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いらない土地を売ろうと思っても、いきなり不動産会社へ売却を依頼するわけにはいきません。
まずいくらで売れるのかの見積もりを、不動産会社に依頼して出してもらう必要があります。
ただし、必ず見積もり額で売れるわけではないですし、嘘をついて契約をもぎ取ろうとする悪徳業者もいるので注意しましょう。
今回は、土地見積もりの依頼方法や注意点を詳しく解説していきます。
土地見積もりの方法
土地見積もりには、不動産鑑定士という国に認可された人に依頼する有料の見積もり(鑑定評価)と、不動産会社がやってくれる無料見積もりの2種類があります。
有料の見積もり(鑑定評価)のほうが算出額は正確で、書類の証明などにも使えます。
しかし、高額の費用がかかりますし、土地売買は相手のニーズで変化するので厳しく調べる必要はありません。
ただ土地を売るだけなら、不動産会社が提供する無料見積もりで良いでしょう。
土地売却の前に見積もりが必要な理由
理由1】直近の土地現況を踏まえた価格を算出するため
土地の価格(時価)はその土地の状態や経済的な要因、ローンの金利推移、周辺環境の変化などにも影響されるため、購入時の価格とずっと同じである訳ではありません。
現状の土地価格を知るためには、不動産会社の見積もりが必要になります。
理由2】不動産会社が土地を調査して現況を把握するため
土地の見積もりでは不動産会社が実際に現地へ赴き、土地の状態(形状、傾斜、境界など)を細かく確認します。
その後、調査結果に基づいて土地の評価(見積もり)をおこなうという流れになるので、不動産会社の調査もセットでおこなわれます。
不動産は建築基準法や宅建業法などの細かいルールによって規制されているため、不動産会社は売却前に現況を細かく知っておかないと大きなトラブルに発展する恐れがあります。
理由3】不動産会社を選びやすくするため
不動産会社の見積もり価格を比較することで、どこと契約すれば良いかが分かりやすくなります。
実際、土地を売却する際は、多くの方が不動産会社の見積もり価格を比較した上で、高く見積もってくれた会社と契約を結んでいることが分かっています。
不動産売却時の不動産会社選びで重視することは何ですか？（株式会社グローベルス調べ）- アンケート方法：インターネットによる無作為調査
- アンケート実施日：2024年10月1日~10月8日
- アンケート実施人数：1201人(男性：600人 女性：601人)
- 回答者年齢：30代：213人、40代：438人、50代：511人、60代：39人
株式会社グローベルスが実施したアンケート調査によると、不動産売却時にどの不動産会社と契約するかの判断基準として、査定価格を挙げる方が最も多い（33.3%）という結果になりました。
土地の見積もりを複数社に依頼することで、土地売却を成功させる意味合いもあります。
土地の見積もり価格に影響するポイント
ポイント1】立地・周辺環境
駅やスーパーマーケットやコンビニなどライフラインを支える商業施設が充実しているエリアになる土地は、好条件ゆえ、相場よりも土地価格が高くなるケースが多いです。
利便性がいい土地とは、駅やスーパーなどの商業施設に近いことを指します。
つまり、売却する土地から商業施設や駅に近い場所ほど高値で取引されるということです。
一方で「公園」も公共施設の1つにカウントされますが、夜間は不審者に遭遇する確率か高いなど防犯面から敬遠されることもあるため、必ずしも土地価格が高くなるとは限りません。
ポイント2】日照条件
戸建て住宅エリアに土地を持っている場合、日照条件がいい土地ほど高値で取引されます。
以下は、日照条件がいいとされる土地の特徴です。
- 南向きに接している
- 道路から0.5mほど高い土地にある
- 道路が北側にある
ポイント3】接道条件
接道条件が良好な土地もまた、土地相場価格よりも高値で算出されます。
接道条件がいいとされる土地の特徴は、以下の２点です。
- 視認性が良好
- 通風・日照条件が良好
視認性に優れている土地とは、土地があるエリアの角地を指します。
角地は主に、店舗用地としての需要が高いです。
理由は通りから店の看板が目立つほか、客動線を2カ所に設けられて売上向上につながるメリットがあるなどが挙げられます。
ポイント4】間口の広さ
東西に間口が広い土地は、日照条件がいい土地として高値で取引されるケースがあります。
ただし、間口が東西向きで広ければいいというわけではありません。
土地の形が正方形ではなく、長方形を模した形であるほど使い勝手がいい土地として判断されます。
ポイント5】土地形状
土地形状が悪いと、土地利用効率が低下するため、土地価格が安くなります。
安くなると地形上には、以下の形が該当します。
- 三角形上の土地
- 旗竿形の土地
など、土地活用には向かないデッドスポットほど安くなります。
ポイント6】土壌汚染や埋没物などの問題がある
土地そのものに以下の問題があると、価格そのものも安くなります。
- 土壌汚染
- 地下埋蔵物
特に工場跡地を売りに出す場合、買い手から土壌汚染調査を求められることが多いです。
そのほかにも、地下埋蔵物がある場合は撤去作業、埋蔵文化財がある土地の場合は、分が際の調査費用など、別途費用発生で土地価格が下がります。
土地見積もりの流れ
土地見積もりは、不動産会社によって価格が異なります。
見積もり額の算出には様々な要素がありますが、中には眺めや静かさという主観的なものもあるので、営業マンによって結果が違ってくるのです。
不動産を売る際、最寄りの不動産屋1社にだけ見積もりを依頼して終わる人がいますが、他の業者に依頼したほうが高かったかも知れません。
土地を高く売るには、必ず複数社に見積もりを依頼して比較する必要があります。
Step1】机上(簡易)査定を依頼する
不動産見積もりには、2つの方法があります。
- 机上(簡易)査定
- 訪問査定
机上査定は、依頼者が送った物件情報を元に、市場や地価、過去の売買事例なども鑑みて見積もりを出す方法です。
一方、訪問査定は机上査定に加えて実際に現地へ赴き、周辺地域や地質の状態を担当者がチェックします。
時間を取りますが、その分精度は高いです。
最初はネットで気軽に依頼できる机上査定で見積もり額を比較していきましょう。
Step2】訪問査定を依頼する
机上査定の価格を比較して2、3社にまで絞り込んだら、次に訪問査定の依頼をしましょう。
訪問査定はより詳しい見積もり額が分かるだけでなく、実際に担当者と顔を合わすことになるので、より比較がしやすくなります。
訪問査定の結果を総合的に判断して、どこと契約するか最終決定しましょう。
土地見積もりの前に準備・確認すべきポイント
放置していた土地を気軽に見積もりへ出せる訳ではありません。
土地を見積もりへ出す前に確認しておきたいポイントはいくつかあります。
ここからは、土地を見積もりへ出す前に知っておいた方が良い点を紹介します。
自分が登記上の所有者かどうか確認する
あなたが、売ろうとしている土地の所有者である100％の根拠はあるでしょうか？
親から相続した土地を所有している気になっていても、公的にはまだ亡くなった親が所有者になっているパターンは多々あります。
公式の所有者情報は登記簿謄本で管理されていますが、相続から何年以内に申請しなければいけないという決まりがないので、そのまま親名義でも問題なく所有し続けられるのです。
ただ、土地を売却する際は名義人本人でなければ手続きができない決まりになっています。
登記所(法務局)でチェックしておきましょう。
土地の利用履歴と現状を確認する
相続で、由来の全く分からない土地を所有するケースもあります。
過去にその土地がどんな用途て利用されていたのかを知ることは、土地見積もりを成功させるため、非常に重要です。
例えば過去に病院や工場の敷地として使われていた場合は、地質が汚染されている可能性もあります。
遠方の土地を所有している方は、その土地の現状すら把握できていないケースもあります。
遠方の放置された土地はゴミが廃棄されていたり、雑草が伸び放題だったりと、悲惨な状態になっている可能性が十分あります。
見積もりへ出す前に、一度現状の確認が必要です。
売却相場を調べておく
無料見積もりは気軽に出来ますが、契約先選びという意味合いもあるので、適当に最寄りの不動産屋に依頼するのは危険です。
適正価格に比べて見積もりがあまりに高かったりするところは実力不足か悪徳業者なので、しっかり見抜く必要があります。
まずは売却相場を調べておき、自分の中で、どれくらいで売れるかのイメージをつかみましょう。
土地売却相場は、こちらにあるような方法を使って調べることが出来ます。
- 不動産のポータルサイトを使う
- 国交省の「不動産情報ライブラリ」を使う
- REINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)を使う
土地見積もりの注意点
注意点1】土地見積もりが高すぎる不動産会社はリスクがある
6社に一括査定を依頼すると、結果が以下のようになることがあります。
| A社 | B社 | C社 | D社 | E社 | F社 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3900万円 | 3000万円 | 2950万円 | 3000万円 | 3050万円 | 3100万円 |
パット見ではA社と契約するのが一番お得に感じますが、ここまで1社が周囲に比べて見積もりが高いのは危険です。
相場の1~2割ほど見積もり額を上乗せしている時は、見積もり額をつり上げることで契約を騙し取ろうとしている可能性があります。
仲介売買では、成約時に支払われる仲介手数料が利益となります。成約を取るためにはまず契約を結ぶしかないので、こうしたグレーゾーンのやり方が横行してしまうのです。
こうした業者との契約を避けるためにも、最初に相場を調べておき「高くても相場の1割増まで」といった自分の中の基準を作りましょう。
注意点2】見積もり価格と売り出し価格はイコールではない
見積もり額が低くても、いざ売る際は売主の意向で売り出し価格を決めることができます。
この売り出し価格をいくらにするかも、じっくり考えていきましょう。
査定額が目標に届かないなら、売り出し価格を少し上げることもできます。
逆に、早く売りたいなら売り出し価格を周囲の土地より少し下げるのがおすすめです。
何を目的にするのかをじっくり考え、売り出し価格を設定していきましょう。
注意点3】見積もりの根拠を確認する
見積もり額を比較すれば、単純に高値を付けた業者に飛びついてしまいがちですが、なぜその価格を付けたのかを一旦聞いてみる必要があります。
見積もり額をどうやって計算したかくらいは企業機密でもないので、優良業者なら丁寧に教えてくれます。
逆に答え方が曖昧だったり、回答をくれなかったりするところとは契約を避けるようにしましょう。
注意点4】契約の際は実績や口コミ評価も確認する
例えばA社の見積もり額が3000万円、B社の見積もり額が3500万円だったとしても、B社は土地の仲介実績が全くなく、A社は土地仲介件数が豊富なら、A社の見積もり額のほうが信ぴょう性はあります。
見積もり額が高くても、その通りに売るために具体的な作戦・勝算がないと結果を出すのは難しいでしょう。
また、売主と担当者は半年近くもパートナーになるので、相性も重要です。
あなたがカチンとくるような言い回しの人は、販売営業の時に同じようにクライアントを怒らせている可能性が高いので注意しましょう。
土地見積もりを行う前に解決しておきたい良くある疑問
ここでは、土地見積もりを実施する前に解決しておきたいQ&Aをいくつかご紹介します。
見積もり依頼は有料？
査定後、土地売却が成立した場合のみ、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
相続する土地の価格を知りたい時に査定依頼しても大丈夫？
査定費用無料で実施してくれます。
また結果をもとに売却するとなれば、仲介手数料を用意しておく必要があります。
匿名で土地見積もりの査定を行って大丈夫？
匿名による土地見積もりの実施自体は可能です。
しかし、土地所有者の名義や電話番号など、査定結果の信憑性に欠けるほか、結果をもとに売却するかを決める際の判断材料に欠けます。
見積もりを出したい土地が遠方の場合はどうしたらいい？
ただし最低限の訪問で査定を進めるとなれば、依頼する業者選びに苦労します。
実施する場合は、売却報告を含めて密に連絡が取れる会社に任せるのがベストです。
土地見積もりを複数社に依頼する時は不動産一括査定サイトを使おう
土地見積もりをする際は複数の不動産会社に依頼して比較することが大事です。
ただ、1社ごとに連絡をして来店日を予約するのはとても面倒ですよね？そこでおすすめのサービスが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトは、簡単な土地の情報を入力・送信するだけで、一括で6社以上へ査定依頼ができます。
来店して話を聞くと、どうしても強引な営業に押し込められてしまいます。
一括査定サイトを使えばその心配がないので、客観的に査定額を比較することができますよ。
