土地を購入する際の注意点とは？購入の失敗・後悔を回避するポイント

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マイホームを建てる際に、ほとんどの人は建物自体の購入代金などに目が行きがちですが、マイホームを建てる土地がなければ、家を建てることはできません。

大きな金額の買い物となるため、建物の購入と同様に土地選びは非常に重要なことです。

その土地選びを成功させるためには、事前に注意点やかかる費用などの知識を知っておく必要があるでしょう。

今回の記事を参考に、理想の家づくりのための土地選びを成功させましょう。

注意点1】家を建てられる土地かどうか確認する

販売されている土地のすべてが、住宅用として利用できるとは限りません。

特に、下記のような制限がある土地は、購入しても家を建てられない可能性があります。

接道義務とは、接する道路が原則4ｍ以上(指定がある場合は6m以上)の幅がなければ、建物を建てられないという建築基準法で定められた義務です。

この接道義務を満たしていない土地も売られているので、注意が必要です。

また、その土地の区域が何になるのかの確認も必要です。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

都市部など人が集まるエリアの区域は、市街化区域と市街化調整区域に分かれています。

このうち、住宅を建てられるのは原則、市街化区域になります。

また、市街化区域の中でも、下記のような区域(用途区域)に分かれています。

用途区域	内容
第一種低層住居専用地域	1～2階建ての低層住宅が多い区域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域	マンションが多い区域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域	住宅の他、商業施設や工場施設などが混在する区域
第二種住居地域
準住居地域	幹線道路沿いの区域
近隣商業地域	スーパー、飲食店、ドラッグストアなどが多い区域
商業地域	大型商業施設などが多い区域
準工業地域	軽工場が多い区域
工業地域	大型の工場なども混在する区域
工業専用地域	工場専用の区域
田園住居地域	市街地と農地が混在する区域

周辺に家が建っているエリア＝家を建てられるとは限らない

注意したいのが、土地の近隣に家が建っているから、その土地にも家が建てられるという訳では必ずしもないということです。

なぜなら、その土地が建った時には、今はある規制が無かった可能性もあるためです。

建築基準法が定められた1950年や、都市計画法が定められた1968年より前の建物は、接道義務を満たしていなかったり、用途制限に沿っていなかったりするケースもあります。

こうした物件は再建築不可物件と呼ばれ、国内の住宅の15％ほどあります。

再建築不可物件はその名の通り、今同じ条件で建築できない物件となります。

注意点2】地盤の強さや災害リスクを確認する

地盤が弱い土地や川・海の近くの土地は、災害リスクが大きくなります。

地域の災害リスクは、各自治体や国土交通省が無料で公開しているハザードマップを参照して確認することができます。

その他にも、地盤が弱く隣地との高低差がる場合などは、造成工事の必要があることもあります。この場合、工事費用が高額になるので注意が必要です。

注意点3】建ぺい率・容積率のバランスを考える

土地を購入して実際に住宅を建てるとなると、敷地と建ぺい率・容積率のバランスも考える必要があります。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合であり、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積(建物の内側)の割合となります。

建ぺい率が低いほど空間に余裕があって暮らしやすくなりますが、広い土地が必要になり購入費用が高額になるので、普通は50％前後を目指します。

どのような注文住宅を建てたいかによっても建ぺい率は変わるので、必ずどんな住宅にするかも考えながら、土地探しをしていくようにしましょう。

注意点4】土地の地形を確認する

前述の建ぺい率とも関連しますが、土地の形状によっては建物を自由に建てるのが難しくなってしまいます。

一般的に好まれる土地は、正方形や長方形の土地です。

一方、台形地や旗竿地、三角地は使い勝手が悪く、希望の住宅のスタイルで建てられないこともあります。まる場合にはよく確認するようにしましょう。

注意点5】エリアの条件や規則に注意する

上記で触れた建築基準法・都市計画法の規則とは別に、地域ごとの条例に基づいた規則や、道路交通法による規則によって制限されていることもあります。

地域ごとの条例だと、景観を保護するために建物の高さ制限が設定されているケースなどがあります。

その他だと、防災や交通ルールの観点から、土地利用が制限されているケースもあります。

例えば、土地の目の前に消火栓などが置かれている場合、消防用機械器具や消防用防火水槽から5m以内には駐車禁止となります。

注意点6】アクセスの良さを確認する

駅までの距離が長く、購入したい土地にたどり着くまでにかなりの時間を要してしまう土地は要注意です。

交通アクセスが整っていないということは、現状周りの住環境が整っていない可能性が高く、交通のアクセスとともに生活するうえで不便であることが非常に多いと思われます。

また交通アクセスが悪いと、年齢によっては歩くのが困難だったり、老後までその土地に住むことを考えると注意が必要です。

公共交通機関の利用が多い場合は、中心部に向かうまでにかかる時間や、路線の数なども重要です。

注意点7】エリアの制度(福利厚生など)を確認する

自治体によってはゴミの分別が一般的な物より細かかったり、ゴミ袋が有料だったり、中学生までの医療費が無料であったりと、差があります。

もちろんどの自治体も住民が住みやすいように制度を改正したり工夫したりしていると思いますが、これらのようなささいなことの積み重ねが暮らしやすさに直結するのではないでしょうか。

そういった観点から、自身が土地を購入する際に、土地そのものの環境に重きを置くのか、土地の状態は妥協して、住環境としてベストな土地を選ぶのか、などの明確な選定基準を持ち、ベストな土地選びを行いましょう。

注意点8】土地購入にかかる税金・費用を確認する

土地購入にかかる費用も、事前に確認しておく必要があります。

3,000万円の土地を購入する場合、土地の代金以外にも下記のような費用がかかります。

上記の例の場合、初期費用は土地代金＋293.1万円で、ざっくり代金の1.1倍の費用がかかる計算になります。

目的・新生活を見据えた土地選びが重要

土地を購入する際の注意点を解説しましたが、いかがだったでしょうか。

今回紹介した注意点などを意識することや、理想の住宅のイメージをつけることで、土地選びの条件が絞られていき、購入する土地が選びやすくなります。

理想の住宅に住むためには、土地選びも失敗できませんし、ぜひ注意点を参考にして、土地選びをしてみてはいかがでしょうか。