することになってしまった例を紹介します。
これから土地の売却を考えている方は、このような事態に巻き込まれないように対策を取りましょう。
土地売却後に地盤の欠陥が見つかった事例
売却側は、土地を売る際に、「購入後に土地改良が必要になるかもしれません」と伝えた結果、取引が成立しました。
後日、購入者が地盤長差をおこなった結果、土地が軟弱で建物建築には適していないという調査結果がでたので、土地改良が必要と明らかになりました。
それについては契約の段階で聞いていたことなのですが、購入者はこの結果に納得いかないとして、売却側に地盤改良にかかる工事費用を請求したのです。
「前もって伝えていたんだからこちらが払う必要はない」と主張する売却者ですが、結果としてどちらが工事費用を負担することになったのでしょうか。
こんなの後から焦っている購入者がおかしいと思いますよね？
しかし、結果は予想に反することになってしまいました。
売主が工事費用を負担
結果は売主が工事費を負担することになってしまいました。
瑕疵担保責任というものが適用され売主が工事費約250万円を支払うことになってしまったのです。
瑕疵担保責任は簡単に言うと、欠陥について売主が責任を負うということです。
大きな金額が動く土地の取引でトラブルが起きてしまうと、のちのち面倒なことになってしまうので、できるだけスムーズに、お互いが信頼したうえで契約としたいですよね。
このケースでは、地盤調査をおこなっていればこのようなトラブルになりませんでした。
地盤調査の調査方法3つを紹介
土地の地盤調査は、皆共通の方法でおこなっているわけではありません。
地盤調査には、3つの調査方法があります。
- スウェーデン式サウンディング試験
- ボーリング試験
- 表面波探査法
ここからは、それぞれの調査方法の内容を紹介していきます。
スウェーデン式サウンディング試験
一戸建てを建てる前におこなわれることの多い地盤調査で、土地売却前にもおこなうことが多い方法です。
ロッドの先端にスクリューポイントを付けて、地下深くまで進めていきます。
スクリューポイントの深さによって、地盤の状態が確認できます。
地下10メートルの地盤まで調査可能で、コストも比較的安く済むのが魅力です。
建物付きの土地でも問題なく調査できるので便利ですよ。
ボーリング試験
ボーリング試験とは、高層マンションなどを建築する前におこなわれることが多い調査法です。
ボーリングマシンで地下10メートルよりも深くまで掘り進めておき、進み具合で地盤の強度・組成を調査します。
3つの方法の中では、最も正確に地盤を調査できるのが強みですが、土地がある程度広くないとボーリングマシンを使えないのがデメリットです。
コストも高額なので、木造住宅の新築などで使われることはほとんどありません。
表面波探査法
表面波探査法は、人口的な波を起こし、地下へ進むスピードを測ることで地盤強度を調査する方法です。
上2つと違い、土地に直接穴を空ける必要がないのが魅力です。
これは、上に遺跡がある場合などに利用されます。
地盤調査の費用は5～25万円ほど
地盤調査の費用は、上3つの方法のうちどれを利用するかでも変わってきます。
一般的なスウェーデン式サウンディング試験なら、費用は5、6万円で済みますが、ボーリング試験は20～25万円の費用がかかってきます。
決して安い費用ではないので、予算に注意しましょう。
地盤調査は売主が実施と費用負担をするのが一般的
土地の買主が決まり、売買契約を結ぶ段階で、「やっぱり地盤調査をしてほしい」と言われたら、売主・買主のどちらが手続きをし、費用を負担するのでしょうか。
実は、これに関しては明確な規定というものはありません。不動産売買は非常に自由度の高い取引ですし、不動産や売買者の状況もケースによって全く異なるので、それぞれが話し合って最善の方法をとるのがベストだと言われています。
ただ近年では、売主が地盤調査の実施と費用の全額負担をおこなうのが一般的です。
これは、土地引き渡し後に地盤の欠陥が発覚したことで、地盤調査費の全額負担を売主がおこなうとされた判決が基となっています。
特に近年は大型地震の可能性を叫ばれることも多く、地盤調査の需要は非常に高くなっています。土地売却の際は、地盤調査費も準備しておくのがおすすめです。
地盤調査は半日程度で結果がわかる！土地見学の実施前にしておくのがおすすめ
土地売却で一般的なスウェーデン式サウンディング試験なら、半日もあれば結果がわかります。
地盤調査の流れは、以下の通りです。
- 試験調査
- 解析・報告書作成
- 印刷・納品
ただこれは簡単な地盤調査の場合で、ボーリング試験なら平均2週間程度はかかります。
土地の見学前に調査書を入手しておこう
土地の場合は戸建て売却時のように内覧の実施はありませんが、広告を見た買主が事前に見学・確認に来ます。
この時に、周辺地域のメリットや土地の簡単な説明の他に、地盤調査書を見せて何の問題もないことを証明できれば買主を契約にグッと引き寄せることができます。
基本的に地盤調査は媒介契約～引き渡しまでのどの期間でも実施できますが、できれば広告を掲載する前後のタイミングで実施をして、購入希望者の訪問前には調査書をそろえておくのがおすすめです！
地盤調査をすることで土地が高値売却できる
地盤調査は、戸建て住宅用の調査なら2週間から1ヶ月の期間が必要で、値段は5～6蔓延となっています。
5万円で工事費用を支払うことを避けられるなら地盤調査はおこなっておくべきですよね。
また、トラブル回避のほかに地盤調査のメリットがありますので紹介します。
買主からの信頼度が高まる
メリットとして、「売主への信頼度が上がり、契約が決まりやすい」ということがまず挙げることができます。
実際に調査結果を提示することにより、購入を考えている方は購入後にかかる費用ややるべきことを明確にできますし、売却者が不利になるようなことでも調査して提示しているということで、信頼が持てるようになりますよね。
土地というものは、形があってないようなものなので、確かな情報が本当に大切になってきます。
これから土地の売却を考えている方は、地盤のことに限らず、確かな情報を多く提示することを意識してみてはいかがでしょうか。
調査にはお金がかかりますが、信頼できる分少し値を上げることもできるかもしれません。
購入を検討している方は地盤について確認するようにしましょう。
地盤は目に見えるものでないので、より信用できる情報に目をつけるようにすることが、スムーズな購入につながります。
こんな土地は地盤調査をするべき！地盤が弱い土地の特徴
土地を売るなら、地盤調査は買主を安心させる意味でも必ずやっておいたほうが良いです。
ただ、土地売却時は測量、境界測定など、それ以外にやるべき優先作業が多くあるので、特に買主からの希望がなければやらなくても構いません。
ただし、以下のような土地は地盤が弱い可能性が高いので、後のトラブルを避けるためにも地盤調査をしておくのがおすすめです。
- 埋め立て地
- 周辺より低い土地
- 近隣住宅にひびが見つかった場合
それぞれのケースについて、ここからは詳しく解説していきます。
埋め立て地
もともと側や湖などの水域だったエリアは、地盤が軟弱なことが多いです。
今まで更地だった土地を買って新居を建てたいという人が現れたら、そのまま引き渡すのは危険なので地盤調査をおこないましょう。
ちなみに、100年以上前に埋め立てたような土地でもリスクは十分あります。昔、土地がどう利用されていたかは市区町村の図書館にある地図・航空写真などでチェックができるので、気になる方は確認しておきましょう。
周辺より低い土地
周辺と低くして低い場所にある土地は、水たまりができて地盤が柔らかくなりやすいです。
特に、回りがコンクリート道路の場合は、水が流れて溜まりやすいので、地盤がより柔らかくなります。
このような土地も、地盤調査を必ずやっておきましょう。
近隣住宅にひびが見つかった場合
近隣住宅の基礎部分にひび割れがある場合、地盤が弱い可能性が高いです。
ただ、地盤が弱い以外にも、以下のような可能性が考えられます。
- 乾燥収縮
- 気温変化
- 地震被害
- 施工不良
- コンクリートの中性化
どちらにせよ、近隣の方に状況を伝えて調査してもらうのが良いでしょう。
余談ですが、地盤の状況を調べる際はこのように近隣の方の協力を仰ぐケースも多いので、日頃からご近所との関係を良好にしておきましょう！
短期・高額売却のメリットを考えると地盤調査をやったほうがお得
土地の地盤調査のデメリットとしては調査代が自費という点です。
ただ、先程も記したようにこの作業がのちにしこりのない取引につながることになります。
5万円でトラブルを避けられるなら安いと思いますが、どうしても地盤調査代を支払うのが納得いかないという方は、売却希望額に調査代を入れてみるのはどうでしょうか。
金額を提示するときにその旨を伝えることをおすすめします。
地盤調査を怠るよりはその方が良いはずです。
以上のような可能性も考え、土地の売却・購入を検討してください。
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