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所有している土地を売却するときも、戸建て住宅やマンションを売るとき同様に不動産会社に査定を依頼して土地価格を算出します。
最も、土地には「定価」というものが存在せず、価値はその年の景気や周辺地域の需給バランスなどの外的要因によって大きく変動します。
また土地査定の依頼を考えている方の中には、依頼費がいくらかかるのかを知りたいと思う方もいます。
結論を申し上げると、土地査定は基本無料で査定依頼を出すことができ、有料での査定依頼は、裁判所などの公的機関に提出する書類を作成するときに利用します。
土地査定にかかる費用の違い
| 土地査定の依頼費 | 基本無料 | 有料※費用は依頼した事務所によって変動する |
|---|---|---|
| 依頼目的 | ・個人間で行う土地の売買 | ・税務関連・近隣住人との裁判・開発計画など |
| 土地査定の依頼先 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 土地査定の傾向 | 不動産会社がおこなっているサービスの一環 | 公的書類の作成を目的とした鑑定調査 |
よって、土地売却を考えているなら、不動産会社に査定依頼を出して土地価格を算出してもらうのが最適です。
その点も踏まえて、当記事では、土地査定の方法や土地査定の依頼ができるおすすめの不動産一括査定サイトについて紹介します。
この記事を読んで他ること
- 土地の無料査定の依頼方法
- 土地の無料査定を実施する前に整理したいポイント
- 土地の無料査定を依頼する流れ
- 土地の無料査定の注意点
- 土地の査定額を自分で調べる方法
- 土地の無料査定におすすめの不動産一括査定サイト5選
土地査定は無料・有料の2種類
土地査定の方法は、無料と有料の2種類があります。
無料査定は一般的な不動産会社がおこなっているサービスで、有料査定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持った人たちがおこなう鑑定調査となります。
本来、土地の査定は鑑定士に依頼する必要があるのですが、費用がかかるため市場の活性化が生まれにくく、だんだん不動産会社が無料におこなうようになりました。
基本的には無料査定を利用する
不動産鑑定士による有料査定は、公式書類に評価額の記載が必要だったり、国の建築物の価値を見極めたりする際に利用されます。
精度がかなり高いと言われていますが、個人による土地売却に使われることはありません。
鑑定費用は各事務所によって決められていますが、どこも総じて高い費用設定になっています。
以下がその一例です。
| 鑑定費用 | 宅地または建物の鑑定評価 | 農地または林地の鑑定評価 | 建物+土地(敷地)の鑑定評価 |
|---|---|---|---|
| 500万円以内 | 181,100円 | 362,000円 | 241,000円 |
| 1000万円以内 | 181,000円 | 422,000円 | 271,000円 |
| 1500万円以内 | 196,000円 | 513,000円 | 316,000円 |
| 2000万円以内 | 226,000円 | 573,000円 | 347,000円 |
| 2500万円以内 | 249,000円 | 618,000円 | 377,000円 |
| 3000万円以内 | 264,000円 | 648,000円 | 407,000円 |
| 4000万円以内 | 286,000円 | 693,000円 | 452,000円 |
| 5000万円以内 | 316,000円 | 738,000円 | 497,000円 |
| 6000万円以内 | 346,000円 | 768,000円 | 527,000円 |
| 8000万円以内 | 392,000円 | 814,000円 | 573,000円 |
| 1億円以内 | 439,000円 | 861,000円 | 620,000円 |
| 3000万円以内 | 264,000円 | 648,000円 | 407,000円 |
出典：横浜不動産鑑定
費用は鑑定額に比例して高くなっていますが、土地売却が失敗する可能性もあります。
この時は費用を回収できないリスクも出てくるので注意しましょう。
また、個人への土地売却なら正確な有料査定を依頼しても、その良さを生かすことができません。
なぜなら、土地を買う相手も不動産知識のない素人なので、果たして価格が正確かどうか見抜くことができないのです。
後述しますが、最終的な売り出し価格は売主の希望も考慮されるので、ほとんどの場合は無料査定で十分なのです。
土地査定の依頼方法
土地の無料査定を依頼する方法は、主に以下の3通りとなります。
- 不動産会社に来店して申し込む
- 不動産会社の公式サイトから申し込む
- 不動産一括査定サイトを使って申し込む
ここからは、それぞれの方法をわかりやすく解説していきます。
不動産会社に来店して申し込む
不動産会社に来店をして査定をしてもらうことも出来ます。
来店による査定は、最初に不動産会社に電話をして来店日時の決定と簡単な土地についてのヒアリングをおこない、実際に来店した時には査定結果の共有と、次のステップの確認をおこなう流れのところもあります。
また、来店時に登記簿謄本や測量図の持参を依頼されることもあります。
不動産査定の必要書類はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください！
不動産会社の公式サイトから申し込む
不動産会社の公式サイトから査定申込が出来るところもあります。
※上は三井のリハウスの公式ページ
公式サイトから査定申込をするメリットは、他社に情報流出する可能性が低いこと、情報伝達が早いことなどが挙げられます。
すでに査定・契約を依頼したい業者が固まっている時は、この方法でも良いでしょう。
不動産一括査定サイトを使って申し込む
査定額はあくまで各社の”私見”であり、確実に当たっているということはありません。
また、査定額は「ウチならこれくらいの金額で売ることが出来る」という見積もり価格なので、出来るだけ多くの会社に査定依頼をして、高値を付けてくれたところと契約したほうがお得です。
このように、複数社の査定額を比較する際におすすめのサービスが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトは60秒ほどで土地の簡単な情報を入力・送信すれば、平均6社以上に査定を一括依頼できる優れものです。
利用料は完全無料なので、まだ売却を検討中の方も気軽にお申込ください。
※不動産一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています。
不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介【2024年最新】
土地査定におすすめの不動産一括査定サイト5選
土地の無料査定には、まず不動産一括査定サイトを使って複数社に査定依頼し、比較するのがおすすめです。
ただ、不動産一括査定サイトは30を超える数があるので、初めての方はどれを使えば良いか分からないと思います。
そこで今回は、土地を無料査定する時におすすめの不動産一括査定サイトを5つ紹介していきます。
| サービス名 | 公式サイト | 対象エリア | 対象となる不動産 | 運営会社 |
|---|---|---|---|---|
すまいValue |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | 小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)、東急リバブル(株)、野村不動産ソリューションズ(株)、三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株) | |
HOME4U |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング | |
おうちクラベル |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | SREホールディングス株式会社 | |
サテイエ |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | 株式会社SARUCREW | |
ライフルホームズ |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | 株式会社LIFULL |
すまいValue
| サービス概要 | 内容 |
|---|---|
| 使用料 | 無料 |
| 対応地域 | 47都道府県 |
| 入力時間 | 約60秒 |
| 同時依頼件数 | 最大6社 |
| 利用者数 | 年間取引数11万件以上 |
| 査定可能な不動産の種類 |
|
すまいValueは、不動産の大手仲介業者6社が共同運営している不動産サイトです。
- 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 小田急不動産
- 野村不動産ソリューションズ(株)
- 三菱地所ハウスネット
日本でもトップクラスの業者の査定額を比較できるので、信頼できる大手に売却を依頼したい方には、特におすすめです。
運営する大手6社の合計店舗数(賃貸専門店舗も含む)は2023年4月10日時点で875店舗もあり、査定後に気軽に相談できるのも大きな魅力です。
悪質な業者との契約を避け、安全に売却査定を進めたい方は、特に利用をおすすめします。
すまいvalueで大手6社に不動産一括査定！実際に利用した方の評判・口コミ
HOME4U
| サービス概要 | 内容 |
|---|---|
| 使用料 | 無料 |
| 対応地域 | 47都道府県 |
| 入力時間 | 約60秒 |
| 同時依頼件数 | 最大6社 |
| 利用者数 | 年間取引数11万件以上 |
| 査定可能な不動産の種類 |
|
HOME4UはNTTグループが運営しているサイトで、業界の中でも信頼性が高い部類に入ります。
すまいValueと違って純粋な不動産一括査定サイトで、登録業者が1000社ほどいます。
大手から中小まで幅広く比較をすることができるので、「どこと契約すれば良いか、まだ検討がついていない」という方にもおすすめです。
また、HOME4Uは不動産一括査定サイトの中では珍しく、Pマーク認定を受けています。
そのため、こちらもプライバシー保護に力を入れている安全なサイトと言えるでしょう
HOME4Uの評判は良い？メリットの解説や実際に査定を依頼して使いやすさ・特徴を調査！
おうちクラベル
| サービス概要 | 内容 |
|---|---|
| 使用料 | 無料 |
| 対応地域 | 47都道府県 |
| 入力時間 | 約60秒 |
| 同時依頼件数 | 最大15社 |
| 利用者数 | 年間20万人以上 |
| 査定可能な不動産の種類 |
|
おうちクラベルは、年間で20万人以上が利用している不動産一括査定サイトです。
提携会社は1,400社と少なく感じるかも知れませんが、おうちクラベルを運営しているSREホールディング株式会社の厳しい審査を通過した企業だけが提携をしています。
大きな特徴として、提携会社に一括査定をすることができるだけでなくAIを用いて査定した結果を知ることができる点です。
AIによる算出結果を実際の査定金額と比較する事で、どの不動産会社を利用すればいいのかの参考になります。
最大で15社から査定結果を貰う事ができるので、より多くの不動産会社を比較したいという人に特におすすめです。
サテイエ
| サービス概要 | 内容 |
|---|---|
| 使用料 | 無料 |
| 対応地域 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府 |
| 入力時間 | 約60秒 |
| 同時依頼件数 | 最大6社 |
| 利用者数 | 年間取引数11万件以上 |
| 査定可能な不動産の種類 |
|
サテイエは、株式会社SARUCREWによって提供される不動産売却及び査定サービスで、主に関東地方と近畿地方を対象にしています。
利用者は自分の不動産情報を入力するだけで、迅速に最大6社の適合する不動産会社が紹介されます。
このサービスの一番の特長は、たった30秒で複数の会社の査定を比較できるスピード感です。
これにより、利用者は迅速に市場価格を理解し、最適な売却先を選定できます。
サテイエは古い物件や特殊な条件を持つ不動産、さらに相続など複雑な状況にも対応しており、多様なニーズに応えています。
ライフルホームズ
| サービス概要 | 内容 |
|---|---|
| 使用料 | 無料 |
| 対応地域 | 47都道府県 |
| 入力時間 | 約60秒 |
| 同時依頼件数 | 最大6社 |
| 査定可能な不動産の種類 |
|
ライフルホームズはSUUMOやアットホームと同じ大手不動産ポータルサイトです。
上記3サイトにはいずれも不動産査定フォームが付いていますが、中でもライフルホームズがおすすめなのは匿名で査定依頼ができるからです。
「個人情報の流出が心配…」という方も、試しに査定を受けてみることができます。
加えて、ライフルホームズは通常の一括査定も受けられるので、まずは匿名査定を受けてみて、価格が気に入れば通常の査定を依頼するとスムーズですよ！
土地査定のメリット
土地査定を行うメリットについて紹介していきます。
土地売却を行う際に事前に査定をすることで売却する以外の目的にも利用することができます。
土地査定を依頼するメリット
- 正確な価格の把握が可能
- 額な売却が可能
- 購入時の交渉力が向上する
- 相続時の税金対策ができる
- 投資目的での購入において有用な情報を得られる
それぞれを詳しくみていきましょう。
正確な価格の把握が可能
土地査定をプロに依頼する最大のメリットの一つは、所有している土地の正確な市場価格を把握できます。
自己判断で価格を決めると、過剰評価あるいは過小評価となる可能性があり、どちらも理想的な取引を逸してしまう原因になり得ます。
専門家の査定では、土地の立地条件や面積、周辺環境、市場動向など、多岐にわたる要素を考慮して評価を出します。
これにより、所有者自身が見落とす可能性のある価値を正確に把握できます。
高額な売却が可能
正確な査定によって、所有している土地の適正な価格の把握ができます。
これにより、適切な価格設定を行うことで売却額を最大化が図れます。
相手方に対して土地の価値に関する評価について、根拠のある具体的な説明ができれば、適正価格以上のプランを提示してもらえます。
また、査定結果が高額であれば、より有利な条件で売却が進められます。
購入時の交渉力が向上する
土地を購入する際にも、査定を依頼するメリットがあります。
査定を行うことで、購入予定の土地の適正な価格が分かります。
これにより、売り手から提示された価格が適正であるかどうかを判断できます。
また、適正価格を知っていることで、購入価格の交渉においても自信を持って進められます。
さらに、査定結果を交渉材料として利用することで、より有利な条件を引き出すことも可能となります。
相続時の税金対策ができる
相続に際しても、土地の査定は重要な役割を果たします。
相続税は、遺産の評価額に応じて決まりますが、その評価額は専門家による査定に基づいて算出されます。
土地の査定を事前に行っておけば、将来的に発生する相続税の予測が可能となり、必要な対策が講じれます。
また、予想外の高額な税金の支払いを避けるためにも、適切な査定を受けることが重要です。
投資目的での購入において有用な情報を得られる
土地の投資においても、専門的な査定は非常に重要です。
土地の価値はその立地や周辺環境、将来的な開発計画などにより大きく変動するので、これらを視野に入れた評価を出す必要があります。
具体的な査定結果を基に、リスクとリターンを評価し、投資判断が下せます。
また、土地の価格動向や将来性を考える上でも、専門的な知見が詰まった査定結果は、投資戦略を立てる上で有益な情報を提供してくれます。
土地の無料査定を依頼する流れ
土地の無料査定を依頼する際は、ネットから申し込むのが最もスムーズです。
無料査定の依頼は、以下のステップで進んでいきます。
- 名義人の確認
- 詳細情報の確認
- 複数社へ査定依頼
- 査定額を基に候補を絞り込み
- 訪問査定
- 今後の売却方針決定
- 媒介契約
1つずつ見ていきましょう。
【Step1】土地の基本情報を入力
査定フォームを開くと、まずは査定に出したい土地の基本情報を入力します。
所在地の他、面積や現状を記入するようになりますが、その際は出来るだけ事前に情報を集めて、1社目の査定依頼から正確に情報を記入するようにしましょう。
複数社に査定を依頼する場合、各社に相談をしたり、資料がそろってきたりして、どんどん申込情報がアップデートされていく可能性があります。
この場合、前提条件が変わるので客観的な比較ができなくなってしまうので注意しましょう。
【Step2】申込者の個人情報と希望・要望を入力
土地の基本情報を入力したら、次に依頼者の個人情報と細かい要望を入力していきます。
訪問査定と机上査定のどちらを選択するのか、すぐの売却を希望か、検討中かなどを入力しましょう。
【Step3】不動産会社へ査定を依頼する
記入項目を全て記載したら、一括査定の場合は査定に対応している業者が一覧で表示されています。
出てきた業者のプロフィールを確認し、査定を依頼する業者をチェックして送信しましょう。
平均最大6社以上に一括査定を依頼できるサービスが多いですが、余りに多くなると連絡が大変なので、1度に依頼する業者の数は3社ほどにとどめておくことをおすすめします。
【Step4】不動産会社からの連絡を待つ
査定を依頼したら、不動産会社からの連絡を待ちます。
査定が完了した際は当然、査定の結果を送ってきますが、実際はその前に連絡を送ってくるケースも多いです。
査定結果以外の連絡を「しつこい営業」と決めつけて嫌がる方も多いですが、より正確な査定額を算出するために必要なヒアリングという可能性も多々あるので、最初から警戒する必要はありません。
ただ、明らかにしつこすぎる場合は、不動産会社の監督官庁へ相談しましょう。
土地査定で評価されている項目
土地の査定額は、戸建てやマンションの査定とは、異なる観点から土地を調査して評価額を算出しています。
ここでは、土地査定の結果に影響を及ぼす要素について解説します。
土地査定の結果に影響を及ぼす要素
- 土地の形状
- 間口・奥行比
- 最寄り駅までの距離
- 公共・公益施設までの距離
- 周辺の住宅環境
- 隣接地と街路
- 眺望・景観
- 日当たり
- 用途地域
- 土地の状態
- 嫌悪施設の有無
土地の形状
土地の形状は、その価値を評価する上で重要な要素の一つです。
一般的には、>長方形や正方形の土地は利便性が高く、建築計画が立てやすく、進めやすいなどの理由から高く評価されています。
逆に、不規則な形状の土地や細長い土地は、利用面で制約が出ることが多く、評価額は下がります。
また、斜面地や凹凸のある土地の評価額も低くなりがちです。
つまり、形状だけでなく、土地の地勢や地形も重要で、これらは利用価値や建築可能性に直結します。
間口・奥行比
間口と奥行きの比率も、土地価値の査定に影響を与えます。
一般的に間口の広い土地の方が、利便性が良く、高い評価を得やすい傾向にあります。
また間口が広い土地ほど、出入りが容易で、駐車場やガレージなどのスペースを確保しやすいという特徴もあります。
一方、間口が狭く奥行きが深いと、後方部分の利用が難しく、評価額が下がってしまいます。
特に、住宅の場合、間口の広さは日照条件や風通しにも影響を及ぼし、住み心地に直結するため重要視されます。
最寄り駅までの距離
不動産の価値は立地条件に大きく影響されますが、その中でも特に重要なのが最寄り駅までの距離です。
例えば、通勤や通学など、日々の生活を考えると、駅から近い方が便利なので、高い評価が付きます。
また、利便性だけでなく、駅周辺は商業施設が集まりやすく、生活環境が整っていることも多いため、魅力的な立地として、プラス評価が得られます。
これらを総合して、駅から近いほど査定額は上がります。
公共・公益施設までの距離
公共・公益施設までの距離も、土地査定における重要なポイントです。
例えば、スーパーマーケットや病院、学校、公園などの公共施設までの近さは、生活利便性を高める要素として評価されます。
特に子育て世帯にとっては、近くに学校や公園があることは大きなメリットとなります。
また、高齢者にとっては、医療施設や商業施設へのアクセスの良さが重要になってきます。
周辺の住宅環境
周辺の住宅環境は、土地の価値を評価する上で欠かせない要素です。
例えば、近隣に高層ビルが立ち並んでいるか、一戸建ての住宅が主流であるかなど、周辺の環境は日照条件や風通し、騒音レベル等、生活品質に大きく影響します。
また、治安の良さや環境美観も重要な査定項目であり、整備された街並みや良好な公共秩序も査定額をあげる大事な要素になってきます。
隣接地と街路
隣接地とその土地が面する街路の状況も、査定における重要なポイントです。
例えば、隣接地が工場や高層ビルであると、日照や視線の問題から評価は下がります。
一方、公園や低層の住宅地と隣接している場合は、日照条件や環境面で優れているとみなされます。
街路に面した状況も重要で、幅員が広く交通量の少ない道路に面している方が、生活環境は良好とされ、価値が上がります。
眺望・景観
土地の価値を評価する際、眺望や景観も大きな影響を及ぼします。
良好な眺望を持つ土地は、自然と人々の目を引き、心地よい生活空間を作り出します。
例えば、海や山、公園などの自然風景や、都市の夜景など、独特の景色を望むことができる土地は、特に価値が高まります。
一方、隣接建物により視界が遮られるような土地や、風景にマイナス要素がある土地は評価が下がります。
日当たり
日当たりは、土地や建物の価値を評価する際に重要な要素です。
良好な日当たりは、暮らしの質を向上させるだけでなく、健康面においてもプラスになります。
特に、住宅用途の土地においては日当たりが生活環境を大きく左右するため、良好な日当たりの土地ほど、高評価を得ます。
また、土地査定は、日照権を考慮しながら進めていきます。
例えば、隣地の建築計画等により将来的な日当たりが損なわれる可能性がある場合、その影響も評価に反映されます。
用途地域
土地の用途地域は、その土地にどのような建物が建てられるかを規定する都市計画法に基づく区分で、土地の価値を決定する重要な要素です。
例えば、一般住宅地域、商業地域、工業地域などがあります。
この区分によって、土地の利用範囲や建築可能な建物の種類が限定されるため、土地の価値に大きく影響します。
また、将来的な開発計画なども査定に影響するため、その情報を正確に把握することが重要となります。
土地の状態
土地の状態は、そのままの状態で利用可能か、あるいは何らかの補修や改良が必要かを示し、その土地の価値に直接影響を及ぼします。
例えば、土地が整地されているか、草木が生い茂っているか、地盤が弱く補強が必要かなどが評価されます。
また、土壌汚染の有無も重要な評価ポイントであり、問題がある場合は対策費用が必要となるため、査定額は下がります。
嫌悪施設の有無
嫌悪施設の有無も土地の価値を評価する上で重要な要素です。
たとえば、ゴミ処理場や工場、高圧電線、繁忙な道路や鉄道など、騒音や振動、臭いなどの環境負荷が高い施設や設備が近隣に存在する場合、それは生活環境のマイナス要素となり、土地の価値を下げる要因となります。
その一方で、これらの施設から適切な距離がある場合、それは良好な生活環境を示し、評価が上がることもあります。
土地の査定額を自分で調べる方法
土地の査定額は不動産会社に依頼をして算出してもらうことができますが、不動産会社が無料査定を提供しているのは営業目的の側面が強いですし、その業者の経験・実績によっても金額は変わってしまいます。
例えば、本来の価値が2,000万円の土地を1社から1,500万円で査定された場合、「プロが言うならそんなもんか…」と信じ込んでしまったら、売却をした後も大損したことに気づかない可能性があります。
そのため、土地を査定に出す前に自分でだいたいの価格イメージは調べておいたほうが良いのです。
土地の価格を調べるのは初心者にハードルが高いようにも感じますが、以下の方法を利用すれば比較的簡単に調べることが出来ます。
- ポータルサイトを使う
- 土地総合情報システムを使う
- 公示地価を使う
- 路線価図を使う
- 固定資産税評価額を使う
ここから、調べ方を一つ一つ見ていきましょう。
ポータルサイトを使う
SUUMOやライフルホームなどの不動産ポータルサイトは賃貸物件を探す際に利用するケースが多いですが、購入希望者を募集している売り出し中の土地も掲載されています。
絞込検索をして周辺エリアの類似の土地をチェックすれば、自分の土地がだいたいいくらで売れるのかが分かります。
ただ、注意してほしいのは掲載されている土地の価格は売り出し価格であり、成約価格ではないという点です。
売り出し価格は売れ残りが続くと値下げをする可能性もありますし、交渉によって価格を下げるケースも多いです。
結果的に、掲載価格よりもずっと下がってしまう可能性があるということを頭に入れながらチェックをしていかなければいけません。
土地総合情報システムを使う
土地総合情報システムは国土交通省が提供しているデータベースで、全国の不動産成約事例を直近5年分までチェックすることができます。
こちらは成約価格(最終的な決定価格)になるので、売っていくらになるのかを正確に知りたい方はポータルサイトを利用する際よりも正確な価格算出が可能です。
ただ、過去の取引事例は100％参考に出来る訳ではなく、以下のような要因の変化で前提条件が変化する可能性も十分あります。
| 相場変動の要因 | 内容 |
|---|---|
| 1年 | +13.5 |
| 事情補正 | 離婚、転勤などが理由による売却は期限が設定されているので、査定額が低くなる |
| 時点修正 | 周辺環境・経済状況の変化 |
| 地域要因 | 同一エリアの土地を参考にしていても、そのエリアの一部だけ騒音などがある場合は補正が必要 |
| 個別的要因 | 形状、埋没物、地歴などの個別の要因 |
ここ数年で地域に大きな環境変化があった場合は十分注意しましょう。
標準値・基準値検索システムを使う
国土交通省は全国の地価を公示しており、公示された基準地価がベースになって税額や実勢価格などが決まっていきます。
最新の基準地価は国土交通省提供の「標準地・基準地検索システム」でチェックすることができるので、確認してみましょう。
ただ、公示地価は全国隅々の土地についている訳ではないので注意しましょう。
加えて、公示地価は土地そのものの評価額ですが、実際に売却をする場合は市況や競合の様子によって価格が上下します。
必ずしも売却価格と公示地価はイコールではないことを頭に入れておきましょう。
路線価図を使う
国税庁が提供している「路線価図・評価倍率表」は、個人もネットで無料閲覧することができます。
路線価図には全国の道路の価値が書かれており、そこから道路に接する土地の価格を計算するようになります。
路線価図の見方は一定のルールがあります。こちらの記事にまとめてあるので、参考にしてください。
路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！路線価図の見方・計算方法
固定資産税評価額を使う
毎年1月1日時点での土地の所有者に対して課される税金が固定資産税です。
固定資産税の納税者に対して通知書が届きますが、こちらの書類に固定資産税評価額という項目があります。
この固定資産税評価額の約7割が、売却価格となります。
土地の無料査定の注意点
土地の査定は不動産会社に依頼をすれば無料で受けることができます。
しかし、いくら無料だとは言え、高額な資産である土地を扱う以上注意が必要です。
ここからは、土地の無料査定を受ける際の注意点を詳しく解説していきます。
土地の査定方法は？査定の流れと査定額の決まり方・評価される８つのポイント
100％査定額通りに売れるわけではない
前提として、査定はあくまでも見積もりです。
「この価格で売れるなら売ろうかな…」と思っても、実際はかなり値下げされることもあり得るので注意しましょう。
特に多いのが、運やタイミングが原因で売れ残ってしまうケースです。
売れ残りが生じると、不動産会社は早く成約を取ろうと値下げを提案してきます。
また、契約時にも買主から値下げ交渉を受け、最大で価格の1割を下げることもあり得ます。
成約額は査定額から大幅に下がるリスクも頭に入れておきましょう。
査定額を高く吊り上げる悪徳業者も存在
不動産一括査定サイトで複数社の査定結果が届いた時、どうしても気になるのが「どの会社が一番高額か」でしょう。
登録業者も査定額が比較されることを分かっているので、中にはあえて査定額を吊り上げる悪徳業者も存在します。
こうした業者を避けるには、他社に比べて飛びぬけて査定額が高い業者は契約しないこと、事前に相場を調べて、ある程度の価格をイメージしておくことが大切です。
無料査定は契約まで見据えて依頼する
土地を売る際は、まず査定をおこない、その業者の査定額に納得がいけば契約を結ぶという流れになります。
つまり、査定を依頼するのは契約先選びという一面もあるのです。
不動産は日本に2万社以上あるので、その中から査定を申し込んできたということはウチと契約を結んでくれるかもしれない！と相手が重い、しつこい営業電話がかかって来るということもありえます。
ただ査定額を聞きたいという方も、慎重に依頼先を決めていきましょう。
売り出し価格は売主自身で決める
最終的に土地をいくらで売り出すかというのは、売主自身が決めて良いことになっています。
そのため、査定額が低かったり高かったりすることに一喜一憂する必要はありません。
状態が決して良くない土地でも売主の努力次第で高く売ることはできます。
こちらにポイントがまとめてあるので、ぜひ参考にしてください。
ただ、査定額(実際の価値)と売り出し価格があまりにも乖離していると売れ残りの原因になるので注意しましょう。
無料査定を実施する前に整理したいポイント
土地の無料査定を実施する前に、整理をすべきポイントがいくつかあります。
場合によっては査定額が高くても、売却できない可能性があるので十分注意が必要です。
査定を依頼したい土地の所有者を把握する
まずやっておきたいのが、査定を依頼したい土地の登記簿上の所有者の把握です。
ややこしいのですが、土地の実質的な所有者があなたでも、正式な所有者はあなたではない可能性があります。
例えば、あなたが親から土地を相続したとします。
子どもは自分1人で、遺言でも書かれていたのでどう考えても自分が所有者のはずです。
ただ、別途で所有権の移転登記をおこなわない限り、登記上の持ち主は亡くなった親のままになっている可能性があります。
土地を売る際は必ず依頼者が登記上の正当な所有者である必要があるので、注意が必要です。
共有名義人の存在を確かめる
土地の所有者は一人とは限りません。
例えば夫婦や兄弟間で権利を分割し、共同で所有している可能性があります。
他にも所有者が存在する場合は、全ての所有者が売ることに同意してくれないと、売却することは出来ません。
また、所有者が多数いる場合、それぞれが不動産会社と話しを進めてしまうと収拾が付かないので、委任状を作って代表者を立てる必要があります。
土地の形状が特殊かどうかをチェックする
不動産の無料査定をWEBで依頼する場合、業者に共有される情報はアクセス、広さ、権利関係などに限定されています。
つまり、土地がどんな形状かを業者が把握できないまま価格を算出する可能性があるということです。
例えば同じ2500㎡の土地でも、50 m×50mの土地と5m×500mの土地では、前者のほうが査定額は明らかに高くなります。
土地を購入する方のほとんどは、そこに建物を建てることを想定しているので、細長い土地や旗竿地、三角地などの特殊な形状の土地は、面積が広くても建築スペースがとれず、評価は低くなります。
査定に出したい土地の形状が特殊な場合、実際の評価はオンラインの査定よりも低くなることを覚悟しなければいけません。
土地を清掃しておく
土地の無料査定を行う前に、不要な物やゴミが残っていないか、草木が手入れされているかを確認しながら、土地をキレイに清掃しておきましょう。
査定額は土地の状況によって、大きく変わってきます。
例えば、ゴミや草木が放置されている土地はそのままでは使用できないため、買い手から見れば価値が下がります。
それに対し、きちんと清掃された土地はそのまま使用可能であり、高く評価される可能性があります。
よって、土地の清掃は査定額に大きく影響を与え、高額で売却するための重要なステップとなります。
把握している面積が登記上の面積とは限らない
土地の周りに塀や生垣があれば、何となくそこを土地の境界だと考えると思います。
しかし、登記簿で見た公式の面積は、あなたが目で見て感じる面積と大きく異なる可能性も十分あります。
土地境界を明確に定めていないと、近隣住民が境界を越えて侵入していることに気づかず、本当の面積よりも大分狭まってしまっている可能性があるのです。
境界が曖昧になってしまっている場合は、測量を一度業者に依頼する必要があります。
土地に古家が残っている場合は処分をどうするか考える
土地に古家・廃屋が残っている場合、必ずしも更地にしてから査定に出す必要はありません。
購入後に十中八九処分はされますが、いつ処分をするのか、費用はどう負担するのかの話し合いを買主と進めることも可能です。
ただ、先に売主がお金を出して処分をしたほうが、買主も安心して購入できるのは確かです。
売主自身の資金も判断材料になってくるので、不動産会社と相談しながら決めていくことをおすすめします。
分筆・合筆の可能性も頭に入れておく
土地を売る際は、近隣の土地と合わせて売ったり、分けて売ったりすることができます。
田舎にあるような広大な土地は、一部を自分用に残して、それ以外を売ることも多いです。
これを分筆と言います。
一方、細かい土地をあなたがいくつも所有している場合は、まとめて一つの土地ということにして売却することも可能です。これが合筆です。
合筆をおこなうタイミングは多くないですが、分筆は自分の敷地も残しておきたい方が多いので、意外と多く用いられます。
ただ、もともと一つの土地を査定した後に分筆をして2つの土地に分けた場合、2つの総額と、もともとの査定額が異なることも多いので注意しましょう。
また、法律上の規制によって分筆・合筆が出来ない可能性もあるので、こちらも不動産会社に相談しておく必要があります。
土地価格の相場を前もって調査しておく
土地価格の相場を前もって調査することは、適正な査定価格を理解するために重要な作業です。
土地の査定依頼を引き受けた業者によって、土地を評価するときの基準や所有する情報の違いから100万円単位で査定額が前後します。
査定額の違い1つで、今後の土地売却の行く末が変わってくることもあります。
また査定依頼を出すときは特定の1社に固執せず、複数の会社に査定依頼を出しましょう。
複数の業者から査定を受けることで、市場価格が把握できます。
また、近隣の同じような土地の売買価格や、地価公示価格なども参考になります。
この情報を元に適正価格を把握し、査定価格が適正であるかを確認することで、不当な低価格での売却を避けることができます。
土地活用の方法を検討しておく
土地の価値は、その活用方法によっても大きく変わります。
例えば、住宅や商業施設などの建設可能な土地は、そのままでも価値がありますが、それに加えて具体的な活用案を持っていると、査定額を上げる可能性があります。
たとえば、駅近の土地であればマンションやオフィスビル、観光地に近い土地であればホテルや民泊施設といった具体的な事業計画を提示することで、買い手のビジョンを膨らませられます。
そうすることで、土地の潜在的な価値を高め、より高額な査定結果で売却活動に臨むことが出ます。
土地査定に関するよくある質問
土地査定をする際に準備しておくものはある？
建物付きの土地を売却する人であれば、不動産部分の図面や購入した時のパンフレットなどの資料を準備しておくことでスムーズに売却することができます。
査定・売却する際に必要な資料は次の記事にまとめているので、参考にしてください。
不動産売却の必要書類を一覧で紹介！不動産を売るときに必要な全20種類の取得・提出方法を解説
土地の査定はオンライン完結できるの？
ただし、オンライン査定は土地の現況を調査せずに見積もりをおこなうため、査定額よりも実際に売却した際に価格が下がる可能性があります。
オンラインの査定は、匿名で行う事も出来るのが魅力です。
不動産査定は匿名でもできる？おすすめの匿名査定サービスと個人情報不要で依頼できる仕組み・注意点
土地査定で価格が高くなる時期はありますか？
しかし、土地などの不動産の売却は時間がかかることが多いので、4月・9月の直近で売却活動を始めても市場が活発なタイミングで売却することができない可能性があります。
早めに売却先の候補を見つけて売却するタイミングを繁忙期にすることで、高値でスムーズに売却することができます。
土地の無料査定は慎重に依頼しよう
ここまで土地の無料査定について解説してきました。
無料で査定が出来るのは嬉しいですが、触れた通り注意点もいくつかあります。
土地売買は大きな金額が動く取引なので、トラブルには十分注意しましょう。
