土地を売るか貸すか迷ったらどうする？判断の基準とそれぞれのメリット・デメリットや費用を比較

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所有している土地をどうするか迷った時は、売却をするか、所有したまま賃貸に出して賃料収入の確保を目指すかが一般的な選択肢となります。

売却はまとまったお金を手に入れることができ、かつ引き渡し後は管理の必要がなくなる一方で、手放してしまったら再び所有できる見込みは原則なく、低い条件で売却してしまったら後戻りはできないというデメリットもあります。

一方で、更地をそのまま貸し出したり、駐車場にしたりして賃貸経営をおこなうという手もあります。上手くいけば収益化できますが、状況によっては高額な初期投資が必要な場合もあり、かつ回収できず赤字になるリスクもあります。

今回は、土地を売るか貸すか迷った時のために、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットや判断すべきポイントを解説していきます。

土地を売るか貸すか迷ったときの判断基準

相続や投資で取得した土地、もしくは長年保有している遊休地などを前に「売った方がいいのか、それとも貸して活用すべきか」と迷う方は少なくありません。

特に以下のようなケースでは判断に悩みやすい傾向があります。

地価が上がっているが、まだ伸びるか読めない
使う予定はないが、手放すには惜しい
固定資産税が年々負担になっている

結論から言えば、土地の「立地・面積・将来性」と「所有者の目的・ライフプラン」によって、最適な選択肢は大きく異なります。

本記事では、土地を「売る or 貸す」判断の基準や、双方のメリット・デメリット、収支シミュレーションまでを丁寧に解説します。

判断に迷ったときは、まず自分がその土地に「何を求めるか」を明確にすることが重要です。

目的・状況	売却が向いている	賃貸・活用が向いている
現金がすぐに必要	◎	△
将来的に自分や家族が使う可能性がある	△	◎
相続人が使わない予定	◎	△
地価の上昇を見込んでいる	△	◎
空き地のまま税金や管理コストが重い	◎	△

このように、「時間をかけて資産として運用したい」なら貸す、「管理やコストを早く解消したい」なら売る、といった形で、目的に合わせて整理することが判断の第一歩です。

土地を貸すメリット・デメリット

土地を売却せずに保有し続ける場合、その活用手段として第三者に貸す（賃貸）という選択肢があります。

継続的な収益が見込める一方で、契約リスクや管理負担もあるため、慎重な検討が必要です。

土地を貸すメリット

土地を貸すことによって得られる主なメリットは以下の通りです。

土地を貸すメリット

毎月の安定収入（駐車場や事業用地など）
固定資産税を賄える（特に都市部の土地）
相続税対策として評価額を下げられる場合がある
土地の所有権は保持できる（将来の利用・売却も可能）

特に都市部では月極駐車場や資材置き場としてのニーズが高く、初期費用を抑えて収益化できる点が評価されています。

また、貸している土地は相続税評価額が下がるケースもあり、節税を目的に土地活用を進める方も多く見られます。

土地を貸すデメリット

一方、土地を貸すことには以下のような注意点・デメリットもあります。

土地を貸すデメリット

借地借家法の制約により、一度貸すと返してもらえない場合がある
賃料滞納・用途違反・近隣トラブルなどのリスク
固定資産税・雑草処理・境界管理などの手間が残る
相手によっては契約解除に数年かかることも

特に借地契約（土地に建物を建てさせる形式）は、契約解除が難しくなるため慎重な検討が必要です。

トラブル回避のためには、賃貸経営の戦略や契約内容の決定を独断でおこなわず、必ず専門家(賃貸管理会社・土地活用会社など)と相談しながら決めることや、損する状況に陥るのを避けるために契約期間や契約条件などで縛りを入れるリスクコントロールも重要です。

土地を売るメリット・デメリット

土地を売却することで維持コストや管理の手間から解放される一方で、将来価値の上昇や利用可能性を手放すことになるため、こちらも慎重な判断が必要です。

土地を売るメリット

土地を売却する最大のメリットは、まとまった金額を即時に手にできることです。

その他の利点も含めると、以下のようになります。

土地を売るメリット

資産の現金化により、相続・老後資金に充てられる
固定資産税・管理負担・トラブルリスクから解放
売却益をもとに、他の資産運用が可能
所有期間が長い場合は節税効果（長期譲渡）も期待

特に、都市部で地価が上昇傾向にあるエリアや、再開発対象区域の土地では高値で売れる可能性があり、「売り時」を逃さずに現金化する戦略が取られています。

土地を売るデメリット

一方、土地を売却するとその土地が二度と手元に戻らないという不可逆的なデメリットがあります。

特に以下のような点には注意が必要です。

土地を売るデメリット

景気回復や再開発で将来的に地価が上がる可能性を失う
買い手が見つからない地域では希望価格で売れないリスクがある
売却益が出ると譲渡所得税・住民税の負担が発生

また、土地を売る方法は主に仲介売却と買取の2通りありますが、仲介売却は特に条件の悪い土地だと売れ残りやすく、買取は価格が相場より低くなってしまうデメリットがあります。

売却方法	仲介売却	買取
買主	主に個人(法人のケースもあり)	不動産会社
売却活動の期間	購入希望者が現れるまで ※平均3～6ヶ月前後	買取条件が合えば、短期間で売却可能 ※平均1～2ヶ月前後
売却価格(相場)	市場価格の90%～110%	市場価格の70%前後
契約不適合責任の有無	原則免除 ※適用される場合がある	あり
仲介手数料の有無	なし	あり
おすすめの方	・不動産を短期間で売却したい方・築古や条件の悪い不動産のため仲介売却を断られてしまった方、売れ残った方	・不動産を高値で売却したい方・抵当権付きの不動産を売却したい方

売却の方法を適切に選ばないと、売った後に後悔するリスクは高まります。

土地を売る場合と貸す場合の収益・コストを計算シミュレーション

土地を「貸す」か「売る」かを判断するうえで、収入と支出（コスト）・税金の違いを把握することは極めて重要です。

ここでは、簡易的なシミュレーションを用いて、両者の収支イメージを比較します。

前提条件

土地面積：100㎡（約30坪）
立地：地方都市郊外（坪単価30万円）
売却価格：900万円
賃料収入：月額3万円（駐車場5台分）

こちらの条件で一般的な売却と賃貸の収益やコストを比較した結果が、下記となります。

項目	売却	賃貸
収入	900万円（一括）	年間36万円
維持費	不要	固定資産税：約5万円/年
管理手間	なし	軽微（草刈り・舗装など）
税金	譲渡所得税（約50万円前後）	所得税・住民税（必要経費を控除）
10年間の累計利益	約850万円	約310万円

このように、短期的には売却が圧倒的に高収益ですが、長期的な運用や節税を重視するなら、賃貸にも一定の価値があります。

ただし、賃料が安すぎる・管理が大変・利用者がつかないなどのケースでは、賃貸収入がマイナスになる可能性もあるため注意が必要です。

土地を貸す場合の注意点

注意点1】立地・広さ・周辺需要によって方法を選ぶ

立地・広さ・周辺需要によって、以下のような土地活用が選ばれています：

活用方法	概要	収益性	初期費用
月極駐車場	アスファルト舗装して賃貸	★〜★★	低（50万〜200万程度）
コインパーキング	運営会社と契約し、自動化	★★	ほぼ0（委託の場合）
アパート建築	賃貸用の集合住宅を建てて運用	★★★	高（数千万〜）
資材置き場	業者に貸して倉庫・駐車スペースに	★	低〜中
トランクルーム	物置用の貸スペースとして提供	★★	中（コンテナ設置費用など）

都市部や駅チカの土地であれば駐車場やコインパーキング、郊外や郊外工業地帯の近くでは資材置き場・倉庫などの需要があります。

注意点2】リスクとリターンを踏まえて方法を選ぶ

土地活用は「とりあえず貸す」ではなく、以下の観点から計画的に選択することが求められます。

貸す際のチェックポイント

初期費用に見合う収益が出るかどうか（投資回収年数）
撤退・転用がしやすい活用方法か
運営・修繕・近隣対応などの手間と費用はどうか

たとえば、アパート経営は収益性が高い一方で、空室リスクや老朽化に伴って高額な修繕費が必要であるなどの問題も起きやすくなります。

将来のライフプランや相続、地域のニーズも見据えたうえで、活用の可否と撤退のしやすさを冷静に判断する必要があります。

土地を売る場合の注意点

土地を売却する際は、仲介・買取を問わず一定の手順と必要書類が発生します。

ここでは、一般的な売却の流れと注意点をまとめてご紹介します。

注意点1】売却活動の一般的な流れや期間を理解する

土地を売却する際の標準的な流れは以下のとおりです。

不動産会社へ査定依頼（一括査定サイトなども活用可能）
媒介契約の締結（一般 or 専任媒介など）
販売活動の開始（ネット掲載・現地看板など）
買主の内覧・価格交渉
売買契約の締結（手付金受領）
残金決済・引き渡し（登記変更）

売却期間は立地・価格設定により異なりますが、平均2〜6か月程度が目安です。

すぐに現金化したい場合は、次のような「買取」の検討も視野に入ります。

注意点2】売れ残りのリスクも考慮する

土地売却は成約すれば大きな利益を得られる一方で、売れ残りのリスクも十分考慮しなければいけません。

年度(年)	新規登録件数(件)※	成約件数(件)	成約件数の割合(%)　　　　※小数点2位以下切り捨て
2014	50,157件	4,920件	9.8%
2015	51,998件	5,661件	10.88%
2016	46,599件	6,148件	13.19%
2017	43,701件	5,932件	13.57%
2018	49,655件	5,962件	12.0%
2019	58,343件	5,827件	9.98%
2020	51,902件	5,828件	11.22%
2021※	29,379件	6,083件	20.7%
2022※	27,197件	4,582件	16.84%
2023	38,656件	4,581件	11.85%
2024	43,398件	5,319件	12.25%